Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/276548 / KG ZA 22-20
Vonnis in kort geding van 3 maart 2022
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Enschede,
zetelend te Enschede,
eiseres, hierna te noemen: de gemeente,
advocaat mr. D.K. ten Cate te Enschede,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat mr. J.H. Meester te Zwolle.
1.De beslissing in het kort
1.1.
[gedaagde] heeft op 14 december 2018 een bouwkavel gekocht van de gemeente. Op grond van de overeenkomst moest zij binnen één jaar na de datum van de leveringsakte beginnen met bouwen en moest de woning binnen twee jaar af zijn. Hoewel zij meerdere malen uitstel heeft gekregen, heeft zij nog steeds geen woning gebouwd. Daarom vordert de gemeente in dit kort geding teruglevering van de kavel.
1.2.
De voorzieningenrechter wijst de vordering van de gemeente af. De gevraagde voorziening is te ingrijpend, om onder deze omstandigheden in kort geding toe te wijzen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 februari 2022;
- de producties van de zijde van [gedaagde] , ontvangen op 14 februari 2022;
- de (aantekeningen van de griffier van de) mondelinge behandeling van 16 februari 2022;
- de pleitnota van [gedaagde] .
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Op 14 december 2018 heeft [gedaagde] van de gemeente een perceel bouwgrond gekocht in het plangebied [X] in Enschede. Het perceel (hierna: de kavel) betrof bouwgrond om een woning op te bouwen. De akte van levering van de kavel is gepasseerd op 28 december 2018.
3.2.
Op de verkoop van de kavel zijn de algemene verkoopvoorwaarden 2018 van de gemeente van toepassing. In de algemene voorwaarden staat onder meer:
“ARTIKEL 2.7Bebouwingsverplichting
(…)
b. Binnen één jaar na datum van het verlijden van de notariële akte zal koper een aanvang maken met de bouwwerkzaamheden met betrekking tot de realisatie van de op het bouwterrein te stichten bebouwing, welke bebouwing binnen twee jaar na datum van het verlijden van de notariële akte voltooid en gebruiksklaar dient te zijn. Deze termijnen kunnen op verzoek van koper door het College van B&W worden verlengd. Een verzoek tot verlenging dient schriftelijk en gemotiveerd aan het College te worden gedaan.
(…)
e. In geval de koper in gebreke is met de nakoming van zijn bebouwingsverplichting (…) is koper (…) aan de gemeente een direct opeisbare boete verschuldigd ter grootte van 10% van de koopprijs. Bovendien is de gemeente in dat geval gerechtigd de koopovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden, in welk geval koper gehouden is medewerking te verlenen aan ongedaanmaking van de gevolgen van de koopovereenkomst, in die zin dat het bouwterrein aan de gemeente wordt teruggeleverd met restitutie van de door de koper aan de gemeente betaalde koopprijs.(…)”
3.3.
Bij brief van 8 januari 2020 heeft de gemeente aan [gedaagde] een eerste uitstel verleend en de termijn voor het starten van de bouw verlengd tot 1 augustus 2020.
3.4.
Wegens persoonlijke omstandigheden heeft [gedaagde] op 31 augustus 2020 nogmaals om een uitstel verzocht. In haar brief van 22 september 2020 gaat de gemeente akkoord met een uitstel van de bebouwingsverplichting onder de volgende voorwaarden:
1. Betaling van de contractuele boete ad € 10.857,-- vóór 8 oktober 2020, en
2. Indiening van een ontvankelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning bij het bevoegd gezag vóór 3 december 2020, en
3. Vóór 3 juni 2021 is gestart met de realisering van een woning op de kavel.
3.5.
Ten aanzien van de ontvankelijkheid van de vergunningsaanvraag was in de brief van de gemeente van 4 september 2020 bepaald:
“Wij verstaan onder een ontvankelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwen in ieder geval een complete aanvraag voor die vergunning, dus voorzien van alle benodigde documenten, inclusief een bouwtekening van de te bouwen woning.”
3.6.
Op 30 november 2020 heeft [gedaagde] een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend. In reactie op deze aanvraag heeft de gemeente laten weten dat er stukken ontbraken.
3.7.
De gemeente heeft bij brief van 17 december 2020 de ontbinding van de koopovereenkomst aangezegd omdat [gedaagde] geen complete aanvraag voor een omgevingsvergunning had ingediend en de contractuele boete niet binnen de geboden termijn was betaald.
3.8.
Op 6 januari 2021 laat de gemeente [gedaagde] en de heer [A] , haar architect, weten dat zij aanvullende stukken moeten indienen voor de aanvraag van de omgevingsvergunning. Er moeten ook stukken worden ingediend in verband met een Bibob-onderzoek (Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur). De gemeente heeft de termijn voor het indienen van de stukken verlengd tot 10 maart 2021.
3.9.
Bij mail van 7 januari 2021 heeft de gemeente aan [gedaagde] bericht dat zij heeft vastgesteld dat de verschuldigde boete op 28 december 2020 is voldaan en dat zij heeft begrepen dat de aanvraag voor de omgevingsvergunning in behandeling is genomen door de gemeente en er uitzicht bestaat op een ontvankelijke aanvraag. Om die reden ziet de gemeente (vooralsnog) af van haar vordering tot teruglevering van de kavel.
3.10.
[gedaagde] heeft op 2 en 9 maart 2021 haar aanvraag van de omgevingsvergunning aangevuld met stukken.
3.11.
Bij brief van 10 maart 2021 heeft de gemeente op grond van art. 4:5 Awb besloten de aanvraag van [gedaagde] niet in behandeling te nemen, omdat de aanvraag niet voldoet aan de voorschriften voor het in behandeling nemen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning. [gedaagde] heeft op 22 maart 2021 bezwaar gemaakt tegen dit besluit.
3.12.
Het College heeft in haar beslissing op bezwaar van 11 oktober 2021, overeenkomstig het advies van de Commissie Bezwaarschriften, geoordeeld dat het bevoegd gezag op rechtmatige gronden heeft mogen besluiten de aanvraag buiten behandeling te laten. Tegen dit besluit heeft [gedaagde] op 3 november 2021 beroep aangetekend bij de rechtbank. Deze bestuursrechtelijke procedure bij de rechtbank loopt nog.
3.13.
De gemeente heeft bij brief van 27 oktober 2021 de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en [gedaagde] verzocht mee te werken aan teruglevering van de kavel door ondertekening van de door de gemeente bijgevoegde koopovereenkomst. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan.
4.Het geschil
4.1.
De gemeente vordert - samengevat - dat de voorzieningenrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. [gedaagde] beveelt om binnen één week na het vonnis de kavel terug te verkopen aan de gemeente, welk bevel uitgevoerd kan worden door ondertekening van [gedaagde] van de als productie 17 bij de dagvaarding gevoegde verkoopovereenkomst;
II. [gedaagde] beveelt om binnen twee weken na ondertekening van de koopovereenkomst haar medewerking te verlenen aan de notariële levering van de kavel, bij een door de gemeente aan te wijzen notaris, aan de gemeente;
III. [gedaagde] veroordeelt haar medewerking te verlenen aan het onder I en II gevorderde, onder last van een dwangsom van € 500,-- per dag, voor elke dag nadat de vordering voor de gemeente opeisbaar is geworden;
IV. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding.
4.2.
De gemeente voert aan dat [gedaagde] in verzuim is van haar contractuele bebouwingsverplichting en dat zij daarom verplicht is om mee te werken aan teruglevering van de kavel.
4.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van de gemeente in de proces- en nakosten.
5.De beoordeling
5.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat bij de beoordeling tot het treffen van een voorlopige voorziening als uitgangspunt geldt dat de voorzieningenrechter zich moet richten naar de waarschijnlijke uitkomst van een eventuele bodemprocedure. Dat betekent dat de vordering tot teruglevering van de kavel alleen kan worden toegewezen als met voldoende mate van zekerheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure ook tot teruglevering van de kavel zal worden besloten. Bovendien moet de gemeente voldoende spoedeisend belang hebben bij het treffen van de gevorderde voorziening.
5.2.
De door de gemeente gevraagde voorziening is ingrijpend en feitelijk onomkeerbaar. Ter zitting is gebleken dat de kavel, zodra deze wordt teruggeleverd door [gedaagde] , wordt verkocht aan een derde. Dat houdt in dat [gedaagde] de kavel na teruglevering niet meer terug krijgt en niet de mogelijkheid heeft om het terug te kopen. Na teruglevering van de kavel is [gedaagde] de kavel dus definitief kwijt, ook als de bestuursrechtelijke procedure in haar voordeel afloopt.
5.3.
Nu de uitslag van de bestuursrechtelijke procedure nog onzeker is, kan de voorzieningenrechter op dit moment niet met voldoende zekerheid overzien of toewijzing van het door de gemeente gevorderde in een eventuele bodemzaak overeind blijft. Daarvoor zijn er te veel onzekere factoren.
5.4.
Bovendien is de voorzieningenrechter van oordeel dat het spoedeisend belang van de gemeente onvoldoende is. Volgens de gemeente is het spoedeisend belang gelegen in de omstandigheid dat het plangebied waar de kavel onderdeel van is, inmiddels volledig is gerealiseerd en dat de omwonenden dus overlast ondervinden van een lang braak liggend terrein en van het bouwverkeer dat nog komt wanneer [gedaagde] gaat bouwen. Daarnaast stelt de gemeente dat er nog altijd geïnteresseerden zijn voor de kavel.
De voorzieningenrechter stelt vast dat zowel bij de verkoop van de kavel aan een derde, als in het geval de kavel in eigendom van [gedaagde] blijft, omwonenden op enig moment overlast zullen ondervinden van bouwverkeer. Verder zal er, wanneer de kavel aan een derde wordt verkocht, ook geruime tijd overheen gaan voordat er daadwerkelijk een woning staat. Ook bij de realisatie van een woning door een derde kunnen namelijk complicaties optreden (zoals uit deze zaak ook blijkt).
5.5.
Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat de gevraagde voorziening in kort geding te ingrijpend is om onder de hiervoor genoemde omstandigheden toe te wijzen.
5.6.
De gemeente wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten. De kosten worden aan de zijde van [gedaagde] begroot op:
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat €
1.524,00(1,5 punt x liquidatietarief € 1.016,00)
1.524,00(1,5 punt x liquidatietarief € 1.016,00)
Totaal € 1.838,00
5.7.
De gemeente wordt ook veroordeeld in de nakosten.
5.8.
De door [gedaagde] gevorderde wettelijke rente over de proces- en nakosten zal worden toegewezen met inachtneming van de onder de beslissing te noemen termijn.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten, tot op heden begroot op € 1.838,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, indien en voor zover deze kosten niet binnen deze termijn door de gemeente zijn betaald,
6.3.
veroordeelt de gemeente in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met, onder de voorwaarde dat de gemeente niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis plaats heeft gevonden, een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, de gemeente daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening,
6.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2022. [1] (ms)