Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 10363854 \ CV EXPL 23-479
Vonnis van 1 augustus 2023 (bij vervroeging gewezen)
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eisende partij, hierna te noemen St. Joseph,
gemachtigde: mr. K.E.M. Wigger,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de aanvullende productie (foto’s d.d. 17 juli 2023) van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling op 20 juli 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Samenvatting
2.1.
St. Joseph verhuurt een woning met voor- en achtertuin aan [gedaagde] .
Zij stelt dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst door de voor- en achtertuin van de woning niet volgens het huurreglement te onderhouden. St. Joseph vordert (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst, (voorwaardelijke) ontruiming van de woning en een veroordeling van [gedaagde] om medewerking te verlenen aan periodieke controles door St. Joseph.
[gedaagde] betwist dat sprake is van een tekortkoming. Als er al sprake zou zijn van een tekortkoming, dan rechtvaardigt deze volgens [gedaagde] geen (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst. Voor de gevorderde medewerking aan periodieke controles bestaat volgens [gedaagde] geen wettelijke of contractuele grondslag.
2.2.
De kantonrechter wijst de vorderingen van St. Joseph af.
Zij overweegt daartoe dat uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s van 17 juli 2023 blijkt dat de voor- en achtertuin inmiddels grotendeels conform het huurreglement zijn onderhouden. Weliswaar is [gedaagde] door het opgestapeld laten staan van stenen en tegels in de voortuin tekortgeschoten in de nakoming van het huurreglement, maar deze tekortkoming is van een te geringe betekenis om een (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te rechtvaardigen. Dat de situatie ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding wel ernstig genoeg was voor een (voorwaardelijke) ontbinding en ontruiming is door St. Joseph niet aangetoond, nu de door haar in het geding gebrachte foto’s dateren van april/mei 2022. Ook de gevorderde veroordeling om medewerking te verlenen aan periodieke controles wordt afgewezen.
3.De feiten
3.1.
Tussen St. Joseph als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat sinds 8 september 2015 een huurovereenkomst met betrekking tot een woning met voor- en achtertuin aan de [adres] (hierna: de woning).
3.2.
Op deze huurovereenkomst is van toepassing het door St. Joseph gehanteerde "Huurreglement woonruimte STJA" (hierna: het huurreglement).
3.3.
In het huurreglement is onder meer het navolgende bepaald:
“Verplichtingen huurder
Artikel 6
(…)
6.5
Tuin, erf, erfscheidingen, opstallen
Als bij het gehuurde een tuin of een erf hoort, moet de huurder de tuin aanleggen en gebruiken als tuin. De tuin en het erf mogen niet gebruikt worden om goederen op te slaan of auto’s, caravans, boten en dergelijke te stallen. (…)
Onderhoud huurder
Artikel 7
7.1
omschrijving
(…)
l. Het onderhoud aan tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen, zodanig dat deze onroerende aanhorigheden een verzorgde indruk maken, waaronder in elk geval:
- het egaliseren van de tuin en het opbrengen van teelaarde;
- het regelmatig maaien van het gras;
- het regelmatig verwijderen van onkruid in de tuin en tussen tegels van opritten, toegangspaden en terrassen;
- het vervangen van gebroken tegels;
- het regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen;
- het vervangen van beplanting die is doodgegaan;
- het vervangen van kapotte planen of segmenten van houten erfafscheiding;
- als de erfafscheidingen zijn geverfd of gebeitst: erfafscheiding regelmatig verven of beitsen.”
3.4.
St. Joseph en [gedaagde] zijn omstreeks maart/april 2022 in gesprek geweest over het achterstallig onderhoud van de voor- en achtertuin van de woning. St. Joseph heeft toen de tuin en schuur voor [gedaagde] laten opruimen en schoonmaken door een schoonmaakbedrijf. Ook is een nieuwe schutting in de achtertuin van de woning geplaatst.
3.5.
St. Joseph heeft [gedaagde] daarna op 27 oktober, 7 november, 15 november,
8 december en 19 december 2022 aangeschreven in verband met volgens St. Joseph opnieuw geconstateerd achterstallig onderhoud aan de voor- en achtertuin van de woning. In deze brieven schrijft St. Joseph aan [gedaagde] dat zij onkruid en rommel, kruiwagens met rommel en puin, losse schuttingsdelen en opgestapelde stenen uit haar voor- en achtertuin moet verwijderen. [gedaagde] heeft op de brieven van St. Joseph niet, althans niet schriftelijk, gereageerd.
4.De vordering
4.1.
St. Joseph vordert in deze procedure dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de tussen haar en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning (voorwaardelijk) ontbindt en [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de woning, indien en voor zover [gedaagde] de voor- en achtertuin van de woning niet binnen één maand na datum van het vonnis gedurende een jaar in goede onderhoudstoestand brengt en houdt. Daarnaast vordert St. Joseph dat [gedaagde] wordt veroordeeld om medewerking te verlenen aan periodieke controles van en in de woning op ieder door
St. Joseph gewenst moment, met een schriftelijke vooraankondiging van tenminste vijf dagen voor de dag dat de controle zal plaatsvinden.
4.2.
St. Joseph legt aan deze vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen volgende uit het huurreglement. Zij beroept zich op artikel 7.1 onder l van het huurreglement, waaruit volgt dat en hoe [gedaagde] haar voor- en achtertuin in goede onderhoudstoestand moet behouden. Volgens St. Joseph is het van belang dat huurders zich aan deze bepaling houden om de leefbaarheid van de buurt goed te houden en buurtverval te voorkomen. St. Joseph stelt dat [gedaagde] , na herhaald aanschrijven, niet is overgegaan tot het plegen van (voldoende) onderhoud aan de voor- en achtertuin. Volgens St. Joseph geven de gevorderde (voorwaardelijke) ontbinding en ontruiming, in combinaties met de gevorderde medewerking aan periodieke controles [gedaagde] een laatste kans om zich volgens het huurreglement te gedragen.
5.Het verweer
5.1.
Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vorderingen.
Van enige tekortkoming, althans een tekortkoming die (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, is volgens haar geen sprake.
5.2.
Volgens [gedaagde] is het aan haar om de voor- en achtertuin in te richten zoals haar goeddunkt. Door lichamelijke beperkingen en het ontbreken van financiële middelen is het voor [gedaagde] moeilijk om de tuinen te onderhouden.
De onderhoudstoestand van de tuinen leverde volgens [gedaagde] geen tekortkoming op.
Als wel een tekortkoming wordt aangenomen, dan is deze volgens [gedaagde] niet ernstig genoeg voor een (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [gedaagde] heeft met de staat van de tuinen geen overlast voor derden veroorzaakt en ook is niet aangetoond dat de staat van de tuin de leefbaarheid in de buurt aantast of hierdoor buurtverval kan ontstaan. Bovendien is van die tekortkoming volgens haar op dit moment geen sprake meer, aangezien zij haar tuinen heeft opgeruimd en schoongemaakt. Een (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst is daarom volgens [gedaagde] niet gerechtvaardigd.
5.3.
Verder moet volgens [gedaagde] de vordering van St. Joseph met betrekking tot het meewerken aan periodieke controles worden afgewezen. Zij voert aan dat een wettelijke of contractuele grondslag voor (het meewerken aan) deze controles ontbreekt en dat de gewenste controles bovendien een ernstige inbreuk maken op het huurgenot van [gedaagde] .
6.De beoordeling door de kantonrechter
De gevorderde (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning
6.1.
Op grond van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
Het is aan de tekortschietende partij om te stellen (en te bewijzen) dat de tekortkoming niet voldoende ernstig is om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen.
6.2.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] weliswaar tekort is geschoten in de nakoming van de onderhoudsverplichtingen als genoemd in het huurreglement, maar dat deze tekortkoming gezien haar geringe betekenis de gevorderde (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Zij licht dat hierna toe.
6.3.
Het vorderen van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde woning is, gelet op alle gevolgen daarvan, de zwaarste maatregel die een verhuurder bij een tekortkoming van een huurder ten dienste staat. Een dergelijke vordering is niet snel toewijsbaar op de enkele grond dat de bij de huurwoning behorende tuin niet goed genoeg wordt onderhouden (en voor het overige geen sprake is van enige schade en/of overlast).
6.4.
In dit geval is de onderhoudstoestand van de tuinen, zoals deze blijkt uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s van 17 juli 2023, op dit moment niet zodanig dat deze een tekortkoming oplevert van voldoende gewicht om een (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen.
De betegelde voortuin is op zich netjes en dat geldt ook voor de achtertuin, voor zover deze zichtbaar is op de foto’s. St. Joseph heeft ter zitting ook naar voren gebracht dat zij het ermee eens is dat de situatie op dit moment op zich prima is, met dien verstande dat [gedaagde] wat haar betreft nog steeds de opgestapelde stenen/tegels moet verwijderen die in de voortuin staan.
Op de door [gedaagde] overgelegde recente foto’s en de eerdere foto’s van St. Joseph is een stapel stenen tussen het perceel van [gedaagde] en dat van haar buren te zien, als een soort erfafscheiding, en ook stapels tegels tegen een muur. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling te kennen gegeven dat zij er mee bezig is om die (ook) weg te krijgen. Haar buurman zou deze willen hebben.
St. Joseph heeft op zich gelijk dat de voortuin niet mag worden gebruikt als opslag voor de stenen/tegels, en dat er dus sprake is van een tekortkoming, maar deze tekortkoming is gelet op de omstandigheden niet van voldoende gewicht om een (voorwaardelijke) ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen.
6.5.
St. Joseph heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat het achterstallig tuinonderhoud ten tijde van de dagvaarding erger was en dat [gedaagde] pas in actie is gekomen nadat een dagvaarding werd uitgebracht. St. Joseph wil daarom graag een vonnis waarbij een (voorwaardelijke) ontbinding en ontruiming wordt uitgesproken, als spreekwoordelijke stok achter de deur, voor het geval [gedaagde] de tuinen het komende jaar weer onvoldoende onderhoudt.
Ook op deze grond is de vordering niet toewijsbaar.
St. Joseph heeft geen foto’s van de tuinen ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding op 27 februari 2023 overgelegd (de door St. Joseph overgelegde foto’s zijn van april/mei 2022), zodat de ernst van de situatie op dat moment niet goed kan worden getoetst.
Bovendien is de onderhoudstoestand van de tuinen zoals deze zichtbaar is op de foto’s van april/mei 2022 ook niet zodanig dat deze zonder meer een (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning kan rechtvaardigen. Het gaat voornamelijk om de achtertuin, die inderdaad een onverzorgde indruk maakte (op de foto’s van april/mei 2022 is te zien dat toen sprake was van hoog onkruid, met stenen en takken gevulde kruiwagens, losse schuttingdelen en balken), maar die niet (meer) vanaf de openbare ruimte was te zien en waarvan gesteld noch is gebleken dat daarover door omwonenden is geklaagd. Voorts moet worden meegewogen dat St. Joseph ook minder ingrijpende maatregelen had kunnen vorderen dan een (voorwaardelijke) ontbinding en ontruiming.
Daarbij komt dat de door St. Joseph aan haar vordering verbonden voorwaarde, het in de ogen van St. Joseph in een goede toestand brengen en houden van de tuin, naar het oordeel van de kantonrechter te subjectief en te onbepaald is om aan een (voorwaardelijke) ontbinding en ontruiming te worden verbonden.
6.6.
Nu de onderhoudstoestand van de tuinen in dit geval geen tekortkoming oplevert die ernstig genoeg is om een (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen, zal de gevorderde (voorwaardelijke) ontbinding en ontruiming worden afgewezen.
De gevorderde veroordeling tot het verlenen van medewerking aan periodieke controles
6.7.
Uit het petitum van de dagvaarding volgt dat St. Joseph, in het geval van een voorwaardelijke ontbinding en ontruiming, wil dat [gedaagde] ook wordt veroordeeld haar medewerking te verlenen aan periodieke controles door St. Joseph.
Nu de vorderingen tot (voorwaardelijke) ontbinding en ontruiming zullen worden afgewezen, zal ook dit onderdeel van de vordering van St. Joseph worden afgewezen, nog daargelaten dat partijen het erover eens zijn dat voor het gevorderde geen grondslag bestaat.
Proceskosten
6.8.
.St. Joseph zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
7.De beslissing
De kantonrechter
7.1.
wijst de vorderingen van St. Joseph af,
7.2.
veroordeelt St. Joseph in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis begroot op € 398,- (2 punten à € 199,- per punt), en de nakosten op € 99,50 (½ punt liquidatietarief met max € 132,-),
7.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is bij vervroeging gewezen door mr. A.A. Smit, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2023.