Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 21/2118
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser,
gemachtigde: [naam gemachtigde] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenwijkerland, verweerder,
gemachtigde: [naam 1] .
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 22 oktober 2021.
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Paasloo per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op
€ 348.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Steenwijkerland voor het jaar 2021 opgelegd.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 2 september 2022 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 3] namens zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] taxateur.
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning, bouwjaar 1930, met een inhoud van 522 m³ op een kavel van 992 m². De woning beschikt over een garage en een overkapping.
Beoordeling door de rechtbank
1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
2. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daartoe is verwezen naar de bij het verweerschrift overgelegde taxatiematrix, waarin tot een waarde op de waardepeildatum van € 359.000,- wordt gekomen. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vrijstaande woningen in de gemeente Steenwijkerland. Het gaat om de woningen aan de
- [adres 2] te Paasloo (inhoud 663 m³, kavel 1.295 m² en extra grond 8.083 m²), op 7 februari 2020 verkocht voor € 560.000,-;
- [adres 3] te Eesveen (inhoud 528 m³, kavel 1.320 m² en extra grond 282 m²), op 14 oktober 2020 verkocht voor € 395.000,-;
- [adres 4] te Onna (inhoud 528 m³, kavel 1.770 m²), op 28 februari 2020 verkocht voor € 425.000,-.
De taxateur van verweerder heeft verder nog gewezen op de volgende verkooptransacties:
- de vrijstaande woning aan de [adres 5] te Paasloo, op 23 mei 2018 verkocht voor € 425.000,- en
- de vrijstaande woning aan de [adres 6] te Paasloo, op 1 mei 2020 verkocht voor € 398.000,-.
4. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de onroerende zaak van eiser. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak niet goed bruikbaar zijn.
5.1
Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning en de matige onderhoudstoestand.
5.2
Uit de taxatiematrix in beroep volgt dat de voorzieningen als gemiddeld (3) zijn aangemerkt, maar dat voor de onderhoudstoestand wel de kwalificatie 2 (matig) is gehanteerd. Namens verweerder is hierover ter zitting toegelicht dat aan eiser een voormelding is gezonden met onder meer de vraag wat de situatie in zijn woning was en dat eiser hierop niet heeft gereageerd. Om deze reden is voor de voorzieningen van een gemiddelde staat uitgegaan. De rechtbank acht dit niet onredelijk.
Over de isolatie heeft verweerder in zijn verweerschrift opgemerkt dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbaar bouwjaar hebben en dat deze niet duidelijk beter zijn geïsoleerd.
6.1
Volgens eiser is verder onvoldoende rekening gehouden met de matige isolatie van de woning.
6.2
De rechtbank overweegt in dit kader dat van de drie vergelijkingsobjecten de [adres 4] te Onna en de [adres 3] te Eesveen uit dezelfde bouwperiode komen en dat een eventueel waardedrukkend effect van een mindere isolatie in de verkoopcijfers van deze objecten geacht moet worden te zijn verdisconteerd.
7.1
Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt en dat de onderbouwing van dit percentage ontbreekt. Het indexeringspercentage kan op deze wijze niet gecontroleerd worden.
7.2
Verweerder heeft hierover in het verweerschrift opgemerkt dat het indexeringspercentage is bepaald op basis van een marktanalyse van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die een bepaald gebied zijn gelegen.
7.3
Uit de taxatiematrix volgt dat twee van de drie vergelijkingsobjecten binnen twee maanden van de waardepeildatum zijn verkocht, zodat de verkoopcijfers van deze objecten niet geïndexeerd behoeven te worden. Het derde vergelijkingsobject is met 8 % naar de waardepeildatum geïndexeerd, wat neerkomt op een indexeringspercentage van ongeveer 10 op jaarbasis.
De rechtbank overweegt dat alleen aanleiding bestaat om verweerder de brongegevens te laten overleggen als gemotiveerd wordt bestreden dat het uit de permanente marktanalyse voortvloeiende percentage juist is. Van een gemotiveerde betwisting van het gehanteerde percentage door eiser is echter geen sprake.
Verweerder heeft de indexering voldoende inzichtelijk gemaakt.
8. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting verklaard dat eiser zijn standpunten over artikel 40 van de Wet WOZ en de inzichtelijkheid van de waardering van de objectonderdelen niet langer inneemt.
9. De rechtbank overweegt ten slotte het volgende.
In artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is - voor zover hier van belang - bepaald dat het bestuursorgaan binnen vier weken na de dag van verzending van de gronden van het beroepschrift de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter zendt. De verplichting van dit artikellid strekt er onder meer toe om zeker te stellen dat de rechter volledig wordt voorgelicht over de zaak.
Ter zitting is gebleken dat verweerder het taxatieverslag, zijnde de onderbouwing van de primaire WOZ-beschikking, niet bij de aan de rechtbank gezonden stukken heeft gevoegd. Eiser heeft dit taxatieverslag ter zitting overgelegd. Vergelijking van het taxatieverslag en het in beroep overgelegde taxatierapport heeft geleerd dat daarin cruciale verschillen zitten, waarvoor de taxateur van verweerder ter zitting geen verklaring heeft kunnen geven, anders dan dat het taxatieverslag door een andere taxateur is opgesteld en dat de gemeente is overgegaan op een ander taxatiesysteem. De verschillen zijn zodanig dat het hier naar het oordeel van de rechtbank niet gaat om een verschil van inzicht tussen twee taxateurs dat binnen de grenzen van hun professionaliteit valt.
Het vorenstaande brengt de rechtbank tot de slotsom dat de primaire beschikking en de uitspraak op bezwaar niet zorgvuldig zijn voorbereid. Verweerder was gehouden om voorafgaand aan het nemen van de WOZ-beschikking een onderzoek naar de feiten te doen en in bezwaar de primaire WOZ-beschikking zorgvuldig te heroverwegen. Nu verweerder dit heeft nagelaten, is eiser gedwongen geweest om bezwaar te maken en beroep in te stellen. Door de taxateur van verweerder is ter zitting ook erkend dat de primaire waardebepaling, die in bezwaar is gehandhaafd, slordig is geweest.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen wegens strijd met het in artikel 3:2 van de Awb neergelegde beginsel dat het bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis over de relevante feiten en de af te wegen belangen vergaart.
Omdat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand laten.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 759,-, wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.518,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.H. Banda, rechter, in aanwezigheid van
H. Blekkenhorst, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.