Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 10387634 CV EXPL 23-952
Vonnis ex artikel 223 Rv van 30 mei 2023
in de zaak van
de stichting
[eiser],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen [eiser] ,
gemachtigde: mr. A.G.J. Lummen-Kamst, advocaat te Deventer,
tegen
1. de stichting
[gedaagde 1]te [vestigingsplaats 2] , als bewindvoerder van de heer [gedaagde 2] , wonende te [woonplaats] ,
2.
de heer [gedaagde 2], wonend te [woonplaats] ,
de heer [gedaagde 2], wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. R.N. Sahebdien, advocaat te Enschede.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties, tevens houdende een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv;
- de aanvullende producties 14 tot en met 20 bij de dagvaarding.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 mei 2023. Omdat mr. Sahebdien zonder bericht van verhindering niet is verschenen ter zitting en [gedaagde 2] heeft verzocht een nieuwe mondelinge behandeling te plannen, is een nieuwe mondelinge behandeling gepland. Voorafgaand daaraan zijn ingekomen de brief van [eiser] van 15 mei 2023 en de van de zijde van [gedaagde 2] overgelegde producties 1 en 2. De nieuwe mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 mei 2023. De gemachtigden van partijen hebben ter zitting pleitnota’s overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis in het incident ex artikel 223 Rv bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij vonnis van 24 januari 2014 heeft de kantonrechter te Enschede het bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [gedaagde 2] . Met ingang van 29 februari 2016 is [gedaagde 1] bewindvoerder.
2.2.
[gedaagde 2] huurt vanaf 1 juni 2016 van [eiser] voor onbepaalde tijd de woning aan de [adres 1] . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoor-waarden Zelfstandige Woonruimte van [eiser] van toepassing.
2.3.
In artikel 2 van de huurovereenkomst is bepaald:
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.
2.4.
In artikel 8 van de algemene huurvoorwaarden is bepaald:
1. Huurder zal het gehuurde gebruiken zoals het een goed huurder betaamt. Hieronder wordt onder meer verstaan dat huurder:
* de eventueel tot het gehuurde behorende tuin dient te gebruiken en te onderhouden als siertuin en deze niet mag gebruiken voor opslag en/of stalling van caravans, auto’s, handelswaren, afval, gevaarlijke of milieubelastende zaken of andere zaken van welke aard dan ook;
(…)
2.Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.(…)
3. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden permanent bewonen.
4. Het is huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.(…)
6. Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Hieronder wordt onder meer verstaan: iedere vorm van overlast, zoals geluidsoverlast, overlast als gevolg van bijvoorbeeld alcoholgebruik, drugsgebruik, drugshandel of prostitutie in of nabij het gehuurde. Huurder is voor gedragingen van huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden personen op gelijke wijze als voor zijn eigen gedragingen aansprakelijk.
3.Het geschil
3.1.
In de bodemprocedure staat de vraag centraal of [gedaagde 2] kan worden veroordeeld tot ontruiming van de woning en betaling van een contractuele boete. Tevens wordt in de bodemzaak een verbod voor [gedaagde 2] gevorderd om zich te vestigen of in te schrijven in een andere woning van [eiser] .
Vooruitlopend op de beslissing in de hoofdzaak vordert [eiser] dat de kantonrechter op voet van artikel 223 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)
- voorlopig en voor de duur van de procedure [gedaagde 1] of - als het bewind geëindigd is - [gedaagde 2] zelf, veroordeelt de woning aan de [adres 1] binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, alsmede
- bepaalt dat het [gedaagde 2] gedurende één jaar niet is toegestaan te wonen in een andere huurwoning van [eiser] , dan wel het [gedaagde 2] verbiedt zich in de Basisregistratie Personen in te laten schrijven op het adres van een andere woning van [eiser] ,
- alles met veroordeling van [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] in de kosten van de procedure.
Ter onderbouwing voert [eiser] het volgende aan. Bij brief van 28 oktober 2022 heeft de gemeente Enschede [eiser] bericht dat er op 23 juni 2022 illegale prostitutie is vastgesteld in de woning van [gedaagde 2] . De politie Oost Nederland, afdeling Vreemdelingen, Identificatie en Mensenhandel heeft toen vastgesteld dat twee slaapkamers waren ingericht en verhuurd als werkkamer voor prostituées; de deuren waren voorzien van een slot. De twee aanwezige vrouwen verklaarden dat zij ten behoeve van prostitutie een kamer huurden. De informatie van de gemeente over prostitutie wordt ook onderbouwd door het overlastdossier dat [eiser] sinds een aantal jaar bijhoudt. Buren en medewerkers van [eiser] hadden al vermoedens van prostitutie vanuit de woning. Het is de taak van [eiser] te voorkomen dat dit opnieuw zal gebeuren. Door oneigenlijk gebruik van huurwoningen tegen te gaan bewaakt en bevordert [eiser] de leefbaarheid van woonwijken. Zo treedt [eiser] ook op tegen huurders die hennepkwekerijen exploiteren in een gehuurde woning. [eiser] heeft er belang bij om streng op te kunnen treden, zeker in wijken met een sociale problematiek zoals deze in [locatie] .
Gebleken is verder dat de derde slaapkamer in de woning van [gedaagde 2] werd bewoond door de heer [naam] , een vroegere huurder van [eiser] . Zijn woning is destijds ontruimd vanwege een huurachterstand in combinatie met drugsoverlast. Dat hij verblijft in een kamer in de woning van [gedaagde 2] betekent volgens [eiser] dat sprake is van verboden onderhuur.
Daarnaast wordt al jaren overlast ervaren doordat vanuit de woning wordt gehandeld in drugs. Dit leidt tot veel aanloop en bovendien worden drugsgebruikers vaak aangetroffen in de omgeving van de woning, al dan niet onder invloed. De door buren gemelde overlast ziet op aanloop van verdachte personen, getoeter, geschreeuw, harde muziek en geruzie, zowel overdag als ’s nachts.
Ten slotte heeft [eiser] [gedaagde 2] verschillende keren tevergeefs aangesproken op de situatie in zijn tuin. Daarin liggen allerlei soorten afval, witgoed, oud ijzer en autobanden. Ook is meermaals gebleken dat [gedaagde 2] niet optreedt wanneer een drugsgebruiker verblijft in het met matrassen ingerichte schuurtje, dat de gemeente in de voortuin heeft laten plaatsen als stalling voor de scootmobiel.
Overigens ontvangt [eiser] ook veel klachten over [gedaagde 2] vanuit de nabij gelegen flat aan de [adres 2] . Het lijkt erop dat hij daar veel verblijft en ook vanuit die woning in drugs handelt. [eiser] wil voorkomen dat hij zich na de ontruiming op dat adres inschrijft, omdat de buurt dan overlast blijft houden. Daarom wordt gevorderd om hem te verbieden zich te vestigen in een andere woning van [eiser] .
2.2.
[gedaagden] voeren verweer. In de eerste plaats wordt betwist dat sprake is van een spoedeisend belang. De feiten en omstandigheden die niet betwist worden leiden niet tot de conclusie dat de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Daarbij wordt erop gewezen dat de constatering door de gemeente Enschede is gedaan in juni 2022, elf maanden geleden, en dat er dus tot nu toe niet veel haast is gemaakt met het nemen van maatregelen.
Dat de tuin slordig is wordt niet betwist; vanwege zijn gezondheid heeft [gedaagde 2] echter hulp nodig van anderen om een en ander op te ruimen. Bovendien is de huur van een container noodzakelijk en daarvoor ontbreken de middelen.
[gedaagde 2] betwist dat er sprake is van illegale prostitutie. Uit het proces-verbaal van de politie blijkt dat de aangetroffen vrouwen hebben verklaard net die dag ieder een kamer te hebben gehuurd en dat zij hebben betaald aan een derde, niet aan [gedaagde 2] . [gedaagde 2] heeft een verre nicht onderdak verschaft en weet verder nergens van.
Dat hij een kamer zou hebben verhuurd aan [naam] klopt ook niet; die heeft immers geen geld. Wel mocht hij van [gedaagde 2] korte tijd in een van de slaapkamers verblijven.
De gestelde overlast en de klachten over tuinonderhoud kunnen niet leiden tot het aannemen van een spoedeisend belang. De klachten komen maar van een paar mensen, anderen hebben geen moeite met [gedaagde 2] (zie de verklaring van de bewoner van nummer 29, die zegt geen overlast te ondervinden).
Ontruiming zal grote gevolgen hebben voor [gedaagde 2] . Hij zal zijn aangewezen op een opvangplek en dat is lastig, mede gezien zijn gezondheidsproblemen.
3.De beoordeling
3.1.
In een zaak als de onderhavige dient in de eerste plaats te worden beoordeeld of er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde 2] die een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel als ontruiming in kort geding dient terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn als deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met een grote mate van waarschijnlijkheid eveneens de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming en van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
3.2.
Het vereiste spoedeisend belang is, gelet op de aard van de vorderingen en hetgeen [eiser] daaromtrent gesteld heeft, aanwezig. Medewerkers van [eiser] hebben ter zitting verklaard dat de overlast ook na het aanhangig maken van deze procedure voortduurt; ook blijkt uit een van de producties dat de buren in de weken voorafgaand aan de zitting nog klagen over aanloop bij [adres 1] van allerlei mensen, die drugs gebruiken op straat en/of intimiderend gedrag vertonen. Dat deze overlast thans nog steeds plaatsvindt is onvoldoende gemotiveerd betwist. Dat [gedaagde 2] daar vaak zelf niet bij aanwezig is, doet aan de ernst van die meldingen niet af, want een en ander gebeurt vanuit zijn woning en hij is verantwoordelijk voor wat zich daar afspeelt.
Vanwege de aanhoudende klachten over overlast is er spoedeisend belang en dit betekent dat de vorderingen van [eiser] inhoudelijk kunnen worden behandeld.
3.3.
De inhoud van het door [eiser] overgelegde bericht van de gemeente Enschede en de toelichting daarop (zie productie 5 bij dagvaarding) zijn door [gedaagde 2] niet gemotiveerd betwist. Uit de stukken blijkt dat op 23 juni 2022 door de politie twee vrouwen in de woning zijn aangetroffen, die verklaarden in de woning te werken als prostituée en € 80,00 per dag te betalen voor de huur van een kamer. Geconstateerd is dat twee slaapkamers waren voorzien van een slot en ingericht als werkkamer voor een prostituée.
De verklaring van [gedaagde 2] dat hij niet op de hoogte was van wat zich precies in de woning afspeelde, komt de kantonrechter niet geloofwaardig voor. Maar zelfs als dat waar zou zijn kan hem de situatie in de woning worden verweten. Als huurder is hij immers verplicht om de woning zelf te bewonen. Het is hem niet toegestaan deze in gebruik en/of onderhuur aan anderen te geven. Daarnaast is op basis van het dossier voldoende komen vast te staan dat er al langere tijd mensen op het perceel aanwezig zijn die drugs verhandelen of kopen en/of gebruiken en dat de aanwezigheid van die mensen zorgt voor aanzienlijke overlast in de buurt. [gedaagde 2] is hier verantwoordelijk voor, maar heeft er ondanks herhaald verzoek van [eiser] niet tegen opgetreden.
Nu al eerder door buren is geconstateerd dat er in de woning schaars geklede vrouwen uit het raam hingen, is het niet aannemelijk dat de aanwezigheid van prostituées een eenmalig iets was.
Doordat [gedaagde 2] niet optreedt tegen al deze zaken en onvoldoende aanwezig is in de woning, handelt hij in strijd met de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Daarmee in strijd lijkt ook de aanwezigheid van [naam] , die kennelijk met toestemming van [gedaagde 2] in de woning verblijft sinds hij uit zijn eigen woning is ontruimd.
Dat de buurman van nummer [huisnummer] heeft verklaard geen klachten te hebben, is niet relevant, zeker niet nu gebleken is dat in die woning recent een hennepkwekerij is aangetroffen.
Ook de situatie in de achtertuin, waar veel afval is opgestapeld, is onaanvaardbaar en draagt bij aan de conclusie dat er sprake is van overlast.
Gezien het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde 2] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals om de door hem gehuurde woning te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming en om geen overlast te veroorzaken.
De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is of het voldoende aannemelijk is dat de kantonrechter in de bodemprocedure zal oordelen dat de overlast een tekortkoming vormt die (ontbinding van de huurovereenkomst en) ontruiming van het gehuurde zal rechtvaardigen en of er aanleiding is [gedaagde 2] (althans zijn bewindvoerder) vooruitlopend op die beslissing alvast te veroordelen om de woning te ontruimen.
3.4.
Ingevolge artikel 7:265 Burgerlijk Wetboek geeft elke tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen, niet rechtvaardigt.
De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de uitzondering van dit artikel zich in dit geval niet voordoet. Daarom acht de kantonrechter de gevorderde ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd.
De vordering tot ontruiming zal worden toegewezen zoals gevorderd, dus tegen [gedaagde 1] voor zolang het bewind duurt en tegen [gedaagde 2] voor het geval het bewind is geëindigd vóór de executie van het vonnis. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op een week, mede omdat uit de stukken kan worden opgemaakt dat [gedaagde 2] feitelijk al elders woont en er niet veel meubilair meer in de woning aanwezig is.
vordering om [gedaagde 2] te verbieden zich in te schrijven in een andere huurwoning van [eiser] , althans zich in te schrijven in de BRP op het adres van een andere woning van [eiser] ,
De kantonrechter begrijpt dat [eiser] alles wil proberen om de leefbaarheid van de wijk te beschermen en daarom niet wil dat [gedaagde 2] zich vestigt in bijvoorbeeld de woning van zijn vriendin aan de [adres 2] . Hij verblijft daar al vaak en [eiser] ontvangt klachten over zijn aanwezigheid daar in verband met vermoedelijke drugshandel. Het toewijzen van die vorderingen heeft weliswaar vergaande consequenties, omdat het voor [gedaagde 2] moeilijk wordt om onderdak te vinden, maar er is in de omgeving van [woonplaats] voldoende sociale huisvesting van andere woningbouwverenigingen om aan te kunnen nemen dat [gedaagde 2] elders onderdak kan vinden. De vordering zal worden toegewezen voor de duur van de bodemprocedure, dat wil zeggen dat het [gedaagde 2] tot aan het eindvonnis niet is toegestaan te wonen in een andere huurwoning van [eiser] (zoals primair gevorderd). In het eindvonnis zal worden bepaald of de maatregel ook daarna van kracht blijft en, zo ja, voor hoe lang.
de kostenveroordeling
[eiser] heeft [gedaagde 2] na het bericht van de gemeente over de prostitutie in de gelegenheid gesteld zelf de huur op te zeggen om een procedure te voorkomen. [eiser] heeft dit in een brief aan de bewindvoerder van 5 december 2022 bevestigd. [gedaagde 2] noch de bewindvoerder heeft de huurovereenkomst echter opgezegd. [eiser] restte dus niets anders dan om deze bodemprocedure te starten. [gedaagde 2] en de bewindvoerder worden (in overwegende mate) in het ongelijk gesteld en zullen daarom de kosten van de procedure moeten voldoen als na te melden. De kosten bedragen tot op heden € 138,01 explootkosten, € 487,00 griffierecht en € 696,00 voor salaris gemachtigde (3 punten van € 232,00, één voor de dagvaarding, één voor de afgebroken zitting op 12 mei en één voor de zitting op 17 mei), bij elkaar € 1.321,01.
Een bijzondere omstandigheid is dat de tweede zitting is gehouden omdat de gemachtigde van gedaagden zich had vergist en op de eerste zittingsdatum zonder bericht afwezig was. Het is niet redelijk dat de extra kosten van € 232,00 door [gedaagde 2] moeten worden voldaan. De kantonrechter gaat er vanuit dat de advocaat van [gedaagde 2] het bedrag van € 232,00 betaalt en dat de rest voor rekening van [gedaagde 1] of [gedaagde 2] komt.
4.De beslissing
De kantonrechter
voor het geval het bewind voortduurt
4.1.
veroordeelt [gedaagde 1] om - voor de duur van de bodemprocedure - de woning aan de [adres 1] te ontruimen, ontruimd te houden en te verlaten onder afgifte van de sleutels, dit binnen een week na betekening van dit vonnis;
4.2.
verbiedt [gedaagde 2] om gedurende de bodemprocedure (in) te wonen in andere huurwoningen van [eiser] ;
4.3.
veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten van deze procedure, tot op heden berekend op € 1.321,01;
4.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
voor het geval het bewind vóór de executie van dit vonnis is geëindigd
4.6.
veroordeelt [gedaagde 2] om - voor de duur van de bodemprocedure - de woning aan de [adres 1] te ontruimen, ontruimd te houden en te verlaten onder afgifte van de sleutels, dit binnen een week na betekening van dit vonnis;
4.7.
verbiedt [gedaagde 2] om gedurende de bodemprocedure (in) te wonen in andere huurwoningen van [eiser] ;
4.8.
veroordeelt de [gedaagde 2] in de kosten van deze procedure, tot op heden berekend op
€ 1.321,01;
4.9.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.10.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2023,
(V-BH(O)