Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 9978914 \ CV EXPL 22-2522
Vonnis in kort geding van 4 oktober 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ),
wonende te [woonplaats] ),
eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,
gemachtigde: mr. J.F. Vanhommerig,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 10 augustus 2022,
- de van de zijde van [gedaagde] overgelegde producties, met aankondiging eis in reconventie,
- de mondelinge behandeling op 20 september 2022 waarbij partijen hun standpunten nader hebben toegelicht (aan de hand van pleitnota’s).
1.2.
Aan het eind van de mondelinge behandeling hebben partijen geprobeerd de zaak onderling, zonder vonnis, te regelen. Dat is niet gelukt. Hierop is vonnis bepaald over twee weken.
2.Inleiding/feiten
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 1 april 2020 een pand van [eiser] gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te Hengelo. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar en de huurprijs per maand bedroeg bij aanvang € 2.500,00 exclusief vergoedingen voor bijkomende leveringen en diensten.
2.2.
Het gehuurde heeft gebreken en [gedaagde] heeft eerder een huurachterstand laten ontstaan. Partijen hebben hierover geprocedeerd en dat heeft geresulteerd in een vonnis van de kantonrechter te Enschede van 26 april 2022. Samengevat vorderde [eiser] in conventie ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van een huurachterstand, [gedaagde] vorderde in reconventie een huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis en huurprijsvermindering in verband met gebreken aan het gehuurde.
Omdat de huurachterstand (bij dagvaarding € 10.027,50) tijdens de procedure voor het grootste deel was ingelopen en er geen bijzondere omstandigheden waren, is de gevorderde ontbinding en ontruiming afgewezen en is [gedaagde] in conventie veroordeeld om nog een bedrag van € 2.984,58 te betalen voor achterstallige huur en buitengerechtelijke kosten. In reconventie is de gevorderde huurprijsvermindering vanwege corona afgewezen. De huurprijsvermindering op grond van 22 door [gedaagde] opgesomde gebreken is wel toegewezen in die zin dat is bepaald dat met ingang van 1 augustus 2021 de door [gedaagde] te betalen huur wordt vastgesteld op € 1.750,00 per maand tot het moment dat een 9-tal gebreken, die het huurgenot substantieel verminderen, deugdelijk zijn hersteld.
2.3.
Per 5 juli 2022 was er wederom sprake van een huurachterstand tot een bedrag van € 8.832,08. Één dag voor de mondelinge behandeling (19 september 2022) heeft [gedaagde] de huurachterstand van € 8.832,08 betaald, zonder rente en (buiten-)gerechtelijke kosten.
3.Wat partijen willen/het geschil in kort geding
3.1.
[eiser] wil dat [gedaagde] wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen en dat zij wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, tot en met september 2022
€ 3.500,00, te vermeerderen met rente en (buiten-)gerechtelijke kosten en tot betaling van maandtermijnen van € 1.750,00 per maand, zo lang [gedaagde] in gebreke blijft met ontruiming. Als de ontruiming wordt afgewezen dan wil [eiser] dat [gedaagde] ook veroordeeld wordt zelf zorg te dragen voor aansluitingen en overeenkomsten tot levering van gas, water en elektra, op straffe van afsluiting en dwangsommen. De reden hiervoor is dat [gedaagde] voor de tweede keer een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan en zij ook de huur van de laatste maanden augustus en september 2022 niet heeft betaald. Dat zijn tekortkomingen op grond waarvan de ontruiming kan worden uitgesproken. [gedaagde] dient bovendien zelf zorg te dragen voor de aansluitingen en overeenkomsten tot levering van gas, water en elektra, zoals staat in de huurovereenkomst.
3.2.
Uit de pleitnota van [gedaagde] blijkt dat zij in deze procedure wil dat [eiser] wordt veroordeeld tot herstel van de in de pleitnota opgesomde gebreken en dat de vordering van [eiser] verder wordt afgewezen. De reden daarvoor is dat [eiser] tot op heden in gebreke is gebleven werk te maken van herstel van de gebreken, ook niet de gebreken die de kantonrechter heeft opgesomd in het vonnis van 26 april 2022 en die hebben geleid tot de huurvermindering. [gedaagde] doet een beroep op een opschortingsrecht en bovendien diende de huurachterstand te worden gemeld bij de gemeente, en dit is niet gebeurd, en tot slot verzoekt zij (zo nodig) om een terme de grace als bedoeld in art. 7:280 BW Pro.
4.De beoordeling door de kantonrechter
4.1.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht tijdens de mondelinge behandeling. De kantonrechter heeft geconstateerd dat beide partijen eigenlijk weinig tot niets hebben gedaan na het vonnis van de kantonrechter van 26 april 2022. [eiser] is niet, althans niet aantoonbaar, in actie gekomen om gebreken te herstellen en [gedaagde] heeft nadien geen huur meer betaald, totdat de dagvaarding in kort geding werd uitgebracht. Beide partijen hebben het in dit verband over opschortingsrechten.
4.2.
[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat [eiser] moet worden veroordeeld tot herstel van gebreken maar strikt genomen heeft zij geen vordering in reconventie ingesteld, al was een vordering in reconventie wel aangekondigd. Een vordering in reconventie wordt op schrift gesteld en ter mondelinge behandeling ingediend (art. 7.2. Landelijke procesreglement kort gedingen rechtbanken, kanton). Het moet daarbij volstrekt duidelijk zijn hoe de reconventionele eis precies luidt en in de pleitnota is die eis niet precies opgenomen. De aangekondigde eis in reconventie, met de strekking dat bepaalde gebreken moeten worden hersteld op straffe van een bepaalde dwangsom, is niet herhaald in de pleitnota en de pleitnota eindigt ook niet in een duidelijke vordering in reconventie. De vordering in reconventie zal daarom formeel buiten beschouwing blijven. Het gestelde over de gebreken heeft uiteraard wel invloed op de beoordeling van de vordering in conventie.
4.3.
De vordering in conventie ziet hoofdzakelijk op ontruiming van het gehuurde in verband met het (herhaald) laten ontstaan van een flinke huurachterstand door [gedaagde] .
De kantonrechter overweegt dat de onderhavige vordering slechts toegewezen kan worden als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en dat de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dit gelet op het definitieve karakter van de beslissing. Bij de beoordeling dienen alle omstandigheden van het geval meegewogen te worden.
4.4.
Met betrekking tot de omstandigheden van dit geval overweegt de kantonrechter allereerst dat tussen partijen (voor het eerst) in geschil is hoe de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd. Volgens [gedaagde] als (gedeeltelijk) woonruimte, althans dienen de woonruimtebepalingen te worden toegepast, volgens [eiser] als huur van bedrijfsruimte.
In dit kort geding is niet vast te stellen hoe de huurovereenkomst precies moet worden gekwalificeerd. Er zijn wat dat betreft veel tegenstrijdigheden. De huurovereenkomst heeft de titel “Huurovereenkomst Bedrijfsgelegenheid met kamers” en is contractueel bestemd als bedrijfsruimte en kamerverhuur. De huurprijs kan echter gewijzigd worden met het percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs en op de overeenkomst zijn van toepassing verklaard algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte volgens het ROZ model. Dat laatste wijst op woonruimte en in dit verband is ook relevant dat [eiser] [gedaagde] in het begin heeft geholpen met plaatsing van een bad, dat gezien kan worden als inrichting om in het gehuurde te wonen. De kantonrechter zal dit punt laten rusten gelet op het volgende.
4.5.
Hoe de huurovereenkomst ook gekwalificeerd moet worden, onder de gegeven omstandigheden zal de vordering tot ontruiming worden afgewezen. Ook nu is het grootste deel van de huurachterstand vóór de mondelinge behandeling betaald. [gedaagde] heeft daarmee voor het grootste deel (zij het te laat) aan haar verplichtingen voldaan na het vonnis van 26 april 2022. [eiser] heeft echter niets (aantoonbaar) gedaan na het vonnis van 26 april 2022. Het staat niet expliciet in het vonnis van 26 april 2022 maar het is de bedoeling dat [eiser] de gebreken genoemd in het dictum van het vonnis laat herstellen en dat tot die tijd de verminderde huurprijs geldt. Daarbij komt dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven dat zij inmiddels beseft dat het opschorten/niet betalen van de huur “niet handig” was (ook al ging [eiser] niet over tot herstel van de gebreken) en zij heeft aangegeven dat niet weer te zullen doen. Onder deze omstandigheden is het onvoldoende waarschijnlijk dat de huurovereenkomst door de bodemrechter zal worden ontbonden en daarop vooruitlopend de ontruiming al in deze procedure toegewezen zou moeten worden.
4.6.
In conventie blijft daarom over de subsidiaire vordering tot het zorg dragen voor eigen aansluitingen en overeenkomsten tot levering van gas, water en elektra en de vordering voor huidige huurachterstand en rente en (buiten-)gerechtelijke kosten. Met betrekking tot het zorg dragen voor de nutsaansluitingen is tijdens de mondelinge behandeling geconstateerd dat het hier slechts draait om de wateraansluiting, waarvoor [eiser] zegt een voorschot te betalen, terwijl ook [gedaagde] stelt aan waterbedrijf Vitens te betalen. Tijdens de mondeling behandeling is geopperd dat deze situatie misschien te maken heeft met het feit dat het hier om twee adressen, zowel [adres 1] als [adres 2], gaat. Volgens [gedaagde] was een berichtje genoeg om dit op te helderen. Hoe dit ook precies zit, in kort geding leent deze kwestie zich niet voor het geven van een voorlopige voorziening.
4.7.
Vast staat dat [gedaagde] ten tijde van de mondelinge behandeling een huurachterstand heeft van € 3.500,00 voor de maanden augustus en september 2022. Deze huurachterstand zal als volgt worden toegewezen. Gelet op de kwalificatiekwestie zal hierover (voorlopig) geen wettelijke handelsrente worden toegewezen maar de “gewone” wettelijke rente en zullen ook de buitengerechtelijke kosten niet als voorlopige voorziening worden toegewezen gelet op de eventueel verplichte “veertiendagenbrief” bedoeld in art. 6:96 BW Pro.
4.8.
[gedaagde] dient, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, de proceskosten te dragen.
5.De beslissing in kort geding
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 3.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 20 september 2022 tot de dag waarop alles betaald is.
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 849,22, waaronder € 498,00 wegens het salaris van de gemachtigde.
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2022.