Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/285939 / KG ZA 22-202
Vonnis in kort geding van 4 oktober 2022
in de zaak van
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiseres, verder te noemen [eiseres] ,
advocaat mr. D. Beuving te [plaats] (Ov),
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde, verder te noemen [gedaagde] ,
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 17 september 2022 in kort geding gedagvaard bij deze rechtbank, locatie Almelo.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 september 2022, waar [eiseres] is verschenen bijgestaan door haar advocaat. [gedaagde] is zonder advocaat verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, waarbij de advocaat van [eiseres] gebruik heeft gemaakt van een pleitnotitie. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De beslissing samengevat
Waarover gaat de zaak?
2.1.
Partijen zijn in juli 2016 getrouwd onder huwelijkse voorwaarden en zijn op dit moment in een echtscheidingsprocedure verwikkeld. Partijen zijn gezamenlijk eigenaar van een woning. Voor de aankoop van deze woning hebben partijen een hypothecaire geldlening afgesloten. [eiseres] vordert in de kern dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot medewerking aan verkoop en levering van de woning en ontruiming van de woning, omdat er op dit moment een bod is gedaan van € 610.000,-, terwijl er (anders) op korte termijn een executieveiling dreigt, aangezien er een hypotheekachterstand is. [gedaagde] heeft verweer gevoerd.
De beslissing van de voorzieningenrechter
2.2.
De voorzieningenrechter wijst de gevorderde veroordelingen tot medewerking aan verkoop en levering van de woning en de daarmee samenhangende vorderingen (grotendeels) toe. De voorzieningenrechter legt hieronder uit waarom zij tot deze beslissing is gekomen.
3.Het geschil en wat daaraan vooraf ging
Wat aan het geschil vooraf ging
3.1.
Partijen zijn op 1 juli 2016 getrouwd onder huwelijkse voorwaarden. Partijen hebben samen twee minderjarige kinderen.
3.2.
Op 18 augustus 2021 heeft [eiseres] een verzoek tot echtscheiding bij de rechtbank ingediend. Eind mei 2022 hebben partijen, vooruitlopend op de ontbinding van hun huwelijk, afspraken gemaakt over (onder meer) de financiële afwikkeling van hun huwelijk. Deze afspraken zijn opgenomen in een echtscheidingsconvenant. Dit convenant is door
[gedaagde] ondertekend op 24 mei 2022 en door [eiseres] op 27 mei 2022. Op
13 december 2022 is er een mondelinge behandeling in de procedures ter zake de echtscheiding en de boedel gepland.
[gedaagde] ondertekend op 24 mei 2022 en door [eiseres] op 27 mei 2022. Op
13 december 2022 is er een mondelinge behandeling in de procedures ter zake de echtscheiding en de boedel gepland.
3.3.
Partijen zijn gezamenlijk eigenaar van de woning aan [het adres] (hierna: de woning). Partijen hebben hiervoor een hypothecaire lening bij NIBC Bank N.V. (hierna: NIBC) afgesloten. De schuld van partijen aan NIBC bedroeg, blijkens artikel 3.3. van het convenant, per 1 oktober 2021 € 519.752,65.
3.4.
In het convenant hebben partijen (onder meer) afgesproken dat de woning zal worden verkocht aan derden, dat makelaarskantoor [X] (hierna: de makelaar) te [plaats] opdracht wordt gegeven de verkoop van de woning ter hand te nemen en dat de makelaar zelfstandig de vraag- en laatprijs van de woning zal vaststellen, in die zin dat een overeenkomst tot verkoop van de woning binnen vier maanden te voorzien is. Verder hebben partijen afgesproken dat [gedaagde] in de woning zal blijven wonen totdat deze is geleverd aan derden en dat de eigenaarslasten tot de datum van eigendomsoverdracht van de woning aan derden voor rekening van [gedaagde] komen.
3.5.
Op 25 mei 2022 is het faillissement van twee ondernemingen van [gedaagde] , te weten [Y] en [Z] , uitgesproken. Daarbij is in eerste instantie
mr. A.C. Blankestijn tot curator benoemd. Op dit moment is mr. G. Beekman tot curator benoemd.
mr. A.C. Blankestijn tot curator benoemd. Op dit moment is mr. G. Beekman tot curator benoemd.
3.6.
Op 2 juni 2022 heeft de (toenmalig) curator namens [Y] (conservatoir) beslag gelegd op het aandeel van [gedaagde] in de woning.
3.7.
Bij e-mailbericht van 9 juni 2022 heeft Wooncollect, een onderdeel van NIBC, partijen - kort gezegd - meegedeeld dat er een betalingsachterstand van € 12.879,94 is ter zake de hypothecaire lening, dat er beslag is gelegd op de woning, dat afspraken niet worden nagekomen, en dat het voornemen bestaat om de hypotheeklening op te eisen en de veiling te starten. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld de achterstand op uiterlijk
13 juni 2022 te voldoen, om openbare verkoop van de woning te voorkomen.
13 juni 2022 te voldoen, om openbare verkoop van de woning te voorkomen.
3.8.
Bij e-mailbericht van 5 juli 2022 heeft Wooncollect partijen meegedeeld dat zij tot 5 augustus 2022 de gelegenheid krijgen de woning tegen de huidige vraagprijs aan te bieden en een verkoop tot stand te laten komen. Indien dat niet mogelijk blijkt te zijn, dan moet de vraagprijs scherper worden gesteld, maximaal € 680.000,-. Dit vanwege een geschatte marktwaarde van € 675.000,-. Indien de woning tegen deze vraagprijs (of een lagere vraagprijs) niet uiterlijk 5 oktober 2022 verkocht is zal het executietraject worden gestart om de geleende gelden, kosten en achterstanden te innen, aldus Wooncollect.
3.9.
De vraagprijs van de woning is nadien bijgesteld tot € 675.000,-. Er is een bod gedaan van € 610.000,-, met als (ontbindende) voorwaarde dat de eigendomsoverdracht voor 1 november 2022 kan plaatsvinden, de kopers de financiering rondkrijgen en de beslagen op de woning uiterlijk 15 oktober 2022 moeten zijn opgeheven.
3.10.
De makelaar heeft [eiseres] op of omstreeks 13 september 2022 meegedeeld dat [gedaagde] niet kan instemmen met het bod, omdat dit veel te laag en niet marktconform is.
3.11.
De makelaar heeft per e-mailbericht van 14 september 2022 aan (de kantoorgenoot van de advocaat van) [eiseres] meegedeeld dat de indicatieve executiewaarde per
14 september 2022 € 540.000,- bedraagt.
14 september 2022 € 540.000,- bedraagt.
Het geschil
3.12.
[eiseres] vordert samengevat weergegeven - dat de voorzieningenrechter [1] bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
primair
I. [gedaagde] veroordeelt om zijn volledige medewerking te verlenen aan de verkoop en de levering van de woning voor de geboden koopsom van € 610.000,- binnen één week na het te wijzen vonnis, althans voor 5 oktober 2022, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn;
II. [gedaagde] veroordeelt om zijn volledige medewerking te verlenen aan de verkoop en de levering van de woning voor iedere geboden koopsom die boven de executiewaarde van de woning van € 540.000,- ligt, althans een zodanig oordeel velt als zij in goede justitie geraden acht;
III. bepaalt dat, indien [gedaagde] niet dan wel niet tijdig voldoet aan het onder I. en/of II. gevorderde, het te wijzen vonnis op de voet van artikel 3:300 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagde] , meer in het bijzonder voor de voor de verkoop en levering van de woning aan een derde vereiste handtekeningen van [gedaagde] onder alle daarvoor benodigde stukken, waaronder in elk geval de voor levering van zijn aandeel in de woning noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening(en);
IV. [gedaagde] veroordeelt om de woning, met alle zich daarin bevindende personen en niet aan [eiseres] toebehorende roerende zaken, te verlaten en te ontruimen alsmede ontruimd te houden, alsmede (bezem)schoon op te leveren, vóór de met kopers overeengekomen leverdatum onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van kopers dan wel de verkopend makelaar te stellen, met aanzegging dat, indien
[gedaagde] daarmee in gebreke mocht blijven, de ontruiming door de deurwaarder zal worden bewerkstelligd en [gedaagde] met alle zich daarin bevindende personen en niet aan [eiseres] toebehorende roerende zaken uit de woning te doen brengen naar de openbare straat, desnoods met behulp van de sterke arm;
[gedaagde] daarmee in gebreke mocht blijven, de ontruiming door de deurwaarder zal worden bewerkstelligd en [gedaagde] met alle zich daarin bevindende personen en niet aan [eiseres] toebehorende roerende zaken uit de woning te doen brengen naar de openbare straat, desnoods met behulp van de sterke arm;
V. althans een zodanig oordeel velt als zij, met het oog op de door de NIBC aangezegde executieverkoop van de woning vermeent te behoren;
VI. dit alles met veroordeling van [gedaagde] in de (na)kosten van de procedure, waaronder in ieder geval begrepen de kosten die gemoeid gaan met een eventuele gedwongen ontruiming door de deurwaarder.
3.13.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [eiseres] toegelicht dat het gevorderde onder II. subsidiair wordt gevorderd en dat het gevorderde onder III. tot VI. zowel primair als subsidiair wordt gevorderd. Tevens heeft zij verzocht om met betrekking tot de ontruimingsvordering een termijn van twee dagen voor de leveringsdatum van de woning te hanteren.
3.14.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.15.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het spoedeisend karakter voortvloeit uit de aard van de vorderingen en de stellingen van [eiseres] . Daarbij acht de voorzieningenrechter ook van belang dat partijen, gelet op de e-mailberichten van Wooncollect/NIBC, op zeer korte termijn een executieveiling van de woning boven het hoofd hangt.
Medewerking verkoop en levering van de woning
4.2.
Niet in geschil is dat de woning aan partijen gezamenlijk toebehoort. Daarom is sprake van een (eenvoudige) gemeenschap. De voorzieningenrechter stelt vast dat er nog geen beslissing is in de procedures ter zake de echtscheiding en boedel van partijen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen aan de voorzieningenrechter meegedeeld dat zij willen scheiden van elkaar en dat de woning verkocht moet worden (aan derden). Partijen zijn het dus eens over de (wijze van) verdeling van de woning. Toewijzing van de door [eiseres] gevorderde veroordeling tot medewerking aan verkoop en levering van de woning is in beginsel in kort geding mogelijk, omdat het een condemnatoire uitspraak is [2] . Het ziet op de wijze waarop de verdeling gerealiseerd moet worden. Het gaat om een verplichting om te doen. Dit betekent dat de voorzieningenrechter zal beoordelen of de gevorderde veroordeling tot medewerking aan verkoop en levering van de woning in dit concrete geval voor toewijzing gereed ligt.
4.3.
Uit de door [eiseres] overgelegde stukken blijkt voldoende dat er door (potentiële) kopers een bod is gedaan van € 610.000,- onder (ontbindende) voorwaarden. [eiseres] wenst dit bod te accepteren. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat dit bod te laag is. Hij kan zich niet verenigen met de in de door [eiseres] overgelegde stukken genoemde markt- en executiewaarde van de woning. Daarnaast stelt hij dat er met betrekking tot de verkoop van de woning veel dingen achter zijn rug om zijn gebeurd. Zo heeft de verlaging van de vraagprijs van de woning zonder zijn toestemming plaatsgevonden.
4.4.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft [gedaagde] zijn stellingen dat het bod van € 610.000,- te laag is en zijn betwisting van de in de stukken genoemde markt- en executiewaarde van de woning, niet, althans onvoldoende, onderbouwd. [gedaagde] stelt dat er in (of omstreeks) juli 2022 een officieel bod is gedaan van (ongeveer) € 700.000,-, maar hij heeft dit op geen enkele wijze onderbouwd. Bovendien is dit bod niet meer actueel, nu [gedaagde] ook heeft gesteld dat deze potentiële kopers zijn afgehaakt na de verlaging van vraagprijs. De omstandigheid dat er in de maanden dat de woning te koop heeft gestaan geen andere concrete en actuele biedingen zijn gedaan die hoger liggen dan € 610.000,- spreekt, mede gezien de situatie op de woningmarkt, in die zin ook voor zich. [gedaagde] heeft ook geen stukken, zoals bijvoorbeeld een taxatierapport, overgelegd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de markt- en executiewaarde van de woning hoger liggen dan de bedragen die worden genoemd in de zich in het dossier bevindende stukken. Uit de stellingen van [gedaagde] begrijpt de voorzieningenrechter dat hij zich er niet mee kan verenigen dat de vraagprijs van de woning zonder zijn toestemming is verlaagd. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan hem dit verweer echter niet baten. Uit de e-mailberichten van
9 juni 2022 en 5 juli 2022 van Wooncollect/ NIBC blijkt duidelijk dat er een behoorlijke hypotheekachterstand is en dat Wooncollect/NIBC voornemens is een executietraject te starten indien de woning niet op korte termijn wordt verkocht. Ten behoeve van de verkoop van de woning heeft Wooncollect meegedeeld dat de vraagprijs (op een bepaald moment) scherper moest worden gesteld. Gezien de behoorlijke hypotheekachterstand en de (daardoor) ontstane concrete dreiging van een executieverkoop van de woning op zeer korte termijn, hebben partijen, en dus ook [gedaagde] , ter zake de verkoop van de woning, hoe vervelend ook, niet meer veel te willen. Daarbij kan ook niet uit het oog worden verloren dat het van algemene bekendheid is dat de executiewaarde van een woning beduidend lager ligt dan de markwaarde. Alle omstandigheden in ogenschouw nemende, komt de verlaging van de vraagprijs van de woning de voorzieningenrechter vooralsnog dan ook niet onbegrijpelijk voor. Voorts heeft [gedaagde] de stelling van de zijde van [eiseres] dat de makelaar, gezien de aan hem verstrekte opdracht, de bevoegdheid had om de vraagprijs te verlagen, niet (voldoende) weersproken. Een aanknopingspunt dat de makelaar deze bevoegdheid toekomt, is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter ook te vinden in
artikel 3.2 van het echtscheidingsconvenant.
9 juni 2022 en 5 juli 2022 van Wooncollect/ NIBC blijkt duidelijk dat er een behoorlijke hypotheekachterstand is en dat Wooncollect/NIBC voornemens is een executietraject te starten indien de woning niet op korte termijn wordt verkocht. Ten behoeve van de verkoop van de woning heeft Wooncollect meegedeeld dat de vraagprijs (op een bepaald moment) scherper moest worden gesteld. Gezien de behoorlijke hypotheekachterstand en de (daardoor) ontstane concrete dreiging van een executieverkoop van de woning op zeer korte termijn, hebben partijen, en dus ook [gedaagde] , ter zake de verkoop van de woning, hoe vervelend ook, niet meer veel te willen. Daarbij kan ook niet uit het oog worden verloren dat het van algemene bekendheid is dat de executiewaarde van een woning beduidend lager ligt dan de markwaarde. Alle omstandigheden in ogenschouw nemende, komt de verlaging van de vraagprijs van de woning de voorzieningenrechter vooralsnog dan ook niet onbegrijpelijk voor. Voorts heeft [gedaagde] de stelling van de zijde van [eiseres] dat de makelaar, gezien de aan hem verstrekte opdracht, de bevoegdheid had om de vraagprijs te verlagen, niet (voldoende) weersproken. Een aanknopingspunt dat de makelaar deze bevoegdheid toekomt, is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter ook te vinden in
artikel 3.2 van het echtscheidingsconvenant.
4.5.
Bovenstaande overwegingen leiden tot de conclusie dat er voldoende redenen zijn om het primair gevorderde door [eiseres] , voor zover dat strekt tot verkoop en levering van de woning voor de geboden koopsom van € 610.000,- en veroordeling van [gedaagde] om daaraan zijn medewerking te verlenen, toe te wijzen, op de wijze zoals nader bepaald in de beslissing.
4.6.
Voor zover [gedaagde] nog heeft aangevoerd dat het convenant door gewijzigde omstandigheden mogelijk niet ongewijzigd in stand kan blijven, overweegt de voorzieningenrechter dat, wat hier ook van zij, dit in ieder geval geen betrekking heeft op de afspraak dat de woning moet worden verkocht (aan derden), nu [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling meerdere keren heeft benadrukt dat de woning moet worden verkocht. Dit betoog leidt dan ook niet tot een ander oordeel. Dit geldt ook voor de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheid dat er op dit moment beslag ligt op (zijn aandeel in) de woning. Van de zijde van [eiseres] is naar voren gebracht dat daarover contact is geweest met de curator en dat zo nodig een kort geding procedure wordt gestart tegen de curator.
Artikel 3:300 BW
4.7.
[eiseres] heeft een beroep gedaan op artikel 3:300 BW voor zover [gedaagde] niet zijn medewerking verleent aan de verkoop en levering van (zijn aandeel in) de woning. [gedaagde] heeft geen zelfstandig verweer gevoerd tegen deze vordering en gezien hetgeen hiervoor is overwogen bestaat er naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aanleiding om deze vordering, met inachtneming van een aantal waarborgen, toe te wijzen zoals vermeld in de beslissing.
Ontruiming
4.8.
In het verlengde van dat wat hiervoor is overwogen bestaan er ook voldoende redenen om de gevorderde ontruiming toe te wijzen, met dien verstande dat de voorzieningenrechter aanleiding ziet om, ter verduidelijking en mede in het belang van
[gedaagde] , een termijn op te nemen waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden. Deze termijn zal de voorzieningenrechter vaststellen op twee dagen voor de overeengekomen leveringsdatum, maar niet eerder dan 30 oktober 2022, waarbij de voorzieningenrechter acht heeft geslagen op de inhoud van het e-mailbericht van 7 september 2022 van de makelaar waarin 1 november 2022 als datum voor de eigendomsoverdracht wordt vermeld.
[gedaagde] , een termijn op te nemen waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden. Deze termijn zal de voorzieningenrechter vaststellen op twee dagen voor de overeengekomen leveringsdatum, maar niet eerder dan 30 oktober 2022, waarbij de voorzieningenrechter acht heeft geslagen op de inhoud van het e-mailbericht van 7 september 2022 van de makelaar waarin 1 november 2022 als datum voor de eigendomsoverdracht wordt vermeld.
4.9.
De mede gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig door de deurwaarder, met behulp van de sterke arm, te doen bewerkstelligen, zal worden afgewezen. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) schrijft namelijk al voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder heeft geen rechterlijke machtiging om de hulp van de sterke arm in te roepen nodig. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.10.
[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis. Uitgangspunt is dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard wordt. De voorzieningenrechter ziet, alle belangen van partijen tegen elkaar afwegend en mede gelet op het spoedeisende belang in deze zaak, geen aanleiding om in dit geval de uitvoerbaarverklaring bij voorraad achterwege te laten. De voorzieningenrechter acht het van belang dat het instellen van een rechtsmiddel de uitvoering van dit vonnis niet doorkruist.
Proceskosten
4.11.
De voorzieningenrechter zal de proceskosten tussen partijen compenseren. Dat betekent dat partijen allebei hun eigen proceskosten moeten betalen. Dit is gebruikelijk in procedures van familierechtelijke aard en de voorzieningenrechter ziet geen aanleiding van dit uitgangspunt af te wijken.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om zijn volledige medewerking te verlenen aan de verkoop en de levering van (zijn aandeel in) de woning aan [het adres] [plaats] (hierna: de woning) voor de geboden koopsom van € 610.000,- binnen één week na betekening van dit vonnis,
5.2.
bepaalt dat in het geval [gedaagde] de in 5.1. opgedragen medewerking niet verleent, dit vonnis op grond van artikel 3:300 BW in de plaats komt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van [gedaagde] die nodig is/zijn voor respectievelijk de verkoop en de levering en het notariële transport van (zijn aandeel in) de woning, mits die verkoopovereenkomst en/of notariële akte geen bepalingen inhoudt/inhouden die afwijken van wat in de gegeven omstandigheden gebruikelijk is, zulks ter beoordeling van de betreffende makelaar en/of de notaris ten overstaan van wie de betreffende akte gepasseerd wordt,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om de woning, met alle zich daarin bevindende personen en niet aan [eiseres] toebehorende roerende zaken, te verlaten en te ontruimen alsmede ontruimd te houden, alsmede (bezem)schoon op te leveren, twee dagen vóór de met kopers overeengekomen leveringsdatum, maar niet eerder dan 30 oktober 2022, en onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van kopers dan wel de verkopend makelaar te stellen,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.M. Blankestijn en in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2022. [3]