Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 10509935 \ CV EXPL 23-1093
Vonnis van 1 augustus 2023 (bij vervroeging gewezen)
in de zaak van
[eiser],
te [vestigingsplaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.Samenvatting
1.1.
[gedaagde] huurde een woning van [eiser]. [eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd en [gedaagde] heeft de woning inmiddels verlaten. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] de woning niet in de juiste staat opgeleverd. Zij vordert vergoeding van de herstelkosten en betaling van de huurachterstand.
[gedaagde] voert verweer. Hij betwist de schade, maar erkent de huurachterstand.
1.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] de gestelde schade, in het licht van de betwisting daarvan door [gedaagde], onvoldoende onderbouwd. Nu [eiser] op dat punt niet aan haar stelplicht heeft voldaan, wordt aan bewijslevering niet toegekomen. De gevorderde herstelkosten worden afgewezen. De gevorderde huurachterstand is niet betwist en wordt dan ook toegewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 juni 2023,
- de e-mail met aanvullende producties van [eiser] van 7 juli 2023,
- de op voorhand toegezonden pleitaantekeningen van de gemachtigde van [eiser],
- de mondelinge behandeling van 18 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurde de woning aan de [adres] van [eiser]. Op 8 maart 2023 hebben partijen hiervoor een tijdelijke huurovereenkomst gesloten.
Aan de huurovereenkomst was een driepartijenovereenkomst verbonden tussen [eiser], [gedaagde] en Stichting Het Maathuis (de hulpverlener van [gedaagde]), omdat [gedaagde] begeleiding nodig had en nog niet zelfstandig kon wonen.
3.2.
Op 15 juni 2022 heeft [eiser] een brief naar [gedaagde] gestuurd waarin zij de huurovereenkomst voortijdig opzegt wegens het niet nakomen van afspraken, [gedaagde] een maand de tijd geeft om de woning leeg en schoon op te leveren en hem informeert dat op
14 juli 2022 een eindinspectie zal plaatsvinden.
3.3.
[gedaagde] heeft met die opzegging ingestemd.
3.4.
Op 14 juli 2022 was [gedaagde] niet aanwezig. Werknemers van [eiser] en Stichting Het Maathuis hebben de woning betreden. Er heeft die dag geen eindinspectie plaatsgevonden.
3.5.
[eiser] heeft [gedaagde] uitstel gegeven tot 21 juli 2022, en vervolgens tot 22 juli 2022, om de woning leeg te halen en schoon te maken.
3.6.
Op 25 juli 2022 zijn werknemers van [eiser] bij de woning gaan kijken. Op dat moment kwam [gedaagde] net aanlopen. Hij heeft de medewerkers van [eiser] in de woning toegelaten, heeft nog anderhalf uur de tijd gekregen om de woning in orde te maken en is toen definitief uit de woning vertrokken.
3.7.
Op 26 juli 2022 heeft [eiser] in de woning een eindopname verricht, waarbij [gedaagde] niet aanwezig was.
3.8.
Op 30 augustus 2022 heeft [eiser] een brief met de eindafrekening naar [gedaagde] gestuurd. Hierin is [gedaagde] verzocht om binnen vijftien dagen een bedrag van € 3.774,58 (bestaande uit € 188,70 aan huur en € 3.585,88 aan herstelkosten) aan haar te betalen.
3.9.
Op 25 januari 2023 heeft [eiser] [gedaagde] nogmaals per brief gesommeerd om het bedrag van € 3.774,58 te betalen.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 4.451,78 (bestaande uit een bedrag van € 3.774,58 aan hoofdsom, € 69,22 aan rente tot en met 12 mei 2023 en € 502,46 aan buitengerechtelijke incassokosten), vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.774,58 vanaf 12 mei 2023 tot aan de dag van volledige voldoening. Verder vordert [eiser] dat [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten wordt veroordeeld.
4.2.
[eiser] stelt dat zij de huurovereenkomst per 13 juli 2022 heeft opgezegd en dat [gedaagde] nog een bedrag van € 188,70 aan huur moet betalen voor de periode van 1 tot 13 juli 2022. Daarnaast stelt [eiser] dat [gedaagde] een bedrag van € 3.585,88 aan herstelkosten aan haar moet betalen, omdat [gedaagde] de woning bij het einde van de huur behoorlijk had moeten opleveren, maar dat niet heeft gedaan. Volgens [eiser] was de woning versmeerd, stond deze vol met spullen van [gedaagde] en waren er onderdelen beschadigd. Zo waren de trap en muren zwart geschilderd en waren er ramen die door de verf niet meer open konden. Volgens [eiser] heeft zij herstelwerkzaamheden moeten uitvoeren om de woning weer in de juiste staat te brengen en komen de kosten daarvan voor rekening van [gedaagde].
4.3.
[gedaagde] voert verweer.
Hij betwist dat hij de woning zo heeft achtergelaten als op de foto’s van [eiser] te zien is. Volgens hem moeten die foto’s op een ander moment zijn gemaakt. Hij heeft de woning namelijk schoongemaakt en zijn spullen meegenomen. Dit kunnen zijn moeder, stiefvader, broertje en neefje bevestigen. Dat de spullen nog steeds in zijn bezit zijn, onderbouwt hij met foto’s waarop dezelfde spullen te zien zijn als op de foto’s van [eiser]. [gedaagde] erkent dat hij de trap en muren zwart heeft geschilderd, maar betwist de overige gestelde schade. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat, als er al schade was, hij nooit de kans heeft gekregen om de schade zelf te (laten) herstellen.
De huurachterstand klopt volgens hem wel.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Herstelkosten
Opleveren in oorspronkelijke staat
5.1.
Artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de huurder verplicht is om het gehuurde bij het einde van de huur weer ‘in oorspronkelijke staat’ ter beschikking van de verhuurder te stellen.
5.2.
Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW geldt, dat als bij de aanvang van de huur een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder verplicht is om het gehuurde bij het einde van de huur weer in dezelfde staat op te leveren als waarin het volgens de beschrijving is aanvaard.
5.3.
[eiser] heeft een opnamestaat van de woning van 7 maart 2022 overgelegd.
Hieruit blijkt dat vrijwel alle onderdelen van de woning bij aanvang van de huur in goede staat waren. Deze opnamestaat is niet door [gedaagde] ondertekend. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling echter erkend dat hij het stuk heeft gezien bij het ondertekenen van de huurovereenkomst. Als de staat van de woning volgens [gedaagde] op dat moment anders was (hetgeen hij in deze procedure stelt), dan had hij daar destijds bezwaar tegen moeten maken. Vaststaat dat hij dat niet heeft gedaan. [gedaagde] moest de woning dan ook opleveren in de staat zoals die volgens de opnamestaat bij aanvang van de huur was.
Stelplicht en bewijslast m.b.t. de schade/herstelkosten
5.4.
Volgens [eiser] was de staat van de woning bij het einde van de huur niet hetzelfde als die bij de aanvang van de huur. Zij stelt dat [gedaagde] tijdens de huurperiode schade aan de woning heeft veroorzaakt en dat zij de woning, nadat [gedaagde] de woning had verlaten, heeft moeten leeghalen, schoonmaken en herstellen. [eiser] verwijst daarbij naar de door haar overgelegde foto’s (die volgens haar zijn gemaakt op 26 juli 2022) en de kostenspecificatie van 25 januari 2023 (productie 6 bij dagvaarding).
[gedaagde] betwist de (omvang van de) schade/herstelkosten. Volgens hem heeft hij de woning bij het einde van de huur leeg, schoon en netjes opgeleverd.
5.5.
Op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) rusten de stelplicht en de bewijslast van de (omvang van de) schade op [eiser].
5.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser], gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde], onvoldoende onderbouwd gesteld dat [gedaagde] tijdens de huurperiode schade heeft toegebracht aan de woning en dat hij de woning bij het einde van de huur niet leeg, schoon en in de juiste staat heeft opgeleverd. De kantonrechter legt hierna uit waarom.
5.7.
[eiser] stelt dat zij, nadat [gedaagde] de woning had verlaten, nog schoonmaak- werkzaamheden heeft moeten (laten) uitvoeren. Zij heeft dit onderbouwd met foto’s van de woning, die volgens haar bij de eindopname op 26 juli 2022 zijn gemaakt. Op de foto’s is te zien dat de woning vol ligt met spullen en afval. [gedaagde] was echter niet bij de eindopname aanwezig en heeft gemotiveerd betwist dat de foto’s ná zijn vertrek zijn gemaakt. [eiser] heeft geen stukken overgelegd waaruit dat laatste volgt, hetgeen wel op haar weg had gelegen.
Daarnaast stelt [eiser] dat zij plinten, deuren en kozijnen opnieuw heeft moeten gronden en/of schilderen. Dat de plinten, deuren en kozijnen beschadigd waren, wordt echter door [gedaagde] betwist en blijkt niet uit de foto’s die [eiser] heeft overgelegd of de correspondentie die zij met [gedaagde] heeft gevoerd. [gedaagde] erkent weliswaar dat hij de trap en muren zwart heeft geschilderd, maar in de kostenspecificatie is geen bedrag opgenomen voor het gronden en/of schilderen van de trap of muren.
Ten slotte stelt [eiser] dat zij een voorzetplint, trapleuning, deurkrukken, wandcontact-doos en hang- en sluitwerk heeft vervangen, dat zij kroonsteentjes heeft aangebracht en lampen heeft verwijderd, dat zij onderhoudswerkzaamheden conform een APK-lijst heeft uitgevoerd, dat zij spijkers, schroeven en pluggen heeft verwijderd en dat zij de vlizotrap gangbaar en sluitend heeft gemaakt.
Ook hiervoor geldt dat [gedaagde] betwist dat deze onderdelen beschadigd of kapot waren, dan wel dat deze werkzaamheden nodig waren, en dat een en ander (ook) niet uit de foto’s van [eiser] of de correspondentie tussen partijen blijkt.
5.8.
Daarnaast blijkt nergens uit dat [eiser] de gestelde herstelkosten daadwerkelijk heeft gemaakt, terwijl op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad alleen concreet berekende schade voor vergoeding in aanmerking komt. [eiser] heeft slechts een kostenspecificatie overgelegd, maar heeft deze kosten niet met andere stukken (zoals facturen en/of betaalbewijzen) onderbouwd.
5.9.
Bovendien is naar het oordeel van de kantonrechter – gelet op het gemotiveerde verweer van [gedaagde] – ook niet vast komen te staan dat [gedaagde] voldoende in de gelegenheid is gesteld om de gestelde, in de kostenspecificatie van 25 januari 2023 genoemde, schade zelf te herstellen. Dit is, op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, wel vereist om de volledige herstelkosten op [gedaagde] te kunnen verhalen.
5.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] niet aan haar stelplicht heeft voldaan, zodat niet aan bewijslevering wordt toegekomen.
De gevorderde herstelkosten zullen daarom worden afgewezen.
Huurachterstand
5.11.
[gedaagde] heeft niet betwist dat hij nog een bedrag van € 188,70 aan huur moet betalen. De vordering tot betaling daarvan is dan ook toewijsbaar.
Rente
5.12.
De gevorderde rente over het bedrag van € 188,70 is op de wet gegrond (artikel 6:119 BW) en niet weersproken en zal worden toegewezen vanaf 30 augustus 2022, nu [eiser] ter zitting desgevraagd heeft verklaard dat zij bij de berekening van de wettelijke rente die datum als ingangsdatum heeft gehanteerd.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.13.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
[eiser] heeft op 25 januari 2023 een aanmaning naar [gedaagde] gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De kantonrechter zal over het toegewezen bedrag van
€ 188,70 een bedrag van € 40,00 aan buitengerechtelijke incassokosten toewijzen, overeenkomstig het tarief dat is bepaald in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.
Proceskosten
5.14.
Aangezien partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren. Dit betekent dat iedere partij zijn of haar eigen kosten moet dragen.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 188,70, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 30 augustus 2022 tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 40,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Smit, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2023.