Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 10001600 \ CV EXPL 22-1638
Vonnis van 25 april 2023
in de zaak van
[partij A],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A] ,
gemachtigde: Öksüz Juristen,
tegen
[partij B],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij B] ,
gemachtigde: mr. J. Döbber.
1.De beslissing in het kort
1.1.
De kantonrechter draagt [partij B] op te bewijzen dat partijen een nadere afspraak hebben gemaakt, inhoudende dat de huurprijs met ingang van april 2021 werd verminderd. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 oktober 2022,
- de conclusie van antwoord in reconventie, door de rechtbank ontvangen op
23 november 2022,
- de mondelinge behandeling van 24 januari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 24 januari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[partij B] huurt sinds 10 februari 2020 woonruimte aan het adres Reigersstraat 13 in Almelo van [partij A] .
3.2.
Bij brief van 7 oktober 2021 heeft [partij A] het volgende aan [partij B] geschreven:
“(…) U bent huurder van ons pand op de [adres] .
Wij zijn helaas genoodzaakt de huurovereenkomst per 1 februari 2022 te beëindigen. De reden hiervoor is dat de eigenaar het nodig heeft voor eigen gebruik. (…) Graag verneem ik schriftelijk binnen 30 dagen van u of u akkoord gaat met de opzegging. (…)”.
3.3.
[partij B] is niet akkoord gegaan met de opzegging van de huur door [partij A] .
3.4.
Op 25 augustus 2022 heeft [partij B] een bedrag van € 2.400,- aan [partij A] betaald.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[partij A] vordert dat de kantonrechter:
1. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ontbindt en [partij B] veroordeelt het gehuurde te ontruimen;
2. [partij B] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 750,- per maand voor iedere maand dat [partij B] het gehuurde in gebruik houdt;
3. [partij B] veroordeelt tot betaling van de ontvangen inkomsten door de onbevoegde onderhuur ter hoogte van een bedrag van € 5.625,-, te vermeerderen met de wettelijke rente;
4. [partij B] veroordeelt tot betaling van de gemaakte kosten voor het uitvoeren van een onderzoek naar de onbevoegde onderhuur ter hoogte van een bedrag van € 907,50;
5. [partij B] veroordeelt in de kosten van deze procedure.
4.2.
[partij A] voert aan dat [partij B] vanaf het moment dat de huurovereenkomst is ingegaan te weinig of geen huur betaalt, waardoor er een achterstand is ontstaan. Verder heeft [partij B] de woning onbevoegd onderverhuurd en heeft [partij B] het huurcontract vervalst, in die zin dat hij het overeengekomen huurbedrag van € 750,- heeft aangepast naar € 700,-. Tot slot stelt [partij A] dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
4.3.
[partij B] voert verweer.
in reconventie
4.4.
[partij B] vordert dat de kantonrechter:
1. [partij A] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 2.400,-, vermeerderd met de wettelijke rente;
2. [partij A] veroordeelt om binnen 3 weken het tuinhuis te plaatsen, op straffe van een dwangsom;
3. [partij A] veroordeelt in de proceskosten en nakosten.
4.5.
[partij B] voert aan dat hij het bedrag van € 2.400,- onverschuldigd heeft betaald, nu er geen sprake was van een huurachterstand. Verder heeft [partij A] het tuinhuis afgebroken, maar is hij niet overgegaan tot het plaatsen van een nieuw tuinhuis. [partij B] kan zijn spullen niet meer opslaan en kan geen gebruik meer maken van de tuin, nu de materialen voor het nieuwe tuinhuis in de tuin liggen.
4.6.
[partij A] voert verweer.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
[partij A] vordert ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [partij A] beroept zich primair op de in artikel 7:274 lid 1 sub a van het Burgerlijk Wetboek (BW) genoemde opzeggingsgrond, namelijk het niet gedragen als een goed huurder. Subsidiair beroept [partij A] zich op de in artikel 7:274 lid 1 sub b BW genoemde opzeggingsgrond, namelijk het dringend eigen gebruik. De kantonrechter zal de gronden hierna bespreken.
Heeft [partij B] zich gedragen als een goed huurder?
5.2.
[partij A] heeft gesteld dat [partij B] zich niet heeft gedragen als een goed huurder door een huurachterstand te laten ontstaan, de woning onbevoegd onder te verhuren en het huurcontract te vervalsen.
5.3.
De kantonrechter stelt voorop dat [partij B] de door [partij A] gestelde huurachterstand ter hoogte van € 2.400,- op 25 augustus 2022 heeft voldaan. Of [partij B] de gestelde huurachterstand terecht heeft betaald aan [partij A] , zal in reconventie worden beoordeeld. Nu de kantonrechter er in conventie vanuit gaat dat er geen sprake (meer) is van een huurachterstand, zal die grond in ieder geval niet tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden.
5.4.
De volgende vraag is of [partij B] de woning onbevoegd heeft onderverhuurd. Daarvoor is van belang om eerst vast te stellen wat [partij B] eigenlijk van [partij A] heeft gehuurd. [partij A] heeft zich immers op het standpunt gesteld dat sprake is van kamerverhuur, terwijl [partij B] meent dat hij een zelfstandige woonruimte heeft gehuurd.
5.5.
De kantonrechter volgt [partij A] niet in zijn stelling dat er sprake is van kamerverhuur. Daarvoor acht de kantonrechter het volgende van belang. Allereerst staat tussen partijen vast dat [partij A] alleen een huurovereenkomst met [partij B] heeft gesloten en niet met andere kamerbewoners. [partij A] heeft ook erkend dat hij niet (actief) op zoek is gegaan naar andere potentiële huurders. Als het zou zijn gegaan om kamerhuur had het voor de hand gelegen dat [partij A] juist wel had gezocht naar huurders voor de kamers in de woning die [partij B] volgens [partij A] niet huurt. Verder heeft [partij A] ter zitting ook erkend dat partijen niet hebben benoemd welke kamer [partij B] dan zou gaan huren. Dat is ook in de huurovereenkomst niet genoemd. Dat in de huurovereenkomst wordt gesproken over ‘de kamer’ kan daar op zichzelf niet aan afdoen. Vast staat ook dat [partij B] de hele woning feitelijk heeft gebruikt en dat [partij A] , die wel eens langskwam, dat wist. Bovendien is de hoogte van de huurprijs (volgens [partij A] € 750,- per maand) een sterke indicatie om aan te nemen dat meer wordt gehuurd dan slechts een kamer. De kantonrechter concludeert dan ook dat er sprake is van de (ver)huur van een zelfstandige woonruimte.
5.6.
Nu de kantonrechter heeft vastgesteld dat sprake is van de verhuur van een zelfstandige woning, zal hij ingaan op de vraag of er sprake is van onbevoegde onderverhuur.
[partij A] heeft gesteld dat uit onderzoek is gebleken dat [partij B] (delen van) het gehuurde aan twee personen tegen betaling ter beschikking heeft gesteld.
[partij B] betwist dat er sprake is van onbevoegde onderhuur. Hij erkent dat de heren [naam 1] en [partij B] in de woning hebben verbleven, maar hij stelt dat [partij A] daarvan op de hoogte was en dat [partij A] [naam 1] en [partij B] meerdere keren in de woning heeft gezien en gesproken. Bovendien heeft [partij B] nooit betaald voor zijn verblijf in de woning. [naam 1] heeft een vergoeding van € 500,- per maand aan [partij B] betaald.
5.7.
[partij A] legt aan zijn stelling dat sprake is van onbevoegde onderverhuur artikel 12 van de huurovereenkomst ten grondslag, waarin staat dat de huurder zijn kamer niet mag delen met andere personen. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is deze vordering gebaseerd op de als onjuist beoordeelde stelling dat [partij B] alleen een kamer huurde. Bovendien is gebleken dat de onderhuur inmiddels is geëindigd. Dit betekent dat er geen sprake is van onbevoegde onderhuur en dat dit aldus geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde oplevert. Hieruit volgt eveneens dat de door [partij A] gevorderde kosten voor het onderzoek naar de onbevoegde onderhuur ter hoogte van € 907,50, die overigens nauwelijks zijn onderbouwd, zullen worden afgewezen.
5.8.
Tot slot heeft [partij A] zich op het standpunt gesteld dat [partij B] zich niet als goed huurder heeft gedragen, omdat hij het huurcontract heeft vervalst. De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen onduidelijkheid bestaat over de hoogte van de overeengekomen huurprijs, omdat er twee versies van de schriftelijke huurovereenkomst bestaan, maar de kantonrechter is niet gebleken dat [partij B] moedwillig de huurprijs op het huurcontract heeft aangepast. Dat leidt er naar het oordeel van de kantonrechter toe dat geen sprake is van slecht huurderschap van [partij B] op deze grond.
De gevorderde afdracht van de ontvangen inkomsten door de onderhuur
5.9.
[partij A] vordert [partij B] te veroordelen tot het afdragen van de inkomsten die zijn verkregen door de onbevoegde onderhuur. Deze inkomsten begroot [partij A] op een bedrag van € 5.625,-.
5.10.
Om tot toepassing van artikel 6:104 BW, winstafdracht, over te gaan moet de aanwezigheid van enige (vorm van) schade aannemelijk zijn (zie ECLI:NL:HR:2010: BM0893). [partij A] heeft aangevoerd dat zijn schade eruit bestaat dat hij, in plaats van [partij B] , inkomsten had kunnen genereren wanneer hij zelf een huurovereenkomst had gesloten met de personen die in de woning hebben verbleven. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat onvoldoende om te kunnen spreken van enige (vorm van) schade. Deze vordering is immers gebaseerd op de onjuiste gedachte dat er sprake is van kamerhuur. De gevorderde winstafdracht van € 5.625,- wordt daarom afgewezen.
in reconventie
De overeengekomen huurprijs en huurachterstand
5.11.
[partij B] heeft op 25 augustus 2022 een bedrag van € 2.400,- overgemaakt aan [partij A] , waarbij hij te kennen heeft gegeven dat sprake was van een betaling onder protest. In reconventie vordert [partij B] het bedrag van € 2.400,-, als zijnde onverschuldigd betaald, terug van [partij A] .
5.12.
Om te kunnen beoordelen of sprake was van een huurachterstand, zal de kantonrechter eerst moeten vaststellen welke huurprijs partijen zijn overeengekomen.
[partij A] heeft zich op het standpunt gesteld dat partijen een huurprijs van € 750,- per maand zijn overeengekomen, terwijl [partij B] stelt dat partijen een huurprijs van € 700,- per maand hebben afgesproken.
5.13.
De kantonrechter constateert dat zich in het dossier twee kopieën versies van de huurovereenkomst bevinden. Een originele huurovereenkomst heeft de kantonrechter niet gezien. Op de kopie van [partij A] staat met pen een bedrag van € 750,- geschreven. Op het exemplaar van [partij B] lijkt een bedrag van € 700,- te staan, maar daarbij is duidelijk te zien dat er aanvankelijk een bedrag van € 750,- stond, maar dat van de 5 een 0 is gemaakt. De kantonrechter zal in dit verband meer waarde hechten aan de overeenkomst waarop geen wijziging is aangebracht, met andere woorden de overeenkomst waarop een bedrag van € 750,- is opgenomen. Daarbij acht de kantonrechter verder van belang dat [partij B] ter zitting heeft erkend dat hij de huurovereenkomst, zonder daar echt naar te kijken, heeft ondertekend, vanwege zijn vertrouwensband met [partij A] . Het moet er dan ook voor worden gehouden dat partijen bij aanvang van de huur een huurprijs van € 750,- per maand zijn overeengekomen.
5.14.
Het voorgaande betekent dat [partij B] , door vanaf de aanvang van de huurovereenkomst een bedrag van € 700,- in plaats van € 750,- te betalen, een huurachterstand heeft laten ontstaan. Dit geldt in ieder geval voor de maanden februari 2020 tot en met maart 2021. [partij B] heeft gesteld dat partijen in 2021 een nadere afspraak hebben gemaakt, te weten dat hij vanaf april 2021 een bedrag van € 600,- zou gaan betalen, althans dat de huur vanaf dat moment werd verlaagd met een bedrag van € 100,-. Hij voert in dat verband aan dat een gezamenlijke vriendin van partijen, mevr. [naam 2] , met [partij A] zou hebben gesproken en dat [partij A] akkoord zou zijn gegaan met een vermindering van de huurprijs met € 100,-. [partij B] verwijst daarbij naar WhatsApp-berichten van [naam 2] aan hem, waarin (na vertaling) staat: “
[partij B] , je zou gisteren gebeld hebben met [partij A] , [naam 3] was bij hem. Ik sprak met hem om de huur 100 euro te verminderen”.
[partij B] , je zou gisteren gebeld hebben met [partij A] , [naam 3] was bij hem. Ik sprak met hem om de huur 100 euro te verminderen”.
[partij A] betwist dat hij ingestemd heeft met een huurvermindering.
5.15.
Volgens de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) rust de bewijslast op degene die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door hem gestelde feiten. Aangezien [partij B] zich erop beroept dat partijen een nadere afspraak hebben gemaakt, en [partij A] deze stelling betwist, rust de bewijslast van het bestaan van die afspraak op [partij B] . [partij B] heeft in de stukken en ter zitting mensen genoemd die over het bestaan van de afspraak zouden kunnen verklaren, namelijk hijzelf, [naam 2] en misschien [naam 1] . [partij B] heeft dus een voldoende concreet bewijsaanbod gedaan
5.16.
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen wordt [partij B] opgedragen te bewijzen dat tussen [partij A] en [partij B] is afgesproken dat en tot welk bedrag de huurprijs met ingang van april 2021 is verlaagd.
in conventie en in reconventie
5.17.
De kantonrechter wil eerst onderzoeken of de huurprijs inderdaad, zoals door [partij B] gesteld, gedurende de huurperiode is gewijzigd. Pas na de bewijslevering op dat vlak door [partij B] , zal eindvonnis worden gewezen. Daarbij zal beslist worden op de vraag of [partij A] de huurovereenkomst op mocht zeggen wegens dringend eigen gebruik. Daarbij zal, zo nodig, ook op de vordering van [partij B] tot (her)plaatsing van het tuinhuisje worden beslist.
5.18.
Iedere verdere beslissing, zowel in conventie als in reconventie, zal dus worden aangehouden.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
houdt iedere beslissing aan,
in reconventie
6.2.
draagt [partij B] op te bewijzen dat [partij A] en [partij B] nader zijn overeengekomen dat en in welke mate de huurprijs met ingang van april 2021 is verlaagd,
6.3.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 9 mei 2023 voor uitlating door [partij B] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
6.4.
bepaalt dat [partij B] , indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, die stukken op voornoemde roldatumdirect in het geding moet brengen,
bewijsstukkenwil overleggen, die stukken op voornoemde roldatumdirect in het geding moet brengen,
6.5.
bepaalt dat [partij B] , indien hij
getuigenwil laten horen, de namen van de te horen getuigen moet opgeven,
getuigenwil laten horen, de namen van de te horen getuigen moet opgeven,
6.6.
bepaalt dat partijen op de rolzitting van
9 mei 2023schriftelijk 20 verhinderdata (of 40 verhinderingsdagdelen) kunnen opgeven voor de drie maanden volgend op deze rolzitting, waarna datum en tijdstip van het mogelijke getuigenverhoor zullen worden bepaald,
9 mei 2023schriftelijk 20 verhinderdata (of 40 verhinderingsdagdelen) kunnen opgeven voor de drie maanden volgend op deze rolzitting, waarna datum en tijdstip van het mogelijke getuigenverhoor zullen worden bepaald,
6.7.
bepaalt dat bij gebreke van de gevraagde opgave(n) de rechtbank het tijdstip van het getuigenverhoor zelfstandig zal bepalen, alsmede dat het getuigenverhoor zou kunnen worden bepaald op een verhinderdag, indien partijen bij hun opgave meer dan 20 verhinderdata (of 40 verhinderingsdagdelen) hebben opgegeven,
6.8.
bepaalt dat het getuigenverhoor in beginsel niet zal worden uitgesteld nadat daarvoor dag en tijdstip zijn bepaald,
6.9.
bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden ten overstaan van mr. U. van Houten in het gerechtsgebouw te Almelo aan de Egbert Gorterstraat 5,
6.10.
indien [partij B] getuigen wenst te horen, wordt er op gewezen dat er bij het oproepen van de getuigen rekening mee moet worden gehouden dat het verhoor van een getuige gemiddeld 45 minuten duurt,
6.11.
de namen en woonplaatsen van de getuigen en de tijdstippen waartegen zij zijn opgeroepen, dienen ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en aan de griffier van de rechtbank te worden opgegeven,
6.12.
bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
6.13.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2023. (ms)