Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/283431 / KG ZA 22-146
Vonnis in kort geding van 1 augustus 2022
in de zaak van
[A],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. M.E. Kikkert te Enschede,
tegen
[B],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. J. Schutrups te Enschede.
Partijen zullen hierna [A] en [B] genoemd worden.
1.Samenvatting
1.1.
[A] woont sinds 2012 in de woning van [C] . Toen [C] in 2021 overleed, is er een hypotheekachterstand ontstaan en heeft de ABN AMRO Bank de woning via een executieveiling verkocht aan [B] . [B] wil dat [A] de woning verlaat. [A] stelt dat hij een huurovereenkomst heeft gesloten met [C] en dat hij zich met recht en titel in de woning bevindt. Hij vordert daarom schorsing van de tenuitvoerlegging van het exploot waarin bevel is gedaan tot ontruiming. [B] vordert in reconventie ontruiming van de woning. Hij beroept zich daarbij op het huurbeding in de hypotheekakte tussen de ABN AMRO Bank en [C] , waarin staat dat [C] de woning niet zonder toestemming van de ABN AMRO Bank mag verhuren.
1.2.
Naar het (voorlopige) oordeel van de voorzieningenrechter is er sprake van een huurovereenkomst tussen [A] en [C] . De voorzieningenrechter overweegt dat indien een beroep op een huurbeding ertoe leidt dat een huurder een woonruimte moet ontruimen, het huurbeding slechts kan worden ingeroepen nadat de voorzieningenrechter van de rechtbank daar op verzoek van de hypotheekhouder verlof toe heeft verleend. [B] erkent dat de ABN AMRO Bank geen verlof heeft verzocht. Hij kan daarom geen beroep op het huurbeding doen. De vordering in conventie wordt daarom toegewezen en de vordering in reconventie afgewezen.
2. De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 juli 2022 met producties,
- de conclusie houdende eis in voorwaardelijke reconventie, tevens akte overlegging producties van 18 juli 2022,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 18 juli 2022,
- de pleitnotitie, tevens eis in voorwaardelijke reconventie van [B] .
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[A] woont sinds 2012 in de woning aan [het adres] in [woonplaats] . [C] was op dat moment eigenaresse van de woning.
3.2.
Op 18 juni 2013 hebben [A] en [C] een overeenkomst getekend waarin staat dat het een huurcontract voor de woning betreft en dat [A] maandelijks € 300,00 aan [C] zal betalen.
3.3.
[A] en [C] zijn een affectieve relatie aangegaan.
3.4.
Op [datum] 2021 is [C] overleden.
3.5.
Er is een hypotheekachterstand ontstaan. De ABN AMRO Bank heeft de woning daarom geveild via een executieveiling. De woning is verkocht aan [B] .
4.Het geschil in conventie
4.1.
[A] vordert primair dat de voorzieningenrechter de tenuitvoerlegging van de executoriale titel(s) betekend bij exploot van 16 juni 2022 schorst, op straffe van een dwangsom van € 100.000,00. Subsidiair vordert hij [B] te verbieden om tot ontruiming van de woning aan [het adres] in [woonplaats] over te gaan, op straffe van een dwangsom van € 100,000,00. Daarnaast vordert [A] – zowel primair als subsidiair – dat [B] wordt veroordeeld in de proceskosten en nakosten.
4.2.
[A] stelt dat hij een huurovereenkomst met [C] heeft gesloten en dat hij zich dus met recht en titel in de woning bevindt.
4.3.
[B] voert verweer.
5.Het geschil in reconventie
5.1.
[B] vordert – kort samengevat – dat de voorzieningenrechter [A] veroordeelt de woning aan [het adres] in [woonplaats] binnen vijf dagen na dit vonnis te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag(deel) dat hij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 150.000,00. Daarnaast vordert hij dat [A] wordt veroordeeld in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
5.2.
[B] wil familie uit Oekraïne in de woning huisvesten en wil daarom dat [A] de woning verlaat. Hij stelt dat de verhuur van de woning aan [A] in strijd is met het in de hypotheekakte tussen de ABN AMRO Bank en [C] opgenomen huurbeding. Hij stelt dat hij als koper van de woning een beroep kan doen op dit huurbeding op grond van artikel 3:264 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
5.3.
[A] voert verweer.
6.De beoordeling in conventie en reconventie
Huurovereenkomst
6.1.
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te geven en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Dit staat in artikel 7:201 BW.
6.2.
Uit de door [C] en [A] in 2013 ondertekende overeenkomst blijkt dat [C] zich heeft verbonden om (een deel van) de woning aan [A] in gebruik te geven en dat [A] zich heeft verbonden tot het betalen van € 300,00 per maand voor de bewoning. Naar het (voorlopige) oordeel van de voorzieningenrechter is er dus sprake van een huurovereenkomst. Dat het huurcontract erg summier is maakt dat niet anders, nu [C] en [A] geen professionele partijen zijn en er geen vormvereisten voor een huurovereenkomst gelden. De voorzieningenrechter volgt [B] niet in zijn stelling dat er geen (althans niet langer) sprake kan zijn van een huurovereenkomst, omdat partijen een affectieve relatie zijn aangegaan. De wet sluit huurovereenkomsten tussen partners immers niet uit en nergens blijkt uit dat [A] en [C] de huurovereenkomst hebben beëindigd. Uit de door [A] overgelegde stukken blijkt bovendien dat hij in ieder geval in 2019 nog bedragen aan huur aan [C] heeft overgemaakt.
Huurbeding
6.3.
Partijen zijn het erover eens dat in de hypotheekakte tussen de ABN AMRO Bank en [C] een huurbeding is opgenomen waarin staat dat [C] de woning niet zonder toestemming van de ABN AMRO Bank mag verhuren.
6.4.
Op grond van artikel 3:264 lid 1 BW kan dit huurbeding ook tegen de huurder worden ingeroepen. Dat kan niet alleen door de hypotheekhouder (in dit geval de ABN AMRO Bank), maar na verkoop van de woning ook door de koper (in dit geval [B] ). De koper kan alleen een beroep op het huurbeding doen als de bevoegdheid daartoe op het moment van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en als uit de verkoopvoorwaarden blijkt dat de uitoefening van de bevoegdheid aan de koper is overgelaten.
6.5.
Indien een beroep op een huurbeding ertoe leidt dat een huurder een woonruimte moet ontruimen, kan het huurbeding slechts worden ingeroepen nadat de voorzieningenrechter van de rechtbank daar op verzoek van de hypotheekhouder verlof toe heeft verleend. Dit verlof is niet vereist als de huurder schriftelijk heeft ingestemd met de vernietiging van de huurovereenkomst of als de huurovereenkomst tot stand is gekomen na bekendmaking van de executoriale verkoop. Dit staat in artikel 3:264 lid 5 BW.
6.6.
[A] heeft niet ingestemd met vernietiging van de huurovereenkomst en de huurovereenkomst is tot stand gekomen vóór de bekendmaking van de executoriale verkoop. Dit betekent dat verlof is vereist om een beroep te kunnen doen op het huurbeding. [B] erkent dat de ABN AMRO Bank geen verlof heeft verzocht. Uit het vonnis van de rechtbank Overijssel van 19 april 2022 blijkt zelfs dat de ABN AMRO Bank er bewust voor heeft gekozen om geen verlof te vragen en de woning in verhuurde staat te verkopen.
6.7.
Nu er geen verlof is verleend, kan [B] zich niet op het huurbeding beroepen. De vordering in conventie tot het schorsen van de tenuitvoerlegging van het ontruimingsexploot zal daarom worden toegewezen. De voorzieningenrechter acht de gevorderde dwangsom redelijk, zodat ook deze zal worden toegewezen. De vordering in reconventie tot ontruiming van de woning zal worden afgewezen.
Proceskosten in conventie
6.8.
[B] wordt in de procedure in conventie in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in conventie. De kosten aan de zijde van [A] worden begroot op:
- dagvaarding € 125,03
- griffierecht € 86,00
- salaris advocaat
€ 656,00
€ 656,00
totaal € 867,03
6.9.
De gevorderde nakosten zijn toewijsbaar en zullen worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
Proceskosten in reconventie
6.10.
[B] wordt in de procedure in reconventie in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie. Aangezien de reconventionele vordering voortvloeit uit het verweer in conventie en [A] geen conclusie van antwoord in reconventie heeft genomen, worden de kosten in reconventie aan de zijde van [A] begroot op nihil.
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
schorst de tenuitvoerlegging van de executoriale titel(s) betekend bij exploot van 16 juni 2022 ten aanzien van [A] ,
7.2.
veroordeelt [B] om een dwangsom van € 100.000,00 aan [A] te betalen indien hij niet aan de in 7.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet,
7.3.
veroordeelt [B] in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 867,03,
7.4.
veroordeelt [B] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [B] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
7.5.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
7.6.
wijst de vordering af,
7.7.
veroordeelt [B] in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter en in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2022. [1]