Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 9690312 \ CV EXPL 22-341
Vonnis in kort geding van 31 maart 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
eisende partij, hierna te noemen [eiser],
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink, advocaat te Hardenberg,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde],
niet verschenen.
Waar gaat het geschil over?
Partijen zijn verhuurder en huurder en zijn buren van elkaar op hetzelfde erf. Verhuurder stelt dat huurder zich niet als goed huurder gedraagt. Huurder betaalt de huur niet op tijd en niet volledig en past naar eigen bevinden huurkorting toe wegens vermeende gebreken. Ook geeft huurder volgens verhuurder overlast, richt hij camera’s op de woning van de verhuurder en is een normale communicatie tussen partijen onmogelijk, aldus de verhuurder. De huurder laat verstek gaan. De ontruiming wordt toegewezen, de betaling van de huurachterstand niet.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- een e-mailbericht van 16 maart 2022 van [gedaagde] waaruit blijkt dat hij niet zal verschijnen en
- de mondelinge behandeling op 17 maart 2022.
1.2.
Tegen de niet verschenen gedaagde is verstek verleend. [eiser] heeft zijn standpunt laten toelichten door zijn gemachtigde en diens kantoorgenoot mr. T. van den Honert.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben in juni 2018 een huurovereenkomst gesloten voor de huur van een woning aan [adres] te [plaats], tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 700,00 per maand. Daarnaast zijn partijen voor de servicekosten een bedrag van € 65,00 overeengekomen.
2.2.
Van deze huurovereenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte. In artikel 12 “Schade en aansprakelijkheid” staat vermeld:
“
12.1 Wanneer in, op of aan het gehuurde schade is ontstaan of dreigt te ontstaan, waaronder schade of dreigende schade aan leidingen, kabels, buizen, afvoeren, rioleringen, installaties en apparatuur, dient huurder de verhuurder daarvan onverwijld schriftelijk in kennis te stellen.
12.1 Wanneer in, op of aan het gehuurde schade is ontstaan of dreigt te ontstaan, waaronder schade of dreigende schade aan leidingen, kabels, buizen, afvoeren, rioleringen, installaties en apparatuur, dient huurder de verhuurder daarvan onverwijld schriftelijk in kennis te stellen.
12.2
Indien er onmiddellijke schade dreigt of ontstane schade zich dreigt uit te breiden, dient huurder dit terstond bij verhuurder te melden en is huurder verplicht om onverwijld passende maatregelen te nemen ter voorkoming en beperking van (verdere) schade in of aan het gehuurde. Dit geldt in het bijzonder wanneer er schade tengevolge van enige weersgesteldheid is of dreigt te ontstaan.”
2.3.
Op 16 februari 2021 om 19:00 uur heeft [gedaagde] bij e-mailbericht aan [eiser] melding gemaakt van lekkage en kortsluiting in het gehuurde in de nacht van maandag 15 februari op dinsdag 16 februari 2021.
2.4.
Bij brief van 23 februari 2021 heeft [gedaagde] [eiser] aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden schade als gevolg van lekkage en kortsluiting in het gehuurde.
3.De vorderingen
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis gewezen in kort geding het gehuurde, staande en gelegen aan de
[adres] te [plaats], met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of
daarop aanwezig is, te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van de sleutels aan eiser
op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden.
Subsidiair:
II. [gedaagde] bij wijze van ordemaatregel als gedragsaanwijzing op te leggen dat:
a. gedaagde zich als goed huurder dient te gedragen;
b. gedaagde binnen 5 dagen na betekening van het te wijzen vonnis de etensresten in de tuin dient te verwijderen en verwijderd te houden, en gedaagde zich in z’n algemeenheid dient te onthouden van vervuiling van de tuin;
c. gedaagde elke maand de overeengekomen huurpenningen ad € 765,00 inclusief de
vergoeding voor de energiekosten, belastingen en heffingen tijdig zal voldoen, steeds bij
vooruitbetaling vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking
heeft;
d. gedaagde alle camera’s op diens perceel dient te verwijderen en verwijderd te houden, dan wel zodra hierom door eiser wordt verzocht telkens per omgaande een bewijsstuk dient te tonen dat elke camera die gedaagde heeft niet op het perceel van eiser of de openbare weg staat gericht en ook niet kan worden gericht;
e. gedaagde eiser ten minste eens per kwartaal toegang dient te verlenen tot het gehuurde in verband met mogelijk door verhuurder uit te voeren werkzaamheden of controle op technische en andere gebreken, en het opnemen van de meterstanden.
III. [gedaagde] voorwaardelijk, dat wil zeggen voor zover gedaagde niet integraal en gedurende twee jaren na het in dezen te wijzen vonnis aan het hiervoor onder punt a t/m e gevorderde voldoet, te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis de woonruimte, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats], met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, te ontruimen, in
goede staat en onder afgifte van de sleutels aan eiser op te leveren en deze vervolgens
ontruimd te houden;
Primair en subsidiair:
IV. [gedaagde] te veroordelen over te gaan tot betaling aan eiser van een bedrag van € 2.494,73 ter zake achterstallige huurpenningen tot en met 1 januari 2022, en de huurpenningen door te betalen tot en met de maand waarop de woning naar behoren is ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening;
V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan eiser van de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 374,21;
VI. [gedaagde] te veroordelen in de kosten en nakosten van het geding.
De standpunten
3.1.1.
[eiser] stelt het volgende. Door stelselmatig een substantieel bedrag aan huurpenningen in te houden, is [gedaagde] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn huurverplichtingen. Op het moment van de dagvaarding bedraagt de huurachterstand in totaal € 2.494,73, ruim drie maanden. Daarnaast gedraagt [gedaagde] zich niet als een goed huurder doordat hij overlast geeft, camera’s op de woning, het erf en de wei van [eiser] richt en elke communicatie met [eiser] mijdt.
3.1.2.
Voor zover [gedaagde] meent recht te hebben op huurprijsvermindering betwist [eiser] dat sprake is van verzuim. [gedaagde] heeft nagelaten [eiser] tijdig op de hoogte te stellen van de lekkage en heeft vervolgens zonder toestemming, en zonder dat [eiser] in de gelegenheid is geweest kennis te nemen van de vermeende schade, zelf een installatiebedrijf ingeschakeld. Van verzuim is derhalve geen sprake, zodat [gedaagde] zich ten onrechte beroept op de mogelijkheid van verrekening uit artikel 7:206 lid 3 BW.
3.2.
[gedaagde] heeft geen verweer gevoerd.
4.De beoordeling
Is sprake van spoedeisendheid?
4.1.
De spoedeisendheid is voldoende gebleken. [eiser] heeft toegelicht dat hij een kwetsbare gezondheid heeft en dat bij een recente medische contrôle in het ziekenhuis is gebleken dat zijn gezondheid achteruit gaat doordat hij door deze hele kwestie spanningen ervaart.
Is de gevorderde ontruiming toewijsbaar?
4.2.
Kern van het onderhavige geschil is of in kort geding voldoende grond bestaat de vordering van [eiser] tot ontruiming van de woning toe te wijzen.
4.3.
Een ontruiming is een maatregel is met ingrijpende gevolgen waarmee terughoudendheid moet worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders omkleedt.
Een vordering tot ontruiming in kort geding is slechts toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en van de verhuurder niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat, de belangen van [eiser] en [gedaagde] in aanmerking genomen, aan dit strenge criterium is voldaan. [eiser] heeft gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt. [gedaagde] past naar eigen bevinden huurkortingen toe, gooit troep in de tuin, heeft zijn ramen volledig afgeplakt en heeft witte strepen aangebracht op het gazon. Ook heeft [gedaagde] camera’s gericht op het perceel van [eiser] hetgeen door [eiser] wordt ervaren als een grote inbreuk op zijn privacy. Normale communicatie met [gedaagde] is niet mogelijk. [gedaagde] weigert om met [eiser] in gesprek te gaan. Ook weigert hij [eiser] toegang te verlenen tot het gehuurde zodat deze de vermeende gebreken en/of schade kan vaststellen en eventueel kan herstellen.
4.5.
De stellingen van [eiser] zijn door [gedaagde] niet weersproken. De kantonrechter zal de gevorderde ontruiming toewijzen.
Is de gevorderde huurachterstand toewijsbaar?
4.6.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist.
4.7.
[eiser] heeft een overzicht overgelegd van huurbetalingen en stelt dat [gedaagde] niet tijdig en volledig de huur heeft betaald. De kantonrechter overweegt dat met het overgelegde overzicht de gestelde huurachterstand niet voldoende is onderbouwd. [eiser] heeft enkel een overzicht van betalingen verstrekt maar dit is onvoldoende. Niet steeds staat het jaartal vermeld bij de betalingen. Bovendien zijn de verschuldigde bedragen en betalingen niet tussentijds gesaldeerd en kan niet worden vastgesteld op welke maand (huurtermijn) de betaling dient te worden afgeboekt. De gevorderde huurachterstand van € 2.494,73 zal daarom in deze voorlopige voorziening worden afgewezen.
Zijn de overige gevorderde kosten toewijsbaar?
4.8.
De gevorderde incassokosten van € 374,21 zullen worden toegewezen. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat hij [gedaagde] een veertiendagen brief heeft gestuurd.Nu de gevorderde huurachterstand niet wordt toegewezen is in beginsel het tarief voor een vordering van onbepaalde waarde van toepassing, te weten een bedrag van € 62,50. Omdat dit bedrag hoger is dan het gevorderde bedrag zal het gevorderde bedrag worden toegewezen.
4.9.
[gedaagde] dient als de in het ongelijk gesteld partij veroordeeld te worden in de proceskosten, waaronder twee salarispunten voor de gemachtigde, terwijl ook de nakosten toewijsbaar zijn als hierna geformuleerd.
De gevorderde nakosten zullen conform de landelijke aanbevelingen worden begroot op het tarief van een half punt gemachtigdensalaris, met een maximum van € 124,00. Gelet op het gemachtigdensalaris in deze zaak van € 249,00 per punt, worden de nakosten begroot op € 124,00.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats], met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van de sleutels aan [eiser] op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden.
5.2.
Veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 711,43 waaronder € 498,00 wegens het salaris van de gemachtigde. Begroot de nakosten op € 124,00.
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. A. Smedes, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2022.