Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/285089 / HA ZA 22-308
Vonnis van 26 april 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. J. Velten te Zwolle
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. R.V. Van den Wildenberg te Vught.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 januari 2023,
- de akte van [eiser] ,
- de akte van [gedaagde] .
- de akte van [eiser] ,
- de akte van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
Het tussenvonnis
2.1.
In het tussenvonnis van 18 januari 2023 heeft de rechtbank – kort gezegd – geoordeeld dat [eiser] voor wat betreft gebreken aan de woning op basis van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst geen aanspraak heeft op [gedaagde] . De rechtbank heeft daarnaast geoordeeld dat [gedaagde] toezeggingen heeft gedaan met betrekking tot (a) het betalen van herstelkosten voor schade aan de binnenkant van de woning ten bedrage van € 1.750,00, en (b) het oplossen van de oorzaak van de lekkage in de woning. Verder heeft de rechtbank geoordeeld dat [eiser] nakoming van die toezeggingen kan afdwingen.
2.2.
Voor wat betreft de oorzaak van de lekkage heeft de rechtbank overwogen dat onvoldoende is komen vast te staan dat de lekkage het gevolg is van een kapot dak of een kapotte dakgoot. Slechts indien de oorzaak van de lekkage daarin gelegen is, is [gedaagde] immers verplicht [eiser] voor de kosten van het verhelpen van de lekkage te compenseren. De rechtbank heeft [eiser] in de gelegenheid gesteld bij akte nader te onderbouwen dat de lekkage het gevolg is geweest van een defecte dakgoot. Daarbij zou [eiser] in ieder geval precies dienen te omschrijven wat er aan de dakgoot zou mankeren, ondersteund met voldoende fotomateriaal. [gedaagde] mocht dan bij akte reageren.
De akte van [eiser]
2.3.
[eiser] heeft bouwkundig expertisebureau A2 Experts onderzoek laten doen naar de oorzaak van de lekkage in de woning. A2 Experts heeft op 2 februari 2023 een rapport uitgebracht van dit onderzoek. In dit rapport staat onder meer het volgende opgenomen:
“Toedracht en Oorzaak
(…)
De eerste leksporen (begin) van de waterlekkage is op de aansluiting van bouwmuur 1e verdieping en schuindakvlak van de tweede verdieping aan de linkerzijde van de woning (…).
Alle natte cellen en toiletten zijn aan de andere zijde van de woning gesitueerd (…). Hierdoor kun je zo goed als uitsluiten dat een lekke water- afvoerleiding de oorzaak is van de waterlekkage.
Bij de visuele inspectie is vanuit de woning de dakgoot geïnspecteerd en is geconcludeerd dat de dakgoot aan het eind van zijn levensduur is en vervangen dient te worden. De oorzaak van de verkorte levensduur is de legging (gevel westzijde) en het niet uitvoeren van regulier onderhoud.
(…)
Wanneer een goot constant wordt afgedekt door water of overmatige aanwezigheid van condens wordt er geen patina laag gevormd en wordt de bestaande patinalaag aangetast of opgelost. Overmatige aanwezigheid van condens leidt tot ernstige aantasting van zink (putcorrosie) als deze niet is voorzien van een patinalaag.
De oorzaak van de lekkage is dat de dakgoot ernstig is aangetast en hierdoor aan het einde is van zijn levensduur. Dit kan met zekerheid worden vastgesteld.
(…)
Beantwoorden Vragen:
(a) wat de oorzaak is van de lekkage
De oorzaak van de waterlekkage is dat de dakgoot door achterstallig onderhoud aan het eind is van zijn levensduur en heeft hierdoor zijn functie verloren om op een gecontroleerde manier hemelwater naar het riool of oppervlaktewater af te voeren. Dit leidt tot waterlekkages die de (bouw)constructie aantasten.”
De oorzaak van de waterlekkage is dat de dakgoot door achterstallig onderhoud aan het eind is van zijn levensduur en heeft hierdoor zijn functie verloren om op een gecontroleerde manier hemelwater naar het riool of oppervlaktewater af te voeren. Dit leidt tot waterlekkages die de (bouw)constructie aantasten.”
2.4.
A2 Experts heeft in haar rapportage de kosten van herstel in drie categorieën onderverdeeld: een bedrag van € 20.773,85 aan herstelkosten van gevolgschade, een bedrag van € 3.270,54 aan kosten voor het vervangen van de dakgoot en een bedrag van € 800,00 aan schoonmaakkosten in eigen beheer.
2.5.
[eiser] heeft daarnaast de medewerker van [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) die een eerdere inspectie van 8 april 2022 heeft uitgevoerd gevraagd om een verklaring af te leggen. Die betreffende medewerker, de heer [naam] , heeft bij e-mail van 13 februari 2023 verklaard dat hij destijds heeft geconstateerd dat de schade komt van de dakgoot.
2.6.
Op basis van het rapport van A2 Experts en de verklaring van de medewerker van [bedrijf 1] stelt [eiser] zich op het standpunt dat de oorzaak van de lekkage is gelegen in een defecte dakgoot.
De akte van [gedaagde]
2.7.
[gedaagde] heeft bij antwoordakte – kort samengevat – gemotiveerd betwist dat een kapotte dakgoot de oorzaak is geweest van de lekkage.
Het oordeel van de rechtbank
2.8.
De rechtbank stelt voorop dat in het tussenvonnis is geoordeeld dat [gedaagde] in zijn tweede e-mail op 4 april 2022 een toezegging heeft gedaan voor wat betreft het betalen van de herstelkosten van ofwel het dak, ofwel een gesprongen leiding, indien de oorzaak van de lekkage daarin is gelegen. Het debat tussen partijen gaat dan enkel om de vraag of het dak (de dakgoot) de oorzaak van de lekkage is.
2.9.
De rechtbank is van oordeel dat [eiser] , mede gelet op de betwisting door [gedaagde] van de oorzaak van de lekkage, in zijn akte niet de nadere onderbouwing heeft gegeven waar de rechtbank hem (aanvullend) de gelegenheid voor heeft gegeven. De rechtbank heeft in het tussenvonnis immers overwogen dat [eiser] met precisie zou moeten aangeven wat de dakgoot mankeert, ondersteund met fotomateriaal. [eiser] heeft de gevraagde duidelijkheid echter niet gegeven. Dit zit als volgt.
2.10.
[eiser] heeft weliswaar bij akte een rapport en een nadere (zij het volstrekt niet onderbouwde) verklaring van de heer [naam] van [bedrijf 1] ingediend, maar dat rapport is nu juist waar het het springende punt van het gebrek betreft, vaag. Dit zit zo. In zijn akte stelt [eiser] dat “
de dakgoot[heeft]
dichtgemaakt met een noodoplossing.” Uit deze stelling valt op te maken dat de dakgoot kennelijk niet volledig dicht meer was, omdat [eiser] stelt dat hij deze heeft “dichtgemaakt”. [eiser] stelt echter niet wat de aard of de omvang van die opening in de dakgoot was, of hoe hij deze heeft gedicht. Opmerkelijk is dat het rapport dat [eiser] heeft ingediend enerzijds wel melding maakt van een noodoplossing van [eiser] , maar anderzijds niets vermeldt over een opening die zich in de dakgoot zou hebben bevonden (en die door [eiser] is dichtgemaakt), en evenmin een foto bevat van de plaats waar [eiser] de reparatie aan heeft verricht, of zelfs überhaupt van de dakgoot in kwestie. Het rapport stelt enkel dat de dakgoot door slecht onderhoud aan het einde van zijn levensduur is. Het rapport geeft verder een uitleg over de aantasting van de zinklaag in de dakgoot door overmatige condens (putcorrosie), maar geeft verder niet aan hoe dit zich verhoudt tot de door [eiser] gedane reparatie. Het rapport geeft ook niet aan waaruit moet worden afgeleid dat lange tijd sprake is geweest van overmatige condens in de dakgoot. Kortom: wat nu precies het gebrek aan de dakgoot is, wordt door het rapport niet duidelijk gemaakt. Er is geen enkele foto van de dakgoot aangedragen, zodat het gebrek, of althans de plaats waar [eiser] de gestelde opening aan de dakgoot heeft dichtgemaakt, zou kunnen worden waargenomen. En er is ook geen voldoende duidelijke en navolgbare beschrijving gegeven van het gebrek: het rapport stelt immers enkel dat de dakgoot aan het einde van zijn levensduur is en suggereert dat dit door de teloorgang van de patinalaag in de dakgoot komt. Waar dit dan uit blijkt blijft onduidelijk. Het is, zonder verdere uitleg, bovendien niet onmiddellijk te rijmen met de opmerking van [eiser] bij akte, dat verdere lekkage is voorkomen door het dichtmaken van (een kennelijke opening in) de dakgoot.
de dakgoot[heeft]
dichtgemaakt met een noodoplossing.” Uit deze stelling valt op te maken dat de dakgoot kennelijk niet volledig dicht meer was, omdat [eiser] stelt dat hij deze heeft “dichtgemaakt”. [eiser] stelt echter niet wat de aard of de omvang van die opening in de dakgoot was, of hoe hij deze heeft gedicht. Opmerkelijk is dat het rapport dat [eiser] heeft ingediend enerzijds wel melding maakt van een noodoplossing van [eiser] , maar anderzijds niets vermeldt over een opening die zich in de dakgoot zou hebben bevonden (en die door [eiser] is dichtgemaakt), en evenmin een foto bevat van de plaats waar [eiser] de reparatie aan heeft verricht, of zelfs überhaupt van de dakgoot in kwestie. Het rapport stelt enkel dat de dakgoot door slecht onderhoud aan het einde van zijn levensduur is. Het rapport geeft verder een uitleg over de aantasting van de zinklaag in de dakgoot door overmatige condens (putcorrosie), maar geeft verder niet aan hoe dit zich verhoudt tot de door [eiser] gedane reparatie. Het rapport geeft ook niet aan waaruit moet worden afgeleid dat lange tijd sprake is geweest van overmatige condens in de dakgoot. Kortom: wat nu precies het gebrek aan de dakgoot is, wordt door het rapport niet duidelijk gemaakt. Er is geen enkele foto van de dakgoot aangedragen, zodat het gebrek, of althans de plaats waar [eiser] de gestelde opening aan de dakgoot heeft dichtgemaakt, zou kunnen worden waargenomen. En er is ook geen voldoende duidelijke en navolgbare beschrijving gegeven van het gebrek: het rapport stelt immers enkel dat de dakgoot aan het einde van zijn levensduur is en suggereert dat dit door de teloorgang van de patinalaag in de dakgoot komt. Waar dit dan uit blijkt blijft onduidelijk. Het is, zonder verdere uitleg, bovendien niet onmiddellijk te rijmen met de opmerking van [eiser] bij akte, dat verdere lekkage is voorkomen door het dichtmaken van (een kennelijke opening in) de dakgoot.
2.11.
Doordat [eiser] naar eigen zeggen een reparatie heeft gedaan aan de dakgoot, die volgens het door hem ingebrachte rapport ook verdere lekkage deugdelijk heeft verholpen, is [eiser] naar het oordeel van de rechtbank de aangewezen persoon om opheldering te geven over wat de dakgoot dan precies mankeerde. Dit had [eiser] kunnen doen door uitleg te geven over wat zijn “noodoplossing” exact inhield, welke werkzaamheden (en kosten) daarmee gemoeid waren, en waarom dit nu juist volgens hem geen blijvende oplossing vormt. [eiser] heeft over al deze punten geen opheldering gegeven en dat had wel op zijn weg gelegen, aangezien de rechtbank hem nu juist een aanvullende gelegenheid heeft gegeven om bij akte zijn tot dan toe onvoldoende onderbouwde stellingen over de staat van de dakgoot, van een nadere, maar dan wel voldoende precieze, onderbouwing te voorzien.
2.12.
Bij deze stand van zaken kan niet anders worden geconcludeerd dan dat [eiser] zijn stelling dat de lekkage het gevolg is van een kapotte dakgoot onvoldoende heeft onderbouwd. Dit betekent dat [eiser] [gedaagde] niet kan aanspreken op zijn aanvullende toezegging om de kosten van herstel van de dakgoot te dragen, als zou blijken dat de lekkage door het dak kwam.
2.13.
Ten overvloede: ook als [eiser] zijn stellingen over de kapotte dakgoot wel voldoende had onderbouwd, zou de rechtbank enkel de herstelkosten voor de dakgoot hebben kunnen toewijzen, en niet de in het rapport van A2 Experts begrote herstelkosten van gevolgschade en de schoonmaakkosten. In het tussenvonnis is immers geoordeeld dat de toezegging van [gedaagde] ziet op de herstelkosten van ofwel het dak, ofwel een gesprongen leiding, indien de oorzaak van de lekkage daarin is gelegen. Gelet daarop zouden de door [eiser] aangevoerde kosten die ergens anders op zien hoe dan ook niet toewijsbaar zijn.
2.14.
In het tussenvonnis is geoordeeld dat [eiser] [gedaagde] wel terecht kan aanspreken op zijn toezegging om voor een bedrag van € 1.750,- aan schade te vergoeden. Daartoe zal de rechtbank [gedaagde] dan ook veroordelen. Voor het overige zullen de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
Conclusie
2.15.
[gedaagde] zal gelet op het voorgaande worden veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 1.750,00.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
2.16.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat door hem buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Dit is overigens ook niet door [gedaagde] betwist. De rechtbank zal een bedrag van € 262,50 aan buitengerechtelijke incassokosten toewijzen, zijnde het wettelijk tarief op basis van de toegewezen hoofdsom.
2.17.
[eiser] vordert de wettelijke rente. Ook hiertegen is door [gedaagde] geen verweer gevoerd. De rechtbank zal de wettelijke rente daarom, als op de wet gegrond, toewijzen over het toegewezen bedrag vanaf 23 juli 2022 tot aan de dag dat volledig is betaald.
Tot slot
2.18.
Omdat de vordering van [eiser] grotendeels wordt afgewezen, maar [eiser] zich voor het afdwingen van de toezegging van [gedaagde] wel tot een rechter heeft moeten wenden, ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 1.750,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 23 juli 2022 tot de dag van volledige betaling,
3.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 262,50 aan buitengerechtelijke kosten,
3.3.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
3.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2023. (wv)