ECLI:NL:RBOVE:2023:156

• Datum uitspraak: 3 januari 2023
• Publicatiedatum: 18 januari 2023
• Zaaknummer: 10022502 \ CV EXPL 22-2658
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F. Koster; S.J.S. Groeneveld-Koekkoek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Non-conformiteit bij verkoop van onroerend goed en aansprakelijkheid van verkopers

In deze zaak, die voor de Rechtbank Overijssel is behandeld, gaat het om een geschil tussen de kopers en verkopers van een woning die in 2020 is verkocht. De kopers, [eiser 1] c.s., hebben in 2022 van de gemeente vernomen dat de warmtepomp die in de woning is geïnstalleerd, niet voldoet aan het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). De kopers stellen dat de verkopers, [gedaagde 1] c.s., aansprakelijk zijn voor de kosten van aanpassing van de warmtepomp, omdat de woning niet de eigenschappen bezat die zij mochten verwachten, wat zou neerkomen op non-conformiteit. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen.

De kantonrechter overweegt dat de warmtepomp functioneert en dat het probleem met de afvoer van water niet kan worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:17 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. De rechter stelt vast dat de kopers niet hebben aangetoond dat de warmtepomp ten tijde van de koop in strijd was met de regelgeving. Bovendien is in de koopovereenkomst opgenomen dat verbeteringen of herstellingen die door de overheid worden voorgeschreven na de ondertekening van de overeenkomst voor risico van de koper komen.

Daarnaast heeft de kantonrechter het beroep van de kopers op (wederzijdse) dwaling afgewezen. De rechter concludeert dat de aanschrijving van de gemeente in 2022 een toekomstige omstandigheid betreft en dat de kopers onvoldoende hebben aangetoond dat er ten tijde van de koop al een verplichting bestond om de warmtepomp aan te passen. De vordering van de kopers wordt afgewezen en zij worden veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10022502 \ CV EXPL 22-2658

Vonnis van 3 januari 2023

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2] ,

te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen (in mannelijk enkelvoud) te noemen: [eiser 1] c.s.,

gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen (in mannelijk enkelvoud) te noemen: [gedaagde 1] c.s.,

gemachtigde: mr. A. Stoel.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 13 september 2022,
- de mondelinge behandeling van 2 november 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Waar gaat deze zaak over?

2.1.

Het gaat in deze zaak om de in 2020 verkochte woning aan [adres] in [plaats] . De kopers van de woning zijn in 2022 door de gemeente aangeschreven dat de in 2007 geplaatste warmtepomp niet aan het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) voldoet.

De vraag is of de kopers met succes de verkopers hiervoor kunnen aanspreken omdat de gekochte woning niet de eigenschappen bezat die de kopers verwachtten (non-conformiteit). De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend. Hij zal hierna uitleggen hoe hij tot dit oordeel is gekomen.

3. De feiten

3.1.

Op 24 april 2020 heeft [gedaagde 1] c.s. de woning aan [adres] in [plaats] (hierna: de woning) verkocht aan [eiser 1] c.s.. De woning heeft een warmtepomp, die in oktober 2007 is geïnstalleerd.

3.2.

Op 31 januari 2022 heeft [eiser 1] c.s. een brief van de [gemeente] ontvangen. Hierin schrijft de gemeente dat een toezichthouder op 22 januari 2022 heeft geconstateerd dat het water, afkomstig van de warmtepomp, illegaal wordt afgevoerd op het (schoonwater)rioleringsstelsel. Dat is in strijd met het GRP (gemeentelijk rioleringsplan). Bovendien voldoet de warmtepomp volgens de gemeente niet aan de kwaliteitsnormen van de NEN 7120. Voor legaal gebruik van de warmtepomp moeten er twee putten bij de woning worden geboord. De gemeente verzoekt [eiser 1] c.s. om voor 1 juli 2022 een einde te maken aan de illegale situatie door bijvoorbeeld de installatie aan te passen.

3.3.

[eiser 1] c.s. heeft vervolgens offertes opgevraagd voor het laten aanpassen van de warmtepompconstructie. Volgens [eiser 1] c.s. volgt daaruit dat dit minimaal € 20.229,00 zal kosten. Deze kosten kunnen hoger uitvallen als uit vooronderzoek blijkt dat er een interferentieberekening moet worden gemaakt.

4. Het geschil

4.1.

[eiser 1] c.s. vordert, na aanpassing van zijn eis, dat [gedaagde 1] c.s. wordt veroordeeld tot betaling van € 20.229,00, vermeerderd met de interferentieberekeningskosten, rente en kosten.

4.2.

[eiser 1] c.s. legt primair aan zijn vordering ten grondslag dat partijen een overeenkomst hebben gesloten en dat [gedaagde 1] c.s. tekort is geschoten in de nakoming daarvan, omdat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. De subsidiaire grondslag voor de vordering is dat in de ogen van [eiser 1] c.s. sprake is van (wederzijdse) dwaling.

4.3.

[gedaagde 1] c.s. voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser 1] c.s. dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] c.s. en vordert hem te veroordelen in de kosten.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

(Non)-conformiteit

5.1.

De eerste vraag die de kantonrechter zal beantwoorden is of de woning, in het bijzonder de warmtepomp, aan de overeenkomst beantwoordt. Dit wordt juridisch aangeduid als het leerstuk van de (non-)conformiteit. Volgens artikel 7:17 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst als zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Daarbij moet onder andere worden gekeken naar de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. De wet bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat, kan meebrengen dat van non-conformiteit sprake is, ook wanneer de verkoper het gebrek niet kende.

5.2.

De kantonrechter stelt vast dat niet is gebleken dat de warmtepomp zelf niet functioneert. Als gebrek wordt aangevoerd dat het water, afkomstig van de warmtepomp, in strijd met de regels van het GRP wordt afgevoerd. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter geen gebrek als bedoeld in artikel 7:17 lid 2 BW want de warmtepomp functioneert gewoon. Dit zou anders kunnen zijn als door [eiser 1] c.s. duidelijk zou zijn gemaakt dat de warmtepomp ten tijde van de koop in strijd zou zijn met de regelgeving en dat voor [gedaagde 1] c.s. bekend had moeten zijn dat hij aanpassingen aan de bestaande installatie had moeten verrichten. Op grond van wat [eiser 1] c.s. heeft aangevoerd, kan de kantonrechter die conclusie echter niet trekken. Daarbij speelt een rol dat [eiser 1] c.s. desgevraagd niet heeft kunnen zeggen om welke (gewijzigde) regelgeving het gaat, welke consequenties die regelgeving op het moment van de koop voor hem had moeten hebben en wat er eventueel aan de bestaande installatie zou moeten worden gewijzigd. Bovendien is in artikel 6.6. van de koopovereenkomst opgenomen dat door de overheid of door nutsbedrijven aangekondigde of voorgeschreven verbeteringen of herstellingen na ondertekening van de koopovereenkomst voor risico van de koper komen.

5.3.

[eiser 1] c.s. heeft verder nog verwezen naar artikel 6.3. van de koopovereenkomst. Daarin staat dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. De kantonrechter overweegt dat het beroep op die bepaling niet opgaat, omdat de warmtepomp naar behoren functioneert (zoals is overwogen onder 5.2.) en niet valt in te zien dat de woning (of de warmtepomp) door de brief van de gemeente (zie hiervoor onder 3.2.) feitelijk niet meer voor normaal gebruik geschikt zou zijn.

5.4.

De conclusie is dat de woning beantwoordt aan de koopovereenkomst, omdat er op grond van de stellingen van [eiser 1] c.s. niet kan worden vastgesteld dat er sprake is van een gebrek. En dus is er op dat punt geen grond om [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk te houden voor de kosten van de aanpassing van de warmtepompinstallatie.

(Wederzijdse) dwaling

5.5.

De kantonrechter zal zich vervolgens buigen over het beroep van [eiser 1] c.s. op (wederzijdse) dwaling. In artikel 6:228 lid 1 BW staat onder welke voorwaarden een koopovereenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is. Dat kan bijvoorbeeld als de verkoper in strijd heeft gehandeld met haar mededelingsplicht door de koper niet in te lichten over dingen die zij over de dwaling wist of behoorde te weten (sub b). Een ander geval doet zich voor als de verkoper bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling is uitgegaan als de koper, tenzij de verkoper ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had hoeven te begrijpen dat de koper daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden (sub c). Artikel 6:228 lid 2 BW luidt dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.

5.6.

De kantonrechter is van oordeel dat van (wederzijdse) dwaling geen sprake is. Ook hier geldt dat [eiser 1] c.s. onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat ten tijde van de koop reeds de verplichting bestond om de bestaande installatie aan te passen aan het GRP. De aanschrijving van de gemeente in 2022 was daarom ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst een uitsluitend toekomstige omstandigheid. Dat oordeel van de kantonrechter brengt op grond van artikel 6:228 lid 2 BW mee, dat dit niet tot vernietiging van de koopovereenkomst kan leiden. [gedaagde 1] c.s. kan dus op grond hiervan niet aansprakelijk worden gehouden voor de kosten van de aanpassing van de warmtepompinstallatie.

Conclusie

5.7.

De kantonrechter zal de vordering van [eiser 1] c.s. afwijzen.

Proceskosten

5.8.

[eiser 1] c.s. is de partij die ongelijk krijgt en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. vastgesteld op € 996,00 aan salaris gemachtigde (twee punten, één voor de dagvaarding en één voor de mondelinge behandeling × het tarief van € 498,00).

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

wijst de vorderingen van [eiser 1] c.s. af,

6.2.

veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 996,00,

6.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster en in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2023 door mr. S.J.S. Groeneveld-Koekkoek.