ECLI:NL:RBOVE:2022:399

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Zittingsplaats Zwolle

Bestuursrecht

zaaknummer: ZWO 21/1441

uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[eiser] uit [woonplaats 1] eiser

(gemachtigde: mr. A. van Lohuizen),

het college van burgemeester en wethouders van Steenwijkerland, verweerder.

Als derde-partij neemt aan het geding deel: [naam 1] uit [woonplaats 2]

Procesverloop

In het besluit van 17 maart 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder aan [naam 1] (hierna: [naam 1] ) een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een woning op het perceel [adres 1] in Steenwijk (hierna: perceel [nummer] ).

In het besluit van 15 juli 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. [naam 1] heeft een reactie gegeven.

De rechtbank heeft het beroep op 14 januari 2022 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn echtgenote [naam 2] , bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door G.D. Klaren en M.A. Hoven. [naam 1] is verschenen.

Overwegingen

Feiten

1. Perceel [nummer] is gelegen in een gebied, genaamd Eeserwold. Dit betreft een woonwijk in aanbouw. Eiser woont op perceel [adres 2] De afstand tussen dit perceel en de woning op perceel 9 bedraagt ongeveer 138 meter. Eiser heeft vanaf zijn perceel zicht op de vergunde woning.

Juridisch kader

2. Artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) bepaalt dat het verboden is zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het bouwen van een bouwwerk.

Artikel 2.10, eerste lid, onder c en d, van de Wabo bepaalt, voor zover hier van belang, dat voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, de omgevingsvergunning wordt geweigerd indien:

c. de activiteit in strijd is met de beheersverordening;

d. het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet.

Artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet bepaalt dat de gemeenteraad een

welstandsnota vaststelt, inhoudende beleidsregels waarin in ieder geval de criteria zijn

opgenomen die het bevoegd gezag toepast bij de beoordeling of het uiterlijk en de

plaatsing van een bouwwerk waarop de aanvraag om een omgevingsvergunning voor het

bouwen van een bouwwerk betrekking heeft, zowel op zichzelf beschouwd, als in verband

met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd zijn met redelijke

eisen van welstand.

Artikel 12b, eerste lid, van de Woningwet bepaalt, voor zover hier van belang, dat de

welstandscommissie haar advies slechts baseert op de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste

lid, onderdeel a.

3. Perceel 9 is gelegen in een gebied waarvoor beheersverordening “Eeserwold” (hierna: de beheersverordening) geldt. Perceel [nummer] heeft hierin de bestemming “woondoeleinden 1”. De van toepassing zijnde planregels zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

Het beeldkwaliteitsplan Eeserwold is op 14 juni 2005 door de raad van de gemeente Steenwijkerland vastgesteld. Perceel [nummer] is in dat beeldkwaliteitsplan gelegen binnen het deelgebied Eeser Buiten. De voor dat deelgebied geldende uitgangspunten zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

Besluitvorming

4. Bij aanvraag van 18 december 2020 heeft [naam 1] verweerder verzocht hem een omgevingsvergunning te verlenen voor het bouwen van een woning op perceel [nummer] . Deze aanvraag ziet op de activiteit ‘bouwen’ als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wabo.

5. In het primaire besluit heeft verweerder de gevraagde omgevingsvergunning voor de activiteit ‘bouwen’ verleend. Verweerder heeft zich hierbij op het standpunt gesteld dat de weigeringsgronden, neergelegd in artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo, niet van toepassing zijn zodat hij de omgevingsvergunning moet verlenen.

6. In het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en het primaire besluit gehandhaafd. Verweerder heeft zich hierbij op de navolgende standpunten gesteld.

6.1.

In artikel 18 van de beheersverordening zijn algemene regels opgenomen waarin een koppeling is gemaakt met het beeldkwaliteitsplan Eeserwold. Dit beeldkwaliteitsplan maakt ook deel uit van de welstandsnota. Hierdoor zijn de criteria die bedoeld zijn om te dienen als uitgangspunt voor een individuele welstandstoetsing op basis van artikel 2.10, eerste lid, onder d, van de Wabo, ook opgenomen in de algemeen verbindende voorschriften van de beheersverordening. Deze criteria dienen dus ook als toetsingskader op basis van artikel 2.10, eerste lid, onder c, van de Wabo.

6.2.

Wat betreft de toetsing aan de beheersverordening heeft verweerder zich, voor zover voor het geschil van belang, op het standpunt gesteld dat het bouwplan voldoet aan artikel 18, lid II, onder 1 en 4, van de beheersverordening. Hierbij is verwezen naar het advies van de gecombineerde welstands- en monumentencommissie ‘Het Oversticht’ (hierna: de welstandscommissie) van 10 maart 2021, waarbij het bouwplan aan alle uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan is getoetst. Ook voldoet het bouwplan aan de bouwregels, neergelegd in artikel 3 van de beheersverordening.

Verweerder heeft geconcludeerd dat het bouwplan niet in strijd is met de regels van de beheersverordening, zodat de weigeringsgrond als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, van de Wabo niet van toepassing is.

6.3.

Volgens verweerder heeft hij zijn standpunt - inhoudende dat het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand - mogen baseren op het advies van de welstandscommissie van 10 maart 2021. Bij deze welstandstoetsing is het bouwplan aan alle uitgangspunten uit het beeldkwaliteitsplan getoetst. Hierbij heeft de welstandscommissie aangegeven dat het voldoen aan de criteria en uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan betekent dat het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand. Bepaalde aanpassingen zouden (misschien) de basiskwaliteit kunnen versterken, maar die aanpassingen kunnen niet worden geëist als er al wordt voldaan aan redelijke eisen van welstand.

Eiser heeft geen contra-expertise van een ter zake deskundige overgelegd.

Verweerder heeft geconcludeerd dat het bouwplan niet in strijd is met redelijke eisen van welstand, zodat de weigeringsgrond als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder d, van de Wabo niet van toepassing is.

Beoordeling van het beroep

7. Eiser stelt dat het bouwplan zowel in strijd is met de beheersverordening als in strijd is met redelijke eisen van welstand. De gevraagde omgevingsvergunning had daarom moeten worden geweigerd, gelet op het bepaalde in artikel 2.10, eerste lid, onder c en d, van de Wabo.

De rechtbank zal de twee aangevoerde weigeringsgronden hierna bespreken.

Is het bouwplan in strijd met de beheersverordening?

8. Eiser stelt dat het vergunde bouwplan niet voldoet aan de in artikel 3.2, onder h, van de beheersverordening opgenomen eis dat de afstand tussen het hoofdgebouw tot een erfgrens niet minder dan 10 meter mag bedragen. Deze afstand is minder dan 10 meter, ervan uitgaande dat het gehele bouwplan is aan te merken als één hoofdgebouw, en niet als een hoofdgebouw met aangebouwd bijgebouw, gelet op de definitie van ‘bijgebouw’, neergelegd in artikel 1.14 van de beheersverordening. Ook is niet expliciet in de omgevingsvergunning opgenomen dat het bouwplan bestaat uit een hoofdgebouw en een bijgebouw.

9. De rechtbank overweegt hierover het volgende.

9.1.

Het bouwplan bestaat uit een woning met een aangebouwde bijkeuken en berging. Naar het oordeel van de rechtbank staan de bijkeuken/berging qua gebruik ten dienste van de woning en zijn deze, gelet op hun ligging, constructie en afmetingen, ondergeschikt aan de woning. Hierdoor zijn de bijkeuken/berging aan te merken als bijgebouwen in de zin van artikel 1.14 van de beheersverordening. De woning is het hoofdgebouw in de zin van artikel 1.27 van de beheersverordening.

De afstand van het hoofdgebouw (de woning) tot aan de meest nabij gelegen erfgrens bedraagt circa 13 meter. Hierdoor wordt er voldaan aan de in artikel 3.2, onder h, van de beheersverordening opgenomen afstandseis van ten minste 10 meter.

Verder oordeelt de rechtbank dat een omgevingsvergunning is verleend voor het gehele bouwplan. Dat het bouwplan zowel in de aanvraag als in de omgevingsvergunning is omschreven als ‘woning’ (en niet is uitgesplitst in ‘hoofdgebouw’ en ‘bijgebouw’) is niet relevant.

9.2.

De in dit kader aangevoerde beroepsgronden slagen niet.

10. Eiser stelt dat in artikel 18, lid II, onder 1, van de beheersverordening een koppeling is gemaakt met het beeldkwaliteitsplan. Door deze koppeling moet er indringend (voluit/volledig) aan het beeldkwaliteitsplan worden getoetst in het kader van artikel 2.10, eerste lid, onder c, van de Wabo. De toets die verweerder heeft uitgevoerd betreft feitelijk niet meer dan een welstandstoetsing. Deze toetsing, neergelegd in artikel 2.10, eerste lid, onder d, van de Wabo, is een niet-indringende toets. Er wordt immers enkel geoordeeld of een bouwplan voldoet aan
redelijkeeisen van welstand. De vereiste indringende/volle toets van het bouwplan aan de criteria van het beeldkwaliteitsplan is niet uitgevoerd. Hierdoor kan niet worden gesteld dat het bouwplan in overeenstemming is met artikel 18, lid II, onder 1 en 4, van de beheersverordening, aldus eiser.

11. De rechtbank overweegt hierover het volgende.

11.1.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft in een recente uitspraak geoordeeld of en hoe een inrichtings- en beeldkwaliteitsplan (in die uitspraak verder ‘inrichtingsplan’ genoemd) kan fungeren als toetsingskader voor omgevingsvergunningen voor de activiteit ‘bouwen’. Dit betreft de uitspraak van 3 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2444. In die uitspraak staat dat, naast de verplichte toetsing aan de planregels, mede aan een van het bestemmingsplan deel uitmakend inrichtings- of inpassingsplan betekenis kan toekomen als toetsingskader voor een aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen. Daarvoor is vereist dat het inrichtings- of inpassingsplan voldoende concreet en duidelijk is. Daarnaast is vereist dat zo’n inrichtings- of inpassingsplan via de planregels tot onderdeel van de toetsingsnormen wordt gemaakt. De Afdeling oordeelde in die zaak dat het inrichtingsplan als geheel onvoldoende concreet en duidelijk is om te dienen als zelfstandig toetsingskader naast de regels in het bestemmingsplan, waarin de bebouwingseisen exact zijn weergegeven.

De rechtbank zal hierna deze rechtspraak toepassen op het voorliggende geschil.

11.2.

In artikel 18, aanhef, van de beheersverordening staat dat de algemene regels in dit artikel van toepassing zijn naast, onder meer, artikel 3. In artikel 18, lid II, onder 1, van de beheersverordening staat dat de invulling van dit plangebied dient aan te sluiten bij, onder meer, de voor de deelgebieden vastgelegde beeldkwaliteit. Gelet op dit samenspel is de rechtbank van oordeel dat het beeldkwaliteitsplan via de regels van de beheersverordening tot onderdeel van de toetsingsnormen is gemaakt.

Dit oordeel wil echter niet meer zeggen dan dat een aanvraag in beginsel aan het beeldkwaliteitsplan moet worden getoetst, gewoon omdat in de regels van de beheersverordening is vastgelegd dat daaraan moet zijn voldaan. Of ook in concreto het beeldkwaliteitsplan als toetsingsnorm uitwerkt, is afhankelijk van de mate van concreetheid van de tekst ervan. De tekst moet immers voldoende concreet en duidelijk zijn om als toetsingskader voor een aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen te kunnen dienen.

11.3.

In deze zaak heeft eiser verwezen naar de door hem hangende beroep overgelegde contra-expertise van prof. ir. D. van Gameren (hierna: Van Gameren), gedateerd 27 september 2021. De welstandscommissie heeft op 15 december 2021 hierop een reactie gegeven. Uit deze contra-expertise en de reactie van de welstandscommissie hierop blijkt dat partijen van mening verschillen of, en zo ja in welke mate, de architectonische stijl van het bouwplan kan worden geduid als in de stijl van c.q. in de sfeer van Frank Lloyd Wright.

Naar het oordeel van de rechtbank is het in het beeldkwaliteitsplan opgenomen uitgangspunt ‘Architectonische stijl: Frank Lloyd Wright, horizontale architectuur’ onvoldoende concreet en duidelijk om daarin een zelfstandig toetsingskader te zien. De rechtbank laat hierbij meewegen dat op pagina 3 van het beeldkwaliteitsplan staat dat de sfeer bij deelgebied Eeser Buiten als volgt wordt omschreven: een watergericht woonpark met villa’s
in de stijl vanFrank Lloyd Wright. Op pagina 12 van het beeldkwaliteitsplan staat dat gekozen is voor een expressieve, horizontale structuur
in de sfeer vanFrank Lloyd Wright. Wat wordt bedoeld met ‘in de stijl van Frank Lloyd Wright’ en ‘in de sfeer van Frank Lloyd Wright’ is niet gedefinieerd in het beeldkwaliteitsplan. Bovendien is de invulling van deze termen voor meerderlei uitleg vatbaar. Dit is ook gebleken in deze zaak, waarbij de invulling van deze termen noodgedwongen is overgelaten aan architecten. De mate waarin het bouwplan voldoet aan de sfeer dan wel de stijl van Frank Lloyd Wright wordt door de architecten verschillend beoordeeld.

Vanwege deze onduidelijkheid en geringe concreetheid, kan in het kader van de toetsing aan de beheersverordening (als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, van de Wabo) niet worden getoetst aan het uitgangspunt ‘Architectonische stijl’, zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan.

11.4.

De in dit kader aangevoerde beroepsgronden slagen niet.

12. Gelet op vorenstaande is het bouwplan niet in strijd met de door eiser aangevoerde regels van de beheersverordening. De weigeringsgrond, neergelegd in artikel 2.10, eerste lid, onder c, van de Wabo, is niet van toepassing.

Is het bouwplan in strijd met redelijke eisen van welstand?

13. Eiser stelt dat het bouwplan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand. Ter onderbouwing heeft eiser verwezen naar de contra-expertise van Van Gameren.

14. De rechtbank overweegt hierover het volgende.

14.1.

Hoewel verweerder niet aan een welstandsadvies is gebonden en de verantwoordelijkheid voor welstandstoetsing bij hem berust, mag hij op dat advies afgaan, nadat hij is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van de Algemene wet bestuursrecht. Het overnemen van een welstandsadvies behoeft in beginsel geen nadere toelichting. Dit is anders indien de aanvrager of een derde-belanghebbende een advies van een andere deskundig te achten persoon of instantie heeft overgelegd dan wel concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht. Dit is vaste rechtspraak.

14.2.

In deze zaak heeft eiser een contra-expertise van een ter zake deskundige ingediend. De welstandscommissie is in haar reactie van 15 december 2021 hier uitvoerig op ingegaan. De welstandscommissie heeft verder in die reactie verwoord tot hoe ver een welstandstoetsing kan reiken en dat zij geen architectonische aanpassingen kan eisen als een bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand. De welstandscommissie handhaaft haar standpunt dat het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand.

De rechtbank stelt vast dat de welstandscommissie het bouwplan heeft getoetst aan de welstandsnota, vastgesteld in 2004. De uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan zijn in deze welstandsnota opgenomen als (specifieke) criteria. De welstandscommissie heeft in haar advies van 10 maart 2021 inzichtelijk aan deze criteria getoetst. Deze wijze van toetsing is in overeenstemming met artikel 2.10, eerste lid, onder d, van de Wabo in samenhang met artikel 12a, eerste lid, onder a, en artikel 12b, eerste lid, van de Woningwet.

In de contra-expertise, laatste alinea, concludeert Van Gameren dat het bouwplan niet of nauwelijks aansluit op de uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan. Deze passage impliceert dat Van Gameren het bouwplan heeft getoetst aan de uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan c.q. de van toepassing zijnde criteria in de welstandsnota. Van Gameren is gehoord via een beeldverbinding tijdens de mondelinge behandeling ter zitting van beroepszaak ZWO 21/857, die op dezelfde dag heeft plaatsgevonden. Van Gameren heeft desgevraagd meegedeeld dat hij het beeldkwaliteitsplan wel heeft gezien/gelezen maar dat hij niet heeft beoordeeld of de aan hem voorgelegde bouwplannen (dus ook het bouwplan in de thans aan de orde zijnde zaak) voldoen aan de van toepassing zijnde uitgangspunten. Van Gameren heeft meegedeeld dat hij heeft getoetst aan de essentiële karakteristieken van Frank Lloyd Wright, zoals die hem bekend zijn op basis van eigen kennis en deskundigheid.

Dat de toetsing door Van Gameren verder gaat dan toetsing aan de uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan, neergelegd als criteria in de welstandsnota, blijkt tevens uit de reactie van de welstandscommissie op deze contra-expertise. Zo heeft de welstandscommissie onder meer aangegeven dat de door Van Gameren genoemde aspecten (een compositie van elkaar kruisende volumes, de verhouding tussen boven- en ondervolume en de locatie van de schoorsteen) niet zijn voorgeschreven in het beeldkwaliteitsplan.

Omdat de wijze van toetsing door de welstandscommissie, anders dan de toetsing door Van Gameren, in overeenstemming is met de wettelijk voorgeschreven welstandstoetsing (neergelegd in artikel 12b, eerste lid, van de Woningwet), oordeelt de rechtbank dat verweerder zijn standpunt over welstand heeft kunnen baseren op het advies van de welstandscommissie.

14.3.

Ten aanzien van de stelling van eiser - gebaseerd op een standpunt van architect

F. Woudstra (hierna: Woudstra) en op welstandsadviezen betreffende de woningen op perceel [adres 3] en [adres 4] - dat de welstandscommissie in het (recente) verleden zwaarder toetste aan het beeldkwaliteitsplan, overweegt de rechtbank het volgende.

Uit de stukken en de gegeven toelichting ter zitting (in beroepszaak ZWO 21/36, die op dezelfde dag ter zitting is behandeld) blijkt dat de welstandscriteria, neergelegd in het beeldkwaliteitsplan (en vervolgens opgenomen in de welstandsnota) niet zijn gewijzigd. Het in het (recente) verleden moeten voldoen aan zwaardere architectonische eisen dan wat op basis van het beeldkwaliteitsplan kon worden geëist, was gelegen in het feit dat de toenmalige projectontwikkelaar civielrechtelijk deze zwaardere architectonische eisen stelde. Woudstra was destijds projectarchitect voor de deelgebieden Eeser Landgoed en Eeser Buiten. Hij toetste in een voortoets de bouwplannen voor deze twee deelgebieden. Indien een bouwplan niet werd goedgekeurd door Woudstra, weigerde de projectontwikkelaar de kavel aan de betrokken persoon te verkopen. Pas nadat Woudstra in deze voortoets het bouwplan had goedgekeurd, werd een aanvraag om een omgevingsvergunning bij verweerder ingediend. Deze projectontwikkelaar is niet meer in beeld. De kavels worden nu door een andere projectontwikkelaar verkocht. Deze stelt geen zwaardere architectonische eisen aan de gegadigden voor een bouwkavel.

Dat deze voortoets met zwaardere architectonische eisen door verweerder werd gefaciliteerd, is de rechtbank niet gebleken. Het enkele feit dat de toenmalige projectontwikkelaar een verkoopbrochure heeft gepresenteerd op een informatieavond en dat een wethouder op deze bijeenkomst aanwezig was, is hiervoor onvoldoende. Ook heeft verweerder deze veronderstelling bestreden.

Dat de welstandscommissie bij de beoordeling van de woning op perceel [adres 3] heeft geconstateerd dat de architect die deze woning heeft ontworpen dezelfde is als de architect die betrokken is geweest bij het opstellen van het beeldkwaliteitsplan (betreffende de Frank Lloyd Wright architectuur) en dat deze woning (vrijwel) identiek is aan de woningen in de verkoopbrochure, is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een constatering. Hieruit valt niet af te leiden hoe streng aan het criterium ‘in de stijl van c.q. in de sfeer van Frank Lloyd Wright’ werd en wordt getoetst.

Dat de welstandscommissie destijds (19 maart 2020) een negatief welstandsadvies heeft afgegeven bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen van de woning op perceel Landgoedallee 56, betekent niet dat er destijds zwaarder werd getoetst aan het beeldkwaliteitsplan. In dit advies staat dat het bijgebouw beter moet worden afgestemd op de woning omdat dit bijgebouw voor de woning wordt opgericht. Dit is een reguliere welstandstoetsing.

15. Gelet op vorenstaande is het bouwplan niet in strijd met redelijke eisen van welstand. De weigeringsgrond, neergelegd in artikel 2.10, eerste lid, onder d, van de Wabo, is niet van toepassing.

16. Het beroep is ongegrond.

17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. W.J.B. Cornelissen, rechter, in aanwezigheid van

mr. A.E.M. Lever, griffier, op

De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende donderdag na deze datum.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.

BIJLAGE

Beheersverordening Eeserwold

Artikel 1 Begripsbepalingen

1.14

bijgebouw

een met het hoofdgebouw verbonden of daarvan vrijstaand gebouw dat ten dienste staat van het hoofdgebouw en door zijn ligging, constructie of afmetingen ondergeschikt is aan het op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw.

1.27

hoofdgebouw

een gebouw, dat gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

Artikel 3 Woondoeleinden 1

3.2

Bouwregels

Op of in de in lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

h. de afstand van hoofdgebouwen tot een erfgrens mag niet minder dan 10 m bedragen.

Artikel 18 Algemene regels

In dit artikel worden algemene regels gegeven die van toepassing zijn naast de artikelen 3 t/m 14.

I. Doelstellingen

(…).

II. Ruimtelijk

1. De invulling van het plangebied dient aan te sluiten bij het Stedenbouwkundig plan voor dit gebied en de daarin beschreven deelgebieden en daarvoor vastgelegde beeldkwaliteit.

2. en 3. (…).

4. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan maakt deel uit van de welstandsnota en bevat de kwalitatieve aspecten van het plangebied. Bij de realisering van het plan is het beeldkwaliteitsplan richtinggevend.

Beeldkwaliteitsplan Eeserwold

2 Eeser Buiten

Uitgangspunten

- Architectonische stijl

- Frank Lloyd Wright, horizontale architectuur

- Hoofdvorm

- één of meer bouwlagen met schilddak

- dakhelling, zie plankaart bestemmingsplan

- langwerpige hoofdvorm

- Materiaal- en kleurgebruik

- traditionele materialen, baksteen en stuc

- Dakgoothoogte

- zie bouwvoorschriften bestemmingsplan

- Bijzonderheden

- royale dakoverstekken

- gemetselde beeldbepalende schoorstenen

- verbijzonderde entrees

- een tuin- en inrichtingsplan (inclusief eventuele hekken) wordt bij het bouwplan geleverd