ECLI:NL:RBOVE:2022:1737

• Datum uitspraak: 14 april 2022
• Publicatiedatum: 16 juni 2022
• Zaaknummer: 9732820 \ CV EXPL 22-967
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: K.J. Haarhuis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van een woning wegens illegale prostitutieactiviteiten door huurder

In deze zaak vordert R.K. Woningstichting "Ons Huis" de ontruiming van een woning die zij aan [gedaagde 2] heeft verhuurd. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen, omdat voldoende aannemelijk is gemaakt dat [gedaagde 2] in strijd heeft gehandeld met de Algemene Huurvoorwaarden. Het voorlopige oordeel van de kantonrechter is dat [gedaagde 2] de woning aan een derde in gebruik heeft gegeven en daar illegale prostitutieactiviteiten hebben plaatsgevonden. Dit vormt een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, wat leidt tot de conclusie dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden.

De procedure begon met een dagvaarding op 18 maart 2022, gevolgd door een mondelinge behandeling op 31 maart 2022. Tijdens deze behandeling waren de gemachtigden van beide partijen aanwezig. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurder, [gedaagde 2], de woning niet alleen voor eigen gebruik heeft aangewend, maar deze ook heeft onderverhuurd zonder toestemming van de verhuurder. Dit is in strijd met de huurvoorwaarden, die vereisen dat de huurder de woning zelf bewoont en niet zonder toestemming aan derden in gebruik geeft.

De kantonrechter heeft ook overwogen dat het belang van de verhuurder bij ontruiming zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde 2] bij het behouden van de woning. De verhuurder heeft een 'zero tolerance' beleid ten aanzien van illegale prostitutie en heeft belang bij het waarborgen van een goed leefklimaat in de wijk. Gezien de ernst van de situatie en de spoedeisendheid van de vordering, heeft de kantonrechter geoordeeld dat de ontruiming moet plaatsvinden binnen veertien dagen na betekening van het vonnis.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer : 9732820 \ CV EXPL 22-967

Vonnis in kort geding van 14 april 2022

in de zaak van

de stichting
R.K. WONINGSTICHTING “ONS HUIS” ,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,

eisende partij, hierna te noemen Ons Huis,

gemachtigde: mr. M. Douwenga,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SOLVA BEWINDVOERING B.V. ,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 2] ,
gevestigd en kantoorhoudende te Coevorden,

gedaagde sub 1, hierna te noemen Solva,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats]

hierna te noemen [gedaagde 2] ,

gemachtigde: mr. R.N. Sahebdien.

1. Samenvatting

1.1.

Ons Huis vordert ontruiming van de door haar aan [gedaagde 2] verhuurde woning. De kantonrechter wijst de vordering toe. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter heeft Ons Huis namelijk voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde 2] in strijd heeft gehandeld met de Algemene Huurvoorwaarden en zijn plicht om zich als goed huurder te gedragen, door de woning aan een derde in gebruik te geven en daar illegale prostitutieactiviteiten te laten plaatsvinden. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden en heeft Ons Huis een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning op korte termijn.

1.2.

De kantonrechter zal hierna (in paragraaf 5) uitleggen hoe hij tot dit oordeel is gekomen. In paragraaf 2 wordt eerst het procesverloop beschreven, in paragraaf 3 worden de relevante feiten opgesomd en in paragraaf 4 wordt de vordering van Ons Huis uitgewerkt. Ten slotte wordt in paragraaf 6 de beslissing van de kantonrechter weergegeven.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 18 maart 2022 met producties,

- de mondelinge behandeling op 31 maart 2022, waarbij de heer [A] is verschenen namens Ons Huis, bijgestaan door mr. Douwenga, en [gedaagde 2] , bijgestaan door mr. Sahebdien,

- de pleitaantekeningen van Ons Huis,

- de pleitaantekeningen van Solva en [gedaagde 2] ,

- de door Solva en [gedaagde 2] op 5 april 2022 overgelegde Rapportage bestuurlijk toezicht,

- de brief van Ons Huis van 8 april 2022 met daarin haar reactie op deze Rapportage.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

Sinds 1 september 2021 verhuurt Ons Huis de woning aan de [adres] in [plaats] aan [gedaagde 2] .

3.2.

In artikel 6.4 van de Algemene Huurvoorwaarden van Ons Huis staat:

“De huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)”

3.3.

In artikel 6.5 van de Algemene Huurvoorwaarden van Ons Huis staat:

“Het is de huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst. (…)”

3.4.

Op 10 september 2021 heeft de Afdeling Vreemdelingenpolitie, Identificatie en Mensenhandel (AVIM) een controle uitgevoerd in de woning. Tijdens de controle waren [gedaagde 2] , zijn schoonzoon (de heer [B] ) en een Bulgaarse dame die zichzelf [X] noemde aanwezig. Uit de Rapportage bestuurlijk toezicht blijkt dat [X] heeft verklaard werkzaam te zijn als prostituee en op de dag van de controle in de woning één klant te hebben gehad, terwijl zij daar geen vergunning voor had. Zij had op dat moment een seksadvertentie op www.kinky.nl, waar het telefoonnummer van de schoonzoon van [gedaagde 2] bij vermeld stond.

4. Het geschil

4.1.

Ons Huis vordert dat Solva, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 2] , wordt veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] in [plaats] te ontruimen, in goede staat op te leveren en ontruimd te houden, met veroordeling van Solva in de proceskosten en nakosten.

4.2.

Ons Huis legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde 2] de woning in gebruik heeft gegeven aan een onbekende derde en er prostitutieactiviteiten heeft laten plaatsvinden. Volgens Ons Huis is [gedaagde 2] hiermee tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de artikelen 6.4 en 6.5 van de huurovereenkomst en de algemene verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Volgens Ons Huis is de tekortkoming dermate ernstig dat deze ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.

4.3.

Solva en [gedaagde 2] voeren verweer.

5. De beoordeling

Juridisch kader

5.1.

Een vordering tot ontruiming is in kort geding toewijsbaar, indien voldoende aannemelijk is dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en indien niet van de eisende partij kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

Tekortkoming

5.2.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde 2] in strijd heeft gehandeld met de artikelen 6.4 en artikel 6.5 van de Algemene Huurvoorwaarden en zijn plicht om zich als goed huurder te gedragen.

5.3.

In artikel 6.5 van de Algemene Huurvoorwaarden staat dat [gedaagde 2] de woning niet zonder toestemming van Ons Huis aan derden in gebruik mag geven of verhuren. [gedaagde 2] heeft verklaard dat hij op verzoek van iemand, die hij in een café had getroffen, een (voor hem onbekende) vrouw een paar dagen onderdak heeft geboden en dat hij daarvoor € 50,00 heeft ontvangen. Volgens [gedaagde 2] is dit voor hem veel geld en kon hij er iemand mee helpen, dus heeft hij aan dit verzoek voldaan. Ons Huis heeft hier echter geen toestemming voor gegeven, zodat [gedaagde 2] de woning niet aan de vrouw in gebruik had mogen geven. Hiermee heeft hij in strijd gehandeld met artikel 6.5 van de Algemene Huurvoorwaarden.

5.4.

In artikel 6.4 van de Algemene Huurvoorwaarden staat dat [gedaagde 2] de woning alleen zelf als woonruimte mag gebruiken. [gedaagde 2] mag de woning dus niet (laten) gebruiken door anderen, en zeker niet voor prostitutieactiviteiten. Uit de Rapportage bestuurlijk toezicht van het AVIM blijkt dat de vrouw heeft verklaard dat zij prostitutieactiviteiten heeft verricht in de woning van [gedaagde 2] . Zij had daar geen vergunning voor, zodat sprake is van illegale prostitutieactiviteiten. [gedaagde 2] betwist niet dat er illegale prostitutieactiviteiten in de woning hebben plaatsgevonden, maar stelt dat hij hier niet van op de hoogte was. Aangezien hij de vrouw niet kende, had het echter op zijn weg gelegen om toezicht te houden op de wijze waarop zij van zijn woning gebruik maakte. Dat hij heeft hij kennelijk niet (voldoende) gedaan, zodat de prostitutieactiviteiten in de woning plaats hebben kunnen vinden. Hiermee heeft hij in strijd gehandeld met artikel 6.4 van de Algemene Huurvoorwaarden.

5.5.

Naar het oordeel van de kantonrechter is op grond van het voorgaande voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde 2] tekort is geschoten in zijn verplichtingen op grond van de Algemene Huurvoorwaarden en daarmee ook in zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen.

Tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding

5.6.

[gedaagde 2] stelt dat hij belang heeft bij het behouden van de woning. Hij heeft namelijk een omgangsregeling met zijn dochtertje en stelt dat hij deze verliest als hij zijn woning kwijtraakt.

5.7.

Hoewel het belang van [gedaagde 2] groot is, weegt het naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet op tegen het belang van Ons Huis bij ontbinding van de huurovereenkomst. Ons Huis heeft onweersproken gesteld dat de woning zich in een kinderrijke wijk bevindt waar ook nog eens diverse sociale problemen spelen, en dat illegale prostitutie allerlei vormen van criminaliteit kan aantrekken, zodat zij er belang bij heeft om hard op te treden om het leefklimaat in de wijk te kunnen waarborgen en verbeteren. Ons Huis stelt dat zij een “zero tolerance” beleid voert wat betreft illegale prostitutie, dat zij een einde aan deze activiteiten wil maken en dat zij een signaal af wil geven aan al haar huurders. Daarnaast zijn huurwoningen schaars en is Ons Huis verantwoordelijk voor een juiste verdeling daarvan. Zij stelt dat zij dit geval daarom niet door de vingers kan zien. Dit belang, dat de kantonrechter onderschrijft, weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde 2] bij behoud van zijn woning.

5.8.

Gelet op het voorgaande is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal worden toegewezen. De genoemde belangen van Ons Huis brengen mee dat sprake is van een zodanig spoedeisend belang bij ontruiming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.

5.9.

De kantonrechter zal de gevorderde ontruiming tegenover Solva – de bewindvoerder van [gedaagde 2] – dan ook toewijzen.

Proceskosten

5.10.

Solva wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van Ons Huis worden begroot op:

• dagvaarding € 133,35
• griffierecht € 128,00
• salaris gemachtigde € 374,00 (2,0 punt x tarief € 187,00)

totaal € 635,35

5.11.

De door Ons Huis apart gevorderde nakosten zijn toewijsbaar, omdat de proceskostenveroordeling hiervoor een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich vooraf laten begroten. De nakosten worden zoals gebruikelijk begroot op een half salarispunt van het toegewezen salaris, met een maximum van € 124,00. Dat leidt in dit geval tot toewijzing van een bedrag van € 93,50.

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

veroordeelt Solva om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis in kort geding de woning aan de [adres] in [plaats] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden,

6.2.

veroordeelt Solva in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Ons Huis begroot op € 635,35, en de nakosten begroot op € 93,50,

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2022.

(V-BH(O)