ECLI:NL:RBOVE:2022:3665

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 9756131 \ CV EXPL 22-1010

Vonnis van 6 december 2022

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],

te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiser 1] c.s. (mannelijk enkelvoud),

gemachtigde: AGIN Pranger te Assen,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde 1] c.s. (mannelijk enkelvoud),

gemachtigde: mr. L.J. Steenbergen te Hattem.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het (tussen)vonnis van 3 mei 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

- de brief van [eiser 1] c.s. van 29 september 2022 met producties 16 t/m 18;

- de brief van [eiser 1] c.s. van 29 september 2022 met productie 19;

- de pleitnotities van [gedaagde 1] c.s.;
- de mondelinge behandeling van 10 oktober 2022 waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[gedaagde 1] c.s. heeft zijn woning met perceel aan [eiser 1] c.s. verkocht. In deze zaak draait het om de vraag of sprake is van een gebrekkige paardenbak als deel van het verkochte en, zo ja, of [gedaagde 1] c.s. daarvoor schadeplichtig is. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en zal dat hierna toelichten. In dat kader zijn de volgende feiten relevant.

3.De feiten

3.1.

Op 28 oktober 2019 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten uit hoofde waarvan [gedaagde 1] c.s. heeft verkocht aan [eiser 1] c.s. het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden plaatselijk bekend [adres] te [plaats] tegen een koopsom van € 480.000,00 k.k. (hierna: de woning). De koopovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.

(…).

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

3.2.

Op 17 december 2019 heeft [gedaagde 1] c.s. de woning aan [eiser 1] c.s. geleverd.

3.3.

In de verkoopbrochure van de woning stond onder meer het volgende vermeld:

“Bijgebouwen:

- (…).

- Paardenbak: 20 x 40 meter, verlicht en gedraineerd.

- (…).

- (…).”

3.4.

Bij brief van 2 maart 2021 heeft [eiser 1] c.s. [gedaagde 1] c.s. ten aanzien van de paardenbak in gebreke gesteld en gesommeerd om het door hem gestelde gebrek – in verband met verhuur aan een derde van de paardenbak per 1 april 2021 – binnen twee weken te herstellen door de drainage te vervangen dan wel, bij niet (tijdige) nakoming, een vervangende schadevergoeding te betalen ter hoogte van de herstelkosten van € 16.000,00 exclusief btw.

3.5.

Bij brief van 11 maart 2021, herhaald op 18 mei 2021, heeft [gedaagde 1] c.s. iedere aansprakelijkheid afgewezen.

3.6.

Medio 2021 heeft [eiser 1] c.s. de paardenbak laten herstellen/vervangen door

[X] Grondwerken B.V. tegen een aanneemsom van € 17.260,65 inclusief btw.

4.Het geschil

4.1.

[eiser 1] c.s. vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

(1)

Primair:

[gedaagde 1] c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s. van schadevergoeding ter hoogte van de herstelkosten van € 17.260,65, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan het moment van volledige betaling;

Subsidiair:

- de gevolgen van de koopovereenkomst zal wijzigen ter opheffing van het nadeel dat [eiser 1] c.s. bij instandhouding van de koopovereenkomst lijdt, in die zin dat de door [eiser 1] c.s. betaalde koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 17.260,65;

- [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s. van € 17.260,65, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan het moment van volledige betaling;

(2)

[gedaagde 1] c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s. van een bedrag van

€ 947,61 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan het moment van volledige betaling;

(3)

[gedaagde 1] c.s. hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van [eiser 1] c.s.

4.2.

[eiser 1] c.s. beroept zich primair op wanprestatie van [gedaagde 1] c.s., omdat hij non-conform heeft geleverd (artikel 7:17 BW). [eiser 1] c.s. stelt namelijk dat hij op grond van de koopovereenkomst een paardenbak mocht verwachten met een goed functionerend drainagesysteem, maar dat dit niet het geval blijkt. Subsidiair beroept hij zich op dwaling (artikel 6:228 lid sub b jo. artikel 6:230 lid 2 BW). Volgens [eiser 1] c.s. heeft [gedaagde 1] c.s. zijn mededelingsplicht geschonden.

4.3.

Kort gezegd voert [gedaagde 1] c.s. als verweer dat [eiser 1] c.s. te laat heeft geklaagd. Voorts betwist [gedaagde 1] c.s. dat de paardenbak gebrekkig is.

4.4.

Op de stellingen van partijen zal de kantonrechter hierna, voor zover nodig voor de beoordeling van het geschil, nader ingaan.

5.De beoordeling

Tijdig geklaagd?

5.1.

Als meest verstrekkend verweer voert [gedaagde 1] c.s. dat [eiser 1] c.s. zijn klachtplicht heeft geschonden. Daartoe wijst [gedaagde 1] c.s. erop dat de woning op 17 december 2019 is geleverd en dat [eiser 1] c.s. voor het eerst op 2 maart 2021 heeft geklaagd over het functioneren van de paardenbak toen [eiser 1] c.s. hem hierover in gebreke heeft gesteld.

5.2.

[eiser 1] c.s. bestrijdt dit door erop te wijzen dat hij pas vanaf 4 maart 2020 in de woning is gaan wonen. Volgens [eiser 1] c.s. is de bewering van [gedaagde 1] c.s. dat hij sinds de levering van de woning op 17 december 2019 er bijna dagelijks was, onjuist. [eiser 1] c.s. stelt dat hij eventuele regenval met als gevolg water in de paardenbak in de maanden voor

4 maart 2020 niet heeft meegemaakt, dat 2020 bovendien een droog jaar was en dat hij geen paarden of pony’s heeft die van de paardenbak gebruik maken. Pas met de voorgenomen verhuur van de paardenbak is de gebrekkige drainage aan het licht gekomen, zodat hij de klacht niet te laat heeft ingediend, aldus [eiser 1] c.s.

5.3.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser 1] c.s. te laat heeft geklaagd. Daartoe is van belang dat het de verantwoordelijkheid van [eiser 1] c.s. is om tijdig na de eigendomsverkrijging van de woning de werking van de paardenbak te (laten) controleren. Dit geldt temeer als de paardenbak, zoals [eiser 1] c.s. stelt, voor hem van belang was. Nu daarvan niet is gebleken en [eiser 1] c.s. pas bijna 15 maanden na de levering van de woning heeft geklaagd (waardoor [gedaagde 1] c.s. in zijn bewijspositie is benadeeld, mede gelet op het feit dat de paardenbak inmiddels door [eiser 1] c.s. is hersteld/vervangen), komt hem geen beroep op non-conformiteit toe (artikel 7:23 BW). Dat [eiser 1] c.s. de woning pas op 4 maart 2020 heeft betrokken en hij het gebrek eerst eind 2020 heeft ontdekt toen hij de paardenbak wilde verhuren, ligt in zijn risicosfeer. Het klachtverweer van [gedaagde 1] c.s. slaagt dus en dat betekent dat [eiser 1] c.s. geen vorderingen kan instellen die verband houden met de stelling dat de paardenbak niet aan de overeenkomst beantwoordt, ongeacht of die vorderingen juridisch gebaseerd zijn op non-conformiteit of op dwaling. De vorderingen van [eiser 1] c.s. moeten reeds daarom worden afgewezen.

Maar ook als [eiser 1] c.s. wel tijdig zou hebben geklaagd, leidt een inhoudelijke beoordeling van zijn stelling dat de paardenbak niet voldoet aan de overeenkomst, niet tot toewijzing van zijn vorderingen. De kantonrechter overweegt daartoe, dus ten overvloede, het volgende.

Non-conformiteit?

5.4.

Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de afwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (lid 2). Partijen hebben dit nader uitgewerkt in artikel 6 van de koopovereenkomst (zie 3.1).

5.5.

[eiser 1] c.s. onderbouwt zijn stelling dat de paardenbak niet strookt met wat op grond van de overeenkomst verwacht mocht worden, op een e-mail van [X] van 24 februari 2021 (zie productie 6 bij dagvaarding):

“Wij hebben op 31-12-2020 geconstateerd dat de Paardrijbak aan de [adres] te [plaats] niet werkt naar behoren.

Deze bodem draineert niet goed en staat volledig blank (langere tijd).

Ook is goed te zien dat dit al langere tijd aan de gang is.

Dit is te zien aan de geultjes die onder de omheining door zijn gegraven om het water af te voeren.

Overtollig water kan geen kant op en via deze geultjes loopt het nog enigszins weg.

Als tussenoplossing hebben wij nu een terp in de bak aangebracht zodat het water afloopt naar de zijkant.”

Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft [eiser 1] c.s. ook een aantal foto's in het geding gebracht waarop volgens hem duidelijk te zien is dat het water in de paardrijbak blijft staan (zie producties 5, 16 en 19 van [eiser 1] c.s.).

5.6.

[gedaagde 1] c.s. heeft voldoende gemotiveerd betwist dat sprake is van een gebrek. Daartoe overweegt de kantonrechter dat [eiser 1] c.s. ingevolge artikel 6 van de koopovereenkomst niet mocht verwachten dat de paardenbak goed zou functioneren. In de koopovereenkomst wordt immers alleen ingestaan voor een normaal gebruik als “woning”. Het enkele feit dat in de verkoop
brochureten aanzien van de paardenbak werd gesproken over “gedraineerd” betekent niet dat daarmee een bijzondere verwachting is geschapen, anders dan dat drainage aanwezig was – dus met andere woorden dat dit een functionele eigenschap van de paardenbak was – en dat was er onbetwist. Over dat die drainage ook perfect hoort te werken is evenwel niets bijzonders gezegd. Dit volgt in ieder geval niet uit de mondelinge verklaring die de verkopend makelaar, de heer [A] van [A] Makelaars, ten aanzien van dit punt tegenover [eiser 1] c.s. zou hebben gedaan (zie randnummer 22 sub g van de dagvaarding), welke verklaring overigens ook door [gedaagde 1] c.s. is betwist. Bovendien heeft [eiser 1] c.s. onvoldoende aangetoond dat ten tijde van de levering van de woning sprake was van een (wezenlijk) gebrek (dat een normaal gebruik van de onroerende zaak als woning in de weg staat). Het enkele gegeven dat er op bepaalde momenten water in de (27 jaar oude, voor hobbymatig gebruik, door [gedaagde 1] c.s. zelf aangelegde) paardenbak staat is onvoldoende om te kunnen concluderen dat deze niet goed werkt. Dat hangt immers af van verschillende factoren, zoals: loopt het water ook weer weg, binnen welk tijdsbestek, was de regenval wel of niet uitzonderlijk? [eiser 1] c.s. heeft dit niet nader toegelicht. Het voorgaande betekent dat niet geoordeeld kan worden dat [gedaagde 1] c.s. tegenover [eiser 1] c.s. iets anders heeft geleverd dan op grond van de overeenkomst verwacht mocht worden, hetgeen betekent dat het gevorderde niet op de primaire grondslag (non-conformiteit) kan worden gestoeld.

Dwaling?

5.7.

Het (subsidiaire) beroep van [eiser 1] c.s. op dwaling stuit reeds af op de omstandigheid dat in dit geding niet is komen vast te staan dat de paardenbak daadwerkelijk gebrekkig was.

Conclusie

5.8.

De kantonrechter komt tot de slotsom dat de vorderingen van [eiser 1] c.s. moeten worden afgewezen: [eiser 1] c.s. heeft te laat bij [gedaagde 1] c.s. geklaagd, en ook inhoudelijk gaat zijn stelling dat de paardenbak niet conform de overeenkomst is, niet op.

Proceskosten

5.9.

[eiser 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden tot op heden begroot op

€ 746,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 373,00) en nakosten ad € 124,00, totaal € 870,00.

6.De beslissing

De kantonrechter

6.1.

wijst de vorderingen van [eiser 1] c.s. af,

6.2.

veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 870,00,