ECLI:NL:RBOVE:2022:699 - Rechtbank Overijssel - Verhuurder veroordeeld tot herstel verwarmingsinstallatie...

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 9402871 \ CV EXPL 21-1966

Vonnis van 8 maart 2022

in de zaak van

1.[eiser 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen [eiser 1] c.s.,

gemachtigde: mr. A. Visser,

tegen

de besloten vennootschap
B.V. Exploitatiemaatschappij het Hexel,
gevestigd te Nuenen,

gedaagde partij, hierna te noemen het Hexel,

gemachtigde: mr. J.A.L. Rehbock.

1.De beslissing in het kort

1.1.

[eiser 1] c.s. vordert in deze procedure dat haar verhuurder (het Hexel) wordt veroordeeld om, op straffe van een dwangsom, herstelwerkzaamheden uit te voeren in het gehuurde en gederfd huurgenot te vergoeden.

1.2.

De kantonrechter veroordeelt het Hexel om tot herstel van de gebreken aan de verwarmingsinstallatie over te gaan, op straffe van een dwangsom. Ook wijst de kantonrechter een (beperkte) huurprijsvermindering toe. Omdat het Hexel grotendeels in het ongelijk wordt gesteld, dient zij de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten te voldoen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 2 november 2021;

- de akte vermindering en vermeerdering van eis van de zijde van [eiser 1] c.s. van 25 januari 2022;

- de aanvullende producties van de zijde van het Hexel, ontvangen op 31 januari 2022;

- de akte van de zijde van het Hexel, ontvangen op 2 februari 2022;

- de (aantekeningen van de griffier van de) mondelinge behandeling, gehouden op 11 februari 2022;

- de pleitnota van [eiser 1] c.s.;

- de pleitnota van het Hexel.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

[eiser 1] c.s. heeft op 5 oktober 2016 een huurovereenkomst gesloten met het Hexel waarbij zij van het Hexel een gedeelte van het, op een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928 gelegen, monumentale landhuis aan de [adres] te [plaats] heeft gehuurd. De huursom bedraagt € 1.641,-- per maand.

3.2.

[eiser 1] c.s. heeft het Hexel meerdere malen gewezen op het niet goed functioneren van het verwarmingssysteem in het gehuurde.

3.3.

Bij e-mailbericht van 13 maart 2021 schrijft dhr. [A] namens het Hexel het volgende aan [eiser 1] c.s.:

“Zoals op 4 maart jl met jullie en [B] besproken zal er een nieuwe knop op de betreffende radiator worden gezet en het gehele systeem worden afgeregeld. We doen dat als het seizoen dit toelaat dwz als de CV-verwarming niet meer nodig is omdat het water uit het systeem moet en later het systeem afgeregeld en ontlucht moet worden.”.

3.4.

De gemachtigde van [eiser 1] c.s. heeft het Hexel op 24 juni 2021 aangeschreven. In deze brief staat onder meer:

“De CV installatie functioneert dan ook nog steeds niet naar behoren. De radiatorknop (studeerkamer) ontbreekt nog steeds, de aansluiting (woonkamer) is nog steeds niet goed aangebracht zodat de desbetreffende radiator niet goed warm wordt, de benodigde open verdeler met voldoende capaciteit is nog steeds niet aangebracht. Nut en noodzaak van de open verdeler zijn door [X] aangegeven. Voor eventuele vragen daarover kunt u uiteraard contact opnemen met [X]. Het systeem is ook nog steeds niet naar behoren ingeregeld (in uw mail van 13 maart zegt u toe dit te zullen doen als het seizoen dit toelaat hetgeen inmiddels al zeer langdurig het geval is maar ook op dit punt is er nog steeds niets mee gedaan).

Cliënten voorzien dat zij op deze manier binnenkort opnieuw een winter zullen moeten doormaken zónder voldoende functionerend verwarmingssysteem. Dat is uiteraard niet acceptabel.

Zij stellen u hierbij een termijn van 14 dagen, derhalve tot uiterlijk 8 juli a.s. om alle werkzaamheden te (laten) verrichten die nodig zijn om het verwarmingssysteem in de woning naar behoren te doen functioneren. Mochten de gebreken ook na 8 juli nog bestaan dan bent u dienaangaande in verzuim.”.

3.5.

Er is voorafgaand aan en gedurende deze procedure veelvuldig gecorrespondeerd tussen partijen. Er is echter (nog) geen oplossing gevonden.

3.6.

[eiser 1] c.s. heeft daarom een deskundige, de firma Duria, onderzoek naar het functioneren van de verwarming laten doen. Het onderzoeksrapport van Duria dateert van 24 december 2021 en daarin staat onder andere:

“Conclusie

WOONKAMER:

Door middel van onderzoek is vast komen te staan dat de woonkamer niet op de ontwerpruimtetemperatuur van 20 C komt en dat hierdoor sprake is van discomfort. Dit blijkt te worden veroorzaakt door de volgende gebreken:

Er is een radiator aanwezig die door enkelzijdige aansluiting een onjuiste doorstroming van cv-water bewerkstelligd. Het af te geven warmtevermogen is hierdoor onvoldoende. Deze aansluitingen dienen dubbelzijdig uitgevoerd te worden.

De kamerthermostaat, welke verantwoordelijk is voor het aansturen van cv-ketel, is momenteel in de kantoorruimte aangebracht. Hiermee is deze ruimte leidend voor het gehele systeem. Voor een adequate regulering van de temperatuur in de woonkamer dient de kamerthermostaat in woonkamer aangebracht te worden.

Bij radiatoren zijn geen inregelvoorzieningen aangetroffen, waardoor de radiatoren niet afgesteld kunnen worden op juiste hoeveelheid cv-water en hiermee de juiste capaciteit niet geborgd kan worden.

Capaciteit van interne circulatiepomp van cv-ketel bezit onvoldoende opvoerhoogte om hydraulische weerstanden van het systeem te overwinnen.

OVERIG:

Meerdere radiatoren in het object blijken onvoldoende te doorstromen, zoals op basis van warmtebeelden vastgesteld in badkamer, keuken en zolderkamer. Hierdoor is discomfort te verklaren. De oorzaak hiervan is eveneens onvoldoende pompcapaciteit en onjuiste inregeling. Er zijn geen inregelvoorzieningen aangetroffen.

Diverse radiatoren binnen het object zijn uitgevoerd met oude open/dicht radiatorknoppen. Een aantal zijn nagenoeg onbedienbaar. Om een adequate regulering van de ruimtetemperatuur te verkrijgen dienen deze te worden vervangen door thermostatische radiatorafsluiters, zodat de juiste ruimtetemperatuur ingesteld kan worden.”.

3.7.

Er hebben nog geen werkzaamheden aan de verwarmingsinstallatie plaatsgevonden.

4.Het geschil

4.1.

De vordering

[eiser 1] c.s. vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

1. het Hexel veroordeelt om binnen tien dagen na betekening van dit vonnis die maatregelen te treffen die benodigd zijn om het CV systeem c.q. de radiatoren in het gehuurde naar behoren te laten functioneren. Naar behoren wil in dat verband zeggen: zodanig dat de radiatoren de te verwarmen ruimtes in de woning gedurende het gehele jaar kunnen verwarmen tot temperaturen die redelijkerwijs (dat wil meer in concreto zeggen overeenkomstig ISSO publicatie 51, tabel 2.1 zie op dat punt blad 4.12 van de in deze procedure overgelegde rapportage van Duria) in een woonhuis verlangd mogen worden, dat de temperatuur van de radiatoren ook op een normale manier kan worden afgesteld en dat ze desgewenst ook door huurder uitgezet kunnen worden, waaronder in elk geval:

het aanbrengen van een juiste (dubbelzijdige) aansluiting op de grote radiator in de woonkamer;
het aanbrengen van een juiste (dubbelzijdige) aansluiting op de radiatoren in de keuken en de logeerkamer;
het plaatsen van een aanvullende circulatiepomp van afdoende capaciteit met een open verdeler;
het plaatsen van een thermostatische radiatorafsluiter (lees: reguleerbare radiatorknoppen) op de radiator bij het raam in de kantoorruimte;
het plaatsen van thermostatische radiatorafsluiters (lees: reguleerbare radiatorknoppen) op de radiatoren in de overige ruimtes van de woning voor zover die radiatoren thans nog zijn voorzien van nagenoeg onbedienbare open/dicht radiatorknoppen;
het verplaatsen van de thermostaat naar de woonkamer;

Dit op straffe van een dwangsom van € 250,-- per dag, of een deel daarvan, dat het Hexel nalatig blijft om volledig aan deze veroordeling te voldoen;

2. het Hexel veroordeelt om aan [eiser 1] c.s. wegens gederfd huurgenot te vergoeden een bedrag van € 250,-- per maand over de periode 1 januari 2021 tot en met 30 september 2021 en een bedrag van € 225,-- per maand vanaf 1 oktober 2021 tot aan de dag waarop volledig aan de onder 1. genoemde vordering is voldaan (deze vergoeding voor wat betreft de maand waarin het herstel uiteindelijk volledig zal hebben plaatsgevonden echter te bepalen op € 7,50 per kalenderdag van die maand);

3. het Hexel veroordeelt om aan [eiser 1] c.s. uit hoofde van buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 1.589,86 te vergoeden, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag te rekenen vanaf 17 januari 2022;

4. het Hexel voorwaardelijk, onder de voorwaarde dat ook na het in dit vonnis opgedragen herstel de verblijfsruimtes in het gehuurde niet voldoende blijken te kunnen worden verwarmd (dat wil zeggen in elk geval tot een minimumtemperatuur van 20 graden Celsius bij buitentemperaturen van -10 graden Celsius), te veroordelen tot het doen uitvoeren van een warmteverliesberekening en het doen uitvoeren van (de daaruit voortvloeiende) aanvullende maatregelen die benodigd zijn om er voor te zorgen dat die ruimtes alsnog voldoende (dat wil zeggen in elk geval tot een minimumtemperatuur van 20 graden Celsius bij buitentemperaturen van -10 graden Celsius) kunnen worden verwarmd,

zulks binnen 3 weken nadat [eiser 1] c.s. het Hexel daartoe, onder overlegging van bewijsstukken waaruit afdoende kan blijken dat genoemde temperaturen niet worden gehaald, heeft gesommeerd en op straffe van een dwangsom van € 250,-- per dag of gedeelte daarvan dat het Hexel nalatig blijft om aan deze veroordeling te voldoen;

5. het Hexel veroordeelt in de kosten van de procedure.

4.2.

Het Hexel concludeert - samengevat - tot niet-ontvankelijk verklaring dan wel afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser 1] c.s. in de kosten van de procedure, de reiskosten van de directie ter hoogte van € 2.100,-- daaronder begrepen, te verhogen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot de datum van voldoening, alles te verhogen met de nakosten.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Is er sprake van een gebrek?

5.1.

De vordering van [eiser 1] c.s. ziet op door haar gestelde gebreken aan de woning. [eiser 1] c.s. stelt onder meer dat het centrale verwarmingssysteem niet naar behoren functioneert. In diverse ruimtes kunnen de radiatoren niet voldoende op temperatuur worden gebracht.

5.2.

De kantonrechter zal beoordelen of dit een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro is. Onder een gebrek moet volgens dat artikel worden verstaan een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

5.3.

Het Hexel heeft betwist dat sprake is van een gebrek. Ter nadere onderbouwing van de door haar gestelde gebreken heeft [eiser 1] c.s. een deskundigenrapport van Duria in het geding gebracht. Volgens het Hexel moet voorbij worden gegaan aan de inhoud van het rapport van Duria omdat het op initiatief van [eiser 1] c.s. en zonder inspraak van het Hexel tot stand is gekomen. De kantonrechter gaat daaraan voorbij. Het Hexel heeft in haar conclusie van antwoord betwist dat er sprake was van gebreken aan de woning respectievelijk de verwarmingsinstallatie en heeft daarbij termen gebruikt als ‘imaginaire klachten’ en ‘een niet bestaand probleem’. Gelet op die betwisting lag het op de weg van [eiser 1] c.s. om nader te onderbouwen dat er weldegelijk sprake is van gebreken. Dat heeft zij gedaan door overlegging van het deskundigenrapport van Duria. Het enkele feit dat dit deskundigenrapport is opgesteld in opdracht van [eiser 1] c.s. en zonder inspraak van het Hexel, maakt niet dat de conclusie van de deskundige niet bruikbaar of relevant is. Indien het Hexel van mening is dat de inhoud van het rapport niet juist is, dan had het op haar weg gelegen om nader te onderbouwen dat er geen sprake is van gebreken aan de verwarmingsinstallatie. Dat heeft zij nagelaten.

5.4

Naar het oordeel van de kantonrechter is in voldoende mate komen vast te staan dat sprake is van gebreken aan de verwarmingsinstallatie. Weliswaar mag men van een monumentaal pand als het onderhavige niet hetzelfde huurgenot verwachten als van een nieuwbouwwoning, maar naar het oordeel van de kantonrechter mocht [eiser 1] c.s. als huurder wel verwachten dat de verwarmingsinstallatie naar behoren functioneert. Voor zover het Hexel heeft willen betogen dat de huurprijs relatief gezien laag is voor het gehuurde, dan doet dat aan het voorgaande niet af. Het is uitdrukkelijk de bedoeling van de wetgever geweest dat zelfs een huurder van een woonhuis met gebreken, waarmee hij bij de aanvang van de huur bekend was en waarbij de huurprijs op die toestand is vastgesteld, herstel kan verlangen op voet van artikel 7:206 BW Pro. De ratio van deze dwingendrechtelijke bepaling ligt op het vlak van volkshuisvesting en past in het streven van de overheid om de onderhoudstoestand van het woningenbestand op peil te houden en de positie van de woonruimtehuurder bij achterstallig onderhoud te versterken. (MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 15).

5.4.

Het Hexel heeft verder meermaals de vraag opgeworpen waarom [eiser 1] c.s. niet zelf voor herstel van de gebreken heeft zorggedragen. Een huurder mag het herstel van eventuele gebreken op grond van artikel 7:206 lid 3 BW Pro zelf uitvoeren, maar is daartoe niet verplicht. Het zelf uitvoeren van herstelwerkzaamheden door een huurder levert bovendien een risico op voor de huurder. Het herstel van gebreken aan het gehuurde is op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro primair de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

5.5.

Het Hexel zal veroordeeld worden om de gebreken aan de verwarmingsinstallatie te verhelpen. Het herstel zou - samengevat -, conform de rapportage van Duria en zoals gevorderd, moeten bestaan uit:

het aanbrengen van een dubbelzijdige aansluiting op de grote radiator in de woonkamer;

het aanbrengen van een dubbelzijdige aansluiting op de radiatoren in de keuken en de logeerkamer;

het plaatsen van een aanvullende circulatiepomp met voldoende capaciteit met een open verdeler;

het plaatsen van een thermostatische radiatorafsluiter op de radiator bij het raam in de kantoorruimte;

het plaatsen van thermostatische radiatorafsluiters op de radiatoren in de overige ruimtes van de woning voor zover die nog zijn voorzien van open/dicht radiatorknoppen;

het verplaatsen van de thermostaat naar de woonkamer.

5.6.

De kantonrechter zal, zoals door [eiser 1] c.s. gevorderd, een dwangsom opleggen. Zij acht wel termen aanwezig om de gevorderde dwangsom te matigen tot een bedrag van € 100,-- per dag, tot een maximum van € 10.000,--. De kantonrechter zal het Hexel twee maanden de tijd geven om tot herstel over te gaan.

De huurprijsvermindering

5.7.

[eiser 1] c.s. vordert dat de kantonrechter het Hexel zal veroordelen tot vergoeding van gederfd huurgenot. Zij vordert een bedrag van € 250,-- over de periode 1 januari 2021 tot en met 30 september 2021, welk bedrag bestaat uit een bedrag van € 225,-- wegens de gebreken aan de verwarmingsinstallatie en € 25,-- wegens een gesteld gebrek aan de scharnieren van de deuren in de woning. Het probleem met de scharnieren is inmiddels gedurende de procedure hersteld en vanaf dat moment (1 oktober 2021) vordert [eiser 1] c.s. een bedrag van € 225,-- aan gederfd huurgenot.

5.8.

Volgens artikel 7:207 lid 1 BW Pro kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop zij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

5.9.

Ten aanzien van de gevorderde huurprijsvermindering van € 25,-- per maand in verband met de scharnieren overweegt de kantonrechter als volgt.

Op grond van artikel 7:217 BW Pro komen de kosten van kleine reparaties voor rekening van de huurder, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichtingen tot het verhelpen van gebreken. Voor woonruimte is in artikel 7:240 BW Pro een aparte regeling opgenomen, welke nader is uitgewerkt in het Besluit kleine herstellingen.

5.10.

Volgens de bijlage onder d behorende bij artikel 1 van Pro het Besluit kleine herstellingen, wordt het vervangen van hang- en sluitwerk van de deuren en ramen aangemerkt als een kleine herstelling. Weliswaar heeft [eiser 1] c.s. betoogt dat het niet ging om een kleine herstelling, maar dit heeft [eiser 1] c.s. in het licht van het voorgaande onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter heeft daarbij betrokken dat de totaalkosten van de herstelwerkzaamheden in dit verband relatief gering te noemen zijn. Het vervangen van de scharnieren komt naar het oordeel van de kantonrechter op grond van artikel 7:217 BW Pro voor rekening van de huurder, zodat [eiser 1] c.s. volgens artikel 7:207 lid 2 BW Pro geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering in dit verband.

5.11.

Hiervoor is al overwogen dat het niet goed functioneren van het verwarmingssysteem wel is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Dit gebrek levert een substantiële vermindering van het huurgenot op, met name in de wintermaanden. Nu het gederfd huurgenot in de rest van het jaar beperkt is en mede gelet op de andere verwarmingsmogelijkheden in de woning acht de kantonrechter het redelijk een huurprijsvermindering van € 50,-- per maand toe te wijzen met ingang van 1 januari 2021 tot het moment dat de gebreken door het Hexel zijn hersteld.

De voorwaardelijke vordering

5.12.

[eiser 1] c.s. heeft een voorwaardelijke vordering ingesteld die eruit bestaat dat het Hexel c.s. wordt veroordeeld tot het doen uitvoeren van een warmteverliesberekening en het doen uitvoeren van aanvullende maatregelen voor het geval de in deze procedure gevorderde herstelmaatregelen niet tot afdoende resultaat leiden. De kantonrechter zal deze vordering afwijzen. Op dit moment is nog niet te beoordelen of, en, zo ja welke, andere maatregelen nodig zullen zijn en of die maatregelen (on)mogelijk zijn danwel uitgaven vereisen die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van de verhuurder zijn te vergen (vgl. 7:206 BW. De kantonrechter wijst die vordering daarom af.

Buitengerechtelijke kosten

5.13.

[eiser 1] c.s. maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. [eiser 1] c.s. heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De vordering van [eiser 1] c.s. is van onbepaalde waarde. Conform het Rapport BGK Integraal zal de kantonrechter een bedrag van € 462,50 toewijzen.

5.14.

Het door [eiser 1] c.s. gevorderde bedrag van € 1.127,36 voor het opmaken van het deskundigenrapport door Duria is vermogensschade die mede voor vergoeding in aanmerking komt. Dit zijn namelijk kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid in de zin van artikel 6:92 lid 2 sub b BW Pro.

5.15.

De kantonrechter zal dus een bedrag van (in totaal) € 1.589,86 toewijzen. De wettelijke rente hierover zal, bij gebrek aan betwisting, worden toegewezen als gevorderd.

Proceskosten

5.16.

Het Hexel wordt, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten aan de zijde van [eiser 1] c.s. worden tot op heden begroot op:

explootkosten € 124,80
griffierecht € 85,00
salaris gemachtigde

Totaal € 397,30

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

veroordeelt het Hexel om binnen één maand na betekening van dit vonnis die maatregelen te treffen die benodigd zijn om de verwarmingsinstallatie naar behoren te laten functioneren, een en ander conform hetgeen is overwogen in r.o. 5.5. van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,-- per dag dat het Hexel hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 10.000,-- is bereikt,

6.2.

veroordeelt het Hexel tot vergoeding van het gederfd huurgenot van € 50,-- per maand vanaf 1 januari 2021 tot de dag waarop de gebreken zijn hersteld,

6.3.

veroordeelt het Hexel tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.589,86, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro vanaf 17 januari 2022 tot de dag van volledige betaling,

6.4.

veroordeelt het Hexel in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser 1] c.s. begroot op € 397,30,

6.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.E.J. Goffin, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. U. van Houten op 8 maart 2022. (ms)