ECLI:NL:RBOVE:2022:707

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 9455280 \ CV EXPL 21-3985

Vonnis van 8 maart 2022

in de zaak van

1.[A] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[B],
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen [A] (in mannelijk enkelvoud),

gemachtigde: mr. B.J. Combee (Achmea Rechtsbijstand),

tegen

[X],
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen [X] (in vrouwelijk enkelvoud),

verschenen in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 9 november 2021,

- de conclusie van antwoord in reconventie,

- de mondelinge behandeling van de zaak op 11 januari 2022, waarvan door de griffier aantekeningen zijn bijgehouden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Waar de zaak over gaat

2.1.

Het geschil heeft - kort samengevat - betrekking op de afwikkeling van een huurovereenkomst van woonruimte. De voormalige huurders, [A] , vorderen in conventie terugbetaling van de door hen aan [X] betaalde waarborgsom van € 2.950,00. De verhuurder, [X] , maakt daarentegen aanspraak op schadevergoeding, onderverdeeld in 14 posten, door [A] . Na verrekening met de waarborgsom betreft dat volgens [X] een bedrag van € 2.562,01. Dat bedrag vordert zij in reconventie. In dit vonnis zal een deel van de schadeposten van [X] worden toegewezen. De kosten daarvan worden in mindering gebracht op de waarborgsom. Het restant van de waarborgsom moet [X] aan [A] terugbetalen. Dit oordeel wordt verderop in dit vonnis nader toegelicht.

Feiten en omstandigheden

2.2.

Bij de beoordeling van het geschil zal de kantonrechter uitgaan van de volgende feiten en omstandigheden, die in deze procedure tussen partijen vaststaan.

2.2.1.

[X] is eigenaresse van de zelfstandige woning gelegen aan de [adres] te [plaats] . In de periode van 1 februari 2018 tot en met 31 januari 2021 heeft zij de woning verhuurd aan [A] . Dat is gebeurd op basis van een schriftelijke huurovereenkomst met bijbehorende algemene voorwaarden. In artikel 11 van de huurovereenkomst zijn bijzondere bepalingen opgenomen en één bepaling daarvan luidt:
Huurder is verplicht jaarlijks de schoorstenen / rookkanalen te laten vegen, het Agafornuis (*)te laten onderhouden, de cv-ketel te laten onderhouden en de IBA (septic tanks) te laten ledigen door een erkend (onderhouds-)bedrijf.(*) Het Aga-fornuis mag nimmer worden uitgezet i.v.m. het oxideren van de branders. De waakvlam moet derhalve altijd blijven branden.

2.2.2.

Bij aanvang van de huur heeft [A] aan [X] een waarborgsom betaald van € 2.950,00. In artikel 5.1 van de huurovereenkomst is bepaald:
De waarborgsom zal uiterlijk 1 maand na afloop van deze huurovereenkomst worden geretourneerd tenzij er sprake is van schade / vermissing(en) en/of ingebrekestelling van huurder met betrekking tot het gehuurde.

2.2.3.

Bij aanvang van de huur heeft [X] een “proces-verbaal van oplevering” opgemaakt. Dit is door partijen ondertekend op 1 februari 2018.

2.2.4.

Op 19 oktober 2020 heeft [A] de huur opgezegd tegen 1 februari 2021.

2.2.5.

Aan het einde van de huurperiode heeft op 25 november 2020 een voorinspectie plaatsgevonden. Op 1 februari 2021 vond de eindinspectie plaats en is wederom een “proces-verbaal van oplevering” opgemaakt en door partijen ondertekend.

Wat wil [A]

2.3.

[A] gaat ervanuit dat zij het gehuurde in goede staat hebben achtergelaten. In verband daarmee heeft [A] in een e-mailbericht van 15 maart 2021 aan [X] verzocht om terugbetaling van de waarborgsom. Dat is een bedrag van € 2.950,00. Bij brief van 9 april 2021 heeft de gemachtigde van [A] nogmaals verzocht om terugbetaling van de waarborgsom binnen 16 dagen na ontvangst van de brief. Daarbij is aangezegd dat bij uitblijven van betaling, buitengerechtelijke incassokosten (€ 508,20) en wettelijke rente in rekening worden gebracht. Omdat [X] niet tot terugbetaling van de waarborgsom is overgegaan, vordert [A] in conventie de betaling daarvan in deze procedure. [A] wil ook vergoeding van de genoemde incassokosten, wettelijke rente en een veroordeling van [X] in de kosten en de nakosten van de procedure.

Wat wil [X]

2.4.

[X] is niet tot terugbetaling van de waarborgsom overgegaan. Volgens [X] is het gehuurde niet goed opgeleverd en is er sprake van schade die door [A] vergoed moet worden. Op 26 april 2021 heeft [X] aan [A] een factuur gezonden van een bedrag van € 5.512,01. Na aftrek van de waarborgsom resteert een bedrag van € 2.562,01. [X] heeft een tegenvordering (een vordering in reconventie) ingesteld. Zij wil betaling door [A] van het bedrag van € 2.562,01.

3.De beoordeling

in conventie en in reconventie

ontvankelijkheid

3.1.

[A] heeft aangevoerd dat de tegenvordering van [X] (de vordering in reconventie) onvoldoende duidelijk zou zijn en dat [X] om die reden niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar tegenvordering. De kantonrechter volgt [A] daarin niet. Voor beide partijen is duidelijk waar de vorderingen – ook die in reconventie – betrekking op hebben. Zowel in conventie als in reconventie gaat het om de eindoplevering van het gehuurde en de discussie daarover van partijen. De vorderingen over en weer hangen nauw met elkaar samen en hebben betrekking op dezelfde rechtsvragen. Daarom zullen de vorderingen in conventie en in reconventie hierna niet afzonderlijk maar tegelijk worden besproken.

Wettelijk kader

3.2.

De zaak heeft betrekking op de afwikkeling van een huurovereenkomst. De artikelen 218 en 224 uit Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna artikel 7:218 BW en artikel 7:224 BW) zijn daarop van toepassing. In onderlinge samenhang bezien volgt uit die artikelen het volgende. Wanneer er bij aanvang en einde van de huur een beginstaat en een eindstaat zijn opgemaakt, dan moet de huurder het gehuurde aan het eind opleveren in de staat waarin hij/zij het bij aanvang heeft ontvangen. Een uitzondering vormt hetgeen met toestemming van de verhuurder is gewijzigd en hetgeen door ouderdom is beschadigd of verloren gegaan. In geval de huurder in die opleveringsverplichting toerekenbaar is tekortgeschoten en er sprake is van schade aan de gehuurde zaak, is de huurder daarvoor aansprakelijk. Bij een verschil van menig over de staat van oplevering moet de huurder bewijzen dat is opgeleverd in de oorspronkelijke staat of dat er sprake is van de gevolgen van ouderdom (normale slijtage). Als er volgens de verhuurder sprake is van schade die de huurder moet vergoeden, dan moet de verhuurder de schade en de omvang daarvan stellen en (zo nodig) te bewijzen.

3.3.

In deze procedure stelt [X] dat [A] niet aan de hiervoor omschreven opleveringsverplichting heeft voldaan en dat er als gevolg daarvan schade is ontstaan die [A] moet vergoeden. De schadeposten zijn opgesomd op de factuur van 26 april 2021 van [X] aan [A] . [A] betwist dat zij als huurders zijn tekortgeschoten. Volgens [A] hebben zij als huurders het gehuurde goed opgeleverd en hebben zij recht op terugbetaling van de waarborgsom. De kantonrechter zal de geschilpunten bespreken aan de hand van de opsomming op de factuur van 26 april 2021 en toetsen aan het hiervoor omschreven wettelijk kader. De factuur is hierna op blad 4 van dit vonnis integraal in het vonnis opgenomen.

Vervangen geëmailleerde bovenplaat AGA (post 1 en 2)

3.4.

Op de factuur van 26 april 2021 heeft [X] een bedrag van € 1.119,83 in rekening gebracht voor de vervanging van de geëmailleerde bovenplaat van het AGA fornuis met daarbij een bedrag van € 144,63 voor de montage van een nieuw bovenblad. Op de mondelinge behandeling heeft [X] toegelicht dat het gaat om het herstel van een beschadiging op de hoek van de bovenplaat. Daar is een scherf emaille vanaf geraakt. [A] heeft toegelicht dat dit een keer is gebeurd door het stoten van een pan, maar dat de werking van het fornuis daardoor niet minder is geworden. Bij deze stand van zaken is de kantonrechter van oordeel dat de kostenposten voor vervanging en montage van het bovenblad niet voor vergoeding door [A] in aanmerking komen. Het stoten met een pan kan plaatsvinden tijdens gewoon gebruik van het fornuis. En uit hetgeen door [X] over de beschadiging is aangevoerd, kan niet worden afgeleid dat het gaat om méér dan slijtage door gewoon gebruik. Vervanging heeft tot op heden nog niet plaatsgehad. Als [X] tot vervanging van de bovenplaat wil overgaan, komen de kosten daarvan voor haar eigen rekening.

Onderhoud AGA fornuis (post 3)

3.5.

Op de factuur staat een bedrag van € 155,02 voor onderhoud aan het AGA fornuis. [A] heeft echter gesteld en met facturen onderbouwd, dat zij het fornuis door de firma AST jaarlijks hebben laten onderhouden. Daaruit volgt dat [A] niet is tekortgeschoten in de verplichting om het fornuis goed te onderhouden. Het bedrag op de factuur komt daarom niet in aanmerking voor vergoeding door [A] .

Herstellen hordeur (post 4)

3.6.

Op de factuur wordt een bedrag van € 247,93 berekend voor ‘herstellen schade [C] rolhor tuindeuren oostzijde’. Deze kostenpost komt evenmin voor vergoeding door [A] in aanmerking. Op de eindstaat heeft [X] opgeschreven dat de hordeur defect is en op de zitting heeft zij toegelicht dat de hordeur niet meer goed sluit. Over de oorzaak daarvan is door [X] niets aangevoerd, terwijl [A] heeft verklaard dat de hordeur niet veel is gebruikt en dat deze vanaf het begin lastig was in het gebruik. De kantonrechter kan er daarom niet vanuit gaan dat er meer aan de hand is dan slijtage door normaal gebruik tijdens de huurperiode van 3 jaren. De ontstane schade kan in dat geval niet als een tekortkoming aan de huurders worden toegerekend en komt daarom niet voor rekening van [A] .

Herstellen schade wanden en stucwerk (post 5)

3.7.

Voor het herstel van het stucwerk is op de factuur een bedrag berekend van € 481,65. Uit de door [X] overgelegde foto’s blijkt dat er een aanzienlijk gat in het stucwerk is aangetroffen ter hoogte van de brandblusser. Verder is door [A] erkend dat er een gat is gemaakt voor de doorvoer van een televisiekabel. [X] heeft daarmee voldoende gesteld en onderbouwd dat herstel van het stucwerk heeft moeten plaatsvinden. De kantonrechter is van oordeel dat er sprake is van toerekenbaar tekortschieten van [A] , zodat [A] de schade in beginsel moet vergoeden. [X] heeft gesteld dat met het herstel van het stucwerk een bedrag van € 481,65 is gemoeid. Er is echter geen factuur overgelegd ter onderbouwing van dit bedrag. [A] heeft dit laatste als verweer tegen deze schadepost aangevoerd. Als gevolg van het ontbreken van een onderbouwing voor het opgevoerde bedrag, kan dit bedrag niet ten laste van [A] worden toegewezen.

Herstellen schilderwerk (post 6)

3.8.

Voor herstel van het schilderwerk is op de factuur een bedrag van € 456,00 berekend. Volgens de bijbehorende nota, die door [X] is overgelegd, gaat het om 8 uren schilderwerk inclusief materiaalgebruik. De kantonrechter constateert dat er door [X] niet of nauwelijks een onderbouwing is gegeven voor de noodzaak van het schilderwerk en voor het feit dat daarmee 8 uren gemoeid zouden zijn. Deze kostenpost komt daarom niet in aanmerking voor vergoeding door [A] .

Vervanging toiletzitting (post 7)

3.9.

Op de factuur is voor de vervanging van een gebroken toiletzitting een bedrag van € 41,31 berekend. Door [X] is aangevoerd dat de toiletzitting gebroken is en dat is door [A] niet betwist. Het breken van de toiletzitting kan niet worden aangemerkt als normale slijtage. De kantonrechter is daarom van oordeel dat deze kosten door [A] vergoed moeten worden.

Vervangen bekraste ruiten (post 8)

3.10.

Voor het vervangen van bekraste ruiten van de openslaande tuindeuren aan de oostzijde heeft [X] op de factuur een bedrag van € 462,54 in rekening gebracht. Deze kostenpost is onderbouwd met een offerte van een glaszetter. Uit de verklaring van [A] op de zitting is gebleken dat de bedoelde krassen zijn ontstaan door de hond(en) van [A] die tegen de ruiten van de tuindeuren op sprong(en) om de deur te kunnen openen. Naar het oordeel van de kantonrechter is deze vorm van bekrassing van de ruiten niet aan te merken als een vorm van slijtage door normaal gebruik. Er is dus sprake van schade die is ontstaan als gevolg van een toerekenbare tekortkoming aan de kant van [A] . De schade die is ontstaan, moet daarom door [A] vergoed worden.

Schoonmaken dakgoten (post 9)

3.11.

[X] heeft op de factuur voor het schoonmaken van de dakgoten een bedrag van € 270,00 in rekening gebracht. De kantonrechter is van oordeel dat deze kosten niet voor rekening van [A] kunnen worden gebracht. Het schoonhouden van de dakgoten betreft onderhoud aan de buitenkant van het gehuurde, hetgeen in beginsel tot de verantwoordelijkheid van de verhuurder behoort. Bovendien is het schoonhouden van de dakgoten niet specifiek opgenomen onder de bijzondere bepalingen van artikel 11 van de huurovereenkomst en is ook niet gebleken dat [A] daar door [X] ter gelegenheid van de voorinspectie (op of omstreeks 25 november 2020) specifiek op is aangesproken. Weliswaar heeft [X] in haar e-mailbericht van 29 januari 2021, waarin zij de afspraak voor de eindoplevering van 1 februari 2021 bevestigt, [A] gevraagd om de dakgoten te legen, maar dat valt niet als een verplichting uit de huurovereenkomst aan te merken. Daar komt bij dat [A] heeft verklaard dat zij in 2018 de goten hebben laten leeghalen door een bedrijf (waarvan een factuur bij dagvaarding is overgelegd) en dat zij ook later nog de dakgoten hebben leeg gemaakt. Er is aldus niet gebleken van een tekortkoming aan de kant van [A] .

Schoonmaakkosten ingebrand vet AGA fornuis (post 10)

3.12.

Op de factuur is een bedrag van € 160,00 opgenomen voor schoonmaakkosten betreffende ingebrand vet op het AGA fornuis. De kantonrechter is van oordeel dat dit bedrag voor rekening van [A] moet komen. [A] heeft erkend dat er sprake was van ingebrand vet. [A] voert aan dat zij in de laatste week van de huurovereenkomst niet meer in de gelegenheid zijn gesteld om dit onderdeel van het gehuurde goed schoon te maken. De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij. [A] wist immers in november al dat zij het gehuurde zouden gaan verlaten. Het lag daarom op hun weg om tijdig zorg te dragen voor de schoonmaak van het fornuis.

Schoonmaakkosten (post 11)

3.13.

[X] heeft op de factuur van 26 april 2021 een bedrag van € 375,00 in rekening gebracht voor schoonmaakkosten. Uit de dagvaarding en de daarbij overgelegde stukken volgt echter dat [A] het bedrijf [D] heeft ingeschakeld voor het reinigen van de woning en dat [A] daarvoor een factuur heeft voldaan van € 730,00. Op de factuur staat dat de werkzaamheden hebben plaatsgevonden op 28 januari 2021. [A] heeft dus voor schoonmaak zorg gedragen. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om verdere schoonmaakkosten, die niet nader gespecificeerd zijn, bij [A] in rekening te brengen. Het bedrag op de factuur van 26 april 2021 dient voor rekening van [X] te komen.

Schade dak vrijstaande schuur (post 12)

3.14.

Voor schade aan het dak van de vrijstaande schuur heeft [X] op de factuur een bedrag van € 468,52 in rekening gebracht. Om dit bedrag bij [A] in rekening te mogen brengen, is nodig dat kan worden vastgesteld dat er schade aan het dak is ontstaan als gevolg van het handelen van [A] . Daarvan is in dit geval geen sprake. Weliswaar heeft (de partner van) [X] op de zitting betoogd dat er lekkage bij het dak kon ontstaan als gevolg van het niet tijdig weghalen van bladeren uit de dakgoot en het ontstaan van mos op het natte dak, maar een deugdelijke onderbouwing voor deze redenering ontbreekt. Een causaal verband tussen het ontstaan van de betreffende schade (lekkage) en het handelen van de huurders kan niet worden vastgesteld. De gestelde kosten kunnen daarom niet ten laste van [A] worden gebracht.

Legen van de IBA (post 13)

3.15.

Op de factuur is een bedrag van € 132,00 berekend voor het legen van de IBA (Individueel Behandeling van Afvalwater). Ter onderbouwing van dit bedrag heeft [X] een factuur van 6 juli 2021 van het bedrijf [E] overgelegd. De kantonrechter komt tot het oordeel dat dit bedrag niet voor rekening van [A] komt. Daarvoor is enerzijds van belang dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurders moeten zorgdragen voor het legen van de IBA en dat [A] heeft aangevoerd dat zij aan deze verplichting hebben voldaan. Zij stellen namelijk dat zij de IBA tijdens de huurperiode regelmatig hebben laten legen door het bedrijf [F] uit [plaats] . Anderzijds is van belang dat [X] niet heeft gesteld dat de IBA vol was bij het einde van de huurperiode, maar dat [X] alleen stelt dat [A] geen facturen heeft overgelegd van de firma [E] . Bij die stand van zaken kan de kantonrechter niet concluderen dat [A] niet heeft voldaan aan de verplichting uit de huurovereenkomst. Kennelijk heeft [X] na het vertrek van de huurders, dat eind januari 2021 plaatshad, pas in juli 2021 zelf de IBA laten legen door [E] . Uit die omstandigheid kan evenmin de conclusie volgen dat [A] zou zijn tekortgeschoten.

Vervangen sloten (post 14)

3.16.

[X] heeft een bedrag van € 40,95 in rekening gebracht voor het vervangen van sloten in verband met het niet inleveren van de sleutels. Uit de begin- en de eindstaat blijkt dat [A] van de verschillende sloten twee sleutels bij aanvang heeft ontvangen en er telkens één sleutel is ingeleverd. Op de mondelinge behandeling is door (de gemachtigde van) [A] erkend dat in dat geval vervanging van de sloten gerechtvaardigd is. Deze kosten dienen daarom voor rekening van [A] te komen.

De slotsom

3.17.

Uit het voorgaande volgt dat de volgende bedragen voor vergoeding door [A] in aanmerking komen: € 41,31 (toiletzitting) + € 462,54 (ruiten) + € 160,00 (ingebrand vet fornuis) + € 40,95 (vervangen sleutels). Dat maakt een som van € 704,80. Daar komt bij de BTW over dit bedrag, namelijk € 148,00. Totaal komt dan een bedrag van € 852,80 voor rekening van [A] . Dit bedrag mag worden verrekend met de door [A] reeds betaalde waarborgsom van € 2.950,00. Dat betekent dat [X] nog aan [A] moet voldoen een bedrag van € 2.097,20. De vordering van [A] wordt tot dit bedrag toegewezen. De vordering van [X] wordt afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente

3.18.

[A] heeft vergoeding van buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente gevorderd. De kantonrechter stelt vast dat (de gemachtigde van) [A] de verschuldigdheid van incassokosten heeft aangezegd op de door de wet in artikel 6:96 lid 6 BW voorgeschreven wijze. Een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten ten gunste van [A] en ten laste van [X] is daarom toewijsbaar. Voor de hoogte van het bedrag wordt uitgegaan van de staffel uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dat betekent dat [X] een bedrag van € 380,64 (inclusief BTW) aan [A] verschuldigd is.

3.19.

Verder is [X] over de toegewezen hoofdsom van € 2.097,20 de wettelijke rente verschuldigd als bedoeld in artikel 6:119 BW. Er is namelijk sprake van vertraging in de betaling. De wettelijke rente is toewijsbaar vanaf 1 maart 2021 tot aan de dag van volledige betaling. Vanaf die datum is de terug te betalen waarborgsom opeisbaar geworden.

Proceskosten

[X] zal, als in conventie grotendeels en in reconventie volledig in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [A] . Die bedragen

€ 483,00 (in conventie: twee punten à € 187,00 en in reconventie: een halve punt à € 218,00).

4.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

4.1.

veroordeelt [X] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [A] te betalen:
- een bedrag van € 2.097,20 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 maart 2021 tot de dag van volledige betaling,
- een bedrag van € 380,64 voor buitengerechtelijke incassokosten,

in reconventie

4.2.

wijst de vordering van [X] af,

in conventie en in reconventie

4.3.

veroordeelt [X] in de proceskosten van [A] , tot op heden begroot op € 483,00,

4.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

4.5.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2022.

(PA(O)