Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 9529660 \ CV EXPL 21-4602
Vonnis van 19 juli 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap
COHEDRON B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht,
COHEDRON B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht,
eisende partij, hierna te noemen Cohedron,
gemachtigde: mr. S.H.W. Le Large,
tegen
de besloten vennootschap
[X],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
[X],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. T.J. van Veen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 februari 2022 en de daarin genoemde processtukken;
- de aanvullende producties 28 en 29 van Cohedron;
- de mondelinge behandeling van 18 mei 2022 en de op die zitting voorgedragen pleitnota van Cohedron.
1.2.
Hierna is vonnis bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
In deze zaak verschillen partijen van mening over de uitleg van een bepaling in hun huurovereenkomst op grond waarvan de huurder gerechtigd is om maximaal 30% van de gehuurde metrage terug te geven aan de verhuurder en de huur voor dat deel van het gehuurde op te zeggen.
3.De feiten
3.1.
Partijen hebben per 1 oktober 2018 een huurovereenkomst gesloten voor de huur door Cohedron van 2.269 m2 kantoorruimte en 33 parkeerplaatsen aan de Noordzeelaan 62 te Zwolle (hierna te noemen: het gehuurde), voor de duur van vijf jaar. De aanvangshuur van het gehuurde bedroeg € 33.174,67 per maand inclusief voorschotten en btw.
3.2.
Artikel 10.1 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
10.1
Flexibiliteit
Na ommekomst van een periode van 24 maanden na de huuringangsdatum, derhalve vanaf 1 oktober 2020, heeft Huurder gedurende de resterende huurtermijn inclusief eventuele verlengingsperioden, het recht om maximaal 30% van het gehuurde metrage, derhalve maximaal 681 m2 kantoorruimte en 10 bijbehorende parkeerplaatsen, terug te geven aan Verhuurder en derhalve de huur voor dit deel van het gehuurde te beëindigen, met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste 9 maanden. Dit houdt in dat op zijn vroegst met 2 jaar na ingangsdatum huurovereenkomst het gehuurde metrage daadwerkelijk kan worden teruggebracht.
3.3.
Artikel 10.3 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurder het gehuurde zonder toestemming mag onderverhuren aan een aan huurder gelieerde onderneming en na schriftelijk verkregen toestemming van de verhuurder ook mag onderverhuren aan een derde.
3.4.
In april 2019 heeft Cohedron via een advertentie op Funda in Business een deel van het gehuurde te huur aangeboden. Nadat [gedaagde] haar op het bepaalde in artikel 10.3 van de huurovereenkomst had gewezen, heeft Cohedron de betreffende advertentie verwijderd.
3.5.
In juli 2019 heeft een andere huurder van [gedaagde] , het Zone College, zich bij [gedaagde] gemeld met de mededeling dat zij extra vierkante meters kon gebruiken.
3.6.
Per 1 september of oktober 2019 heeft [gedaagde] vervolgens een deel van het gehuurde aan het Zone College verhuurd.
3.7.
In de periode van 1 februari tot en met 1 oktober 2020 heeft [gedaagde] nog twee keer een deel van het gehuurde aan het Zone College verhuurd en eenmaal een deel aan het bedrijf Assessment Collectief. [gedaagde] heeft in verband met de betreffende verhuur een deel van de door Cohedron aan haar verschuldigde huurprijs gecrediteerd.
3.8.
Per brief van 25 maart 2020 heeft Cohedron een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 10.1 van de huurovereenkomst en de huur van 681 m2 opgezegd per 1 december 2020. [gedaagde] heeft niet op deze opzegging gereageerd.
3.9.
Per 1 februari 2021 heeft Cohedron nog 1.028 m2 van het gehuurde in gebruik.
4.Het geschil
4.1.
Cohedron vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair
I. te bepalen voor recht dat Cohedron bij brief van 25 maart 2021 – bedoeld zal zijn 2020 –
rechtsgeldig 30% van de oorspronkelijk aangehuurde 2.269 meters per 1 januari 2021 heeft opgezegd, dan wel kon teruggeven op grond van artikel 10.1 van de huurovereenkomst, met als resultante dat Cohedron per 1 januari dan wel 1 februari 2021 nog gehouden kan worden 1.028 m2 (1.677 m2 minus de daadwerkelijk teruggegeven 649 m2) bedrijfsruimte te huren met de daarbij behorende (financiële) verplichtingen;
II. [gedaagde] te veroordelen tot terugbetaling van alle huurpenningen en de daarmee corresponderende servicekosten van de per 1 januari dan wel 1 februari 2021 opgezegde teruggegeven gehuurde 649 m2, zijnde een bedrag van € 7.842,08 per maand, te vermeerderen met de tussentijds doorgevoerde indexeringen en eventuele andere verhogingen en met de wettelijke handelsrente;
subsidiair
III. te bepalen voor recht dat Cohedron bij brief van 25 maart 2020 rechtsgeldig 30% van de per 31 december 2020 nog gehuurde metrage, dus 30% van 1.677 m2, per 1 januari 2021 heeft opgezegd, dan wel kon teruggeven op grond van artikel 10.1 van de huurovereenkomst, met als resultante dat Cohedron per 1 januari dan wel 1 februari 2021 nog gehouden kan worden 1.174 m2 (1.677 m2 minus 503 m2) bedrijfsruimte te huren met de daarbij behorende (financiële) verplichtingen;
IV. [gedaagde] te veroordelen tot terugbetaling van alle huurpenningen en de daarmee corresponderende servicekosten van de per 1 januari dan wel 1 februari 2021 opgezegde en teruggegeven gehuurde 503 m2, zijnde een bedrag van € 6.065,83 per maand, te vermeerderen met de tussentijds doorgevoerde indexeringen en eventuele andere verhogingen en met de wettelijke handelsrente;
primair en subsidiair
V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten conform de staffel uit de Wet Incasso Kosten;
VI. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen en te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente.
4.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Cohedron, met veroordeling van Cohedron in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover dat van belang is voor de beoordeling van de vorderingen, nader worden ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
De kwestie die in deze zaak voorligt, is hoe artikel 10.1 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst moet worden uitgelegd. Partijen verschillen in het bijzonder van mening over de vraag of met de vierkante meters die reeds naar [gedaagde] zijn teruggegaan voor de verhuur aan derden, uitvoering is gegeven aan deze bepaling en dus of de op basis van artikel 10.1 terug te geven vierkante meters in mindering strekken op de ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst gehuurde metrage of op de per eind 2020 nog feitelijk bij Cohedron in gebruik zijnde metrage.
5.2.
Cohedron stelt zich op het standpunt dat een juiste uitleg van artikel 10.1 van de huurovereenkomst betekent dat zij per 1 januari 2021 30% van de oorspronkelijk gehuurde kantoorruimte van 2.269 m2, zijnde 681 m2, aan [gedaagde] kon teruggeven en dat die terug te geven meters in mindering strekken op het aantal vierkante meters dat zij per 31 december 2020 nog gebruikte, zijnde volgens haar 1.677 m2. Omdat Cohedron niet 681 maar 649 m2 aan [gedaagde] wilde teruggeven, meent zij dat zij per 1 januari 2021 gehouden was nog 1.028 m2 kantoorruimte van [gedaagde] te huren.
5.3.
Cohedron voert ter onderbouwing van dit standpunt het volgende aan. De bedoeling van partijen bij artikel 10.1 van de huurovereenkomst was dat Cohedron meters aan [gedaagde] kon teruggeven die zij niet gebruikte. Dat [gedaagde] vóór oktober 2020 op een andere basis dan artikel 10.1 van de huurovereenkomst vierkante meters heeft teruggenomen, doet niets af aan dit recht tot teruggave. De bepaling in kwestie leverde voor [gedaagde] het risico op dat zij in de opzegtermijn van 9 maanden geen nieuwe huurder zou vinden. [gedaagde] heeft de door haar teruggenomen meters echter direct aan anderen verhuurd, zodat zij dit risico niet heeft gelopen. De door [gedaagde] teruggenomen meters kunnen ook niet in het quotum van 30% vallen, omdat teruggave door de huurder (vanwege het tijdstip van opzegging) vóór 1 januari 2021 expliciet is uitgesloten in de overeenkomst. [gedaagde] heeft bij die eerdere terugnames ook niet aangegeven dat deze vielen onder het bepaalde in artikel 10.1 van de huurovereenkomst en heeft evenmin bij de opzegging in maart 2020 kenbaar gemaakt dat de teruggave van 30% al deels was opgesoupeerd. Cohedron mocht er dan ook van uitgaan dat zij nog maximaal 681 m2 kon teruggeven van de per eind 2020 door haar gehuurde metrage. Voor het geval de rechtbank zou oordelen dat de huurder er niet op mocht vertrouwen dat zij na de eerdere terugnames nog 681 m2 kon teruggeven, stelt Cohedron zich op het standpunt dat zij op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid 30% van de per 31 december 2020 nog gehuurde meters, zijnde 1.677 m2, kon teruggeven. Het feit dat het gehuurde 30% zou wijzigen op andere gronden dan artikel 10.1 was immers door partijen niet te voorzien, aldus Cohedron.
5.4.
[gedaagde] beschouwt de meters die zij aan het Zone College en het Assessment Collectief heeft verhuurd als meters die op grond van artikel 10.1 van de huurovereenkomst zijn teruggegeven. Zij meent dan ook dat het in dat artikel bedoelde percentage in mindering strekt op de ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst gehuurde metrage en betoogt dat Cohedron per 1 januari 2021 dus nog 1.588 m2 aan kantoorruimte huurt, zijnde 2.269 minus 681 m2.
5.5.
[gedaagde] voert daartoe het volgende aan. De tekst van artikel 10.1 van de huurovereenkomst is duidelijk en met de term ‘het gehuurde metrage’ kan in die bepaling niets anders bedoeld zijn dan de ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gehuurde metrage van 2.269 m2. Het uitgangspunt was dat Cohedron voor de gehele periode van de huurovereenkomst gebonden zou zijn aan de huur van 2.269 m2 kantoorruimte met de bevoegdheid om daarop ten hoogste 30% in mindering te brengen, zodat [gedaagde] de zekerheid had van een minimum aantal door Cohedron gehuurde vierkante meters. De huurovereenkomst is aangegaan in het kader van een overnametransactie, waarbij Cohedron de bedrijfsactiviteiten van de werkmaatschappij van [gedaagde] , [A] , heeft overgenomen en bij het bepalen van de overnamesom heeft [gedaagde] rekening gehouden met de opbrengsten uit verhuur die zij nog gedurende vijf jaar van Cohedron zou ontvangen. De verhuur aan anderen is geschied vanwege de wens van Cohedron om over te gaan tot onderverhuur. Uit praktische overwegingen is daarbij gekozen voor rechtstreekse verhuur door [gedaagde] in plaats van onderverhuur door Cohedron, zonder de huurovereenkomst van Cohedron aan te passen. Cohedron ziet hoe dan ook over het hoofd dat 30% van 1.677 m2 geen 681 m2 is en doet daarmee aan cherry picking.
5.6.
De kantonrechter stelt voorop dat het bij de uitleg van een (beding in een) overeenkomst op grond van vaste rechtspraak niet alleen aankomt op een taalkundige uitleg van de bewoordingen van (dat beding in) de overeenkomst, maar ook op de bedoeling van partijen ten tijde van het aangaan van de overeenkomst en op wat zij onder de omstandigheden redelijkerwijs van elkaar konden en mochten verwachten.
5.7.
Partijen zijn het erover eens dat artikel 10.1 op verzoek van Cohedron in de huurovereenkomst is opgenomen. Zij hebben de kantonrechter ter zitting desgevraagd echter verder niet weten te informeren over de feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het opnemen van die bepaling, zodat onduidelijk is gebleven welke bedoeling zij daarbij precies hebben gehad en/of welke verwachtingen daarbij zijn gewekt. Dit leidt ertoe dat de kantonrechter bij de uitleg van artikel 10.1 van de huurovereenkomst uitsluitend kan afgaan op de letterlijke tekst van die bepaling.
5.8.
In die tekst staat duidelijk vermeld dat de huurder niet eerder dan vanaf 1 oktober 2020 het recht heeft om maximaal 681 m2 aan de verhuurder terug te geven en dat hij daarbij een opzegtermijn van 9 maanden dient te hanteren. Op grond van deze bepaling is het dus niet mogelijk dat vóór 1 oktober 2020 vierkante meters teruggaan naar de verhuurder. In het onderhavige geval heeft de verhuurder echter wel vóór die datum vierkante meters van de huurder teruggekregen. Het aantal feitelijk door Cohedron in gebruik zijnde vierkante meters is immers stapsgewijs teruggebracht. [gedaagde] heeft niet weersproken dat dit ertoe heeft geleid dat Cohedron per 31 december 2020 nog 1.677 m2 aan kantoorruimte in gebruik had, zodat hiervan zal worden uitgegaan.
5.9.
De vraag is of dit stapsgewijs terugbrengen van het aantal vierkante meters kan worden aangemerkt als teruggeven in de zin van artikel 1.10 van de huurovereenkomst.
De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is en overweegt daartoe het volgende.
5.10.
Vaststaat dat Cohedron in 2019 de wens had om minder vierkante meters te huren en gebruik wilde maken van het in artikel 10.3 van de huurovereenkomst opgenomen recht op onderverhuur. Op aandringen van [gedaagde] is echter uit praktische overwegingen niet voor een onderverhuurconstructie gekozen, maar voor het rechtstreeks door [gedaagde] verhuren van de vrij te komen vierkante meters. Die vierkante meters zijn pas teruggegaan naar [gedaagde] toen er reeds nieuwe huurders in beeld waren. Als niet weersproken staat vast dat [gedaagde] daarbij heeft bepaald welke specifieke vierkante meters er terug zouden gaan en niet kenbaar heeft gemaakt dat met een en ander uitvoering werd gegeven aan het bepaalde in artikel 10.1 van de huurovereenkomst. In deze omstandigheden kan naar het oordeel van de kantonrechter niet volgehouden worden dat sprake is geweest van het door de huurder teruggeven van vierkante meters als bedoeld in artikel 10.1 van de huurovereenkomst, althans mocht Cohedron erop vertrouwen dat daarvan geen sprake was. Dit geldt te meer nu aannemelijk is dat Cohedron – zoals zij ter zitting heeft betoogd – nooit met de voorgestelde constructie zou hebben ingestemd maar zou hebben aangestuurd op onderverhuur, indien zij wist dat wél uitvoering werd gegeven aan het bepaalde in artikel 10.1 van de huurovereenkomst. Cohedron mocht in de gegeven omstandigheden dan ook verwachten dat zij nog volledig aanspraak kon maken op de toepassing van het bepaalde in artikel 10.1 van de huurovereenkomst.
5.11.
De kantonrechter volgt Cohedron echter niet in haar redenering dat die toepassing ertoe leidt dat zij nog 681 m2, zijnde 30% van de oorspronkelijk gehuurde metrage, aan [gedaagde] kon teruggeven. Deze redenering sluit immers niet aan bij de stelling van Cohedron dat uitgegaan moet worden van de per 31 december 2020 nog gehuurde metrage en is in de gegeven omstandigheden ook niet redelijk, nu [gedaagde] een deel van de gehuurde vierkante meters al had terug gekregen en aangenomen moet worden dat Cohedron daarbij belang heeft gehad. Cohedron kon naar het oordeel van de kantonrechter dus 30% van de per 31 december 2020 nog gehuurde metrage van 1.677 m2, zijnde 503 m3, aan [gedaagde] teruggeven. Dit betekent dat de door Cohedron per 1 januari 2021 gehuurde metrage nog 1.174 m2 bedraagt en dat de door haar per die datum verschuldigde huurprijs op basis van deze oppervlakte berekend moet worden. Aangezien echter vaststaat dat Cohedron pas per 1 februari 2021 de door haar niet meer gewenste vierkante meters heeft ontruimd, kan Cohedron eerst per die datum aanspraak maken op terugbetaling van de te veel door haar betaalde huur en servicekosten, zoals zij zelf ook wel inziet.
5.12.
De conclusie uit het voorgaande is dat de subsidiaire vordering van Cohedron toewijsbaar is. Aangezien het door Cohedron in dit kader gevorderde terug te betalen bedrag van € 6.065,83 per maand niet lijkt te kloppen en Cohedron niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe zij dit bedrag precies heeft berekend, zal de kantonrechter echter geen concreet bedrag noemen maar de vordering toewijzen op de hierna in het dictum te noemen wijzen. In verband met de vertraging in de betaling, is de wettelijke handelsrente eveneens toewijsbaar.
5.13.
De door Cohedron gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen, nu gesteld noch gebleken is dat Cohedron [gedaagde] een ingebrekestelling heeft gestuurd en [gedaagde] in verzuim is geraakt.
5.14.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld. Deze kosten worden tot op heden aan de zijde van Cohedron begroot op een bedrag van € 98,52 aan explootkosten, € 1.013,00 aan griffierecht, € 1.744,00 aan salaris gemachtigde (2 salarispunten x tarief € 872,00) en € 124,00 aan nakosten. Dit is in totaal
€ 2.979,52.
€ 2.979,52.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
verklaart voor recht dat Cohedron bij brief van 25 maart 2021 rechtsgeldig 30% van de per 31 december 2020 nog gehuurde metrage, dus 30% van 1.677 m2, per 1 januari 2021 heeft opgezegd en kon teruggeven op grond van artikel 10.1 van de huurovereenkomst, met als resultante dat Cohedron per 1 januari 2021 nog gehouden kan worden 1.174 m2 (1.677 m2 minus 503 m2) bedrijfsruimte te huren met de daarbij behorende financiële verplichtingen;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot terugbetaling van alle huurpenningen en de daarmee corresponderende servicekosten van de per 1 februari 2021 teruggegeven gehuurde 503 m2, waarbij rekening dient te worden gehouden met de tussentijds doorgevoerde huurprijsindexeringen en eventuele andere verhogingen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW daarover vanaf de dag volgend op de dag die is overeengekomen als uiterste dag van betaling van de respectieve huurtermijnen tot aan de dag van algehele voldoening;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, die tot op heden aan de zijde van Cohedron worden begroot op € 2.979,52, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf veertien dagen na heden tot aan de dag van algehele voldoening;
6.4.
verklaart voornoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2022.
(DM(O)