Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10044157 \ CV EXPL 22-2823
Vonnis van 14 maart 2023
in de zaak van
[A],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie, tevens verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [A] ,
gemachtigde: mr. M. Fidder-Bulder, Stichting Achmea Rechtsbijstand,
tegen
1.[B] ,
te [woonplaats] ,
2.
[C],
2.
[C],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie, tevens eisers in reconventie,
hierna samen te noemen: [B] en [C] ,
gemachtigde: mr. B.N. Haacker, advocaat.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 oktober 2022,
- conclusie van antwoord in reconventie,
- de brief van mr. Haacker met negen foto’s ten behoeve van de mondelinge behandeling
- de brief van mr. Haacker met een schriftelijke verklaring, ten behoeve van de mondelinge behandeling,
- de mondelinge behandeling van 13 februari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Samenvatting
2.1.
Tussen [A] als huurder en [B] en [C] als verhuurders heeft een huurovereenkomst bestaan. Op 5 november 2019 zijn afspraken van partijen over het einde daarvan vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. Op basis daarvan is de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2021 geëindigd. Daarna heeft [A] [B] en [C] aangesproken tot schadevergoeding omdat zij het gehuurde niet zelf in gebruik hebben genomen maar hebben verkocht. Anderzijds hebben [B] en [C] [A] aangesproken tot schadevergoeding omdat zij vinden dat zij het gehuurde gebrekkig heeft achtergelaten. De vorderingen over en weer zijn het onderwerp van geschil in deze procedure.
2.2.
De kantonrechter komt in dit vonnis tot het oordeel dat de vordering van [A] niet toewijsbaar is en dat van de vorderingen van [B] en [C] slechts een bedrag van € 100,00 voor onbetaald gebleven huur, kan worden toegewezen. Dit oordeel wordt hierna verder toegelicht.
3.De feiten
Het geschil heeft de volgende feiten als achtergrond.
3.1.
[A] heeft in de periode van 14 mei 2012 tot en met 30 juni 2021 een vrijstaande woning gehuurd van [B] en [C] tegen een huurprijs van laatstelijk € 850,00. De betreffende woning staat in [plaats] aan [het adres] (hierna te noemen: de woning). [B] en [C] waren al die tijd de eigenaren van deze woning.
3.2.
Vanaf oktober 2017 hebben [B] en [C] verschillende keren geprobeerd de huurovereenkomst met [A] te beëindigen. In 2019 hebben partijen daarover geprocedeerd in een procedure bij de kantonrechter (zaaknummer 7887586 CV EXPL 19-3881). Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in die procedure hebben partijen ter beëindiging van hun geschil op 5 november 2019 een vaststellingsovereenkomst gesloten met betrekking tot het einde van de huur. Daarin is onder meer overeengekomen dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden eindigt met ingang van 1 juli 2021 en dat [A] recht heeft op betaling van een bedrag van € 4.000,00 binnen 8 dagen nadat zij de woning heeft ontruimd. Verder is er een afspraak gemaakt over de hoogte van de huurprijs en is overeengekomen dat [B] het recht heeft om één keer per half jaar de woning te inspecteren. De procedure is daarna doorgehaald. Er is geen finale kwijting in de afspraken opgenomen.
3.3.
[A] heeft de woning op 30 juni 2021 verlaten. Zij heeft daarna aanspraak gemaakt op de betaling van het bedrag van € 4.000,00. Nadat [A] beslag heeft laten leggen, hebben [B] en [C] het bedrag op 17 september 2021 aan haar betaald.
3.4.
[B] en [C] hebben de woning begin augustus 2021 te koop gezet. De woning is op of omstreeks 21 oktober 2021 verkocht.
3.5.
[A] heeft [B] en [C] voor het eerst bij brief van 2 september 2021 en daarna bij herhaling aangesproken tot betaling van schadevergoeding wegens het niet zelf duurzaam in gebruik nemen van de woning na beëindiging van de huurovereenkomst.
3.6.
Bij brief van 11 oktober 2021 heeft de gemachtigde van [B] en [C] [A] aansprakelijk gesteld voor een gebrekkige oplevering van de woning. In verband daarmee maken [B] en [C] in die brief aanspraak op schadevergoeding (€ 13.532,33), betaling van een bedrag van € 100,00 wegens onbetaald gebleven huur en betaling van boetes op grond van de huurovereenkomst.
4.Het geschil, in conventie en in reconventie
In conventie
4.1.
[A] vordert - samengevat - veroordeling van [B] tot betaling van € 14.943,03, wegens schadevergoeding vermeerderd met wettelijke rente en met veroordeling van [B] in de kosten van de procedure.
4.2.
[B] en [C] voeren verweer. Volgens hen moeten de vorderingen van [A] worden afgewezen. Zij stellen daarnaast een tegenvordering (een vordering in reconventie) in.
In reconventie
4.3.
[B] en [C] vorderen veroordeling van [A] tot betaling van een bedrag van € 20.877, 80 wegens schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente en betaling van een bedrag van € 47.350,00 wegens verbeurde boetes op basis van de huurovereenkomst en een bedrag van € 1.457,28 voor buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [A] in de kosten van de procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
In conventie
5.1.
De kantonrechter kan de vordering van [A] niet toewijzen, omdat een grond daarvoor ontbreekt. Dit oordeel wordt hierna verder toegelicht.
5.2.
[A] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [B] en [C] haar steeds hebben voorgehouden dat zij de huurovereenkomst wilden beëindigen omdat zij de woning zelf voor bewoning wilden gebruiken, maar na het einde van de huur hebben zij vrijwel direct de woning te koop gezet en vervolgens verkocht. Volgens [A] volgt daaruit dat [B] en [C] nooit daadwerkelijk het voornemen hebben gehad om de woning zelf te gaan gebruiken, ook niet op het moment dat de vaststellingsovereenkomst tussen partijen werd gesloten op 5 november 2019. [A] stelt daarom dat die overeenkomst onder valse voorwendselen tot stand is gekomen, terwijl die overeenkomst voor haar grote gevolgen had. Zij heeft andere woonruimte moeten zoeken en dat is alleen gelukt door akkoord te gaan met een hogere huurprijs. Verder heeft zij in verband met de verhuizing allerlei kosten gemaakt die zij anders niet had hoeven maken en haar huidige huurovereenkomst loopt tot 30 april 2023. Voor de periode daarna moet zij opnieuw op zoek naar iets anders. [A] heeft [B] daarom aangesproken tot schadevergoeding op grond van artikel 7:276 BW Pro [1] .
5.3.
In de wettelijke bepaling waar [A] zich op beroept, gaat het over de situatie dat de huur is geëindigd, omdat de rechter dat heeft bepaald of omdat de huurder met een opzegging heeft ingestemd, met als reden voor de beëindiging dat de verhuurders de woning nodig zouden hebben voor dringend eigen gebruik. In die situatie is de verhuurder jegens de huurder schadeplichtig als bij de verhuurder de wil om het gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. De kantonrechter is van oordeel dat [A] niet met succes een beroep kan doen op de genoemde bepaling. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is.
5.4.
In de procedure bij de kantonrechter waarin de vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen, was de opzegging van de huurovereenkomst en de grond daarvoor onderwerp van geschil. Partijen hebben er uiteindelijk voor gekozen om hun geschil onderling te beëindigen met afspraken die zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. Die keus brengt mee dat partijen er vanaf hebben gezien om een juridisch oordeel over hun geschil te laten vellen. Dat maakt dat de situatie tussen [A] en [B] en [C] afwijkt van de situatie als bedoeld in artikel 7:276 BW Pro. De discussie tussen partijen over het motief van de verhuurders om tot een beëindiging van de huur te komen is in dit geval met het sluiten van de vaststellingsovereenkomst beëindigd. Die vorm van overeenstemming is niet gelijk aan de situatie waarin een huurder instemt met een opzegging van de verhuurder. Dat heeft [A] namelijk in eerste instantie niet gedaan. Maar er is in het kader van de beëindiging van een gerechtelijke procedure over die huuropzegging een afspraak tussen partijen gemaakt over het einde van de huur. Het risico op een voor (één van beide) partijen ongunstige uitspraak van de rechter daarover, is met de vaststellingsovereenkomst afgekocht. Dat heeft voor beide partijen opgeleverd dat er niet langer onduidelijkheid bestond over de vraag of en wanneer de huurovereenkomst zou eindigen. [A] heeft op de mondelinge behandeling in deze procedure ook wel erkend dat het beëindigen van de onzekerheid een rol heeft gespeeld bij de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst. [A] wist toen dat zij vanaf dat moment nog ruim anderhalf jaar de tijd zou hebben om andere woonruimte te vinden. Bovendien zou zij bij het verlaten van de woning een geldbedrag van € 4.000,00 ontvangen. De kantonrechter gaat ervan uit dat dit bedrag dient als een tegemoetkoming in de verhuiskosten. Dit bedrag is uiteindelijk ook door [B] betaald. Het sluiten van de vaststellingsovereenkomst bracht voor het overige mee dat de verhuizing naar andere woonruimte voor rekening en risico van [A] zelf kwam en dat heeft zij daarmee ook geaccepteerd. Er bestaat daarom nu geen grondslag voor vorderingen die [A] in de onderhavige procedure heeft ingesteld. Dat betekent dat die vorderingen moeten worden afgewezen.
5.5.
[A] is wat dat betreft in het ongelijk gesteld. Dat brengt mee dat zij moet worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Die kosten worden tot aan deze uitspraak aan de kant van [B] en [C] begroot en vastgesteld op € 792,00 voor salaris gemachtigde (2 salarispunten tegen het liquidatietarief kanton van € 396 per punt).
In reconventie
Schadevergoeding
5.6.
[B] en [C] hebben in reconventie schadevergoeding gevorderd. Het gaat om een bedrag van € 20.877,80. Dat bedrag is opgebouwd uit een grote post van € 20.000,00 (wegens verminderde verkoopopbrengst) en een zestal kleine posten (waaronder een bedrag van € 100,00 voor onbetaald gebleven huur) die optellen tot een bedrag van € 877,80. Volgens [B] is [A] schadeplichtig geworden omdat zij de woning in slechte staat heeft achtergelaten.
5.7.
Het gaat bij deze vorderingen om de afwikkeling van een huurovereenkomst. De artikelen 218 en 224 uit Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna artikel 7:218 BW Pro en artikel 7:224 BW Pro) zijn daarop van toepassing. In onderlinge samenhang bezien volgt uit die artikelen het volgende. Wanneer er bij aanvang en einde van de huur een beginstaat en een eindstaat zijn opgemaakt, dan moet de huurder het gehuurde aan het eind opleveren in de staat waarin hij/zij het bij aanvang heeft ontvangen. Een uitzondering vormt hetgeen met toestemming van de verhuurder is gewijzigd en hetgeen door ouderdom is beschadigd of verloren gegaan. Maar het ligt anders als een beginstaat ontbreekt. Dan wordt namelijk verondersteld dat de huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Als de verhuurder in dat geval meent dat die veronderstelling niet juist is, dan moet hij het (tegen)bewijs daarvan leveren.
5.8.
In de situatie tussen [A] en [B] en [C] ontbreekt een beginstaat. Dan geldt dus de vooronderstelling dat [A] de woning bij het begin van de huur heeft ontvangen in de staat waarin zij het bij het einde van de huur heeft achtergelaten. Weliswaar hebben [B] en [C] betwist dat dit het geval is, maar zij hebben daarvoor onvoldoende aanwijzingen aangedragen. Het ontbreken van een beginstaat staat daarom in de weg aan toewijzing van hun vordering.
5.9.
Verder hebben zij van bepaalde zaken (zoals een badkamerventilator, een toiletbril en twee rubber ringmatten, tezamen € 315,48) wel gesteld dat zij kosten hebben moeten maken om die te vervangen, maar zij hebben daarbij geen rekening gehouden met het gegeven dat zaken mogelijk door ouderdom of normale slijtage zijn beschadigd of verloren gegaan. Juist van de genoemde zaken is aannemelijk dat dat het geval is, maar [B] en en [C] hebben daarover niets gesteld. De schade van € 315,48 is daarom, hoe dan ook, niet toewijsbaar. Evenmin kan worden vastgesteld dat aansprakelijkheid van [A] ertoe zou moeten leiden dat zij de kosten voor twee hotelovernachtingen (een bedrag van € 400,00) van [B] en [C] zou moeten betalen. Ten slotte merkt de kantonrechter op dat [B] en [C] de opgevoerde kostenpost van niet betaalde waterschapslasten hebben ingetrokken ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in deze procedure. Die kostenpost hoeft daarom niet meer besproken te worden.
5.10.
Naast de omstandigheid dat het ontbreken van een beginstaat aan toewijzing van de gevorderde schadevergoeding in de weg staat, is er nog een ander argument daarvoor. [B] en [C] hebben de woning namelijk verkocht. Zij hebben daarom geen belang meer bij vergoeding van kosten voor herstel van mogelijke gebreken aan de woning. Weliswaar hebben [B] en [C] gesteld dat de staat van de woning heeft geleid tot een lagere verkoopopbrengst, maar dat argument is onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat er een verschil is van € 20.000,00 tussen de vraagprijs en de verkoopprijs is daarvoor in elk geval onvoldoende. [B] en [C] hebben echter geen andere feiten of omstandigheden aangevoerd voor de onderbouwing van hun stelling betreffende een lagere verkoopopbrengst. Dat brengt mee dat hun schadevordering niet toewijsbaar is.
Boetes
5.11.
[B] en [C] vorderen betaling door [A] van verschillende boetebedragen die volgens hen voortvloeien uit de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Het zou gaan om een direct opeisbare boete van € 25,00 per kalenderdag die een huurder verschuldigd is voor elke verplichting die door hem of haar niet wordt nagekomen. Volgens [B] en [C] is [A] een viertal verplichtingen niet nagekomen en is zij zodoende 4 maal € 25,00 per dag maal het aantal dagen dat is verstreken na 1 juli 2021(wegens: niet nakomen onderhoudsverplichting, niet meewerken aan oplevering, geen tijdige en volledige betaling van de huur en het schenden van het verbod op verrekening van waarborgsom met huur). Dat heeft bij het instellen van de eis in reconventie geleid tot een totaal gevorderd boetebedrag van € 47.350,00.
5.12.
De kantonrechter is van oordeel dat er geen grond bestaat voor toewijzing van de gevorderde boetes. Er is namelijk niet komen vast te staan dat [A] haar verplichtingen niet is nagekomen. Ten aanzien van het onderhoud volgt dat uit hetgeen hiervoor in dit vonnis is opgenomen over het ontbreken van een beginstaat. In het verlengde daarvan is ook niet gebleken dat [A] de woning aan het einde van de huur niet goed heeft opgeleverd. De beide andere door [B] en [C] genoemde tekortkomingen hebben betrekking op een bedrag van € 100,00 dat te weinig aan huur zou zijn betaald. Daarover wordt hierna nog nader overwogen, maar die omstandigheid kan niet leiden tot het verschuldigd worden van de bedoelde boetes. Bovendien, nog afgezien van het voorgaande, staat vast dat de woning is verkocht. [B] en [C] hebben daarom geen belang meer bij nakoming van verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals de onderhoudsverplichting of de opleververplichting. Dat brengt mee dat zij ook geen belang meer hebben bij het bij voortduring aanspraak maken op contractuele boetes.
Restant huur, € 100,00
5.13.
Tussen partijen staat wel vast dat er nog een bedrag van € 100,00 openstaat wegens niet betaalde huur. [A] zal daarom worden veroordeeld om dit bedrag, met de wettelijke rente daarover, nog aan [B] en [C] te betalen. Dat de kantonrechter in verband met dit nog openstaande bedrag geen boetes toewijsbaar acht, houdt verband met de omstandigheden die ertoe hebben geleid dat dit laatste bedrag nog openstaat. [A] heeft toegelicht dat zij bij het einde van de huur de laatste huurtermijn wilde verrekenen met de waarborgsom. Daarbij ging zij er ten onrechte vanuit dat zij destijds een waarborgsom van € 900,00 had betaald. Dat was niet juist. Zij had in het verleden een waarborgsom van € 750,00 betaald en bij een maandhuur van € 850,00 bleef er na verrekening nog een bedrag van € 100,00 over. [A] heeft dat onderkend, maar zij ging er vervolgens vanuit dat zij het resterende huurbedrag in deze procedure zou kunnen verrekenen met haar schadevordering. In die situatie is het berekenen van een boete in verband met niet nakomen van de huurbetalingsverplichting niet reëel. Weliswaar is verrekening van huur met waarborgsom in de algemene voorwaarden uitgesloten, maar dat betekent niet dat [A] om die reden in dit geval boetes verschuldigd is geworden. De posities die partijen na afloop van de huurovereenkomst tegenover elkaar hebben ingenomen, maken dat dat niet gerechtvaardigd is. [B] en [C] hebben zich namelijk tegenover [A] (ook) niet onberispelijk gedragen. Zij hebben immers het bedrag van € 4.000,00 uit de vaststellingsovereenkomst niet op het overeengekomen moment na de ontruiming aan [A] betaald, maar zij hielden dat bedrag achter. Zij wilden dat bedrag, tegen de uitdrukkelijk gemaakte afspraak in, gaan verrekenen met hun vermeende schadevordering op [A] . Dat heeft ertoe geleid dat [A] pas na beslaglegging betaling van dat bedrag heeft gekregen. Bij die houding van [B] en [C] past niet dat zij nu van [A] boetes zouden kunnen vorderen vanwege een volgens de algemene huurvoorwaarden ongeoorloofde verrekening.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.14.
Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [B] en [C] grotendeels niet toewijsbaar zijn. Er bestaat daarom geen grond voor toewijzing van de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
Proceskosten
5.15.
Nu [B] en [C] in reconventie in overwegende mate in het ongelijk zijn gesteld, moeten zij in de proceskosten worden veroordeeld. Die kosten worden tot aan deze uitspraak aan de zijde [A] begroot en vastgesteld op een bedrag van € 794,00 (2 salarispunten maal 0,5 tegen het liquidatietarief kanton van € 794,00 per punt).
6.De beslissing
De kantonrechter,
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen van [A] af,
6.2.
veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van [B] en [C] tot dit vonnis vastgesteld op € 792,00,
6.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
6.4.
veroordeelt [A] om aan [B] en [C] te betalen een bedrag van € 100,00 met de wettelijke rente daarover als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf 1 juli 2021 tot aan de dag van volledige betaling;
6.5.
wijst voor het overige de vorderingen van [B] en [C] af,
6.6.
veroordeelt [B] en [C] in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot dit vonnis vastgesteld op € 794,00,
6.7.
verklaart de veroordelingen onder 6.4. en 6.6. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op
14 maart 2023. (ap)
14 maart 2023. (ap)