Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats
Zaaknummer : 9921221 \ CV EXPL 22-2139
Vonnis in kort geding van 5 juli 2022
in de zaak van
de stichting
R.K. WONINGSTICHTING "ONS HUIS",
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede ,
R.K. WONINGSTICHTING "ONS HUIS",
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede ,
eisende partij,
hierna te noemen: Ons Huis,
gemachtigde: mr. M. Douwenga,
advocaat te Hardenberg,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederende in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling;
- de pleitnota van Ons Huis.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Ons Huis verhuurt met ingang van 22 september 1995 aan [gedaagde] de woning, staande en gelegen te [woonplaats] aan [het adres] .
2.2.
Ons Huis is voornemens de woningen aan [het adres] in [woonplaats] te renoveren en daarin dringende werkzaamheden/groot onderhoud uit te voeren.
2.3.
Op 21 december 2021 heeft Ons Huis aan [gedaagde] een brief gestuurd waarin hem onder meer het navolgende is medegedeeld:
[… .]
Zoals u weet is Ons Huis van plan om groot onderhoud uit te voeren aan [het adres] . Wij hebben hiervoor een eerste informatiefolder geschreven (zie de bijlage) [… .]
We vragen u in te stemmen met het projectplan zoals is beschreven in de brochure
Daarom treft u bijgevoegd een stemformulier aan.
2.4.
In de informatiefolder is met betrekking tot de instemming met het projectplan het navolgende omschreven:
Instemmen
[… .]
Op het antwoordformulier [… .] geef je aan of je met het plan instemt. Ook schrijf je hierop eventuele opmerkingen. We ronden dit eind januari 2022 af.
Als tenminste 70% van de huurders van [het adres] akkoord gaat met het plan, dan voeren we alle werkzaamheden uit. Hierbij is het belangrijk om te weten dat in dat geval alle huurders verplicht zijn op mee te doen, ook de huurders die niet met het plan instemden. [… .]
2.5.
Bij brief van 31 januari 2022 heeft Ons Huis aan [gedaagde] het navolgende medegedeeld, voor zover hier van belang:
[… .]
In deze brief leest u over de stemming rondom het projectplan voor [het adres] .
Uitslag
[… .]
Om de werkzaamheden uit te voeren, hebben wij instemming nodig van tenminste 70% van de huidige huurders van [het adres] .Dit percentage is gehaald.
[… .]
Stemming
[… .] zijn er 88 huishoudens die konden stemmen. Hiervan hebben er 67 huurders ‘voor’ gestemd. Dat is een percentage van 76%. [… .] In totaal zijn er 6 huishoudens, die het stemformulier niet hebben ingeleverd. [… .] Behoort u tot één van de 6 huishoudens [… .] ? Dan vragen we u om deze alsnog in te leveren. [… .]
2.6
[gedaagde] heeft het stemformulier ingevuld en -gedateerd 31 januari 2022- geretourneerd aan Ons Huis. [gedaagde] heeft tegen gestemd met betrekking tot de uitvoering van het projectplan. Als reden geeft [gedaagde] aan:
Ik heb een waslijst aan bezwaren en zal u deze nog doen toekomen per mail in de loop van deze week.
2.7.
Bij brief van 24 februari 2022 heeft Ons Huis aan [gedaagde] het informatieboekje II met betrekking tot het Project [het adres] verstrekt. Met betrekking tot de te verrichten werkzaamheden in en aan de woning staat in bladzijde 10 t/m 12 het navolgende vermeld.
2.8.
Ons Huis heeft de bewoners van [het adres] bij brief van 9 maart 2022 op de hoogte gesteld van de planning van de asbestsanering. Nu [gedaagde] niet heeft meegewerkt aan de asbestinventarisatie is [gedaagde] niet in de planning meegenomen.
2.9.
Bij brief van 5 mei 2022 heeft Ons Huis aan [gedaagde] laten weten dat zij op 12 mei 2022 op huisbezoek zal komen voor de warme opname. Tijdens het huisbezoek zal de woning worden opgenomen, wordt met [gedaagde] gesproken over de uitvoering van de werkzaamheden en zal het keuzeformulier met opties worden doorgesproken en ingevuld. Op 11 mei 2022 heeft [gedaagde] telefonisch laten weten dat hij niet wenst mee te werken aan het project en de warme opname niet zal toestaan.
3.Het geschil
3.1.
Ons Huis vordert om [gedaagde] te veroordelen:
- om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis toe te staan dat Ons Huis, dan wel degenen die in opdracht van eiseres de betreffende werkzaamheden uitvoeren, de werkzaamheden zoals opgenomen op bladzijde 10 t/m 12 van het informatieboekje II uitvoert;
- aan de uitvoering van de hiervoor genoemde werkzaamheden alle medewerking te verlenen die noodzakelijk is, één en ander op eerste verzoek van Ons Huis, dan wel degenen die in opdracht van Ons Huis de betreffende werkzaamheden uitvoeren;
- wanneer hij niet vrijwillig aan de hiervoor opgenomen veroordelingen voldoet, om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, de woning aan [het adres] in [woonplaats] , met al het zijne en al de zijnen, tijdelijk, voor de duur van de werkzaamheden, gedeeltelijk te ontruimen, één en ander ter uitsluitende beoordeling van Ons Huis, te bewerkstelligen door de deurwaarder overeenkomstig het bepaalde in artikelen 558 sub b. jo. 557 Rv;
- in de kosten van het geding.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de aard van de vordering is de spoedeisendheid een gegeven. Hiertegen is overigens ook geen verweer gevoerd.
4.2.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Ons Huis legt aan haar vordering de hiervoor opgenomen feiten ten grondslag. Zoals aangegeven wil Ons Huis in de woningen aan [het adres] te [woonplaats] een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden uitvoeren. [gedaagde] is op basis van artikel 7:220 lid 1 BW verplicht dringende werkzaamheden toe te staan. Ons Huis is op basis van lid 2 van genoemd artikel gehouden om aan [gedaagde] een redelijk renovatievoorstel te doen. In dat kader wordt bij renovatie van 10 woningen of meer een voorstel vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. [gedaagde] heeft de mogelijkheid gehad om binnen acht weken na 31 januari 2022, de schriftelijke kennisgeving van Ons Huis dat meer dan 70% van de huurders met het voorstel hebben ingestemd, te weten 76%, een vordering bij de kantonrechter in te dienen om de redelijkheid van het voorstel te toetsen. Van deze mogelijkheid heeft [gedaagde] geen gebruik gemaakt, zodat vermoed wordt dat het renovatievoorstel voor [gedaagde] redelijk is.
4.3.
Ons Huis stelt dat zij een zwaarwegend belang heeft bij de uitvoering van de werkzaamheden, waarbij zij mede afhankelijk is van derden, namelijk Ennatuurlijk voor het vervangen van het stadswarmtenet, de aannemer die de werkzaamheden in de woningen opvolgend heeft ingepland en Enexis die de gasaansluitingen zal verwijderen.
4.4.
[gedaagde] heeft op zijn stemformulier d.d. 31 januari 2022, dat hij bij Ons Huis heeft ingediend, aangegeven een waslijst aan bezwaren te hebben tegen de uitvoering van het projectplan, waarbij hij de toezegging heeft gedaan zijn bezwaren in de loop van die week aan Ons Huis per e-mail te doen toekomen. Gebleken is dat [gedaagde] zijn toezegging geen gestand heeft gedaan. Ter mondelinge behandeling heeft [gedaagde] alsnog zijn bezwaren tegen de uitvoering van het projectplan geuit. Kort gezegd heeft [gedaagde] er geen enkel vertrouwen in dat de met het projectplan gepaard gaande werkzaamheden deugdelijk en veilig worden uitgevoerd. Verder stelt [gedaagde] dat zijn woning vol staat met zware meubels die niet makkelijk zijn te verplaatsen. [gedaagde] stelt daarnaast dat zijn garage volstaat met zware gereedschappen en dat het in de praktijk niet te doen is dat hij zijn woning en garage zodanig ontruimt dat er voor Ons Huis voldoende ruimte ontstaat om de projectwerkzaamheden te kunnen uitvoeren. Ook heeft [gedaagde] bezwaren tegen stof en vuil dat vrij komt bij de renovatiewerkzaamheden en vraagt hij zich af wie de woning gaat schoonmaken nadat de werkzaamheden zijn uitgevoerd. Hij is daar zelf niet toe in staat. [gedaagde] wenst daarnaast niet te worden aangesloten op het warmtenet van Ennatuurlijk. In dat kader stelt [gedaagde] dat hij, weliswaar een verouderd doch goed functionerend, gasfornuis heeft dat hij niet kwijt wil en een eigen geiser. [gedaagde] stelt dat hij de te plaatsen elektrische kookplaat moet betalen en dat hij een nieuwe pannenset dient aan te schaffen. Hij wenst hier een vergoeding voor te ontvangen.
4.5.
Alles overziende is de kantonrechter voorshands van oordeel dat de belangen van Ons Huis bij uitvoering van de werkzaamheden van het projectplan dienen te prevaleren boven de belangen van [gedaagde] . Daartoe wordt het navolgende overwogen.
Zoals aangegeven is Ons Huis bij de uitvoering van de werkzaamheden afhankelijk van derden, die de dringend noodzakelijke werkzaamheden en de redelijke renovatiewerkzaamheden afhankelijk van elkaar in deelprojecten uitvoeren. Het niet uitvoeren van deze werkzaamheden in de woning van [gedaagde] zullen de projectmatige uitvoering hiervan verstoren en onnodige kosten voor Ons Huis veroorzaken.
4.6.
De niet onderbouwde stelling van [gedaagde] dat de asbest in zijn woning niet veilig wordt verwijderd verwijst de kantonrechter naar het land van de fabelen. Voor de verwijdering van asbest gelden immers zeer strenge veiligheidsregels en deze werkzaamheden worden uitgevoerd door een gecertificeerd bedrijf.
4.7.
De individuele aansluiting van de woning op het warmtenet van Ennatuurlijk is een gegeven. Dat dit voor [gedaagde] tot hogere kosten zal leiden en het dus geen verbetering oplevert heeft hij niet onderbouwd en betwist Ons Huis gemotiveerd. De woning van [gedaagde] wordt op dit moment voorzien van warm water met behulp van een geiser op gas. De verwarming is ook nu aangesloten op het warmtenet van Ennatuurlijk. Ennatuurlijk rekent af op basis van een warmtekostenverdeelsystematiek (WKV). De huidige installatie en leidingstelsels zijn verouderd, waardoor behoorlijk warmteverlies optreedt.
De warmteleidingen worden compleet vernieuwd. Ook krijgt elke woning haar eigen individuele warmtewisselaar met warmtapwaterbereiding. Het verbruik wordt gemeten door één warmtemeter in eigen huis, zodat individueel afgerekend kan worden.
4.8.
Het gasvrij maken van de woning vereist elektrisch koken. De keuken wordt dan ook voorzien van een nieuwe kookplaat, met bijlevering van een set nieuwe pannen, welke kosteloos aan [gedaagde] wordt verstrekt.
4.9.
De overige bezwaren van [gedaagde] zijn vooral van praktisch aard en gaan met name over het niet zelf kunnen uitvoeren van werkzaamheden ter voorbereiding op de renovatie. Vanwege zijn medische gesteldheid en leeftijd stelt hij niet in staat te zijn meubels te verschuiven, de garage leeg te halen en na de renovatiewerkzaamheden de woning zelf schoon en vrij van stof te maken. Ook stelt hij dat de ruimtes vol staan en hij geen mogelijkheid heeft de spullen elders op te slaan in huis. Het is aan [gedaagde] om zijn beperkingen hierin aan Ons Huis kenbaar te maken. Niet gebleken is dat hij dat eerder al heeft gedaan. Juist het door Ons Huis geplande huisbezoek voor de warme opname was hier de ideale gelegenheid voor. [gedaagde] heeft dat echter afgezegd en te kennen gegeven niet mee te willen werken. Ter mondelinge behandeling is gebleken dat Ons Huis nog steeds bereid is om mee te helpen. Zij hebben de mogelijkheid vrijwilligers in te schakelen hiervoor. Het is aan [gedaagde] als hij van deze hulp gebruikt wenst te maken om met Ons Huis contact op te nemen en alsnog een afspraak voor een huisbezoek te maken.
4.10.
Zoals gezegd zal de vordering tegen [gedaagde] worden toegewezen. Het is uiteindelijk aan [gedaagde] zelf of het daadwerkelijk tot een gedeeltelijke gedwongen ontruiming gedurende de duur van de werkzaamheden zal komen. In het Informatieboekje II, blz. 17, is aangegeven dat de aannemer drie weken nodig heeft om alle werkzaamheden in de woning uit te voeren. De kantonrechter zal de duur van deze tijdelijke ontruiming in haar beslissing vaststellen op vier weken, rekening houdend met een uitloop van één week wegens onvoorziene omstandigheden.
4.11.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld, tot op deze uitspraak aan de zijde van Ons Huis gevallen en begroot op € 753,21, te weten een bedrag van € 127,21 aan explootkosten, een bedrag van € 128,00 aan griffierecht en een bedrag van € 498,00 aan salaris gemachtigde.
4.12.
De nakosten worden begroot als hierna te vermelden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis Ons Huis toe te laten tot de woning aan [het adres] te [woonplaats] en toe te staan dat Ons Huis, dan wel degenen die in opdracht van Ons Huis de betreffende werkzaamheden uitvoeren, de werkzaamheden zoals opgenomen op pagina 10 t/m 12 van het informatieboekje II uitvoert;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan de uitvoering van de hiervoor genoemde werkzaamheden alle medewerking te verlenen die noodzakelijk is, één en ander op eerste verzoek van Ons Huis, dan wel degenen die in opdracht van Ons Huis de betreffende werkzaamheden uitvoeren;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] , wanneer hij niet vrijwillig voldoet aan de hiervoor opgenomen veroordelingen, om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [het adres] te [woonplaats] , met al het zijne en al de zijnen, tijdelijk, voor de duur van de werkzaamheden en gedeeltelijk te ontruimen, tot een maximum van vier weken ingaande vanaf de dag van ontruiming, te bewerkstelligen door de deurwaarder overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 sub b jo 556 lid 1 jo 557 Rv;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure tot op deze uitspraak aan de zijde van Ons Huis begroot en gevallen op € 753,21;
5.5.
begroot de nakosten op € 124,00;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2022.
(SL(O)