Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummers : 9119344 \ CV EXPL 21-767 en 9404935 \ CV EXPL 21-1975
Vonnis van 18 januari 2021
in de hoofdzaak met zaaknummer 9119344 \ CV EXPL 21-767 van:
1.[A] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[B],
wonende te [woonplaats] ,
[B],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie, verwerende partij in gedeeltelijk voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen [A] c.s.,
gemachtigde: mr. A. aan het Rot,
tegen
de stichting
Almelose Woningstichting "Beter Wonen",
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
Almelose Woningstichting "Beter Wonen",
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in gedeeltelijk voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen Beter Wonen,
gemachtigde: mr. M. Douwenga.
en in de vrijwaring met zaaknummer 9404935 \ CV EXPL 21-1975 van:
de stichting
Almelose Woningstichting "Beter Wonen",
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
Almelose Woningstichting "Beter Wonen",
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eisende partij, hierna te noemen Beter Wonen,
gemachtigde: mr. M. Douwenga.
tegen
1.[X] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[Y],
wonende te [woonplaats] ,
[Y],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [X] c.s.,
verschenen in persoon.
1.De beslissing in het kort
1.1.
[A] c.s. en Beter Wonen zijn eigenaar van de naast elkaar gelegen woningen aan respectievelijk de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] . Beter Wonen heeft haar pand, [adres 2] , verhuurd aan [X] c.s., die in zijn achtertuin, tegen de scheidsmuur met het pand van [A] c.s., een schuurtje met overkapping heeft gebouwd. [A] c.s. vordert in deze procedure dat dit schuurtje wordt verwijderd en hij beroept zich daarbij op een tussen partijen gevestigd recht van erfdienstbaarheid.
1.2.
De kantonrechter wijst de vorderingen van [A] c.s. af omdat het recht van erfdienstbaarheid niet inhoudt dat [X] c.s. niet mag bouwen tegen de scheidsmuur. Omdat [A] c.s. in het ongelijk wordt gesteld, dient hij ook de proceskosten te betalen. Vanwege deze afwijzing, komt de kantonrechter aan een beoordeling in de vrijwaring niet toe.
1.3.
De vordering van Beter Wonen dat [A] c.s. de airco’s die aan de scheidsmuur hangen dient te verwijderen, wordt gedeeltelijk toegewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 oktober 2021,
- de conclusie van antwoord in gedeeltelijk voorwaardelijke reconventie,
- de gerechtelijke plaatsopneming van 9 december 2021,
- de mondelinge behandeling van 9 december 2021.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[A] c.s. is eigenaar van de bedrijfsruimte met bovenwoning aan [adres 1] te [plaats] . Beter Wonen is eigenares van de naastgelegen woning aan [adres 2] . Beter Wonen heeft de woning verhuurd aan [X] c.s.
3.2.
In de akte van levering die op 16 maart 1961 is opgesteld tussen de voorganger van [A] c.s. en Beter Wonen is het volgende opgenomen:
“9. Het aan de comparant ter andere zijde verkochte gedeelte van voormeld kadastraal perceel nummer 2301 en het aan verkoopster verblijvende gedeelte van voormeld perceel nummer 2301 worden over en weer belast en bevoorrecht met de erfdienstbaarheid tot het hebben van ramen en deuren binnen en beneden de bij de wet bepaalde afstand en hoogte, zulks op de bestaande voet (…)”.
3.3.
In de zijgevel van het pand van [A] c.s. bevinden zich meerdere vaste ramen die uitzicht geven op de tuin van [X] c.s.
3.4.
[X] c.s. heeft in 2011 in zijn tuin, tegen de zijgevel van het pand van [A] c.s., een schuurtje met overkapping gebouwd.
4.Het geschil in de hoofdzaak
in conventie
4.1.
De vordering
[A] c.s. vordert dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. Beter Wonen beveelt om - binnen vier weken na betekening van dit vonnis - binnen een afstand van twee meter van de zijgevel van het pand van [A] c.s. aan de [adres 1] daar waar zich vensters en ramen in deze zijgevel bevinden, alle thans (nog) aanwezige gebouwen en werken op het perceel aan [adres 2] te (laten) verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of een gedeelte van een dag dat Beter Wonen, na betekening van dit vonnis, in gebreke blijft aan dit bevel te voldoen;
II. Beter Wonen verbiedt om, binnen een afstand van twee meter van de zijgevel van het pand van [A] c.s. gebouwen en werken te (laten) realiseren op het perceel aan [adres 2] , op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte van een dag dat voor Beter Wonen dan wel door haar huurders, na betekening van dit vonnis, in strijd wordt gehandeld met dit verbod;
III.
Primair
Primair
Voor recht verklaart dat er, krachtens vestiging dan wel krachtens verjaring, sprake is van een erfdienstbaarheid (recht van overpad) ten gunste van [A] c.s. en ten laste van Beter Wonen en/of diens huurders, op grond waarvan [A] c.s. vrij en onbelemmerd toegang heeft tot, én ongestoord gebruik kan maken van, het circa twee meter brede voetbad/tegelpad dat gelegen is tussen het pand van [A] c.s. en het pand van Beter Wonen;
Subsidiair
Beter Wonen veroordeelt om [A] c.s. desgevraagd minstens vier keer per kalenderjaar toegang te verschaffen tot het perceel aan de [adres 2] om vanaf dit perceel schoonmaak-, schilder- en/of onderhoudswerkzaamheden te (laten) verrichten aan de zijgevel van het pand van [A] c.s., en in het bijzonder aan de vensters en ramen die zich in de zijgevel van het pand van [A] c.s. bevinden, dit op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per keer indien Beter Wonen, dan wel diens huurder, de door [A] c.s. gevraagde toegang weigert dan wel onmogelijk maakt;
IV. Beter Wonen veroordeelt in de kosten van de procedure, waaronder mede begrepen de nakosten en het salaris van de gemachtigde van [A] c.s.
4.2.
[A] c.s. meent dat Beter Wonen, dan wel haar huurder, onrechtmatig heeft gehandeld door, in strijd met het recht van erfdienstbaarheid, een schuurtje te plaatsen tegen de zijgevel van [A] c.s. waarin zich ramen bevinden. Hiervan ondervindt [A] c.s. hinder.
4.3.
Het verweer
Beter Wonen concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
in gedeeltelijk voorwaardelijke reconventie
4.4.
Beter Wonen vordert dat de kantonrechter:
I. voor zover geoordeeld wordt dat sprake is van een erfdienstbaarheid ten gunste van [A] c.s. op grond waarvan het Beter Wonen niet zou zijn toegestaan binnen twee meter van de scheidsmuur werken of gebouwen aan te brengen, deze erfdienstbaarheid opheft;
II. voor zover geoordeeld wordt dat sprake is van een erfdienstbaarheid bestaande uit een recht van overpad ten gunste van [A] c.s., op grond waarvan [A] c.s. vrije en onbelemmerde toegang zou hebben tot het twee meter brede pad gelegen tussen de [adres 1] en [adres 2] , deze erfdienstbaarheid opheft;
III. [A] c.s. veroordeelt tot verwijdering en het verwijderd houden van de overbouw, bestaande uit de airco-installaties en leidingen, binnen tien dagen na betekening van het vonnis, met herstel van de scheidsmuur in de oude toestand, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag voor elke dag dat [A] c.s. hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 100.000,-;
IV. [A] c.s. veroordeelt in de proceskosten, waaronder de nakosten.
4.5.
Beter Wonen voert aan dat [A] c.s., door zonder toestemming diverse aircosystemen aan te brengen, onrechtmatig heeft gehandeld.
4.6.
[A] c.s. voert verweer.
5.Het geschil in de vrijwaring
5.1.
Beter Wonen vordert dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [X] c.s. zal veroordelen tot al hetgeen waartoe Beter Wonen in de hoofdzak zal worden veroordeeld, met veroordeling van [X] c.s. in de kosten van deze procedure en de nakosten.
5.2.
Beter Wonen voert daartoe aan dat tussen Beter Wonen en [X] c.s. een huurovereenkomst bestaat en dat Beter Wonen zonder medewerking van [X] c.s. niet aan de veroordelingen in de hoofdzaak kan voldoen.
5.3.
[X] c.s. meent dat de berging met overkapping geen overlast veroorzaakt en dat er om die reden geen aanleiding is om de berging te verwijderen. [X] c.s. voert verder nog aan dat hij hinder ondervindt van de kaaswinkel in het pand van [A] c.s. vanwege het laden en lossen van vrachtauto’s en de auto’s van klanten die voor zijn huis op het trottoir worden geparkeerd. Ook ondervindt [X] c.s. hinder van de airconditionings die aan de buitenkant van het pand van [A] c.s. hangen.
6.De beoordeling in de hoofdzaak
in conventie
Mag het schuurtje met overkapping blijven staan?
6.1.
[A] c.s. beroept zich primair op hetgeen in artikel 9 van de akte van levering is bepaald. Naar de mening van [A] c.s. is het Beter Wonen, dan wel haar huurder, op grond van de in dat artikel opgenomen erfdienstbaarheid niet toegestaan om gebouwen of werken aan te brengen, indien deze zich binnen een afstand van twee meter tot de zijgevel van het pand van [A] c.s. bevinden ter plaatse waar vensters/ramen aanwezig zijn. Beter Wonen heeft dit gemotiveerd betwist.
6.2.
De kantonrechter stelt allereerst vast dat de deur in de muur is verwijderd, zodat de erfdienstbaarheid kennelijk uitsluitend nog op de zes aanwezige ramen ziet. Op basis van de gevestigde erfdienstbaarheid is het toegestaan dat deze ramen aanwezig zijn. Het recht van erfdienstbaarheid impliceert naar het oordeel van de kantonrechter echter niet dat er niet gebouwd mag worden in de buurt van de zijgevel. De erfdienstbaarheid dient met name ervoor dat geen afbreuk wordt gedaan aan de functie van de ramen, namelijk dat je er doorheen kunt kijken en dat er daglicht naar binnen komt. Naar het oordeel van de kantonrechter mag je dus in de buurt van de muur bouwen, mits er geen afbreuk wordt gedaan aan de functie van de ramen en onderhoud aan de ramen nog mogelijk is. De kantonrechter is van oordeel dat het schuurtje met overkapping de functie van de ramen niet in gevaar brengt, nu de ramen zich (ruim) boven het schuurtje bevinden zodat van verminderd zicht geen sprake kan zijn en de kantonrechter ter plaatse heeft geconstateerd dat er nog steeds daglicht naar binnen komt. Verder is de kantonrechter onvoldoende gebleken dat onderhoud aan de ramen niet meer mogelijk is. Op grond van het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat (de huurder van) Beter Wonen niet in strijd handelt met de gevestigde erfdienstbaarheid zodat het schuurtje met overkapping mag blijven staan.
Is er sprake van een recht van overpad?
6.3.
[A] c.s. stelt zich op het standpunt dat hij door vestiging dan wel verjaring een erfdienstbaarheid bestaande uit een recht van overpad heeft op de gang tussen de beide panden. Dit wordt door Beter Wonen betwist.
6.4.
De kantonrechter overweegt allereerst dat in de akte van levering geen sprake is van een erfdienstbaarheid, zijnde een recht van overpad. Naar het oordeel van de kantonrechter is er ook geen recht van overpad ontstaan door verjaring. [A] c.s. heeft ter zitting erkend dat hij niet in het bezit is van een sleutel van de poortdeur. Dat houdt in dat hij de gang niet kan bereiken. Dat [A] c.s. kennelijk met de vorige bewoner (mevr. [C] ) de afspraak had dat zij overdag de deur open hield is hoogstens aan te merken als een persoonlijk recht en maakt het voorgaande niet anders.
6.5.
Het voorgaande lijdt tot de conclusie dat de vorderingen onder I. en II. en de primaire vordering onder III. zullen worden afgewezen.
Mag [A] c.s. onderhoud verrichten aan de zijgevel van zijn pand?
6.6.
[A] c.s. heeft subsidiair gevorderd dat Beter Wonen minstens vier keer per kalenderjaar toegang dient te verschaffen tot haar perceel voor het verrichten van onderhoudswerkzaamheden door [A] c.s.
6.7.
Zowel in de correspondentie tussen partijen voorafgaand aan deze procedure, als tijdens de zitting heeft (de huurder van) Beter Wonen uitdrukkelijk te kennen gegeven dat het [A] c.s. is toegestaan om haar perceel te betreden ten behoeve van het verrichten van onderhoud, zodat [A] c.s. geen belang meer heeft bij toewijzing van deze vordering.
Proceskosten
6.8.
De kantonrechter veroordeelt [A] c.s. - als de in het ongelijk gestelde partij - in de proceskosten van Beter Wonen. De kosten aan de zijde van Beter Wonen worden begroot op:
- dagvaarding € 103,83
- griffierecht € 85,00
- salaris advocaat €
248,00 (2 punten x liquidatietarief € 124,00)
248,00 (2 punten x liquidatietarief € 124,00)
Totaal € 436,83
6.9.
De gevorderde nakosten zullen conform de landelijke aanbeveling worden begroot op het tarief van een half punt gemachtigdesalaris, met een maximum van € 124,00.
in gedeeltelijk voorwaardelijke reconventie
6.10.
De kantonrechter overweegt dat nu de vorderingen onder I. en II. voorwaardelijk zijn ingesteld en de vorderingen in conventie worden afgewezen, op deze vorderingen niet meer hoeft te worden beslist.
6.11.
Beter Wonen vordert verder nog dat [A] c.s. wordt veroordeeld om de overbouw, bestaande uit de airco’s en leidingen te verwijderen.
6.12.
De kantonrechter overweegt dat de, vanaf de weg bezien, voorste airco (die in werking is) niet hoeft te worden verwijderd, nu daarover afspraken zijn gemaakt tussen de uitbaters van de kaaswinkel en [X] c.s. Ten aanzien van de overige airco’s heeft [A] c.s. erkend dat deze het niet doen. [A] c.s. heeft verder niet gesteld dat hij voornemens is deze airco’s nog te repareren. Dat betekent dat hij er geen belang bij heeft om de airco’s te laten hangen. Daarom zal de kantonrechter hem veroordelen deze airco’s binnen één maand te verwijderen. De kantonrechter zal de gevorderde dwangsom matigen en maximeren als na te melden.
6.13.
De kantonrechter zal de proceskosten in gedeeltelijk voorwaardelijke reconventie compenseren, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
7.De beoordeling in de vrijwaring
7.1.
Nu de vorderingen in de hoofdzaak worden afgewezen, ligt de vordering in de vrijwaring ook voor afwijzing gereed.
7.2.
Ten aanzien van de stelling van [X] c.s. dat zij last hebben van auto’s die op de stoep worden geparkeerd merkt de kantonrechter het volgende op. Als dit al opgevat zou moeten worden als een vordering in reconventie, dan is dit niet een vordering die zich richt tegen haar wederpartij in deze procedure, Beter Wonen. De vordering richt zich eigenlijk ook niet tot [A] c.s., nu hij slechts de verhuurder van het pand is. De vordering zou hooguit tegen de kaaswinkel gericht kunnen zijn, maar daar is in deze procedure geen plaats voor.
7.3.
De kantonrechter zal de proceskosten in de vrijwaringsprocedure compenseren, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
8.De beslissing in de hoofdzaak
De kantonrechter
in conventie
8.1.
wijst de vorderingen af,
8.2.
veroordeelt [A] c.s. in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Beter Wonen begroot op € 436,83,
8.3.
veroordeelt [A] c.s. in de nakosten ter hoogte van € 62,00,
8.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
in gedeeltelijk voorwaardelijke reconventie
8.5.
veroordeelt [A] c.s. tot verwijdering en het verwijderd houden van de niet werkende airco’s, binnen één maand na betekening van dit vonnis, met herstel van de scheidsmuur in de oude toestand, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag voor elke dag dat [A] c.s. hiermee in gebreke blijft tot een maximum van € 1.000,00 is bereikt,
8.6.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt,
8.7.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
8.8.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
9.De beslissing in de vrijwaring
9.1.
wijst de vorderingen af,
9.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2021. (ms)