Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 9875029 \ CV EXPL 22-1090
Vonnis in kort geding van 16 juni 2022
in de zaak van
1.[eiseres] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen, hierna te noemen [eiseres] c.s.,
gemachtigde: M.V. Hazekamp, werkzaam bij Cap Debitum te Delden,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé, advocaat te Almelo.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de van de zijde van [gedaagde] overgelegde producties,
- de mondelinge behandeling,
- de pleitnota van [eiseres] c.s.,
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben op 5 juli 2014 een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan [het adres] te [woonplaats] , tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 699,00 per maand en voor de huur van een blokhut/tuinhuisje ter plaatse tegen een huurprijs van € 51,00 per maand. Verder is overeengekomen dat [gedaagde] als voorschot op de vergoeding voor leveringen en diensten een bedrag van € 200,00 per maand betaalt.
2.2.
Artikel 5.1. van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst luidt:
“
De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 04-07-2015 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in 5.2.”
De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 04-07-2015 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in 5.2.”
In de huurovereenkomst is geen artikel 5.2. opgenomen.
2.3.
Bij vonnis van 31 januari 2017 heeft de kantonrechter te Almelo de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbonden en is [gedaagde] veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Partijen hebben nadien telkens nieuwe afspraken gemaakt, die erop neerkomen dat [gedaagde] de woning onder de in de huurovereenkomst vermelde voorwaarden is blijven huren.
2.4.
Bij e-mailbericht van 4 februari 2022 hebben [eiseres] c.s. aan [gedaagde] meegedeeld dat zij haar verplichtingen uit de huurovereenkomst opnieuw niet nakomt. [eiseres] c.s. hebben haar verzocht de betalingsachterstand te voldoen en gebreken te herstellen.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] c.s. vorderen:
A. te verklaren voor recht dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst met betrekking tot de bovenwoning en de blokhut aan [het adres] te [woonplaats] is ontbonden met ingang van de dag waarop het te wijzen vonnis wordt uitgesproken, althans per een door de kantonrechter als voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen dag;
B. [gedaagde] te veroordelen om binnen één maand na de betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde, met al degenen die zich daarin bevinden en al hetgeen daar door of vanwege haar bevindt, te verlaten, te ontruimen en in de oorspronkelijke, onbeschadigde, schone en lege staat op te leveren onder afgifte van de sleutels aan de gemachtigde van [eiseres] c.s., met het verbod om het gehuurde na de ontruiming opnieuw te betrekken of te gebruiken, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [gedaagde] de veroordeling tot ontruiming niet (volledig) naleeft;
C. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 10.246,16, te vermeerderen met een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 1.061,73;
D. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
[eiseres] c.s. leggen samengevat aan hun vordering ten grondslag dat [gedaagde] (opnieuw) nalaat de huur tijdig en volledig te voldoen en dat zij het gehuurde heeft beschadigd en vervuild. [gedaagde] heeft vanaf augustus 2018 nagelaten de maandelijkse huurprijs te indexeren en de geïndexeerde huurprijs (in plaats van de niet geïndexeerde huurprijs) te betalen, ondanks het feit dat [eiseres] c.s. in 2019 en 2021 de huurverhoging hebben aangezegd. Door dit nalaten is een huurachterstand van € 1.109,20 per 31 december 2021 ontstaan. [gedaagde] is ook in gebreke gebleven de meerkosten ter zake van de servicekosten te betalen. Hierdoor is een vordering ontstaan, die per 31 december 2021 € 9.136,96 bedroeg. Verder heeft [gedaagde] de keuken en de badkamer ernstig verontreinigd en deels vernield, een lekkage veroorzaakt in de beneden-ruimte en veel rommel achtergelaten in de achtertuin, die niet tot het gehuurde behoort. Voorts heeft [gedaagde] tot 5 april 2017 de woning in strijd met de woonbestemming gebruikt als kantooradres van haar advocatenpraktijk. Ten slotte worden [eiseres] c.s. door [gedaagde] geïntimideerd.
De tekortkomingen van [gedaagde] in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst zijn zo ernstig dat [eiseres] c.s. de kantonrechter verzoeken in kort geding voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst is ontbonden en [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen en de betalingsachterstand te voldoen. Zij hebben een spoedeisend belang bij hun vordering, nu [gedaagde] de huurachterstand laat oplopen en buitensporig veel energie (met name gas) gebruikt, waar zij niet voor betaalt. Ook intimideert zij [eiseres] c.s.
3.2.
[gedaagde] voert verweer op, onder meer, de navolgende gronden.
[gedaagde] betwist de door [eiseres] c.s. gestelde betalingsachterstand. De aanvangshuurprijs was
€ 699,00 per maand. Dat is net onder de destijds geldende huurtoeslaggrens. Er is (dan ook) sprake van een niet-geliberaliseerde huurprijs. Gelet hierop kan de huurprijs wel jaarlijks worden verhoogd met een door de minister ter zake vastgesteld percentage, maar niet met de jaarlijkse indexering volgens de consumentenprijsindex van het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek). [eiseres] c.s. kunnen dus geen aanspraak maken op betaling van de gevorderde geïndexeerde huurprijs. [gedaagde] betwist de gestelde betalingsachterstand van € 1.109,20.
Voor zover dat anders mocht zijn beroept [gedaagde] zich op het recht van opschorting van dit deel van de huurprijs in afwachting van herstel van de gebreken, op de voet van artikel 6:52 Burgerlijk Wetboek. Zij heeft slechts een relatief klein gedeelte van de huurprijs ingehouden. Dit staat in redelijke verhouding tot de ernst van de gebreken. Het gaat hier niet om kleine gebreken waarvan het herstel voor rekening van de huurder komt, maar om grotere zaken als lekkages bij een afvoerkanaal, slecht hang- en sluitwerk bij ramen, verrot houtwerk op diverse plekken, een brandgevaarlijke elektravoorziening, kapot dakterras en het ontbreken van warm water in de keuken. Om deze reden heeft [gedaagde] vanaf 2018 wel de huur en het voorschot van samen € 950,00 per maand betaald, maar geen andere betalingen gedaan. [gedaagde] heeft dit gedaan bij wijze van prikkel voor [eiseres] c.s. om de gebreken te verhelpen. Zij heeft [eiseres] c.s. meerdere keren verzocht om de gebreken te verhelpen, maar tevergeefs.
De gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden dient te worden afgewezen. Een kort geding procedure leent zich niet voor een declaratoire uitspraak.
[eiseres] c.s. hebben de gestelde betalingsachterstand niet gespecificeerd en onderbouwd. Zij waren op grond van artikel 2 Besluit Gemeente Schuldhulpverlening overigens verplicht om melding van de achterstand te doen bij de gemeente voordat er rechtsmaatregelen werden genomen. [gedaagde] is slachtoffer in de toeslagenaffaire. Uit dien hoofde geldt voor de duur van een jaar een moratorium voor publieke en private schulden.
[gedaagde] betwist dat zij de woning zou vervuilen en beschadigen. Pas aan het einde van de huur, bij oplevering, kan blijken van een toerekenbare tekortkoming vanwege niet door de huurder herstelde schade die voor diens rekening komt. [gedaagde] heeft inmiddels meerdere gebreken in de woning zelf hersteld: zij heeft verrotte planken van het dakterras vervangen, houten vloeren laten leggen, een nieuwe kraan geplaatst en nieuwe sloten op deuren laten zetten.
[gedaagde] is gelet hierop niet zodanig tekort geschoten in de nakoming van haar verbintenissen dat dit in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en dat hierop vooruitlopend de ontruiming moet worden uitgesproken.
Het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven wonen is groter dan het belang van [eiseres] c.s. bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] wijst er in dit verband op dat zij moeder is van vier minderjarige kinderen.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter overweegt dat het spoedeisend belang voldoende aannemelijk is. [eiseres] c.s. hebben gesteld dat er sprake is van een forse huurachterstand en dat [gedaagde] de woning laat vervuilen en schade toebrengt aan het gehuurde.
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening als ontruiming alleen dan aanleiding is, als op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden nagenoeg zeker is dat in een bodemprocedure tot ontruiming zal worden besloten.
4.3.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist.
Nu [eiseres] c.s. stellen dat sprake is van een betalingsachterstand aan de zijde van [gedaagde] , dienen [eiseres] c.s. ingevolge artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) voldoende feiten te stellen op basis waarvan dit kan worden vastgesteld en dragen zij bij betwisting van die gestelde feiten de bewijslast daarvan.
is sprake van een betalingsachterstand?
4.4.
[eiseres] c.s. stellen dat de betalingsachterstand ter zake van de meerkosten (water, gas en elektra) per 31 december 2021 € 9.136,96 bedroeg. Daarnaast stellen [eiseres] c.s. dat de betalingsachterstand van de geïndexeerde huur (huurverhoging ingevolge de indexeringen volgens de consumentenprijsindex van het CBS) per 31 december 2021 € 1.109,20 bedroeg. Aldus in totaal een bedrag van € 10.246,16. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] de huurprijs van € 750,00 en het voorschot ten behoeve van leveringen en diensten van € 200,00 iedere maand heeft betaald.
4.5.
De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen in geschil is of het geliberaliseerde huur dan wel niet-geliberaliseerde huur betreft. Naar het oordeel van de kantonrechter is door [eiseres] c.s. niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van geliberaliseerde huur. Ten eerste geldt dat de aanvangshuurprijs onder de destijds geldende huurtoeslaggrens lag. Ten tweede wordt in artikel 5.1. van de huurovereenkomst gesproken van niet-geliberaliseerde huur. Dat het hier desondanks wel zou gaan om geliberaliseerde huur, hebben [eiseres] c.s. onvoldoende feitelijk onderbouwd. Nu moet worden uitgegaan van niet-geliberaliseerde huur is bij de berekening van de betalingsachterstand uitgegaan van een onjuiste grondslag, namelijk de indexering volgens de consumentenprijsindex van het CBS in plaats van de indexering als door de minister vastgesteld. Gelet hierop en nu niet is gesteld op betaling van welk bedrag [eiseres] c.s. bij een juiste indexering van de huurprijs recht zou hebben, dient dit onderdeel van hun vordering te worden afgewezen.
4.6.
De kantonrechter overweegt verder dat [eiseres] c.s. de gestelde betalingsachterstand van de meerkosten (water, gas, elektra) onvoldoende inzichtelijk hebben gemaakt. [eiseres] c.s. hebben ter onderbouwing van hun stelling als productie 5 bij de dagvaarding overzichten en facturen van Vitens in het geding gebracht. [eiseres] c.s. hebben echter niet de achterliggende facturen voor gas en elektra overgelegd. Aldus kan niet met voldoende mate van zekerheid worden vastgesteld welke bedragen [gedaagde] verschuldigd is aan [eiseres] c.s., zodat ook dit onderdeel van de vordering van [eiseres] c.s. moet worden afgewezen.
4.7.
De kantonrechter volgt [eiseres] c.s. niet in hun stelling dat [gedaagde] de geldvordering tot een bedrag van € 7.260,92 heeft erkend omdat zij de vordering tot dat bedrag als schuld heeft aangemeld bij de fiscus in verband met de toeslagenaffaire. Dit enkele aanmelden, zonder nadere omschrijving of toelichting, van een (volgens de schuldeiser) openstaand bedrag in het kader van de afwikkeling van de toeslagenaffaire is onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] jegens [eiseres] c.s. heeft erkend dit bedrag aan hen verschuldigd te zijn.
is sprake van uitwoning door [gedaagde] of onvoldoende onderhoud door [eiseres] c.s.?
4.8.
[eiseres] c.s. menen dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst en niet als een goed huurder handelt door de woning te vervuilen en te beschadigen. [gedaagde] heeft daartegenover gesteld dat [eiseres] c.s. onvoldoende onderhoud aan de woning plegen en een beroep gedaan op opschorting van een deel van haar betalingsverplichting in verband daarmee.
4.9.
Uit de stellingen van partijen en de overgelegde foto’s komt naar voren dat sprake is van diverse gebreken aan de woning, die voor een deel voor rekening van de verhuurder lijken te komen en voor een deel voor rekening van de huurder. Van beide zijden is geen onderbouwing van de gebreken en de oorzaak daarvan door middel van een bouwkundige rapportage gegeven. De aard en omvang van de gebreken, alsmede de aan het herstellen daarvan verbonden kosten zijn daardoor moeilijk vast te stellen. Dit zo zijnde kan in deze kort geding procedure niet met voldoende mate van zekerheid worden vastgesteld of partijen zodanig in de nakoming van hun verbintenissen uit hoofde van de huurovereenkomst zijn tekortgeschoten, dat hieraan het gevolg van (ontbinding en) ontruiming of opschorting van de betaling van de huurprijs verbonden kan worden. Deze kort geding-procedure leent zich ook niet voor bewijslevering op dit punt. Dat [gedaagde] de woning zo vervuilt of beschadigt dat dit grond kan vormen voor ontbinding en ontruiming, is de kantonrechter niet gebleken. Bovendien leent de vervuiling zich eenvoudig voor herstel. [eiseres] c.s. hebben evenmin voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van ontoelaatbare intimidatie door [gedaagde] . Dat [gedaagde] zich soms niet bepaald diplomatiek heeft uitgedrukt is daartoe onvoldoende. Tot slot is het eventuele gebruik van de woning door [gedaagde] als kantooradres van een juridische praktijk al in april 2017, zodat dat nu geen grond meer kan vormen voor (ontbinding van de huurovereenkomst en/of) ontruiming van de woning.
de conclusie
4.10.
De conclusie luidt dat de vorderingen van [eiseres] c.s. moeten worden afgewezen.
proceskostenveroordeling.
4.11.
[eiseres] c.s. dienen als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] c.s. af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] c.s. in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 498,00 wegens het salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2022.
(HK(O)