ECLI:NL:RBOVE:2023:2814

• Datum uitspraak: 18 juli 2023
• Publicatiedatum: 20 juli 2023
• Zaaknummer: 10202060 \ CV EXPL 22-4085
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F. Koster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over gebreken aan huurwoning en schadevergoeding

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel op 18 juli 2023 uitspraak gedaan in een huurgeschil tussen een huurder, aangeduid als [eiser], en de verhuurder, Woningstichting Vechtdal Wonen. De huurder vorderde herstel van gebreken aan de huurwoning, huurprijsvermindering en schadevergoeding. De huurder stelde dat er gebreken aan de woning waren, zoals onvoldoende isolatie, vochtproblemen, en schade aan zijn eigendommen door werkzaamheden van de verhuurder. De verhuurder betwistte de gebreken en stelde dat zij herstellingen had uitgevoerd. De kantonrechter oordeelde dat de huurder onvoldoende bewijs had geleverd voor de gebreken en de schade. De huurder had bij de oplevering van de woning geen gebreken gemeld en had ook niet voldoende onderbouwd dat de gestelde gebreken het huurgenot aantastten. De vorderingen van de huurder werden afgewezen, evenals de vordering tot huurprijsvermindering en schadevergoeding. De huurder werd veroordeeld in de proceskosten van de verhuurder.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10202060 \ CV EXPL 22-4085

Vonnis van 18 juli 2023

in de zaak van

[eiser] ,
wonende in [woonplaats 1] ,

eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,

gemachtigde: mr. J.A. Spigt,

toevoegingsnummer: [nummer] ,

tegen

de stichting
WONINGSTICHTING VECHTDAL WONEN ,
gevestigd in Ommen,

gedaagde partij, hierna te noemen Vechtdal Wonen,

gemachtigde: mr. B.D.A. Ceulemans.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 maart 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de twee aktes met de aanvullende producties 20 t/m 25 van de zijde van Vechtdal Wonen;

- de mondelinge behandeling van 12 juni 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2. Inleiding

2.1.

In deze zaak is tussen partijen in geschil of er gebreken aan de huurwoning van [eiser] bestaan en of Vechtdal Wonen bij het uitvoeren van werkzaamheden schade heeft veroorzaakt aan eigendommen van [eiser] .

2.2.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat er sprake is van gebreken aan de woning. Daarnaast heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat hij schade heeft geleden waarvoor Vechtdal Wonen aansprakelijk is. Hierna legt de kantonrechter verder uit hoe hij tot dat oordeel komt.

3. De feiten

3.1.

In februari 2022 heeft [eiser] de woning aan de [adres] in [woonplaats 1] bezichtigd (hierna: de woning). [eiser] heeft daarbij samen met (de erven van) de vertrekkende huurder een overnameverklaring ingevuld. [eiser] heeft daarop aangegeven dat hij onder andere de vloerbedekking, de gordijnen, de wasmachine en de televisie overneemt.

3.2.

Tussen februari 2022 en april 2022 heeft Vechtdal Wonen werkzaamheden laten uitvoeren in de woning. Er is onder andere een CV-installatie in de woning aangebracht, de plafonds zijn vervangen door gipsplaten, er is extra hout in de plafonds aangebracht voor een nieuwe lichtpuntbevestiging en het sanitair is ontkalkt.

3.3.

Op 29 april 2022 hebben Vechtdal Wonen en [eiser] met betrekking tot de woning een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten. Bij het sluiten van de huurovereenkomst heeft Vechtdal Wonen een opleverstaat van de woning aan [eiser] verstrekt. ^[1] Deze is door Vechtdal Wonen en [eiser] ondertekend.

3.4.

Op 19 juli 2022 heeft (de gemachtigde van) [eiser] per e-mail bij Vechtdal Wonen melding gedaan van een groot aantal gebreken aan de woning.

4. Het geschil

4.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Vechtdal Wonen zal veroordelen om binnen 14 dagen na dit vonnis de gebreken zoals genoemd onder punt 6 van de dagvaarding te verhelpen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of een gedeelte van een dag dat Vechtdal Wonen hiermee geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft;

voor recht zal verklaren dat vanaf 10 januari 2022 een huurprijsvermindering van 40% geldt en Vechtdal Wonen te veroordelen om vanaf die dag de huurprijs (alsnog) dienovereenkomstig aan [eiser] in rekening te brengen;

Vechtdal Wonen zal veroordelen om een schadevergoeding van € 2.000,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;

Vechtdal Wonen zal veroordelen in de proceskosten.

4.2.

Vechtdal Wonen heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente daarover, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

5. De beoordeling

5.1.

[eiser] heeft onder punt 6 van de dagvaarding de volgende gebreken vermeld:

Gehele woning

• De woning is vochtig en koud en heeft onvoldoende ventilatiemogelijkheden. Het kost relatief veel energie (gas en elektriciteit) om de woning warm te krijgen.
• Muren en plafonds zijn niet goed afgewerkt. Het behang-, schilder- en stucwerk, voor zover al aangebracht, is slecht afgewerkt en dient grotendeels als dekmantel; het vertoont nu al afbladdering, oneffenheden, vocht- en andere donkere plekken;
• Kasten zijn niet afgewerkt, beschadigd, besmeurd door schilder- en stucwerk en/of niet bruikbaar, bijvoorbeeld omdat planken niet passen;
• Het schilder- en stucwerk zit aan alles (zoals kasten, deuren en trappen).

Voor- en achterkamer beneden

• De woonkamer mist ramen die geopend kunnen worden. Vechtdal Wonen stelt ten onrechte dat zij [eiser] dit bij de bezichtiging in februari 2022 heeft laten weten. Zou dit al het geval zijn, dan heeft [eiser] daar niet mee ingestemd;
• De muren en kasten zijn beschadigd als gevolg van een nieuw plafond. De muren zullen, na verwijdering van het behang, gestuct moeten worden.

Keuken

• Het keukenraam kan niet open
• De tegels aan de muur, onder andere onder de keukenkastjes, moeten vervangen of hersteld worden. Er is gedeeltelijk overheen geverfd.
• Er is een gat in de vloer vanwege het weghalen van een gasleiding naar de gevelkachel;
• Bij de nieuwe plafonds ontbreekt een lichtpuntbevestiging.

Schuur

- De schuur maakt deel uit van de woning. Deze sluit onmiddellijk aan op de keuken. De schuur brengt veel kou in de woning omdat de schuur niet is geïsoleerd en er geen centrale verwarming is geplaatst. Er staat echter apparatuur, zoals een koelkast, die in de winter zal bevriezen.

WC

• Vechtdal Wonen heeft nog niets aan de WC gedaan:
• De WC is niet ontkalkt;
• Het behang moet verwijderd worden en de muren gestuct;
• Er hangt een rioollucht.

Halletje/trap/overloop

• Het behang moet verwijderd worden en de muren gestuct;
• De trapbekleding is beschadigd en moet hersteld worden;
• De hangt een rioollucht.

Douche (boven)

• De douchedeur is weliswaar vervangen, maar deze is krom;
• Er is een brede kier tussen de deur en de vloer;
• De doucheraam was gemaakt, maar is wederom stuk, zodat water naar binnenloopt;
• Het planchet is niet vervangen;
• Er is kalkaanslag bij de kraan;
• Er hangt een rioollucht.

Slaapkamers (boven)

• De vloer is niet vlak als gevolg van het verwijderen van een inbouwkast;
• Radiatoren en wandcontactdozen zijn niet van de muur gehaald; er is omheen gesmeerd, het is niet afgewerkt (er zijn grote luchtbellen);
• Het tijdens de werkzaamheden gebruikte voorstrijkmiddel zit aan het plafond;
• Deuren openen en sluiten niet goed.

Kelder

• De kelder ligt nog altijd dik onder het stof en gruis vanwege het aanleggen van buizen voor de centrale verwarming;
• Water loopt niet weg.

5.2.

Vechtdal Wonen heeft het bestaan van de gestelde gebreken gemotiveerd betwist. Veel gestelde gebreken zijn – onverplicht – hersteld, aldus Vechtdal Wonen. Alle binnenmuren zijn opnieuw gestuct. Sloten, hang- en sluitwerk zijn vervangen. De beweegbaarheid van deuren en ramen is gecontroleerd en deze zijn gesmeerd. Er zijn tochtwerende voorzieningen aangebracht. De wandtegels in de keuken zijn schoongemaakt. Het sanitair is nogmaals ontkalkt. Er is een lat aangebracht waar de trapbekleding ontbrak. De badkamerdeur is vervangen. De ramen in de keuken, voor- en achterkamer zijn vervangen, zodat deze open kunnen en voldoende ventilatiemogelijkheden hebben. De muur in de keuken is betegeld en er zijn wandplanken geplaatst. Er zijn planken in de inbouwkasten geplaatst. De druppels voorstrijk aan het plafond zijn verwijderd. Een stuk plakband van de stukadoor is verwijderd. De binnenmuur is behandeld met isolerende verf. [bedrijf] B.V. (het door Vechtdal Wonen te behoeve van herstel- en onderhoudswerkzaamheden ingeschakelde aannemersbedrijf, hierna steeds te noemen “ [bedrijf] ”) heeft gekeken naar de badkamerdeur en deze bleek in goede staat te verkeren. De afspraak die [bedrijf] met [eiser] had om de riolering te vervangen, is door [eiser] afgezegd en [eiser] zou zelf verzoeken om een nieuwe afspraak. Een lichtpuntbevestiging in de keuken was tijdens de bezichtiging al niet aanwezig. Volgens Vechtdal Wonen resteren er nog zeven punten van de gestelde gebreken. Die punten kwalificeren echter niet als een gebrek, aldus Vechtdal Wonen.

5.3.

De kantonrechter stelt voorop dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten (dat staat in artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW)). Het is aan [eiser] om te stellen en te onderbouwen dat sprake is van een gebrek aan de woning.

5.4.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] ter zitting onvoldoende weersproken dat Vechtdal Wonen de hiervoor onder 5.2. vermelde herstellingen heeft uitgevoerd. Ook heeft [eiser] niet weersproken dat hij de afspraak met [bedrijf] om de riolering te vervangen, heeft afgezegd. [eiser] heeft desgevraagd ook niet kunnen toelichten van welke gebreken op dit moment nog sprake is. De vordering tot herstel van deze gebreken zal dan ook worden afgewezen.

5.5.

Ter zitting heeft de kantonrechter voorgesteld om de zeven nog resterende door [eiser] gestelde gebreken te bespreken. Die zeven resterende punten zijn:

- Het planchet in de badkamer;

- De verwarming in het schuurtje;

- De deuren openen en sluiten niet goed;

- Het gaatje in de keukenvloer;

- De slaapkamervloer is niet vlak;

- Het gruis in de kelder;

- Het water in de kelder.

Van deze gestelde gebreken heeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat sprake is van gebreken die zijn huurgenot aantasten en die Vechtdal Wonen dient te herstellen. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.

5.6.

De kantonrechter stelt voorop dat [eiser] op 30 april 2022 bij de oplevering van de woning een opleverformulier heeft ondertekend. Op het opleverformulier is geen melding gemaakt van gebreken aan de woning. Bij het formulier zijn ook foto’s van de opleverstaat van de woning gevoegd.

Het planchet

5.7.

Vechtdal Wonen heeft erkend dat het planchet in de periode tussen de bezichtiging en de oplevering zou worden vervangen. Dat is volgens Vechtdal Wonen ook gebeurd en [eiser] heeft dat niet betwist. Op de foto’s die bij de opleverstaat zijn gevoegd ^[2] , is naar het oordeel van de kantonrechter geen gebrek aan het planchet te zien. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd wat er nu nog mis is met het planchet. Daarmee heeft hij onvoldoende onderbouwd dat er sprake is van een gebrek aan het planchet.

De CV in het schuurtje

5.8.

Vechtdal Wonen heeft niet betwist dat er in het schuurtje geen centrale verwarming aanwezig is. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee echter geen sprake van een gebrek aan de woning. De kantonrechter neemt daarbij het gebrekenboek van Huurcommissie als uitgangspunt. Voor een ruimte die als schuur dient, hoeft volgens het gebrekenboek niet een bepaalde temperatuur te kunnen worden behaald. De schuur geldt namelijk niet als een ‘te verwarmen vertrek’.

Voor zover [eiser] heeft gesteld dat er een kachel aanwezig was toen hij de woning bezichtigde, heeft Vechtdal Wonen verklaard dat deze is weggehaald in verband met de veiligheid. Daar heeft [eiser] bij de oplevering van de woning eind april 2022 echter geen melding van gemaakt. Ook in de huurovereenkomst is de aanwezigheid van een kachel niet vermeld. Daarmee heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat de kachel deel moet uitmaken van het gehuurde. Er kan dus geen sprake zijn van een gebrek.

5.9.

Maar tijdens de zitting is ter sprake gekomen dat de wc zich in de ruimte van het ‘schuurtje’ bevindt. Daarbij is de temperatuur ter sprake gekomen en daarbij heeft [eiser] gesteld dat in de wc wellicht niet altijd een temperatuur van 15 graden kan worden behaald. Dat is wel vereist volgens het artikel 4.3. van het gebrekenboek van de Huurcommissie (de gebreken met categorie C). [eiser] heeft dit in de dagvaarding niet genoemd en hiervoor ook geen vordering ingesteld. De kantonrechter kan daaraan dan ook geen veroordeling tot herstel of tot huurprijsvermindering verbinden. Maar dat neemt niet weg dat Vechtdal er goed aan doet om te onderzoeken of en in hoeverre dit toilet voldoende adequaat verwarmd kan worden.

De deuren

5.10.

In de dagvaarding heeft [eiser] gesteld dat de deuren van de slaapkamer niet goed openen en sluiten. Volgens Vechtdal Wonen heeft de aannemer gezegd dat de deuren zijn gecontroleerd. Ook heeft Vechtdal Wonen aangevoerd dat het gangbaar houden en het zo nodig oliën en smeren van beweegbare onderdelen kleine herstellingen opleveren die de huurder volgens het Besluit kleine herstellingen zelf moet doen. Dat heeft [eiser] niet weersproken. Pas op de zitting is ter sprake gekomen dat de deuren zouden klemmen. [eiser] heeft echter niet nader onderbouwd dat dit klemmen van de deuren een zodanig gebrek aan de deuren oplevert dat gesproken moet worden van een verstoring van zijn huurgenot.

5.11.

Ter zitting heeft [eiser] vervolgens gesteld dat de voor- en achterdeur van de woning gebrekkig zijn. Volgens [eiser] komt de tocht door de kieren langs de voor- en achterdeur. Daarover heeft [eiser] echter in de dagvaarding niets gesteld. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat hij Vechtdal Wonen ooit van een dergelijk gebrek aan de voor- en achterdeur op de hoogte heeft gesteld. Deze tocht kan daarom niet dienen als grondslag van de vordering. De kantonrechter gaat er in deze procedure aan voorbij.

5.12.

In de dagvaarding heeft [eiser] verder vermeld dat de badkamerdeur is vervangen, maar dat deze krom is. Volgens Vechtdal Wonen heeft de aannemer op 31 januari 2023 (dus na de dagvaarding) de badkamerdeur gecontroleerd en is deze goed bevonden. Daartoe heeft Vechtdal Wonen een verslag van de aannemer overgelegd. [eiser] heeft niet weersproken dat de aannemer deze controle heeft uitgevoerd. [eiser] heeft dan ook niet voldoende onderbouwd dat (nog) sprake is van een gebrek aan de badkamerdeur.

Gaatje in de keukenvloer

5.13.

Vechtdal Wonen heeft niet betwist dat er een gaatje van twee centimeter in de keukenvloer zit. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee echter geen sprake van een gebrek aan de woning. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat een dergelijk gaatje in de vloer leidt tot een verstoring van het huurgenot. Dit is dan ook geen gebrek dat Vechtdal Wonen dient te verhelpen.

5.14.

Ter zitting heeft [eiser] nog gesteld dat de keukenvloer ook doorzakt. [eiser] heeft desgevraagd ter zitting niet kunnen aangeven sinds wanneer dit mogelijke gebrek aanwezig is of wanneer hij Vechtdal Wonen daarover heeft geïnformeerd. Naast het feit dat [eiser] hier in de dagvaarding niets over heeft gesteld of gevorderd, heeft [eiser] het bestaan van dit gebrek daarmee ook onvoldoende onderbouwd. Ook dit doorzakken van de keukenvloer kan daarom niet dienen als grondslag van de vordering. De kantonrechter zal hier dan ook niet verder op ingaan.

Slaapkamervloer niet vlak

5.15.

Vechtdal Wonen heeft niet betwist dat sprake is van oneffenheden in de vloer van de slaapkamer. Vechtdal Wonen stelt echter dat [eiser] de laminaatvloer heeft overgenomen van (de erven van) de vorige huurder. Volgens Vechtdal Wonen staat in de voorwaarden bij de huurovereenkomst dat de huurder de vloeren dient te voorzien van stoffering. Dat heeft [eiser] niet betwist. Er is hier naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen sprake van een gebrek dat Vechtdal Wonen dient te verhelpen.

Het stof en gruis in de kelder

5.16.

Vechtdal Wonen heeft betwist dat het stof en gruis in de kelder een gebrek oplevert. Volgens Vechtdal Wonen is de hoeveelheid stof en/of gruis zo gering dat dit met een stoffer en blik is op te vegen. Op de vraag van de kantonrechter naar de hoeveelheid stof en gruis heeft [eiser] alleen geantwoord dat het aanwezige stof en gruis ‘genoeg’ is. Daarmee heeft [eiser] de stelling dat sprake is van een gebrek, in het licht van de betwisting van Vechtdal Wonen, onvoldoende onderbouwd.

Het water in de kelder

5.17.

[eiser] heeft gesteld dat er water in de kelder staat dat niet wegloopt. De kantonrechter overweegt dat daarvan niets is gebleken. Ter zitting heeft [eiser] dit gestelde gebrek ook niet verder onderbouwd. Ter zitting heeft [eiser] wel gesteld dat er water uit de douche niet wegloopt. Daarover heeft [eiser] in de dagvaarding echter niets gesteld. Ook heeft [eiser] niet duidelijk gemaakt hoe het water uit de douche in verband staat met het water in de kelder. Al met al heeft [eiser] het bestaan van dit gebrek ook ter zitting onvoldoende onderbouwd.

Conclusie

5.18.

Vechtdal Wonen heeft behoorlijk gedetailleerd uitgelegd welke herstel- en onderhoudswerkzaamheden zij allemaal aan de woning heeft laten verrichten. In het licht daarvan heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat er nog sprake is van gebreken aan de woning. De vordering om Vechtdal Wonen te veroordelen om de gestelde gebreken te verhelpen, zal daarom worden afgewezen.

Huurprijsvermindering

5.19.

De vordering tot huurprijsvermindering zal eveneens worden afgewezen. Voor zover [eiser] heeft gesteld dat er in het verleden wel sprake is geweest van gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigen, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd van welke gebreken op welk moment sprake is geweest en waarom die gebreken voor een zodanige vermindering van huurgenot hebben gezorgd dat een huurprijsvermindering van 40% van de huurprijs gerechtvaardigd zou zijn.

De vordering tot betaling van schadevergoeding

5.20.

Aan zijn vordering tot betaling van schadevergoeding door Vechtdal Wonen heeft [eiser] ten grondslag gelegd dat Vechtdal Wonen, tijdens de verbouwing die heeft plaatsgevonden tussen februari 2022 en april 2022, niets heeft afgedekt, waardoor de wasmachine is beschadigd en onder het stof zit. De televisie heeft platgelegen, met alle gevolgen van dien. De stofzuiger is voor de verbouwing gebruikt, met alle gevolgen van dien. De vloerbedekking in alle slaapkamers is beschadigd en vies, aldus [eiser] .

5.21.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] zijn stelling dat hij schade heeft geleden volstrekt onvoldoende heeft onderbouwd. Voor zover er een toelichting op de schade is gegeven in de dagvaarding, bestaat die toelichting enkel uit “met alle gevolgen van dien”. Ook desgevraagd ter zitting kon [eiser] of zijn gemachtigde niet toelichten welke schade [eiser] precies heeft geleden. [eiser] heeft geen foto’s van schade overgelegd, en bovendien maakt de kantonrechter uit de wel overgelegde foto’s op dat er in ieder geval aan de wasmachine geen schade te zien is. Ook ziet de kantonrechter geen stof op de wasmachine. De vordering tot betaling van schadevergoeding zal worden afgewezen.

De proceskosten

5.22.

[eiser] wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld. Hij moet daarom de proceskosten van Vechtdal Wonen betalen. Die worden tot op heden begroot op € 398,00 aan salaris voor de gemachtigde van Vechtdal Wonen (2 punten x tarief € 199,00).

5.23.

De nakosten worden begroot op € 99,50 (½ punt van het salaristarief met een maximum van € 132,00).

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af;

6.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Vechtdal Wonen begroot op € 398,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.3.

veroordeelt [eiser] in de nakosten, begroot op € 99,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.4.

verklaart de proces- en nakostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023. (SB)

Voetnoten

1. Productie 5 bij de conclusie van antwoord

2. Productie 5 bij de conclusie van antwoord