Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/293635 / KG ZA 23-52
Vonnis in kort geding van 11 april 2023
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen en afzonderlijk in mannelijke enkelvoud te noemen [eiser 1] ,
advocaat: mr. L.A.A. Steehouwer te Rotterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen en afzonderlijk in mannelijk enkelvoud te noemen [gedaagde 1] ,
advocaat: mr. D. Warnink te Kampen.
1.De samenvatting
1.1.
[eiser 1] heeft het opstalrecht met woning aan de [adres] verkocht aan [gedaagde 1] . In dit kort geding vordert [eiser 1] nakoming door [gedaagde 1] van de koopovereenkomst.
1.2.
De voorzieningenrechter komt tot het voorlopig oordeel dat [gedaagde 1] de koopovereenkomst heeft mogen ontbinden. De vordering van [eiser 1] wordt afgewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser 1]
- de pleitnota van [gedaagde 1] .
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser 1]
- de pleitnota van [gedaagde 1] .
3.De feiten
3.1.
[eiser 1] is gerechtigde tot het recht van opstal van het perceel met woning aan de [adres] (hierna: het opstalrecht). Het perceel is eigendom van de gemeente Kampen of – inmiddels – een andere derde.
3.2.
[eiser 1] heeft bij koopovereenkomst van 21 december 2022 het opstalrecht verkocht aan [gedaagde 1] tegen een koopprijs van € 520.000,- (hierna: de koopovereen-komst). In de koopovereenkomst is 15 februari 2023 vermeld als leveringsdatum. Verder zijn in de koopovereenkomst boetebepalingen opgenomen.
Over de toepasselijke opstalvoorwaarden is in de koopovereenkomst vermeld:
Zie akte Hyp4 dl 10004 nr 41 reeks Zwolle
Voorts is over het opstalrecht in de koopovereenkomst vermeld:
Het recht van opstal is tijdelijk en loopt tot en met 1 juni 2048
3.3.
Als bijlage is bij de koopovereenkomst een kopie van de notariële akte van 2 juni 1998 gevoegd (hierna: de akte van 1998). Bij de akte van 1998 is het opstalrecht geleverd aan [eiser 1] . In de akte van 1998 is onder meer vermeld:
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar na te melden titel van aankomst, waarin woordelijk staat vermeld:
“ Artikel 1.
Het recht van opstal strekt om op de met het recht van opstal belaste grond een woning met bijgebouwen in eigendom te hebben tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding (…)
Artikel 3.
1.Het opstalrecht wordt gevestigd voor onbepaalde tijd, ingaande heden. Na verloop van een
tijdvak van vijftig jaren is de gemeente echter te allen tijde bevoegd het recht op te zeggen
met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar.
(…)
Titel
Het verkochte werd door de verkoper in eigendom verkregen door de overschrijving ten hypotheekkantore te Zwolle op één augustus negentienhonderdnegentig in deel 6678 nummer 65 van een afschrift van een akte houdende uitgifte in opstal met overname opstallen op éénendertig juli negentienhonderdnegentig verleden voor genoemde notaris (…)”
3.4.
Bij notariële akte van 31 juli 1990 heeft de gemeente Kampen het alsdan gevestigde recht van opstal aan de rechtsvoorganger van [eiser 1] geleverd. In de akte staat dat het recht van opstal voor onbepaalde tijd wordt gevestigd en dat de gemeente Kampen na verloop van een tijdvak van vijftig jaren te allen tijde bevoegd is het recht op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar.
3.5.
Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [gedaagde 1] contact gehad met de makelaar van [eiser 1] (hierna: de makelaar). Daarbij heeft [gedaagde 1] de verkoopbrochure ontvangen van de makelaar. In de verkoopbrochure is vermeld dat het recht niet eeuwigdurend is en dat de einddatum 2048 is. Bij de verkoopbrochure was in kopie een aantal pagina’s gevoegd van de akte van 1998. Op 16 december 2022 heeft de makelaar van [eiser 1] een conceptkoopovereenkomst aan [gedaagde 1] gestuurd. Daarbij was gevoegd een afschrift van de akte van 1998.
3.6.
Na het sluiten van de koopovereenkomst heeft [gedaagde 1] de woning laten taxeren. Dat heeft [gedaagde 1] gedaan in verband met een financieringsaanvraag bij Rabobank voor de verbouwing van de woning. Rabobank heeft de financieringsaanvraag geweigerd, omdat naar aanleiding van het taxatierapport Rabobank is gebleken dat het om een opstalrecht gaat dat al in 2040 kan worden opgezegd door de grondeigenaar.
3.7.
Partijen hebben vervolgens, in samenspraak met de grondeigenaar en Rabobank, overleg gehad over de vestiging van een nieuw opstalrecht tot 2073, met andere opstalvoorwaarden dan die waarnaar is verwezen in de koopovereenkomst.
3.8.
Uiteindelijk heeft [gedaagde 1] de koopovereenkomst ontbonden. Levering aan [gedaagde 1] van het bestaande opstalrecht of een nieuw opstalrecht met betrekking tot de woning heeft niet plaatsgevonden.
4.De vordering
4.1.
[eiser 1] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, i) veroordeling van [gedaagde 1] om op straffe van een dwangsom de koopovereenkomst na te komen, in het bijzonder door de koopsom te betalen en mee te werken aan levering van het opstalrecht aan [gedaagde 1] ; ii) hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van contractuele boetes met rente; iii) hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten.
4.2.
[gedaagde 1] voert verweer. Hierna zal – voor zover nodig – worden ingegaan op de standpunten van partijen.
5.De beoordeling
5.1.
Het spoedeisend belang bij de vordering vloeit genoegzaam voort uit de stellingen hierover van [eiser 1] . Het spoedeisend belang is door [gedaagde 1] ook niet betwist. De vordering zal daarom hierna verder inhoudelijk worden beoordeeld.
5.2.
De vordering van [eiser 1] ziet op nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde 1] voert het verweer dat hij de koopovereenkomst terecht heeft ontbonden. Volgens [gedaagde 1] kan [eiser 1] namelijk niet leveren wat partijen zijn overeen-gekomen, een opstalrecht voor onbepaalde tijd, zoals dat in de akte van 1998 is vermeld, welk opstalrecht niet eerder kan worden opgezegd door de grondeigenaar dan met ingang van juni 2048, welke datum in de koopovereenkomst is vermeld.
5.3.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. In de koopovereenkomst is vermeld dat het opstalrecht tijdelijk is en loopt tot en met 1 juni 2048, maar uit de akte van 1998 en die van 31 juli 1990 (hierna de akte van 1990) die wordt genoemd in de akte van 1998, volgt dat het opstalrecht is gevestigd voor onbepaalde tijd, en dat het opstalrecht vijftig jaar na vestiging in 1990 voor het eerst kan worden opgezegd door de grondeigenaar, dus al in 2040. Het ge- en verkochte recht van opstal uit de koopovereenkomst stemt dus niet overeen met het recht van opstal omschreven in de akte van 1998. Omdat die akte bepaalt wat [eiser 1] kan leveren, kan deze niet leveren wat hij verkocht heeft aan [gedaagde 1] .
5.4.
De voorzieningenrechter verwerpt de stelling van [eiser 1] dat, gelet op de akte van 1998, [gedaagde 1] had moeten begrijpen dat er sprake is van een verschrijving in de koopovereenkomst en dat hij een opstalrecht heeft gekocht van [eiser 1] voor onbepaalde tijd dat al in 2040 voor het eerst door opzegging kan eindigen.
5.5.
Daartoe overweegt de voorzieningenrechter dat, met inachtneming van de beperkingen van dit kort geding, [eiser 1] niet of onvoldoende heeft betwist wat [gedaagde 1] hierover heeft aangevoerd, te weten dat in de periode rondom de bezichtiging van de woning tussen [gedaagde 1] en de makelaar van [eiser 1] is gesproken over 2048 als het jaar waarin het opstalrecht voor het eerst zou kunnen eindigen, dat het jaartal 2048 ook is vermeld in de verkoopbrochure en dat bij de verkoopbrochure slechts de bladzijden 4 tot en met 8 van de akte uit 1998 gevoegd waren en niet het gedeelte van die akte waarin de eigendomsverkrijging in 1990 door de rechtsvoorganger van [eiser 1] beschreven is (onder ‘Titel’). Het is aannemelijk dat [gedaagde 1] in ieder geval toen in de veronderstelling mocht verkeren dat het recht van opstal voor onbepaalde gold en de gemeente Kampen dat recht pas vanaf 2048 kon opzeggen.
5.6.
[gedaagde 1] heeft weliswaar voor het sluiten van de koopovereenkomst de gehele akte van 1998 ontvangen, maar de voorzieningenrechter is van oordeel dat niet van [gedaagde 1] gevergd kon worden dat hij zich er op dat moment van bewust werd dat het opstalrecht al in 2040 door de gemeente Kampen opgezegd kon worden en niet pas in 2048. In de eerste plaats heeft hij, zoals hiervoor onder 5.5. overwogen, voorafgaand aan het toezenden van de conceptovereenkomst slechts inlichtingen gekregen die erop duidden dat de gemeente Kampen het opstalrecht pas in 2048 kon opzeggen. Daarnaast is [gedaagde 1] op dat moment niet door of namens [eiser 1] medegedeeld dat het recht van opstal een andere inhoud had. Verder is het niet zo dat bij het bekijken van de akte van 1998 in één oogopslag duidelijk is dat het recht van opstal vanaf 2040 opzegbaar was. Voor dat laatste moet immers uit wat in de akte onder ‘Titel’ staat, afgeleid worden dat het recht van opstal in 1990 gevestigd is. De voorzieningenrechter weegt hierbij mee dat [gedaagde 1] niet werd bijgestaan door een makelaar. Voor zover [eiser 1] dat al heeft betwist, heeft te gelden dat [gedaagde 1] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij pas na het aangaan van de koopovereenkomst een makelaar heeft ingeschakeld, om de woning te taxeren in verband met de financieringsaanvraag bij Rabobank voor een verbouwing en dus niet om hem bij te staan in het aankooptraject.
5.7.
Verder heeft [eiser 1] de stelling betrokken dat hij in geval van verzuim dat heeft gezuiverd door tijdige aanbieding van een nieuwe opstalrecht als redelijk alternatief voor het bestaande opstalrecht. Volgens [eiser 1] kan levering van dat nieuwe opstalrecht worden beschouwd als nakoming van de koopovereenkomst.
5.8.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Zoals uit het bovenstaande volgt, heeft in dit kort geding te gelden dat [eiser 1] op basis van de koopovereenkomst een opstalrecht dient te leveren voor onbepaalde tijd dat in ieder geval loopt tot en met 1 juni 2048. [eiser 1] kan dat opstalrecht niet kan leveren omdat het bestaande opstalrecht al in 2040 opzegbaar is, wat aanmerkelijk eerder is dan 2048. Het alternatief dat [eiser 1] heeft aangeboden, wijkt wezenlijk af van een opstalrecht voor onbepaalde tijd dat niet eerder dan in 2048 kan worden opgezegd. In overleg met de grondeigenaar heeft [eiser 1] weliswaar een opstalrecht aangeboden tot 2073, maar niet in geschil is dat dit een opstalrecht voor bepaalde tijd betreft en niet voor onbepaalde tijd. Verder horen bij het aangeboden opstalrecht andere opstalvoorwaarden dan die waarnaar is verwezen in de koopovereen-komst. [gedaagde 1] heeft tegen deze andere opstalvoorwaarden gemotiveerd verweer gevoerd, in het bijzonder dat Rabobank een aantal bepalingen in deze andere opstalvoor-waarden niet accepteert, zodat hij geen financiering kan krijgen voor de verbouwing. [eiser 1] stelt daartegenover wel dat de redenen die Rabobank aanvoert voor weigering van deze andere opstalvoorwaarden grondslag missen, maar zonder nader onderzoek waarbij Rabobank zal moeten worden betrokken, kan dat onvoldoende worden vastgesteld. Dit kort geding leent zich echter niet voor een dergelijk onderzoek. Daarbij komt dat [eiser 1] niet heeft weersproken dat de grondeigenaar alleen wil meewerken aan een nieuw opstalrecht als dat nieuwe opstalrecht voor bepaalde tijd geldt en op dat nieuwe opstalrecht de andere opstalvoorwaarden van toepassing zijn die Rabobank weigert. Dit alles maakt dat het thans niet aannemelijk is dat het voorgestelde nieuwe opstalrecht met andere opstalvoorwaarden voor [gedaagde 1] een redelijk alternatief is.
5.9.
De slotsom is vooralsnog dan ook dat [gedaagde 1] de koopovereenkomst mocht ontbinden. Dit brengt mee dat de vordering van [eiser 1] zal worden afgewezen.
5.10.
[eiser 1] zal als de het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
1.079,00
- overige kosten
€
0,00
Totaal
€
2.380,00
5.11.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
wijst de vordering van [eiser 1] af,
6.2.
veroordeelt [eiser 1] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot dit vonnis vastgesteld op € 2.380,00,
6.3.
veroordeelt [eiser 1] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 173,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser 1] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
6.4.
verklaart de proceskostenveroordeling en de veroordeling in de nakosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 11 april 2023.(mjd)