Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 9680727 CV EXPL 22-561
Vonnis in kort geding van 31 maart 2022
in de zaak van
[X] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie, verweerder in (voorwaardelijke) reconventie hierna te noemen [X] ,
gemachtigde: mr. F. Hoff,
tegen
1.[A] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [B] ,
wonende te [woonplaats]
3. [C] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie, eisers in (voorwaardelijke) reconventie, hierna te noemen
[A] c.s.,
[A] c.s.,
gemachtigde: mr. G.J. Hollema.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties genummerd 1 t/m 27;
- de door [X] nagezonden producties 28 t/m 44 en 45 t/m 51;
- de conclusie van eis in (voorwaardelijke) reconventie aan de zijde van [A] c.s. met producties 1 t/m 6;
- de akte wijziging c.q. vermeerdering van eis aan de zijde van [X] ,
- de mondelinge behandeling d.d. 17 maart 2022 bij gelegenheid waarvan [X] zijn eis gewijzigd heeft;
- de pleitnota van [X] ;
- de pleitnota van [A] c.s..
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[X] huurt sinds 15 oktober 2018 van [A] c.s. de woning aan de [adres] te [plaats] tegen een huurprijs van thans € 754,00. Het betreft hier een woning uit 1934.
2.2.
Partijen zijn begin 2020 overeengekomen dat [X] twee jaar lang een extra bedrag aan huur van € 85,00 per maand zal betalen voor een door hem bij Ikea uit te zoeken keuken.
2.3.
In de nacht van 3 op 4 maart 2020 is in de woning van [X] brand uitgebroken als gevolg waarvan het gehuurde zwaar beschadigd is geraakt. De herstelwerkzaamheden hebben vier maanden geduurd.
2.4.
Na problemen met het riool en een muizenplaag heeft [X] [A] c.s. per e-mail van 19 oktober 2020 een uitgebreide lijst met gebreken aan het gehuurde toegezonden.
2.5.
[X] heeft in november 2021 een inventarisatie van de kruipruimte in de door hem gehuurde woning laten uitvoeren door Inspectus B.V. Op pagina 3 van het inventarisatierapport d.d. 30 november 2021 (dagv. prod. 19) onder het kopje ‘Waarnemingen inventarisatie’ is het volgende opgenomen:
Wij hebben de gehele kruipruimte geïnspecteerd. De hal, keuken, gang, kelderkast en toilet bestaat uit een betonvloer en de woon- en eetkamer uit een houten werkvloer met balklaag. De kruipruimte is erg vochtig. Het leidingwerk in de kruipruimte is aangetast door corrosie.
In de kruipruimte is een geringe hoeveelheid bouw- en sloopafval aanwezig.
Tevens zijn er in de kruipruimte van de eetkamer restanten asbesthoudend vloerzeil aangetroffen |(zie analysecertificaat […]. Op de bodem en muren van de kruipruimte is erg veel oppervlakteschimmel aangetroffen […]
In de woon/eetkamer zijn vijf (5) balken en/of balkkoppen aangetast door zwam en bruinrot […]
2.6.
Op 24 december 2021 heeft [X] de woning laten inspecteren door het bedrijf Woonkeur uit Eindhoven. Het desbetreffende rapport met de bevindingen van de rapporteur is als productie 23 door [X] in het geding gebracht.
2.7.
Op 24 januari 2022 heeft Inspectus B.V. in opdracht van [X] een asbestinventarisatie uitgevoerd in diens woning. In het rapport d.d. 28 januari 2022 (dagv.,prod. 24) is op pagina 7 o.a. het volgende opgenomen:
Er is één (1) asbesthoudende bron aangetroffen, voor meer informatie verwijzen we u naar hoofdstuk 6.1 van dit rapport.
2.8.
In hoofdstuk 6.1 van dit rapport is staat o.a. vermeld dat het gaat om niet-hechtgebonden asbest en als conclusie is opgenomen:
In de kruipruimte van de woning zijn restanten asbesthoudend zeil aangetroffen. Het betreft een historische verontreiniging.
2.9.
De huur over de maanden juni, juli en augustus 2021 zijn door [X] deels dan wel volledig onder protest betaald.
2.10.
[X] heeft, berekend tot en met maart 2022, een huurachterstand opgelopen van
€ 4.449,54 inclusief het maandelijks overeengekomen bedrag van € 85,00 ter zake de nieuwe keuken.
€ 4.449,54 inclusief het maandelijks overeengekomen bedrag van € 85,00 ter zake de nieuwe keuken.
3.Het geschil
De vordering in conventie:
3.1.
[X] vordert, na de wijzigingen van eis:
de hoofdelijke veroordeling van [A] c.s. om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis alle in randnummer 31 van de dagvaarding opgesomde gebreken deugdelijk te laten herstellen en de kruipruimte te laten saneren en op te schonen door een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [A] c.s. niet aan deze veroordeling voldoet;
een huurprijsvermindering van 100% vanaf 19 oktober 2020 vanwege de meeste gebreken aan de woning met veroordeling van [A] c.s. tot terugbetaling van hetgeen reeds te veel is betaald, vermeerderd met wettelijke rente;
een huurprijsvermindering van 80% per 18 oktober 2018 vanwege de asbestverontreiniging en door schimmels en zwam aangetaste vloerbalken met veroordeling van [A] c.s. tot terugbetaling van hetgeen reeds te veel is betaald, vermeerderd met wettelijke rente;
de hoofdelijke veroordeling van [A] c.s. tot betaling aan hem van een bedrag van € 5.000,00 als voorschot op door [X] geleden schade en nog te leiden materiële en immateriële schade;
veroordeling van [A] c.s. tot terugbetaling van de door [X] betaalde maandelijkse extra vergoeding van € 85,00 per maand voor de keuken, zijnde in totaal € 1.190,00;
de hoofdelijke veroordeling van [A] c.s. in de kosten van de door [X] ingeschakelde deskundigen van € 1.416,30;
de hoofdelijke veroordeling van [A] c.s. in de kosten van deze procedure, eventueel vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
Ter onderbouwing van zijn vordering stelt [X] dat hij [A] c.s. al op
29 november 2018 een uitgebreide lijst met gebreken heeft toegezonden. Een deel van die gebreken is nog steeds niet opgelost en rechtvaardigen volgens [X] een huurprijsvermindering zoals gevorderd. De gebreken waar het met name om gaat (dagv., randnummer 31) zijn :
- riolering functioneert niet goed
- ernstige rioollucht
- optrekkend vocht in toilet
- kantel kiepramen
- achterdeur sluit moeizaam
- buitenschilderwerk voordeur en balkon zeer slecht
- inloopkasten onbruikbaar door zeer ernstige brandlucht
- zolderraamhendel stuk
- ernstige brandlucht op eerste etage en zolder
- continue problemen met de (oude) Cv-ketel
- poort tuin ontzet waardoor de deur moeilijk open en dicht gaat
- verrotte (vloer)balken
- ontbrekende stenen in de schoorsteen
3.3.
Met name deze gebreken veroorzaken volgens [X] een inperking van zijn huurgenot. Bovendien, en dat is voor [X] van groot belang, heeft de woning zoveel gebreken dat hij zijn dochtertje niet meer kan ontvangen.
Anders dan door [A] c.s. gesteld zijn het wel degelijk gebreken e.e.a. conform het gebrekenboek van de Huurcommissie. Voor wat betreft het niet-hechtgebonden asbest in de kruipruimte verwijst [X] naar het arrest van de Hoge Raad KPN/Tamminga. Voor de schimmelvorming in de kruipruimte is [X] niet verantwoordelijk.
Anders dan door [A] c.s. gesteld zijn het wel degelijk gebreken e.e.a. conform het gebrekenboek van de Huurcommissie. Voor wat betreft het niet-hechtgebonden asbest in de kruipruimte verwijst [X] naar het arrest van de Hoge Raad KPN/Tamminga. Voor de schimmelvorming in de kruipruimte is [X] niet verantwoordelijk.
Het riool functioneert, nu de buurvrouw vertrokken is, wel goed maar de rioollucht is gebleven net als de brandlucht. Het schilderwerk is zo slecht dat het gewoon niet slechter kan.
In de schoorsteen ontbreken een paar stenen en na de laatste storm is die schoorsteen verder gaan hellen, hetgeen een gevaarlijke situatie oplevert. Datzelfde geldt voor de houten vloer.
Het inspectierapport is duidelijk: directe actie is geboden en daarmee is het spoedeisend belang een gegeven.
[X] meent dat sprake is van een geliberaliseerde huurprijs zodat hij niet gebonden is aan de vervaltermijn van artikel 7:257 lid 3 BW zodat hij met terugwerkende kracht een huurprijsverlaging kan vorderen.
Het verweer in conventie
3.4.
[A] c.s. voert verweer. Verkort weergegeven betwisten zij daarbij het spoedeisend belang van [X] . Van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is geen sprake. [A] c.s. zijn van oordeel dat de door hen aan [X] verhuurde woning alle huurgenot biedt die hij van een woning uit 1934 kan en mag verwachten. Het mag zo zijn dat er in de kruipruimte asbest is aangetroffen en dat er sprake is van vochtoverlast en schimmelvorming, dit wordt [X] als huurder aangerekend aangezien dit niet in het inspectierapport van 15 oktober 2018 is vermeld. De woning is derhalve aanvaard zonder gebreken. Volgens artikel 13.6 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen is de huurder aansprakelijk voor schade aan het gehuurde, die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst en wordt alle schade, behalve brandschade, vermoed daardoor te zijn ontstaan. Dat sprake is van asbest, vochtoverlast en schimmelvorming wordt in beginsel dan ook aan [X] toegerekend. Het is verder gewoon zaak om niet in de kruipruimte te komen. Van gevaarlijke omstandigheden is eveneens geen sprake. De houten vloer in de keuken en woonkamer levert geen gevaar op, zulks blijkt ook niet uit de rapportage. Hetzelfde geldt voor de schoorsteen.
[A] c.s. zetten voorts vraagtekens bij de echtheid van het rapport van Woonkeur. Voor wat betreft het bedrag aan maandelijkse huur, op verzoek van [X] is bij Ikea een nieuwe keuken besteld welke door [X] zelf is uitgezocht. Daarbij werd de afspraak gemaakt dat de huur twee jaar lang maandelijks verhoogd kon worden met € 85,--. Dat de oude keuken bij de brand teloor is gegaan, doet aan die overeenkomst niets af.
[A] c.s. betwisten tevens dat zij aansprakelijk zijn voor de brandschade in de woning van [X] . [X] zal zich dienaangaande moeten wenden tot zijn inboedelverzekeringsmaatschappij.
Betwist wordt eveneens dat [A] c.s. aansprakelijk is voor de gezondheidsschade die [X] stelt te hebben geleden en zal lijden. [A] c.s. verwijzen in dat kader naar de door [X] overgelegde sociaal-medische beoordeling waaruit blijkt dat hij zich reeds op 23 juli 2017 arbeidsongeschikt heeft gemeld wegens belemmerende gezondheidsklachten. Dat was dus nog vòòr het moment dat de huurovereenkomst werd aangegaan.
de vordering in (voorwaardelijke) reconventie:
3.5.
Doordat in de woning geen sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW heeft [X] geen enkele gegronde reden om de betaling van de huur op te schorten. Inmiddels is sprake van een huurachterstand van meer dan vijf maanden en dat maakt dat sprake is van een zodanige ernstige tekortkoming in de nakoming van [X] ’s verplichtingen dat dit in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en vooruitlopend daarop de ontruiming van de woning.
Op grond van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden dient [X] de bij de woning behorende tuin netjes te houden. [X] is daarmee in gebreke gebleven.
Door vochtoverlast en schimmelvorming in de kruipruimte wordt het eigendom van [A] c.s. aangetast. Verwezen kan worden naar hetgeen hierover in conventie is aangevoerd.
[A] c.s. vorderen derhalve (voorwaardelijke) reconventie, samengevat het volgende:
veroordeling van [X] om aan [A] c.s. te betalen het bedrag van € 4.449,54 wegens achterstallige huur vermeerderd met wettelijke rente en € 558,85 ter zake buitengerechtelijke kosten;
veroordeling van [X] om de woning binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, de schade te herstellen en de rotzooi in de tuin en berging op te ruimen en af te voeren, evenals het fitnesstoestel op de tweede verdieping van de woning onder verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat [X] nalaat om aan deze veroordeling te voldoen;
veroordeling van [X] om aan [A] c.s. het bedrag van € 842,14 per maand te betalen voor elke ingegane maand dat [X] na 1 april 2022 nog in de woning verblijft;
veroordeling van [X] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de kruipruimte van de door [X] gehuurde woning te laten saneren en op te schonen door een vakbekwame aannemer en/of een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat [X] nalaat om aan deze veroordeling te voldoen;
veroordeling van [X] in de kosten van deze procedure waaronder de nakosten.
4.De beoordeling
in conventie:
de spoedeisendheid
4.1.
De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft (zie art. 254 Rv) bij de gevraagde voorziening, dient te worden beantwoord aan de hand van een afweging van belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak (zie ECLI:NL:HR:2002:AE4553). Het ligt daarbij op de weg van de eisende partij om het spoedeisend belang te onderbouwen (zie HR 23 april 1982, NJ 1982/523).
4.2.
[X] heeft in dat kader aangevoerd dat hij als gevolg van de vocht- en schimmeloverlast gezondheidsklachten ondervindt en dat daarnaast de gebreken aan de woning een onaangenaam en steeds verder verslechterend woonklimaat veroorzaken. [X] vreest daarbij dat de schoorsteen omvalt en grote schade veroorzaakt. Daarnaast meent [X] dat de asbest in de kruipruimte van grote invloed is op de gezondheid en dat daarmee het spoedeisend belang al is aangetoond.
4.3.
Voor wat betreft het spoedeisend belang met betrekking tot de schoorsteen die op omvallen zou staan, het mag dan zo zijn dat Woonkeur in haar rapport heeft aangegeven dat de conditie van de schoorsteen slecht is, in het rapport wordt niet gemeld dat er sprake is van een acuut instortingsgevaar.
Voor wat betreft de in de kruipruimte aangetroffen asbest gaat het om niet-hechtgebonden asbest in restanten van een oud vloerzeil.
Het zeil ligt in de kruipruimte bij [X] . In het algemeen is er geen reden om in de kruipruimte te komen en dat zal voor [X] niet anders zijn. Bovendien, de kruipruimte in de woning van [X] is kennelijk nogal vochtig en een mogelijke verstuiving van asbestdeeltjes ligt niet direct voor de hand.
Uit het voorgaande valt op te maken dat het nog maar de vraag is of [X] zijn spoedeisend belang voldoende onderbouwd heeft. Het antwoord op die vraag kan wat de kantonrechter betreft, gelet op de hierna te nemen beslissing, in het midden blijven.
is de zaak geschikt om in kort geding over te beslissen?
4.4.
Naast het vereiste van spoedeisendheid moet de zaak ook nog geschikt zijn om in kort geding te behandelen (art. 256 Rv). Het kort geding richt zich in de praktijk vaak op de waarschijnlijke uitkomst van een bodemprocedure en de eisende partij zal voldoende aannemelijk moeten maken dat de in de bodemzaak in te stellen vordering zal worden toegewezen. Als de zaak te complex is en niet te ontkomen valt aan een uitgebreid feitenonderzoek, kan deze niet in kort geding behandeld worden.
4.5.
In deze zaak worden alle door [X] gestelde gebreken aan de door hem gehuurde woning door [A] c.s. gemotiveerd betwist danwel wordt de aansprakelijkheid daarvoor, zoals de brandlucht in de woning, betwist. [A] c.s. zet zelfs vraagtekens bij de echtheid van het rapport van Woonkeur en is er zelfs discussie over de vraag of het een nu wel of niet geliberaliseerde huurprijs betreft.
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat een onafhankelijke deskundige benoemd zou moeten worden die een uitgebreid (feiten)onderzoek zou moeten gaan verrichten naar de door [X] gestelde gebreken. Op basis van diens bevindingen zou dan geoordeeld kunnen worden hoe ernstig het allemaal is en wat dat uiteindelijk dient te betekenen voor de huurprijs. Echter, vanwege het karakter van het kort geding als spoedeisende procedure die tot een voorlopige ordemaatregel leidt, leent het kort geding zich niet voor uitgebreid feiten- en/of deskundigenonderzoek. Daarvoor zal een bodemprocedure opgestart moeten worden.
4.7.
Op basis van wat partijen over en weer hebben aangevoerd en over en weer hebben betwist, kan op dit moment, het is ter zitting al aangegeven, zonder nader onderzoek naar de gestelde gebreken aan de door [X] gehuurde woning, niet worden vooruitgelopen op de uitkomst in een bodemprocedure. Dat betekent voor deze procedure dat de gevorderde voorlopige voorzieningen moeten worden geweigerd.
4.8.
[X] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
de vordering in (voorwaardelijke) reconventie.
4.9.
[A] c.s. hebben een vordering in voorwaardelijke reconventie ingesteld. Dit komt er op neer dat de rechter pas de vordering in reconventie dient te beoordelen, indien een bepaalde voorwaarde intreedt.
Onder welke voorwaarden die vordering door [A] c.s. werd ingesteld, is niet expliciet gesteld. De kantonrechter kan aan de hand van de gedingstukken van [A] c.s. niet vaststellen of zij haar op dat punt de ruimte hebben willen laten voor een beslissing gebaseerd op een onvoorwaardelijke reconventionele vordering. De kantonrechter acht aannemelijk dat de tegenvorderingen van [A] c.s. slechts dan wordt ingesteld indien enige vordering van [X] zou worden toegewezen.
Nu geen enkele vordering van [X] is toegewezen, behoeft de voorwaardelijk ingestelde reconventie geen beoordeling. Bovendien geldt wat in conventie is geoordeeld over het spoedeisend belang, de gebreken, de feiten en het benodigde deskundigenonderzoek ter vaststelling van de feiten, ook voor de in reconventie ingestelde vorderingen, zodat ook gelet daarop in reconventie niet tot toewijzing van een vordering kan worden gekomen.
4.10.
Nu zowel in conventie als in reconventie de vorderingen worden afgewezen, ziet de kantonrechter aanleiding de kosten van deze procedure in conventie en in reconventie te compenseren, inhoudende dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie:
5.1.
weigert de gevorderde voorlopige voorzieningen;
5.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2022.
(MJW)