ECLI:NL:RBOVE:2022:2299

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 9481536 \ CV EXPL 21-4240

Vonnis van 5 april 2022

in de zaak van

de stichting
STICHTING DELTAWONEN,
gevestigd in Zwolle,

eisende partij, hierna te noemen: DeltaWonen,

gemachtigde: mr. M.E. Dekker,

tegen

de besloten vennootschap
[gedaagde],

in hoedanigheid van bewindvoerder als bedoeld in artikel 1:431 BW over de goederen van
[betrokkene] , geboren [1982] ,gevestigd in Emmeloord,

gedaagde partij, hierna te noemen: de bewindvoerder, [A] en/of [betrokkene] ,

gemachtigde: mr. K.T. Ghaffari.

1.De zaak in het kort

1.1.

[betrokkene] huurt vanaf 8 november 2019 de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna ook: het gehuurde) van DeltaWonen. In deze zaak staat de vraag centraal of [betrokkene] tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de wet en/of huurovereenkomst en zo ja, of de huurovereenkomst daarom ontbonden moet worden en [betrokkene] het gehuurde moet verlaten.

1.2.

De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [betrokkene] . Naar het oordeel van de kantonrechter is deze tekortkoming echter niet zodanig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Daarom zal de vordering van DeltaWonen worden afgewezen. Omdat DeltaWonen in het ongelijk wordt gesteld, zal zij worden veroordeeld in de proceskosten.

2.De procedure

2.1.

Eerder heeft de kantonrechter in deze zaak vonnis tussen partijen gewezen, dat is uitgesproken op 28 december 2021. Daarin heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald.

2.2.

De mondelinge behandeling heeft op 3 maart 2022 digitaal, via Microsoft Teams, plaatsgevonden. Partijen zijn hierbij verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. Ook de heer [betrokkene] was aanwezig. De griffier heeft van wat er tijdens de mondelinge behandeling besproken is aantekeningen gemaakt.

2.3.

De kantonrechter is hiermee voldoende ingelicht om een beslissing te kunnen nemen. Die beslissing wordt vandaag in dit vonnis opgenomen en toegelicht.

3.Wat er vast staat

3.1.

Bij beschikking van 16 februari 2012 zijn de goederen van [betrokkene] onder bewind gesteld, met benoeming van [A] , handelende onder de naam [gedaagde] , als bewindvoerder. Bij beschikking van 26 november 2020 is [gedaagde] tot opvolgend bewindvoerder benoemd.

3.2.

Tussen DeltaWonen en [betrokkene] bestaat met ingang van 8 november 2019 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] .

3.3.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van DeltaWonen van toepassing. Artikel 6.7 van de Algemene Huurvoorwaarden luidt:

“Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”

3.4.

De politie heeft op 11 juni 2021 in en rond de woning van [betrokkene] onderzoek gedaan.

3.5.

Op 28 juni 2021 heeft de burgemeester van [plaats] een brief naar [betrokkene] gestuurd. Daarin staat onder andere:

“U bent bewoner (en huurder) van de woning aan de [adres] te [plaats]. Onlangs heeft de politie in uw woning onderzoek gedaan naar aanleiding van vermoedens van drugshandel, en daarbij zowel verdovende middelen aangetroffen als voorwerpen die gebruikt (kunnen) worden voor de handel in verdovende middelen. Dit is voor mij aanleiding om u een officiële waarschuwing te geven. (…)

Uit de informatie die ik van de politie heb ontvangen blijkt het volgende.

29 april 2021 en 8 mei 2021

De politie ontvangt meldingen van vermoedelijke drugshandel in uw woning. Er komen met regelmaat diverse personen voor korte bezoekjes bij u, en dat al gedurende een langere periode van ongeveer een jaar.

18 mei 2021

De politie spreekt een aantal buurtbewoners over korte contacten tussen u en een bezoeker, en tussen u en een man die bij u in de auto stapt waarna een pakketje wordt overhandigd.

6 juni 2021

De politie constateert dat iemand een kort bezoek brengt aan uw woning.

11 juni 2021

Naar aanleiding van bovengenoemde meldingen besluit de politie onderzoek te doen en houdt op 11 juni 2021 twee personen aan die voor een kort bezoek bij u zijn geweest. Beide personen hebben verklaard verdovende middelen (cocaïne) bij u te hebben gekocht. Hierop doet de politie onderzoek in uw woning en wordt het volgende aangetroffen en in beslag genomen:

- € 360,- (…)

- Een sealbag met (vermoedelijk) cocaïne, 50 gram,

- 50 gram (vermoedelijk) versnijdingsmiddel,

- Twee telefoons,

- Bakjes, weegschaaltje, vijzel en lepels om drugs te vermalen. (…)”

3.6.

DeltaWonen heeft op 12 juli 2021 een brief naar [betrokkene] gestuurd waarin zij aangeeft de huurovereenkomst met [betrokkene] te (willen) beëindigen. In de brief wordt uitgelegd waarom dit volgens DeltaWonen aan de orde is. Daarbij wordt onder andere verwezen naar de brief van de burgemeester. DeltaWonen stelt [betrokkene] in haar brief in de gelegenheid om de huur, in overleg met de bewindvoerder en door middel van het bijgevoegde huuropzeggingsformulier, zelf op te zeggen. [betrokkene] heeft dat niet gedaan.

3.7.

Op 13 juli 2021 heeft een wijkagent een e-mail gestuurd naar DeltaWonen over de bevindingen op 11 juni 2021. De wijkagent schrijft onder andere:

“Wij hebben twee afnemers (verdachten) aangehouden. Wij hebben waargenomen dat zij kort op bezoek waren bij [betrokkene] . Beide hebben verklaard de drugs (cocaïne) gekocht te hebben bij [betrokkene] . [betrokkene] heeft ook aangegeven dat hij dit aan hun heeft verkocht. Volgens hem was het namelijk een vriendendienst. (…)”

4.De vordering en het verweer

4.1.

DeltaWonen wil dat de huurovereenkomst met [betrokkene] door de kantonrechter wordt ontbonden en dat [A] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van [betrokkene] , zal worden veroordeeld om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en verlaten. Verder vraagt DeltaWonen de kantonrechter om de bewindvoerder te veroordelen in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen.

4.2.

Aan haar vordering legt DeltaWonen samengevat het volgende ten grondslag. [betrokkene] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de wet en de huurovereenkomst. Door de handel in drugs en de overlast die [betrokkene] (hierdoor) veroorzaakt heeft, heeft [betrokkene] zich niet als goed huurder gedragen. Bovendien heeft [betrokkene] hierdoor in strijd met artikel 6.7 van de Algemene Huurvoorwaarden gehandeld, aldus DeltaWonen.

De tekortkoming van [betrokkene] rechtvaardigt volgens DeltaWonen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. DeltaWonen stelt dat zij een groot belang heeft bij handhaving van het verbod om drugsgerelateerde activiteiten in of vanuit een verhuurde woning te verrichten. Het (woon)belang van [betrokkene] moet hiervoor wijken.

4.3.

De bewindvoerder voert verweer. Niet betwist is dat [betrokkene] op 11 juni 2021 drugs heeft verkocht aan twee personen en dat er die dag drugsgerelateerde voorwerpen zijn aangetroffen in zijn woning. Volgens de bewindvoerder is [betrokkene] echter maar één keer de fout in gegaan en is er van handel in drugs geen sprake. [betrokkene] heeft ook geen overlast veroorzaakt, aldus de bewindvoerder.

De bewindvoerder beroept zich op de uitzondering van artikel 7:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Zij betoogt dat ontbinding met haar gevolgen gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder de ernst van de tekortkoming en de woon-, leef- en financiële situatie van [betrokkene] , niet gerechtvaardigd is.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover dat voor de beoordeling van de vordering van belang is, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

De kantonrechter stelt bij de beoordeling van het geschil het volgende voorop. In artikel 6:265 lid 1 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Tekortkoming

5.2.

De eerste vraag die dus moet worden beantwoord, is of [betrokkene] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de wet en/of huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt als volgt.

5.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat [betrokkene] op 11 juni 2021 vanuit het gehuurde aan twee personen drugs (cocaïne) heeft verkocht. Wel is in geschil of [betrokkene] vaker dan één keer drugs heeft verkocht en hierin handelde.

5.4.

DeltaWonen stelt dat hiervan sprake is. [betrokkene] heeft dit gemotiveerd betwist. Volgens [betrokkene] heeft hij op 11 juni 2021 eenmalig drugs verkocht en waren de personen aan wie hij dit verkocht geen onbekenden, maar (voormalige) vrienden. Dat het volgens [betrokkene] om een vriendendienst ging, volgt ook uit de e-mail van de wijkagent van 13 juli 2021.

Verder heeft [betrokkene] aangevoerd dat hij in de periode waarin er meldingen zijn gedaan van korte bezoekjes wel bezoek kreeg, maar dat dit met name zijn vrienden waren en dat hij aan hen geen verdovende middelen heeft verkocht.

5.5.

De kantonrechter is van oordeel dat DeltaWonen haar stelling dat [betrokkene] handelde in drugs, mede gelet op de betwisting door [betrokkene] , onvoldoende heeft onderbouwd. DeltaWonen heeft weliswaar gewezen op de hoeveelheid drugs, het versnijdingsmiddel en de drugsgerelateerde voorwerpen die op 11 juni 2021 in het gehuurde zijn aangetroffen en op de meldingen die al voor 11 juni 2021 bij zowel haar als de politie zijn gedaan over korte bezoekjes aan [betrokkene] , maar dat kan haar niet baten. [betrokkene] heeft de bezoekjes namelijk verklaard zoals hiervoor is weergegeven en DeltaWonen heeft daar onvoldoende tegenin gebracht. Bovendien heeft [betrokkene] tijdens de mondelinge behandeling betwist dat wat de politie op 11 juni 2021 in zijn woning heeft aangetroffen cocaïne betrof en dat het om 50 gram ging. Uit de brief van de gemeente volgt dat het bij de aangetroffen middelen
vermoedelijkom cocaïne gaat, maar dat dit vermoeden later is bevestigd blijkt nergens uit. Er zijn verder geen stukken van de politie of van de strafrechtelijke procedure die (mogelijk) nog aanstaande is overgelegd. Dat er, zoals DeltaWonen heeft betoogd, een handelshoeveelheid drugs in het gehuurde is gevonden, kan dan ook niet worden vastgesteld. Wat wel vaststaat is dat er bepaalde drugsgerelateerde voorwerpen in het gehuurde aanwezig waren. Daarvoor geldt echter dat niet zonder meer kan worden aangenomen dat dit verband houdt met de
handelin drugs. [betrokkene] heeft immers tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat hij en zijn vrienden recreatieve drugsgebruikers zijn, zodat niet kan worden uitgesloten dat de voorwerpen daar betrekking op hebben. Gelet op het hiervoor overwogene zal de stelling van DeltaWonen worden gepasseerd.

5.6.

Verder is tussen partijen in geschil of [betrokkene] (door de handel in drugs) overlast heeft veroorzaakt.

5.7.

Volgens DeltaWonen is dat het geval. [betrokkene] heeft dit gemotiveerd betwist. Volgens [betrokkene] ontving hij met regelmaat vrienden in zijn woning. Deze vrienden ziet hij niet als “gespuis” of “ongure types”. [betrokkene] heeft wel toegegeven dat zijn vrienden een keer per ongeluk op de verkeerde deur hebben aangeklopt.

Verder heeft [betrokkene] tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat hij nog wel bezoek ontvangt, maar dat dit veel minder is geworden omdat zijn vrienden hem niet willen benadelen. Ook heeft [betrokkene] aangegeven dat hij van mening is dat hij een prima relatie heeft met omwonenden. Hij heeft hen naar eigen zeggen gevraagd of er overlast wordt ervaren, maar daarop geen bevestigende reactie gekregen. Van angst of een onveilig gevoel bij omwonenden, zoals door DeltaWonen gesteld is, is volgens [betrokkene] dan ook geen sprake.

Met betrekking tot geluidsoverlast heeft [betrokkene] verder aangevoerd dat hij extra isolatie heeft aangebracht en de soundbar heeft afgesloten. Hij maakt alleen nog gebruik van een kleine speaker en hoort zelf niets als hij buiten staat.

5.8.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan niet worden vastgesteld dat [betrokkene] structurele en/of ernstige overlast heeft veroorzaakt. DeltaWonen heeft haar stelling ook op dit punt, gelet op de betwisting door [betrokkene] , onvoldoende onderbouwd. DeltaWonen heeft geen stukken in het geding gebracht op grond waarvan aangenomen kan worden dat omwonenden meldingen van overlast hebben gemaakt. DeltaWonen heeft wel aangevoerd dat de meldingen veelal anoniem waren in verband met angst voor represailles, maar het had dan in ieder geval op haar weg gelegen om de (geanonimiseerde) meldingen in het geding te brengen en nader te concretiseren wanneer, hoe vaak en waarover precies geklaagd is. Dat heeft zij niet gedaan. Daarbij komt dat DeltaWonen tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven dat zij na de eerste meldingen van geluidsoverlast door [betrokkene] bij [betrokkene] op bezoek is geweest en dat er toen afspraken zijn gemaakt. De geluidsoverlast is daarna veel minder geworden. De (korte) bezoekjes zijn ook minder geworden, maar die zijn er volgens DeltaWonen nog wel. Om hoeveel bezoekjes het gaat, of hier over wordt geklaagd en waar de overlast dan uit zou bestaan is echter niet duidelijk geworden. De kantonrechter zal hier daarom aan voorbij gaan. Dat betekent dat alleen vastgesteld kan worden dat er een keer op de verkeerde deur aangeklopt is. Dat is niet voldoende om te kunnen spreken van ernstige en/of structurele overlast.

5.9.

Het hiervoor overwogene leidt ertoe dat op dit moment alleen kan worden vastgesteld dat [betrokkene] op 11 juni 2021 aan twee personen cocaïne heeft verkocht en dat er toen drugsgerelateerde voorwerpen in het gehuurde zijn aangetroffen. De kantonrechter zal hier bij de verdere beoordeling dan ook vanuit gaan.

5.10.

Het verkopen van drugs vanuit het gehuurde is in strijd met artikel 6.7 van de Algemene Huurvoorwaarden. Ook is dit handelen naar het oordeel van de kantonrechter in strijd met wat van een goed huurder mag worden verwacht, zoals is omschreven in artikel 7:213 BW. [betrokkene] is dan ook tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Ontbinding

5.11.

De vraag die vervolgens moet worden beantwoord, is of de tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding
nietrechtvaardigt. Het is aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.

5.12.

De bewindvoerder doet een beroep op voornoemde uitzondering van artikel 7:265 lid 1 BW en betoogt dat ontbinding met haar gevolgen gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder de ernst van de tekortkoming en de woon-, leef- en financiële situatie van [betrokkene] , niet gerechtvaardigd is. Zij heeft onder andere aangevoerd dat er bij [betrokkene] sprake is van een kwetsbare gezondheid. [betrokkene] lijdt aan ADD. De klachten die [betrokkene] hierdoor ondervindt zijn onder andere een verminderde concentratie en moeite hebben met het snel en adequaat reageren op onverwachte gebeurtenissen. [betrokkene] heeft behoefte aan structuur en regelmaat. Verder kan [betrokkene] slecht omgaan met geld. Om hem hiermee te helpen is zijn vermogen onder bewind gesteld. Dat verloopt goed. Als de vordering van DeltaWonen wordt toegewezen, raakt [betrokkene] niet alleen de structuur en regelmaat die hij door de huidige woonsituatie heeft kwijt, maar zal het bewind ook worden beëindigd. Bovendien zal [betrokkene] in het geval van ontbinding en ontruiming een negatieve verhuurdersverklaring krijgen, waardoor hij twee jaar lang niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning terwijl hij hier financieel wel van afhankelijk is. Vanwege zijn ADD en overige psychische klachten (o.a. een angststoornis) is [betrokkene] volledig arbeidsongeschikt en ontvangt hij een Wajonguitkering. Een woning in de vrije sector ligt buiten zijn financiële bereik. [betrokkene] heeft verder geen sociaal vangnet. Dat betekent dat [betrokkene] dakloos zal raken. Dit alles kan grote gevolgen hebben voor zijn ziekteverloop. Toewijzing van de vordering zal ingrijpender zijn voor [betrokkene] dan voor mensen zonder medische indicatie, aldus de bewindvoerder.

5.13.

DeltaWonen heeft hetgeen door de bewindvoerder is aangevoerd niet betwist. Zij stelt zich echter op het standpunt dat haar belang zwaarder weegt dan het (woon)belang van [betrokkene] . DeltaWonen stelt dat zij een groot belang heeft bij handhaving van het verbod op drugsgerelateerde activiteiten die strafbaar zijn gesteld in de Opiumwet. Drugshandel is een factor die andere criminaliteit kan aantrekken en de woonomgeving in negatieve zin kan beïnvloeden. De leefbaarheid en veiligheid komen hierdoor onder druk te staan. Drugshandel verslechtert het imago in de buurt en vermindert de verhuurbaarheid van woningen. Het is belangrijk dat (toekomstige) huurders weten dat drugsgerelateerde activiteiten leiden tot het kwijtraken van de woning. Er moet een schrikeffect van uitgaan, aldus DeltaWonen.

5.14.

Alles overwegende is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [betrokkene] bij behoud van het gehuurde, in het licht van alle omstandigheden van het geval, zwaarder weegt dan het belang van DeltaWonen. Naar het oordeel van de kantonrechter moet [betrokkene] een ‘herkansing’ krijgen. Daarbij wegen in de eerste plaats de medische situatie van [betrokkene] en de gevolgen voor het bewind en zijn woon-, leef- en financiële situatie mee. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de bewindvoerder voldoende onderbouwd dat ten aanzien van [betrokkene] sprake is van een bijzondere situatie die maakt dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde [betrokkene] onevenredig zwaar zouden treffen. Bij toewijzing van de vordering zou [betrokkene] vanwege een negatieve verhuurdersverklaring en zijn financiële positie dakloos raken. Bovendien zou het bewind, dat tot nu toe goed verloopt, dan eindigen. Niet uitgesloten kan worden dat dit, mede gelet op de medische situatie van [betrokkene] , grote gevolgen kan hebben voor zijn ziekteverloop. Verder weegt mee dat niet vast is komen te staan dat [betrokkene] overlast heeft veroorzaakt en dat niet gebleken is dat [betrokkene] zich sinds het politieonderzoek op 11 juni 2021 heeft gedragen in strijd met zijn verplichtingen uit hoofde van de wet en/of huurovereenkomst. Tot slot weegt mee dat de constateringen van de politie voor de burgemeester wel aanleiding vormden om het geven van een waarschuwing, maar niet om tot sluiting van de woning over te gaan. Daarbij merkt de kantonrechter op dat de burgemeester in zijn brief, in tegenstelling tot de kantonrechter in dit geschil, wél van het handelen in drugs lijkt uit te gaan.

5.15.

Onder voormelde specifieke omstandigheden van het geval wordt dan ook geoordeeld dat de tekortkoming van [betrokkene] van onvoldoende gewicht is om recht te geven op ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Voor toewijzing van de vordering tot ontbinding met haar gevolgen is geen plaats. Dat DeltaWonen belang heeft bij het doen uitgaan van een schrikeffect is begrijpelijk, maar maakt dit niet anders.

5.16.

De kantonrechter geeft [betrokkene] wel mee dat de weegschaal nu in zijn voordeel is doorgeslagen, maar mocht er opnieuw iets voorvallen, dan kan dat zomaar anders zijn. [betrokkene] moet dit vonnis daarom ook als (extra) waarschuwing aan zijn adres zien. De kantonrechter geeft [betrokkene] daarom (nogmaals) in overweging om, zoals ook tijdens de mondelinge behandeling is besproken, met behulp van zijn bewindvoerder hulpverlening in te schakelen om zo de problematiek die bij hem speelt aan te kunnen pakken en herhaling te voorkomen.

Tot slot

5.17.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van DeltaWonen zal worden afgewezen. De proceskosten komen, als de in het ongelijk gestelde partij, voor rekening van DeltaWonen. De kosten worden aan de zijde van de bewindvoerder begroot op € 374,00 (2 punten x tarief € 187,00).

6.De beslissing

De kantonrechter

6.1.

wijst de vordering af,

6.2.

veroordeelt DeltaWonen in de kosten van de procedure, aan de zijde van de bewindvoerder tot op heden begroot op € 374,00,

6.3.

verklaart dit vonnis, wat de proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 april 2022. (EB)