Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 9844379 \ CV EXPL 22-1666
Vonnis van 30 augustus 2022
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING DE WOONPLAATS,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
WONINGSTICHTING DE WOONPLAATS,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
eisende partij, hierna te noemen De Woonplaats,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. G.K. Fraterman.
1.Samenvatting
1.1.
[gedaagde] huurt een woning van De Woonplaats en heeft een huurachterstand van ongeveer een jaar. De Woonplaats vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning, betaling van de vervallen en nog te vervallen huurpenningen en betaling van schadevergoeding voor de maanden dat [gedaagde] de woning na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt. [gedaagde] erkent de huurachterstand, maar stelt dat de achterstand de ontbinding niet rechtvaardigt.
1.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden onvoldoende om tot de conclusie te komen dat de tekortkoming de ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt. De vorderingen worden toegewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 juni 2022,
- de aanvullende producties van De Woonplaats, ontvangen ter griffie op 17 augustus 2022,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 26 augustus 2022.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurt sinds 9 december 2020 de woning aan [het adres] in [woonplaats] van De Woonplaats.
3.2.
De huurprijs bedroeg € 740,38 per maand en is vanaf juli 2022 verhoogd naar € 751,75 per maand.
3.3.
Er is een huurachterstand van € 8.107,30 ontstaan. Dit bedrag is als volgt opgebouwd.
Maand
Te betalen
Betaald
Openstaand
Datum betaling
Januari 2021
€ 740,38
€ 740,38
€ 0,00
7 januari 2022
Februari 2021
€ 740,38
€ 740,38
€ 0,00
25 februari 2021
Maart 2021
€ 740,38
€ 740,38
€ 0,00
2 maart 2022
April 2021
€ 740,38
€ 740,38
€ 0,00
26 april 2021
Mei 2021
€ 740,38
€ 740,38
€ 0,00
6 april 2022
Juni 2021
€ 740,38
€ 740,38
€ 0,00
4 mei 2022
Juli 2021
€ 740,38
€ 400,00
€ 340,38
23/29 juli 2021
Augustus 2021
€ 740,38
€ 200,00
€ 540,38
3 september 2021
September 2021
€ 740,38
€ 200,00
€ 540,38
24 september 2021
Oktober 2021
€ 740,38
€ 0,00
€ 740,38
-
November 2021
€ 740,38
€ 0,00
€ 740,38
-
December 2021
€ 740,38
€ 740,38
€ 0,00
3 december 2021
Januari 2022
€ 740,38
€ 0,00
€ 740,38
-
Februari 2022
€ 740,38
€ 740,38
€ 0,00
10 februari 2022
Maart 2022
€ 740,38
€ 0,00
€ 740,38
-
April 2022
€ 740,38
€ 0,00
€ 740,38
-
Mei 2022
€ 740,38
€ 0,00
€ 740,38
-
Juni 2022
€ 740,38
€ 0,00
€ 740,38
-
Juli 2022
€ 751,75
€ 0,00
€ 751,75
-
Augustus 2022
€ 751,75
€ 0,00
€ 751,75
-
Totaal
€ 8.107,30
4.Het geschil
4.1.
De Woonplaats vordert – kort samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning, betaling van de vervallen huurpenningen vermeerderd met de wettelijke rente, betaling van de nog te vervallen huurpenningen en betaling van schadevergoeding voor de maanden dat [gedaagde] de woning na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt. Daarnaast maakt De Woonplaats aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten en vordert zij dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.
4.2.
De Woonplaats legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] in gebreke is gebleven met een correcte betaling van de huurpenningen en dat daardoor een huurachterstand is ontstaan. Volgens De Woonplaats levert het niet tijdig betalen van de huurpenningen een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] op en heeft zij daarom recht op en belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij ontkent niet dat er sprake is van een huurachterstand, maar stelt dat de huurachterstand de gevorderde ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt.
5.De beoordeling
Ontbinding en ontruiming
5.1.
De kantonrechter stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming in de nakoming daarvan ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt. Dit volgt uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
5.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] een betalingsachterstand van ongeveer twaalf maanden heeft. Hij is dus tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. [gedaagde] stelt echter dat de huurachterstand de gevorderde ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt.
5.3.
[gedaagde] stelt dat hij enige tijd onder budgetbeheer heeft gestaan bij Schuldhulp Oost Nederland B.V., en dat hij na beëindiging daarvan is vergeten om de betalingen zelf op te pakken. Na het uitbrengen van de dagvaarding is de betalingsachterstand echter nog verder opgelopen. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij een bedrijfsongeval heeft gehad, waardoor hij (tijdelijk) thuis is komen te zitten en dat hij door stress vanwege zijn schulden aan de drank is geraakt. Hij stelt dat hij zijn salaris per week ontvangt en dat hij zijn geld aan alcohol heeft uitgegeven in plaats van het op te sparen om de huur te kunnen betalen. [gedaagde] stelt dat hij wel in staat is om de huur (tijdig) te betalen en om een betalingsregeling te treffen voor de huurachterstand. Volgens [gedaagde] woont hij bovendien al enige tijd in de woning en zijn er naast de betalingsachterstand geen andere tekortkomingen. Hij stelt dat zijn woonbelang daarom moet prevaleren boven het belang van de verhuurder.
5.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter is er sprake van een aanzienlijke huurachterstand en zijn de hiervoor genoemde omstandigheden onvoldoende om tot de conclusie te komen dat de tekortkoming de ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding en ontruiming zullen dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal zoals gebruikelijk worden vastgesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Partijen zijn bij proces-verbaal van 26 augustus 2022 overeengekomen dat De Woonplaats de ontruiming niet zal executeren indien [gedaagde] zich aan de daarin gestelde (cumulatieve) voorwaarden houdt. Het proces-verbaal zal aan dit vonnis worden gehecht.
5.5.
[gedaagde] doet een beroep op artikel 7:280 BW. Op grond van dit artikel kan de rechter, vóór het uitspreken van de ontbinding, de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen (de zogenaamde ‘terme de grâce’). Dit beroep zal echter worden afgewezen gelet op hetgeen partijen hebben afgesproken in het proces-verbaal en niet aannemelijk is dat [gedaagde] zijn huurachterstand op korte termijn volledig kan aflossen, gezien de omvang van de huurachterstand en de verklaringen van [gedaagde] over zijn salaris.
Betaling huur / schadevergoeding
5.6.
[gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst huurpenningen verschuldigd. Aangezien niet is betwist dat [gedaagde] inmiddels (tot en met augustus 2022) een betalingsachterstand van € 8.107,30 heeft, zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan vervallen huurpenningen.
5.7.
De gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de huurachterstand van € 5.763,42 is niet weersproken en op de wet gegrond en zal daarom worden toegewezen.
5.8.
[gedaagde] zal daarnaast worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van de huurprijs voor de maanden dat [gedaagde] de woning na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.9.
De Woonplaats maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De door De Woonplaats verzonden sommatiebrief van 3 november 2021 die ziet op de huurachterstand van € 5.863,42, voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen. De buitengerechtelijke incassokosten zijn daarom toewijsbaar. Het gevorderde bedrag van € 808,49 inclusief btw is conform het in het Besluit bepaalde tarief en zal dan ook worden toegewezen.
Proceskosten
5.10.
[gedaagde] wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van De Woonplaats worden begroot op:
- dagvaarding € 127,43
- griffierecht € 514,00
- salaris gemachtigde € 622,00(2,0 punt x tarief € 311,00)
totaal € 1.263,43
6. De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt de tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al het zijne en het gehuurde onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd ter vrije beschikking van De Woonplaats te stellen en te laten, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 8.107,30 aan huurachterstand aan De Woonplaats, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 5.763,42 vanaf 22 april 2022 tot de dag van volledige betaling,
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 808,49 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw aan De Woonplaats,
6.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 740,38, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, aan De Woonplaats per maand (of gedeelte daarvan) dat [gedaagde] het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt,
6.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van De Woonplaats begroot op € 1.263,43,
6.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2022.
(SL(O)