Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 10151166 \ CV EXPL 22-2351
Vonnis van 21 maart 2023
in de zaak van
STICHTING VIVERION,
te Lochem,
eisende partij,
hierna te noemen: Viverion,
gemachtigde: Groothuis Ligtermoet & Nijhuis,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé.
1.De procedure
1.1.
Het (verdere) verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 januari 2023,
- de akte inbreng stukken/toelichting van Viverion met producties 7a tot en met 9,
- de aanvullende akte inbreng stukken van Viverion met producties 10 en 11,
- de mondelinge behandeling van 2 maart 2023 waarbij namens Viverion zijn verschenen mevrouw [A] en mevrouw [B] , bijgestaan door [C] . Daarnaast was [gedaagde] aanwezig, bijgestaan door mr. Briedé en vergezeld van mevrouw [E] (tolk) en mevrouw [D] namens Salut.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beslissing samengevat
Viverion vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huur. De kantonrechter wijst de vorderingen toe en zal dat hierna toelichten.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurt vanaf 26 februari 2018 van Viverion de woning gelegen aan [het adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van op dit moment
€ 504,87 per maand, bij vooruitbetaling voor de eerste van de desbetreffende maand te voldoen.
3.2.
Op 2 juli 2018 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin onder meer is overeengekomen dat [gedaagde] geen (geluids)overlast meer zal veroorzaken en actief op zoek zal gaan naar werk.
3.3.
Op 17 september 2019 is door deze rechtbank een vonnis gewezen, waarin de gevorderde ontbinding en ontruiming is afgewezen. Wel is [gedaagde] veroordeeld tot betaling van de huurachterstand tot en met juli 2019 voor een bedrag van € 1.651,51, te vermeerderen met rente en kosten.
3.4.
Op 23 juni 2020 is door deze rechtbank een vonnis gewezen waarin, voor zover van belang, het volgende is overwogen:
“4.5.(…)Gelet op de herhaalde wanprestatie van [gedaagde] en de verschillende kansen die aan [gedaagde] zijn geboden zou de ontstane huurachterstand en het niet op tijd betalen van de huur in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde kunnen rechtvaardigen. Echter hebben partijen onder verband van vonnis de betalingsregelging, zoals genoemd onder 4.2. getroffen. De vordering tot ontbinding en ontruiming zal daarom voorwaardelijk worden toegewezen. [gedaagde] dient zich daarbij goed te realiseren dat overtreding van de voorwaarden door hem automatisch met zich meebrengt dat hij de woning dan alsnog zal moeten ontruimen. De termijn voor ontruiming zal op 14 dagen worden gesteld.”
3.5.
Op 16 december 2022 heeft [F] (wijkagent) aan Viverion het volgende gemaild:
“De afgelopen weken neemt de overlast veroorzaakt door de bewoners van [het adres] in [woonplaats] weer toe. Deze bestaat uit geschreeuw en mogelijk geweld.
De collega’s zijn ook vannacht twee maal aan de deur geweest en troffen een dronken bewoner aan. Deze gedroeg zich opstandig. Hem is een proces-verbaal aangezegd voor nachtrumoer.(…)”
3.6.
Op 16 februari 2023 heeft [F] (wijkagent) aan Viverion gemaild:
“(…)Ik wil je toch even laten weten dat de overlast veroorzaakt door de bewoner van [het adres] in [woonplaats] weer toeneemt. De afgelopen twee maanden zijn er 17 meldingen gedaan van geluidsoverlast, waarvan er zeker twee zijn geconstateerd en bekeurd. In de overige gevallen was het niet voldoende aantoonbaar, maar wel sprake van schreeuwen en/of ruzie in de woning. Daarnaast is de bewoner regelmatig onder invloed van alcohol.(…)”
4.Het geschil
4.1.
Viverion vordert bij dagvaarding - kort gezegd - ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
4.2.
Viverion legt aan haar vordering, kort gezegd, het volgende ten grondslag. [gedaagde] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dit rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] veroorzaakt structureel ernstige overlast voor omwonenden. Daarnaast is sprake van een huurachterstand van meer dan drie maanden. Viverion stelt zich op het standpunt dat gezien de eerdere procedures en de vaststellingsovereenkomst het [gedaagde] inmiddels duidelijk moet zijn dat hij zich geen misstap meer kon permitteren. Het tegendeel blijkt waar, want nog altijd wordt door [gedaagde] en zijn partner c.q. bezoekers overlast veroorzaakt en ontvangt Viverion meerdere klachten van omwonenden. [gedaagde] gedraagt zich nog steeds niet zoals een goed huurder betaamt. Viverion kan de omwonenden van [gedaagde] niet meer het woongenot verschaffen waar zij recht op hebben.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Viverion met veroordeling van Viverion in de kosten van deze procedure.
Wegens gebrek aan hulp is er in 2022 (weer) een huurachterstand ontstaan zoals volgt uit de dagvaarding en staat er nog een deel van een oude huurschuld open. Inmiddels heeft [gedaagde] na inschakeling van welzijnsorganisatie ‘Salut’ weer een uitkering en huurtoeslag. Ook is [gedaagde] sinds half oktober 2022 aangemeld bij de Stadsbank en krijgt hij wekelijks leefgeld. Inmiddels is er budgetbeheer uitgevoerd en is de huur over de afgelopen maanden november en december betaald, zo volgt uit het bericht van 19 december 2022 van Salut. Viverion heeft verzuimd om conform het bepaalde in het op 1 januari 2021 in werking getreden Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening vroegsignalering te doen bij de gemeente. Gelet op deze omstandigheden is geen sprake van een zodanige tekortkoming dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde] betwist dat sprake is van ernstige overlast zodanig dat dit een tekortkoming oplevert die de ontbinding rechtvaardigt. Volgens [gedaagde] volgt uit het verslag van de klachten dat deze met name afkomstig zijn van de bewoners van [nummer] . De juistheid van deze klachten zijn niet te verifiëren. [gedaagde] heeft ter zitting naar voren gebracht dat hij medicijnen gebruikt tegen epilepsie en dat hij hierdoor agressief kan zijn en ’s nachts gaat schreeuwen. Ook heeft [gedaagde] laten weten dat hij soms ruzie heeft met zijn vriendin en dat zij dan hard praten. Volgens [gedaagde] doet hij niemand iets kwaad.
5.De beoordeling
De gevorderde ontbinding en ontruiming
5.1.
De vraag die voorligt is of er tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moet worden overgegaan. De kantonrechter oordeelt als volgt.
5.2.
Uit artikel 6:265 lid 1 het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, kan leiden tot een gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard en/of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
5.3.
Viverion is verplicht aan haar huurders huurgenot te verschaffen. Dat maakt ook dat zij verplicht is op te treden tegen overlast gevende bewoners. [gedaagde] is verplicht er zorg voor te dragen dat hij zich ten aanzien van het gehuurde en ten aanzien van zijn buurtbewoners als een goed huurder gedraagt. Deze verplichting vloeit voort uit de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW.
Ernstige en structurele overlast
5.4.
Viverion legt onder andere aan haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ten grondslag dat [gedaagde] tekortschiet om zich als een goed huurder te gedragen.
5.5.
De kantonrechter is van oordeel dat Viverion voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt. Uit de door Viverion overgelegde klachten van omwonenden blijkt dat melding wordt gedaan van geschreeuw, met name in de nachtelijke uren, openbare dronkenschap en geluidsoverlast. Dat er veelvuldig melding wordt gemaakt van overlast blijkt ook uit de door de wijkagent verstuurde e-mailberichten aan Viverion. Op 16 december 2022 heeft de wijkagent Viverion onder meer laten weten dat de overlast weer is toegenomen en dat deze bestaat uit geschreeuw en mogelijk geweld. In het e-mailbericht van 16 februari 2023 heeft de wijkagent aan Viverion wederom laten weten dat de overlast weer toeneemt en dat in de afgelopen twee maanden 17 meldingen zijn gedaan van geluidsoverlast, waarvan er zeker twee zijn geconstateerd en bekeurd. Dat de klachten met name afkomstig zijn van de buren van [nummer] en dat de juistheid van deze klachten niet zijn te verifiëren, zoals [gedaagde] naar voren heeft gebracht, kan de kantonrechter niet plaatsen. Uit de door Viverion overgelegde stukken blijkt immers dat verschillende buurtbewoners hebben geklaagd over overlast. De kantonrechter heeft ook geen reden om aan de juistheid van deze klachten te twijfelen.
5.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] de door Viverion gestelde (geluids)overlast niet gemotiveerd betwist. Integendeel, [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat hij ’s nachts wel eens in zijn slaap aan het schreeuwen is. Volgens [gedaagde] komt dit door de medicijnen en doet hij dit niet expres. Ook heeft [gedaagde] laten weten dat hij soms ruzie heeft met zijn vriendin en dat zij dan hard praten, maar volgens [gedaagde] doet hij hiermee niemand kwaad. De stelling van [gedaagde] dat hij door de medicijnen ‘s nachts in zijn slaap aan het schreeuwen is, maakt, indien juist, de overlast naar het oordeel van de kantonrechter niet minder ernstig. Naar het oordeel van de kantonrechter staat gelet op het bovenstaande voldoende vast dat er wel degelijk sprake is van overlast, veroorzaakt door [gedaagde] . Het standpunt van [gedaagde] dat geen vroegsignalering is gedaan bij de gemeente en dat daarom de ontbinding en ontruiming niet kan worden toegewezen heeft Viverion gemotiveerd weersproken. Volgens Viverion is er immers maandelijks een Multi Disciplinair overleg (MDO) waarbij de gemeente ook aanwezig is en was de gemeente dus op de hoogte van de huurachterstand van [gedaagde] .
Huurachterstand
5.7.
De kantonrechter stelt vast dat de huurachterstand op het moment van dagvaarding een bedrag van € 3.060,94 bedroeg, gelijk aan zes maanden huur. Uit de akte inbreng stukken/toelichting van Viverion blijkt dat de netto huurachterstand tot en met februari 2023 € 2.556,07 bedraagt. Nu [gedaagde] deze huurachterstand niet heeft betwist, zal dit bedrag worden toegewezen.
Zijn de tekortkomingen voldoende ernstig om een ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen?
5.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de tekortkomingen (huurachterstand en overlast) voldoende ernstig om de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. De overlast is ernstig en structureel. Zoals ook uit
de eerdere veroordelingen blijkt speelt de overlast al een aantal jaren en is er geen verbetering te zien. Ook is de huurachterstand van ruim vijf maanden niet aan te merken als een geringe huurachterstand. Salut heeft ter zitting laten weten dat [gedaagde] de achterstand kan betalen en dat de achterstand dus op korte termijn betaald kan worden. Dit betekent niet dat de tekortkoming in het verleden ongedaan gemaakt kan worden. Bovendien heeft Salut ter zitting laten weten dat [gedaagde] geen bewindvoerder wil, terwijl het volgens Salut goed zou zijn als [gedaagde] hulp krijgt op financieel gebied. Hiermee geeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter aan dat hij onvoldoende bereid is om mee te werken aan een verbetering van de situatie en de vraag is ook of [gedaagde] de ernst van de tekortkoming wel voldoende inziet.
5.9.
Van Viverion kan niet gevergd worden [gedaagde] nog langer het gebruik van het gehuurde te verschaffen. Viverion heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aangetoond dat zij [gedaagde] meerdere kansen heeft geboden om [gedaagde] te bewegen zijn gedrag te veranderen en de huur op tijd te betalen. Gelet op de eerdere veroordelingen was [gedaagde] ook gewaarschuwd. De kantonrechter begrijpt dat de gevolgen van een ontbinding voor [gedaagde] ernstig zijn, nu hij ter zitting heeft laten weten geen onderdak te hebben als hij het gehuurde moet verlaten en dat [gedaagde] belang heeft bij behoud van het gehuurde. De kantonrechter is echter van oordeel dat het belang van de bewoners, gelet op de ernst van de overlast, de duur van de overlast en de gevolgen voor de bewoners, zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] om zijn woning te behouden.
5.10.
De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal gelet op het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] dient het gehuurde binnen drie weken na betekening van dit vonnis te ontruimen.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.11.
Viverion vordert een bedrag van € 372,29 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Viverion heeft aan [gedaagde] op 1 augustus 2022 een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag komt overeen met het in het Besluit genoemde tarief, zodat de kantonrechter dit ook zal toewijzen.
Wettelijke rente
5.12.
De gevorderde wettelijke rente is op de wet gegrond en niet weersproken en zal daarom worden toegewezen.
Proceskosten
5.13.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Viverion worden begroot op:
- dagvaarding € 127,43
- griffierecht € 487,00
- salaris gemachtigde
Totaal € 1.194,43
5.14.
De gevorderde nakosten zullen zoals gebruikelijk worden begroot op een bedrag gelijk aan een half salarispunt van het toegewezen salaris, met een maximum van € 132,00. Gelet op het salaris van de gemachtigde in deze zaak van € 232,00 per punt, zal worden toegewezen € 116,00.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt de tussen Viverion en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het woonhuis met aanhorigheden, staande en gelegen te [woonplaats] aan [het adres] ,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde met alle zich daarop en daarin bevindende personen en niet aan Viverion toebehorende roerende zaken te verlaten en te ontruimen binnen drie weken na betekening van dit vonnis en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Viverion te stellen, met aanzegging dat, indien [gedaagde] daarmee in gebreke mocht blijven de ontruiming door de deurwaarder zal worden bewerkstelligd en [gedaagde] met alle zich daarop en daarin bevindende personen en niet aan Viverion toebehorende roerende zaken uit het gehuurde te doen brengen naar de openbare staat,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan Viverion:
- € 2.556,07 aan opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen berekend tot en met februari 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 7 oktober 2022 tot de dag van betaling;
- € 7,53 aan wettelijke rente, berekend tot 7 oktober 2022;
- € 372,29 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- een bedrag van € 504,87 per maand, zijnde de maandelijks door [gedaagde] aan Viverion verschuldigde huurverplichting, te rekenen vanaf maart 2023 tot aan het tijdstip van ontbinding van de huurovereenkomst;
- een bedrag van € 504,87 per maand ter zake van schadevergoeding, voor elke maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter vrije en algehele beschikking van Viverion te stellen, zulks ingaande op het tijdstip waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden, onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhogingen.
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Viverion begroot op € 1.194,43,
6.5.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 116,00,
6.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op
21 maart 2023.