ECLI:NL:RBOVE:2022:3801

• Datum uitspraak: 22 november 2022
• Publicatiedatum: 16 december 2022
• Zaaknummer: 9867747 \ CV EXPL 22-1789
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.C. Rozeboom; S.J.S. Groeneveld-Koekkoek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vergoeding van kosten voor schoonmaak en gaslevering na beëindiging huurovereenkomst

In deze zaak vorderde de Stichting Jongeren Huisvesting Twente (SJHT) betaling van kosten die zij had gemaakt na het einde van de huurovereenkomst met de gedaagde. De gedaagde had van 1 september 2018 tot 31 december 2020 een appartement gehuurd van SJHT. Na beëindiging van de huurovereenkomst betwistte de gedaagde de hoogte van de kosten voor schoonmaak en het opnieuw aansluiten van de gaslevering. De kantonrechter oordeelde dat de gedaagde gehouden was om de woning in dezelfde staat op te leveren als bij aanvang van de huur, inclusief een werkende gasaansluiting. De gedaagde had het gasabonnement opgezegd en de gasaansluiting afgesloten, wat leidde tot extra kosten voor SJHT. De kantonrechter wees de vordering van SJHT toe, waarbij de gedaagde € 414,48 moest betalen, inclusief kosten voor schoonmaak en gasaansluiting, vermeerderd met rente en proceskosten. De kantonrechter oordeelde dat de gedaagde niet voldoende had onderbouwd dat de kosten onredelijk waren en dat hij verantwoordelijk was voor de kosten die voortvloeiden uit zijn nalatigheid bij de oplevering van de woning.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer: 9867747 \ CV EXPL 22-1789

Vonnis van 22 november 2022

in de zaak van

STICHTING JONGEREN HUISVESTING TWENTE ,

te Enschede,

eisende partij,

hierna te noemen: SJHT,

gemachtigde: A.G. Groothuis,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 28 juni 2022,
- de mondelinge behandeling van 31 oktober 2022.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. Inleiding

2.1.

Deze zaak gaat kort gezegd over de vraag of [gedaagde] gehouden is om kosten te vergoeden die SJHT heeft gemaakt bij het einde van de huurovereenkomst voor (1) het schoonmaken van het appartement, en (2) het opnieuw aansluiten van de gaslevering. [gedaagde] betwist de hoogte van de schoonmaakkosten en zegt dat hij geen gebruik maakte van gas en dat de gasnetbeheerder geen kosten voor het af- en aansluiten in rekening kan brengen. De kantonrechter volgt de verweren van [gedaagde] niet en zal de gevorderde betalingen toewijzen.

3. De feiten3.1. [gedaagde] heeft van 1 september 2018 tot 31 december 2020 een appartement aan [het adres] gehuurd van SJHT.

3.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte van 13 januari 2011 van SJHT (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. In artikel 12 van de algemene bepalingen is, onder meer, het volgende opgenomen:

“(…)12.1 Vóór het einde van de huurovereenkomst dient oplevering plaats te vinden van het gehuurde, welke bevindingen in een opleveringsrapport zullen worden vastgelegd. Het rapport wordt in tweevoud opgemaakt en zowel door de verhuurder als huurder voor akkoord ondertekend. 12.2 Indien de oplevering heeft plaatsgevonden zonder aanwezigheid van de huurder heeft de staat van het gehuurde welke in het opleveringsrapport is vastgelegd, te gelden als de staat waarin de huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst heeft opgeleverd.

12.3

Indien huurder bij het einde van de huur niet heeft voldaan aan zijn verplichting tot correcte oplevering en tot volledige ontruiming van het gehuurde conform artikel 12.6 en 12.7, is huurder in verzuim en is verhuurder gerechtigd op kosten van huurder het gehuurde in correcte (opleverings)staat te laten herstellen. 12.4 In het geval de huurder bij het einde van de huur in het gehuurde zaken heeft achtergelaten, is verhuurder bevoegd die zaken te (laten) verwijderen/te vernietigen zonder dat op verhuurder een bewaarplicht komt te rusten. Alle kosten van verwijdering/vernietiging van de zaken zijn voor rekening van de huurder. 12.5 Het voorgaande is niet van toepassing op zaken die de huurder heeft overgedragen aan de opvolgende huurder, mits van deze overdracht schriftelijk aan verhuurder is kennisgegeven. Voor overgedragen zaken aan de opvolgende huurder is verhuurder niet aansprakelijk. Afgifte sleutels, schoon opleveren volgens opleveringsbeschrijving

12.6

Bij het einde van de huur is de huurder verplicht het gehuurde onder afgifte van alle sleutels (ook eventueel bijgemaakte sleutels) geheel ontruimd, schoon en conform de aanwijzingen van verhuurder ter beschikking van verhuurder te stellen. Het gehuurde dient door huurder in dezelfde staat te worden opgeleverd waarin het gehuurde volgens de opleveringsbeschrijving bij het begin van de huur was, behoudens hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Overgenomen veranderingen en toevoegingen 12.7 Veranderingen en toevoegingen die door huurder van de vorige huurder zijn overgenomen dienen uiterlijk bij het einde van de huurovereenkomst te worden verwijderd, behoudens (schriftelijke) toestemming van verhuurder dat deze niet ongedaan hoeven te worden gemaakt. Met betrekking tot de verwijdering geldt het bepaalde in artikel 10.4 van deze Algemene Bepalingen voor door huurder zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen onverkort. (…)”

3.3.

Bij aanvang van de huurperiode heeft [gedaagde] een gasabonnement afgesloten. Na één jaar heeft [gedaagde] het contract met de gasleverancier opgezegd, omdat hij geen gas gebruikte en niet wilde betalen voor de levering van gas en de vaste leveringskosten. Enexis heeft als gevolg hiervan de gasaansluiting in de woning afgesloten.

3.4.

[gedaagde] heeft de huur opgezegd. Er heeft geen gezamenlijke oplevering plaatsgevonden. [gedaagde] heeft de sleutels van het appartement bij SJHT ingeleverd. Daarna, op 4 januari 2021, heeft SJHT een opleverinspectie uitgevoerd in de woning. Van deze opleverinspectie is door SJHT een opleverformulier opgemaakt. Uit het opleverformulier volgt dat [gedaagde] de woning volgens SJHT niet correct heeft opgeleverd. In het formulier is onder meer opgenomen:

“(…) Gebreken of wijzigingen

*Gasmeter afgesloten *Plakband tegen naast toilet *Kleinafval laten staan *Palets op balkon *Groene alg balkonvloer *Vensterbank *Marmoleum voor keukenblok *Zwarte plek rechterwand (…)”

3.5.

SJHT heeft [gedaagde] op 4 januari 2021 bericht dat de woning niet aan de opleveringseisen van SJHT voldoet. [gedaagde] is door SJHT in de gelegenheid gesteld de woning uiterlijk donderdag 7 januari 2021 voor 17:00 uur leeg te halen en schoon te maken, bij gebreke waarvan SJHT de nog uit te voeren werkzaamheden voor rekening en risico van [gedaagde] zou laten uitvoeren. In de brief is onder meer opgenomen:

“(…) Ik heb nog de onderstaande gebreken aan getroffen die nog door jouw zouden dienen te worden opgeruimd en schoongemaakt.

• Op het balkon stonden nog twee pallets die moeten worden verwijderd
• De vloer van het balkon was zeer ernstig vervuild en dient gereinigd te worden
• Op de rechter wand is een zwart vlak geschilderd dit moet weer overgeschilderd worden naar gebroken wit
• De gordijnen dienen worden verwijderd
• De vensterbank boven de radiator verwijderen
• Afzuigkap is niet van SJHT volgens jou opleverformulier heb jij die overgenomen deze verwijderen.
• Grote douchekop is niet de standaard douchekop standaard douchekop terug plaatsen
• Douchegordijn verwijderen
• Zwarte lijmresten op tegels bij toilet verwijderen
• Staat nog krukje en vuilniszak in bergingskast deze verwijderen
• Staan nog oude tijdschriften in de meterkast deze verwijderen
• Bij ingang van jou huurperiode was er een gasaansluiting/levering in dit appartement we hebben geconstateerd dat het gas nu is afgesloten De SJHT zal een nieuwe aansluiting bij Enexis aanvragen en de kosten hiervan bij jou in rekening brengen. (…)”

3.6.

[gedaagde] heeft geen schoonmaakwerkzaamheden in de woning meer uitgevoerd. SJHT heeft de werkzaamheden voor het aansluiten van de gastoevoer in de meterkast en het leeghalen en schoonmaken van de woning vervolgens laten uitvoeren door Exenis respectievelijk [A] . Hiervoor is aan SJHT een bedrag van € 104,77 in rekening gebracht door netbeheerder Enexis en € 407,26 door [A] .

3.7.

SJHT heeft [gedaagde] op 28 januari 2021 en 1 februari 2021 de hiervoor genoemde bedragen gefactureerd. [gedaagde] heeft beide facturen onbetaald gelaten.

4. Het geschil

4.1.

SJHT vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 432,03, vermeerderd met rente en kosten.

4.2.

SJHT legt aan haar vordering de volgende stellingen ten grondslag. [gedaagde] heeft de facturen voor het opnieuw aansluiten van de gasaansluiting en de schoonmaakkosten ten onrechte onbetaald gelaten. Omdat van [gedaagde] geen betaling viel te verkrijgen van het openstaande bedrag. zag SJHT zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. De kosten daarvoor bedragen € 78,41 en komen voor rekening van [gedaagde] . Verder vordert SJHT een bedrag van € 7,34 aan wettelijke rente, berekend tot 14 april 2022. Sindsdien vordert SJHT de wettelijke rente over de hoofdsom tot aan de dag van algehele betaling. In mindering op de vordering kan strekken een bedrag van € 80,00 als zijnde verrekening van de door [gedaagde] betaalde waarborgsom.

4.3.

[gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van SJHT.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan, voor zover dat van belang is voor de beoordeling van het geschil.

5. De beoordeling

5.1.

De vraag die in deze procedure voorligt is of [gedaagde] de door SJHT gemaakte kosten voor het opnieuw aansluiten van de gasaansluiting en het schoonmaken van de woning aan SJHT moet betalen.

5.2.

Vooropgesteld wordt dat [gedaagde] op grond van artikel 12 van de algemene bepalingen gehouden was de woning in dezelfde staat op te leveren als de woning bij aanvang van de huurovereenkomst was.

De gasaansluiting

5.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst tussen partijen een gasaansluiting had. Dit betekent dat [gedaagde] , ook indien hij gedurende de huurperiode om wat voor reden dan ook geen gebruik wilde maken van de gasaansluiting, gehouden was het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst op te leveren met een werkende gasaansluiting. Nu [gedaagde] dat niet heeft gedaan, betekent dat dat [gedaagde] het gehuurde niet in dezelfde staat heeft opgeleverd zoals bedoeld in artikel 12.6 van de algemene bepalingen.

5.4.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij geen opdracht aan Enexis heeft gegeven voor het afsluiten van de gasaansluiting en dat hij daarom niet gehouden is om de kosten voor het opnieuw aansluiten te betalen. Dat verweer volgt de kantonrechter niet. Dat de gasaansluiting door Enexis opnieuw moest worden aangesloten is het inherente gevolg van de beëindiging van het gasabonnement door [gedaagde] . Zoals ook SJHT ter zitting heeft betoogd is Enexis als netbeheerder in dat geval immers verplicht de gasaansluiting af te sluiten. [gedaagde] was daar ook van op de hoogte, omdat Enexis hem daar op heeft gewezen toen hij het contract opzegde.

5.5.

Het verweer van [gedaagde] dat het opnieuw aansluiten van de gasaansluiting een zaak tussen SJHT en de gasleverancier is en dat uit jurisprudentie volgt dat deze kosten niet op hem mogen worden verhaald, gaat naar het oordeel van de kantonrechter ook niet op. De door [gedaagde] aangehaalde jurisprudentie, waarin is geoordeeld dat de kosten voor afsluiting door netbeheerders zelf bekostigd moet worden, ziet op de relatie tussen de netbeheerder en een consument en niet op die van verhuurder tegen huurder. In de verhouding tussen [gedaagde] als huurder en SJHT als verhuurder zijn de huurovereenkomst en bijbehorende Algemene Bepalingen van toepassing. Op grond daarvan heeft SJHT recht op vergoeding van de kosten, teneinde de woning weer in dezelfde staat te maken als het bij aanvang was.

5.6.

[gedaagde] moet kortom de aansluitkosten ter hoogte van € 104,77 aan SJHT vergoeden.

De schoonmaakkosten

5.7.

[gedaagde] heeft als verweer tegen de gevorderde vergoeding van de schoonmaakkosten aangevoerd dat hij het niet eens is met de hoogte van de aan hem in rekening gebrachte schoonmaakkosten. [gedaagde] heeft erkend dat de woning schoongemaakt had moeten worden voor de oplevering en dat hij dat niet voldoende had gedaan. Hij was bereid hiervoor een redelijk bedrag te betalen. Uit de factuur van [A] aan SJHT volgt dat [A] 7,5 uur aan werkzaamheden heeft verricht voor het schoonmaken van de woning. Dit is volgens [gedaagde] volstrekt bovenmatig, omdat sprake is van een relatief klein appartement van ongeveer 30 vierkante meter. Ook vindt [gedaagde] het door [A] in rekening gebrachte uurtarief van € 40,61 veel te hoog. Volgens [gedaagde] rekenen andere schoonmaakbedrijven voor vergelijkbare werkzaamheden een veel lager uurtarief.

5.8.

Als reactie op het verweer van [gedaagde] heeft SJHT ter zitting aangevoerd dat [A] een erkend schoonmaakbedrijf is en dat het door hen gehanteerde uurtarief niet bovenmatig is. Ook andere schoonmaakbedrijven die door haar of haar gemachtigde worden ingeschakeld hanteren een vergelijkbaar tarief, aldus SJHT.

5.9.

De kantonrechter is van oordeel dat het voorgaande door [gedaagde] niet althans onvoldoende gemotiveerd is weersproken. De kantonrechter zal er daarom vanuit gaan dat het door SJHT in rekening gebrachte uurtarief redelijk is. Daarbij is van belang dat het gehanteerde uurtarief de kantonrechter ook op zichzelf niet bovenmatig voorkomt, nu sprake is van een totaal bedrag voor zowel schoonmaak als het afvoeren van afval.

5.10.

[gedaagde] heeft verder een viertal punten genoemd (verwijderen plakband van tegels, marmoleum met lijst verwijderen van het keukenblok, afval/schriften in de meterkast en houten pallets op het balkon) die volgens hem niet voor zijn rekening komen, omdat deze reeds in de woning aanwezig waren bij aanvang van de huurovereenkomst.

5.11.

De kantonrechter overweegt als volgt. Voor zover inderdaad sprake is van goederen die al bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren, geldt dat [gedaagde] op grond van artikel 12.7 van de algemene bepalingen gehouden was om de van de vorige huurder overgenomen zaken bij het einde van de huurovereenkomst te verwijderen. Dit betekent dat [gedaagde] de zaken zoals genoemd in het bericht van 4 januari 2021 (zie r.o. 2.5.) bij het einde van de huurovereenkomst had moeten verwijderen. Nu [gedaagde] heeft nagelaten dit te doen, als gevolg waarvan SJHT dit heeft laten doen en hiervoor kosten heeft moeten maken, is [gedaagde] op grond van artikel 12.4 van de algemene bepalingen gehouden om deze kosten te vergoeden.

5.12.

Ter zake het marmoleum voor het keukenblok geldt het volgende. [gedaagde] heeft ter zitting gezegd dat hem niet bekend was dat dit geen onderdeel uitmaakte van het appartement. Vast staat dat dit onderdeel niet is opgenomen in het formulier van oplevering bij aanvang van de huurovereenkomst met [gedaagde] , als een door [gedaagde] van de voorgaande huurder overgenomen goed. Ook in het bericht van 4 januari 2021 staat het onderdeel niet genoemd. SJHT heeft daarom onvoldoende onderbouwd op grond waarvan [gedaagde] volgens haar gehouden was om het marmoleum te verwijderen. De kantonrechter oordeelt daarom dat de kosten voor het verwijderen van het marmoleum voor het keukenblok voor rekening van SJHT blijven. Ter zitting heeft SJHT gesteld dat het verwijderen van het marmoleum [A] ongeveer 2 uur aan werkzaamheden heeft gekost. [gedaagde] heeft dit niet weersproken. De kantonrechter zal hier vanuit gaan en op het door [gedaagde] aan SJHT te betalen bedrag voor de schoonmaakkosten € 81,22 (2 uur x € 40,61 per uur) in mindering brengen.

5.13.

Uit het voorgaande volgt dat een bedrag van € 350,81 toewijsbaar is, bestaande uit: (factuur Enexis van) € 104,77 + (toewijsbaar deel factuur [A] ) € 326,04 - € 80,00 verrekening van de door [gedaagde] betaalde waarborgsom = € 350,81.

Rente en kosten

5.14.

SJHT maakt verder aanspraak op een bedrag van € 78,41 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. SJHT heeft met haar brief van 25 maart 2021 een aanmaning aan [gedaagde] gestuurd die voldoet aan de eisen die artikel 6:96 lid 6 BW aan een aanmaning stelt. De buitengerechtelijke incassokosten zijn echter slechts toewijsbaar over het toe te wijzen bedrag van € 350,81. Dit betekent dat een bedrag van € 63,67 (inclusief btw) aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten in aanmerking komt.

5.15.

De kantonrechter zal aldus een totaalbedrag van (€ 350,81 + € 63,67 =) € 414,48 toewijzen. De gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom zal worden toegewezen vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling.

5.16.

[gedaagde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van deze procedure worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van SJHT begroot op:

- kosten dagvaarding € 129,74
- griffierecht € 322,00
- salaris gemachtigde
€ 248,00 (2 punten × tarief van € 124,00)

totaal € 699,74

5.17.

[gedaagde] zal verder worden veroordeeld in de nakosten, welke worden begroot op een bedrag van € 62,00 (1/2 punt x tarief van € 124,00, met een maximum € 124,00).

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 414,48, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 350,81 vanaf 29 april 2022 tot aan de dag van volledige betaling;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van SJHT begroot op € 699,74;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00;

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Rozeboom en in het openbaar uitgesproken door mr. S.J.S. Groeneveld-Koekkoek op 22 november 2022.