Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 10005918 EJ VERZ 22-186
Beschikking van de kantonrechter van 31 maart 2023
in de zaak van
de vennootschap onder firma BSO Buiten Zijn!
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
verzoekende partij, verder te noemen BSO Buiten Zijn,
gemachtigde: mr. H.J.M. van Denderen, advocaat te Hengelo,
tegen
Stichting ’t Geerdink voor welzijn en werk,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
verwerende partij, verder te noemen ’t Geerdink,
gemachtigde: de heer [gemachtigde] , voorzitter bestuur.
1.De procedure
1.1.
BSO Buiten Zijn heeft een verzoekschrift ingediend - ontvangen bij de rechtbank op 20 juli 2022 – gebaseerd op artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek. In dat artikel staat dat een huurder bij de kantonrechter een verzoek kan indienen om bij het einde van de huur de ontruimingstermijn te verlengen.
1.2. ‘
t Geerdink heeft een schriftelijk reactie ingediend, gedateerd 22 augustus 2022.
1.3.
Het verzoek is op zitting behandeld op 6 oktober 2022. Namens BSO Buiten Zijn is verschenen mevrouw [verzoekster] , bijgestaan door mr. Van Denderen. Namens ’t Geerdink is verschenen de heer [gemachtigde] .
Na de zitting is de zaak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen met elkaar een oplossing te vinden. Partijen hebben aan de rechtbank bericht dat het overleg niet tot een oplossing heeft geleid. Op 2 maart 2023 is de zaak nogmaals op zitting behandeld.
Aanwezig zijn mevrouw [verzoekster] , mr. van Denderen, de heer [gemachtigde] en namens
’t Geerdink ook mevrouw [verweerster] , lid van het bestuur.
Tot slot is bepaald dat de rechter een beslissing zal nemen op het verzoek.
2.Samenvatting
2.1.
Deze zaak draait om de vraag of ’t Geerdink de huurovereenkomst met de brief van 22 februari 2022 rechtsgeldig heeft opgezegd. BSO Buiten Zijn meent van niet, omdat daarvoor onvoldoende zwaarwegende redenen zijn. Aan het verzoek om de ontruiming te schorsen, komt de rechter dan niet toe, aldus BSO Buiten Zijn.
In het geval de rechter concludeert dat ’t Geerdink wel rechtsgeldig heeft opgezegd, verzoekt BSO Buiten Zijn om ontruimingsbescherming, omdat het voor haar niet mogelijk is een geschikte alternatieve ruimte te vinden; het einde van de huur zal verstrekkende gevolgen hebben voor BSO Buiten Zijn.
De rechter oordeelt dat de wijze waarop BSO Buiten Zijn gebruik maakt van het gehuurde leidt tot voortdurende ergernis bij de vrijwilligers van ’t Geerdink. Dat is echter onvoldoende reden om de huurovereenkomst bij brief van 22 februari 2022 op te kunnen zeggen en de ontruiming aan te zeggen per 1 juni 2022. Nu er geen sprake is van opzegging is de huurovereenkomst, die steeds per kalenderjaar wordt verlengd, gewoon doorgelopen. De rechter komt dus niet toe aan de vraag of de ontruimingstermijn moet worden geschorst.
Het verzoek wordt niet-ontvankelijk verklaard.
3.de feiten
3.1
BSO Buiten Zijn is opgericht in februari 2020. Het doel is het verzorgen van buitenschoolse opvang waarbij de kinderen zoveel mogelijk buiten spelen.
3.2 ’
t Geerdink is een stichting die beschikt over een terrein met een ponybak, weide, stallen en een gebouw. Op het terrein worden pony’s gehouden. Het doel van de stichting is onder meer het aanbieden van ponylessen aan kinderen door vrijwilligers.
3.3
BSO Buiten Zijn en ’t Geerdink hebben in november 2019 een overeenkomst gesloten. Daarin is bepaald dat BSO Buiten zijn vanaf 1 februari 2020 tegen betaling van een maandelijkse vergoeding voor vijf middagen per week mag gebruiken een deel van de maatschappelijke ruimte, met gezamenlijk gebruik van toilet en keuken, en daarnaast 27 m2 buitenruimte voor groene activiteiten en 12 m2 voor spelen.
3.4
De hoogte van de huur staat niet ter discussie en er is geen sprake van wanbetaling.
3.5
De overeenkomst tussen partijen moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst tot huur van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW.
3.6.
De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
2.Algemene voorwaarden
(…)
2.6
Het is zonder toestemming niet toegestaan om een openvuur te stoken of aan te leggen.
3.Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze gebruikersovereenkomst is aangegaan voor de duur van 11 maanden op
1 februari 2020 en lopende tot 1 januari 2021.
3.2
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 12 maanden, derhalve tot en met. Deze overeenkomst wordt vervolgende voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 12 maanden.
3.3
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats tegen het einde van een periode met inachtneming van een termijn van ten minste 2 maanden door opzegging van stichting ’t Geerdink of door BSO Buiten Zijn.
8.Vrijwaring
(…)
8.3
Stichting ’t Geerdink behoudt zich het recht voor de overeenkomst eenzijdig en met onmiddellijke ingang op te zeggen indien zij zich daartoe genoodzaakt ziet als gevolg van misbruik en/of wangedrag van BSO Buiten Zijn en/of alle andere zaken waarvan redelijkerwijs verondersteld kan worden dat Stichting ’t Geerdink hiervan schade ondervindt of gaat ondervinden.
3.7
Per brief van 22 februari 2022 heeft ’t Geerdink aan BSO Buiten Zijn geschreven:
Betreft: opzeggen gebruikersovereenkomst
Na de zoveelste onenigheid tussen u en het bestuur van stichting ’t Geerdink is het bestuur tot de conclusie gekomen dat verdere samenwerking in en om de gebouwen van stichting
’t Geerdink niet meer in overeenstemming zijn met de doelstellingen van ’t Geerdink en heeft het bestuur besloten om de gebruikersovereenkomst per 1 juni 2022 met u op te zeggen.
Volgens de bepalingen 2.6 en 8.3 in de gebruikersovereenkomst bestaat voor ons de mogelijkheid om de overeenkomst per onmiddellijk met u te verbreken.
Wij hebben gekozen voor de datum van opzeggen op 1 juni 2022 zodat uw organisatie ruim de tijd heeft om alle door de BSO bij ’t Geerdink gestalde objecten op te ruimen en het gebouw en de buitenruimte weer in de staat te brengen zoals deze voorheen was.
4.Het geschil
4.1.
Het verzoek
BSO Buiten Zijn heeft het verzoek ingediend vanwege de opzegging in de brief van 22 februari 2022. BSO Buiten Zijn verzoekt de rechtbank primair om haar in haar verzoek niet-ontvankelijk te verklaren omdat zij nog niet gehouden is het gehuurde te ontruimen, en subsidiair om de ontruimingstermijn te verlengen met één jaar, dus tot 1 januari 2024, of een andere door de rechtbank te bepalen redelijke termijn.
Daarnaast verzoekt BSO Buiten Zijn om ’t Geerdink te veroordelen in de kosten van deze procedure.
Ter onderbouwing wordt het volgende aangevoerd. Na het aangaan van de huur is deze steeds verlengd met 12 maanden; ten tijde van het verzoek loopt de overeenkomst tot
1 januari 2023. Beëindiging kan plaats vinden tegen het einde van een periode met een opzegtermijn van 2 maanden. Een reguliere opzegging tegen het einde van de termijn heeft echter niet plaatsgevonden.
’t Geerdink heeft opgezegd met een beroep op artikelen 2.6 en 8.3, maar er is geen sprake van omstandigheden zoals bedoeld in die artikelen. De opzegging is dus niet rechtsgeldig.
Los daarvan is dat in de opzeggingsbrief van 22 februari 2022 niet de ontruiming is aangezegd, althans dat is niet duidelijk. Bovendien is op een later moment in een Whatsapp bericht aan BSO Buiten Zijn medegedeeld
“Maar blijf lekker tot 31 december 2022 wij hebben onze energie voor andere zaken nodig.”Vanwege de onduidelijkheid heeft BSO Buiten Zijn zich genoodzaakt gezien het onderhavige verzoek in te dienen.
“Maar blijf lekker tot 31 december 2022 wij hebben onze energie voor andere zaken nodig.”Vanwege de onduidelijkheid heeft BSO Buiten Zijn zich genoodzaakt gezien het onderhavige verzoek in te dienen.
Nu BSO Buiten Zijn niet verplicht is het gehuurde te ontruimen, kan er ook geen sprake zijn van een verlenging van een ontruimingsverplichting. Het verzoek om met toepassing van artikel 7:230a BW de ontruimingstermijn te verlengen moet dus niet ontvankelijk worden verklaard.
Indien de rechtbank tot de conclusie komt dat er sprake is van een rechtsgeldige aanzegging tot ontruiming, verzoekt BSO Buiten Zijn subsidiair om de ontruimingstermijn te verlengen. Voor het voortbestaan van de onderneming is het behouden van de gehuurde ruimte van essentieel belang. Het is niet mogelijk om in de nabijheid van dezelfde woonwijk en basisscholen een vervanging te vinden voor de unieke locatie die precies aansluit bij het concept van de BSO. Door sluiting van de BSO zullen de kinderen en de ouders gedupeerd zijn. Ook betekent het ontruimen het verlies van veel investeringen. De BSO heeft ter plaatse – met toestemming – een groentetuin aangelegd, een blote voeten pad en heeft tijd en geld geïnvesteerd in een buiten speelruimte. Voor een nieuwe locatie zal een nieuwe vergunning moeten worden aangevraagd; de legeskosten alleen al zijn € 1.566,00. Het belang van BSO Buiten Zijn weegt dus veel zwaarder dan dat van ’t Geerdink.
Van een andere reguliere opzegging tegen 1 januari 2023 is niets bekend.
4.2.
Het verweer
’t Geerdink heeft goede redenen gehad om al per brief van 22 februari 2022 met onmiddellijke ingang op te zeggen. Partijen hadden beide hoge verwachtingen van de samenwerking, er is veel voorwerk verricht voor de BSO van start kon gaan en er zijn afspraken gemaakt. Dit is nodig omdat beide partijen hetzelfde terrein gebruiken en alles wel veilig moet verlopen. Het gaat uiteindelijk om het belang van de kinderen op het terrein en ’t Geerdink voelt zich verantwoordelijk voor wat er op haar terrein gebeurt. Helaas bleek in de praktijk dat BSO Buiten zijn zich niet houdt aan de gemaakte afspraken. Men vergeet de gemaakte afspraken, wat regelmatig leidt tot onveilige situaties. Bijvoorbeeld spelende kinderen in de buurt van de rijlessen, hekken die open blijven staan of kinderen die spelen op het terrein waar ook een tractor rijdt. De BSO is verschillende keren aangesproken op het feit dat er een open vuur werd gestookt, hoewel dat niet is toegestaan. Zonder overleg werd een trampoline geplaatst of er werden zonder toestemming bakfietsen geparkeerd in de stal. Ook de afspraken over schoonmaken en afsluiten worden niet nagekomen.
Pogingen om afspraken te maken zijn gestrand en er werden lelijke dingen gezegd. Omdat verbetering van de situatie onmogelijk bleek is besloten om op te zeggen. Uit coulance naar de (ouders van de) kinderen is besloten een ruime ontruimingstermijn aan te houden, namelijk 1 juni 2022. De BSO liet weten op zoek te gaan naar een alternatief; omdat men meewerkte is nogmaals uitstel verleend, nu tot 1 januari 2023. Overigens heeft ‘t Geerdink in oktober 2022 nog een reguliere opzegging verzonden, zodat de huur in ieder geval met ingang van 1 januari 2023 is opgezegd.
5.De beoordeling
Hoe kan de overeenkomst worden opgezegd door ’t Geerdink?
5.1.
Er is sprake van een huurovereenkomst voor de duur van een jaar. De periode valt samen met het kalenderjaar. Indien ’t Geerdink of BSO Buiten Zijn niet opzegt wordt de overeenkomst automatisch verlengd met een nieuw kalenderjaar.
Op grond van artikel 3 van de overeenkomst kan de overeenkomst door ’t Geerdink worden opgezegd met ingang van het volgende kalenderjaar. Die opzegging moet ten minste twee maanden voor het einde van het jaar worden gedaan, dus voor 1 november. Voor deze opzegging hoeft ’t Geerdink geen reden aan te geven.
Tijdens de zitting op 2 maart 2023 stelt ’t Geerdink dat er een reguliere opzegging is gestuurd aan BSO Buiten Zijn op grond waarvan de huur is opgezegd per 1 januari 2023. BSO Buiten Zijn betwist zo’n opzegging te hebben ontvangen. ’t Geerdink heeft de volgens haar verstuurde opzegging niet in deze procedure gebracht. De stelling dat de huur regulier is opgezegd zal in deze procedure dan ook buiten beschouwing worden gelaten.
5.2
Los van een beëindiging door opzegging kunnen partijen uiteraard samen afspraken maken over beëindiging op ieder gewenst moment. Partijen hebben daarover wel gesprekken gevoerd maar dit heeft niet geleid tot daadwerkelijke afspraken.
5.3
In uitzonderlijke gevallen kan de overeenkomst door ’t Geerdink worden opgezegd met onmiddellijke ingang. Een dergelijke opzegging is zeer nadelig voor de huurder en de mogelijkheid is daarom aan strikte voorwaarden gebonden.
Volgens artikel 8.3 kan dat als er sprake is van
misbruik en/of wangedrag van BSO Buiten Zijn en/of alle andere zaken waarvan redelijkerwijs verondersteld kan worden dat Stichting ’t Geerdink hiervan schade ondervindt of gaat ondervinden.
misbruik en/of wangedrag van BSO Buiten Zijn en/of alle andere zaken waarvan redelijkerwijs verondersteld kan worden dat Stichting ’t Geerdink hiervan schade ondervindt of gaat ondervinden.
5.4
De kantonrechter concludeert dat niet is voldaan aan de vereisten die genoemd zijn in artikel 8.3. In de brief van 22 februari 2022 is in het bijzonder gewezen op het overtreden van het verbod om open vuur te stoken. BSO Buiten Zijn erkent dat er in het begin inderdaad een paar keer een vuur is aangelegd, maar toen daar bezwaar tegen is gemaakt is men daarmee gestopt. Deze incidenten uit het eerste jaar van de overeenkomst kunnen dan ook niet de grondslag vormen voor opzegging met onmiddellijke ingang.
Verder heeft ’t Geerdink een heleboel klachten over de BSO, die er op neer komen dat men zich keer op keer niet houdt aan gemaakte afspraken over het gezamenlijk gebruik van de ruimte en het buitenterrein. Volgens ’t Geerdink zijn de medewerkers van de BSO erg makkelijk en is inmiddels wel duidelijk dat de mensen van de BSO wel beterschap beloven maar dat inmiddels duidelijk is dat men die beloften niet nakomt. Hoewel op basis van de stukken en door de zittingen duidelijk is geworden dat het soms lastig is om met de mensen van de BSO afspraken te maken die ook strikt worden nagekomen, kan dit niet worden gekwalificeerd als misbruik of wangedrag als bedoeld in artikel 8.3. Daarbij is van belang dat BSO Buiten Zijn wel probeert om te voldoen aan alle verzoeken en dat op sommige punten wel degelijk rekening wordt gehouden met de wensen en aanwijzingen van ’t Geerdink.
5.5
Aangezien er niet is voldaan aan de voorwaarden van artikel 2.6 en 8.3 is er niet geldig opgezegd met de brief van 22 februari 2022. Het verzoek dat is ingediend is gebaseerd op artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek. In dat artikel staat dat een huurder bij de kantonrechter een verzoek kan indienen om bij het einde van de huur de ontruimingstermijn te verlengen.
Omdat geconcludeerd is dat er geen opzegging is, en er ook geen sprake is van een daarmee samenhangende ontruimingstermijn, heeft BSO thans geen belang bij ontruimingsbescherming. De kantonrechter zal het verzoek niet ontvankelijk verklaren.
5.6
BSO Buitenzijn heeft toegelicht dat zij het verzoek heeft ingediend omdat zij door de brief van 22 februari 2022 in onzekerheid verkeerde over de aangezegde opzegging en de ontruimingstermijn. Het is naar het oordeel van de kantonrechter begrijpelijk dat de BSO rechtshulp heeft ingeschakeld en dat zij het onderhavige verzoek heeft ingediend, om duidelijkheid te krijgen over haar positie. ‘t Geerdink zal daarom worden veroordeeld om de kosten van deze procedure te vergoeden. De kosten worden begroot op € 129,00 voor griffierecht en € 747,00 voor salaris gemachtigde (drie punten, een voor het opstellen van het verzoekschrift en twee voor de zittingen), bij elkaar € 876,00.
6.De beslissing
De kantonrechter:
- verklaart BSO Buiten Zijn niet-ontvankelijk in haar verzoek;
- veroordeelt ‘t Geerdink in de kosten van de procedure aan de zijde van BSO Buiten Zijn begroot op € 876,00 ter zake van salaris gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.J. Louter, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, op 31 maart 2023.
(RS(O)