ECLI:NL:RBOVE:2022:164

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rolnummer: C/08/266984 / HA ZA 21-244

Vonnis van 19 januari 2022

in de zaak van

1.[eiser 1]

2.
[eiser 2],

die wonen in [woonplaats] ,

eisers,

advocaat: mr. N.S. Commijs te Zwolle,

tegen

1.[gedaagde 1]

2.
[gedaagde 2],

die wonen in [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat: mr. A. de Rooij te 's-Gravenhage

Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

In het tussenvonnis van 4 augustus 2021 heeft de rechtbank bepaald dat deze zaak mondeling wordt behandeld.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 december 2021. Partijen zijn verschenen, bijgestaan door hun advocaten. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht.

1.3.

Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank bepaald dat zij voldoende is geïnformeerd om een beslissing te nemen in deze zaak. Die beslissing en toelichting daarop deelt de rechtbank vandaag mee in dit vonnis.

2.De beslissing samengevat

Waarover gaat deze zaak?

2.1.

[eiser 1] c.s. hebben een woning van [gedaagde 1] c.s. gekocht. Nu zij eigenaar zijn, stellen [eiser 1] c.s. achter drie problemen te zijn gekomen.

Zij moeten bij een toekomstige verkoop kunnen bewijzen dat een olietank in de grond is gesaneerd, maar zij bezitten het saneringscertificaat niet.

De woning is aangewezen als gemeentelijk monument.

En er zijn verborgen gebreken: de stalen raamkozijnen zijn ernstig verroest.

[eiser 1] c.s. willen dat [gedaagde 1] c.s. het originele saneringscertificaat verstrekken en dat zij een schadevergoeding betalen.

De beslissing van de rechtbank.

2.2.

De rechtbank wijst de vorderingen af. [gedaagde 1] c.s. hebben geen verplichting op zich genomen om een origineel saneringscertificaat aan [eiser 1] c.s. te geven. Die vordering heeft daarom geen rechtsgrond. De woning was ten tijde van de verkoop niet betrokken bij een aanwijzingsprocedure tot gemeentelijk monument. [gedaagde 1] c.s. hebben dus niet in strijd met een mededelingsverplichting daarover gehandeld. De stalen raamkozijnen waren ten tijde van een bouwkundige keuring voorafgaand aan de koop er al slecht aan toe. [eiser 1] c.s. hebben de woning geaccepteerd in die gebrekkige staat, zodat [gedaagde 1] c.s. niet verantwoordelijk zijn voor de kosten voor herstel van de kozijnen.

[eiser 1] c.s. worden veroordeeld in de proceskosten.

2.3.

Dit kort samengevatte oordeel zal hieronder uitgebreider worden toegelicht.

3.De beoordeling

Wat aan het geschil is voorafgegaan.

3.1.

[gedaagde 1] c.s. hebben het perceel met de woning aan de [adres] in [plaats] gekocht in 2005 en de woning laten renoveren. Hierna noemt de rechtbank dat pand ‘de woning’.

3.2.

[gedaagde 1] c.s. hebben de woning in 2018 te koop aangeboden via een makelaar. Daarvoor hebben zij de woning nog bouwkundig laten inspecteren door [A] , die werkt voor TMS Holland in Emmen. [A] heeft een keuringsrapport opgesteld op 4 januari 2017.

3.3.

[eiser 1] c.s. hebben de woning op 16 mei 2018 gekocht. In de koopakte stond niets vermeld over de aanwezigheid van een olietank. Daarom is op hun verzoek een tweede koopakte opgesteld, waarin is vermeld dat de olietank is gesaneerd. Partijen hebben die overeenkomst ondertekend op 1 juni 2018. De woning is op 26 oktober 2018 aan [eiser 1] c.s.
geleverd.

3.4.

De [gemeente] heeft in een brief van 26 maart 2019 aan [eiser 1] c.s. meegedeeld dat zij voornemens is de woning aan te wijzen als gemeentelijk monument. Bij besluit van 2 juli 2019 is de woning daadwerkelijk aangewezen als gemeentelijk monument.

Wat [eiser 1] c.s. willen.

3.5.

[eiser 1] c.s. hebben in hun dagvaarding de volgende eisen geformuleerd.

3.5.1.

[eiser 1] c.s. willen dat [gedaagde 1] c.s. worden veroordeeld om het originele saneringscertificaat alsnog aan [eiser 1] c.s. te leveren, en wel binnen veertien dagen na het vonnis. [eiser 1] c.s. willen dat de rechtbank die veroordeling versterkt met een dwangsom voor het geval [gedaagde 1] c.s. niet vrijwillig aan het vonnis voldoen.

3.5.2.

In verband met de aanwijzing van de woning tot monumentaal pand willen [eiser 1] c.s. dat de rechtbank voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen partijen onder
invloed van dwaling aan de zijde van [eiser 1] c.s. tot stand is gekomen, dan wel dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Als de rechtbank die verklaring voor recht weigert, willen [eiser 1] c.s. (subsidiair) dat de koopovereenkomst
gedeeltelijk wordt vernietigd op grond van dwaling, dan wel gedeeltelijk wordt ontbonden op grond van non-conformiteit. Hoe dan ook willen [eiser 1] c.s. dat [gedaagde 1] c.s. wordt veroordeeld tot betaling van de schade die [eiser 1] c.s. leiden als gevolg van de aanwijzing van de woning tot gemeentelijk monument. Ter zitting hebben [eiser 1] c.s. uitgelegd dat zij hun schade op dit punt op € 10.000,00 stellen.

3.5.3.

[eiser 1] c.s. menen dat sprake is van een verborgen gebrek aan de woning. In dat verband willen zij dat de rechtbank [gedaagde 1] c.s. veroordeelt tot betaling van de herstelkosten, ter hoogte van € 10.000,00.

3.5.4.

[eiser 1] c.s. eisen ook dat [gedaagde 1] c.s. in de kosten van deze procedure worden
veroordeeld.

De overwegingen van de rechtbank.

3.6.

De rechtbank zal hierna de afzonderlijke vorderingen en het verweer daartegen
beoordelen.

Het saneringscertificaat.

3.7.

In de koopovereenkomst staat dat er een ondergrondse tank aanwezig is en dat deze is gesaneerd. Die bepaling is in overeenstemming met de werkelijkheid. [eiser 1] c.s. leggen aan hun eis tot afgifte van het saneringscertificaat ook niet ten grondslag dat de sanering
nietheeft plaatsgevonden.

3.8.

[eiser 1] c.s. hebben uitgelegd dat zij tijdens de levering van de woning in november 2018 aan [gedaagde 1] c.s. hebben gevraagd om het saneringscertificaat te overhandigen. [gedaagde 1] c.s. hadden het certificaat bij die gelegenheid niet voorhanden, maar zij hebben volgens [eiser 1] c.s. toegezegd dat alsnog te zullen verstrekken. De makelaar heeft die afspraak zelfs bevestigd. In een e-mail van 15 november 2018 schrijft [eiser 1] :
‘ [B] , ik kan mij herinneren dat wij nog stukken zouden krijgen waaruit blijkt dat de olietank van de [adres] gesaneerd zou zijn, die hebben we niet gekregen. Er staat in het leverings contract wel een zin dat het gesaneerd is, maar we hebben niet de papieren die daar bij horen. Klopt mijn idee?’

De makelaar ( [B] ) heeft daarop gereageerd per e-mail van dezelfde dag, als volgt:
‘Dat staat mij ook bij. Ik zal [gedaagde 1] een mailtje sturen’.[eiser 1] c.s. hebben een kopie van bepaalde documenten gekregen, maar willen alsnog originele stukken ontvangen.

3.9.

[gedaagde 1] c.s. herinneren zich niet dat zij een afspraak met [eiser 1] c.s. hebben gemaakt over het geven van het saneringscertificaat. Originele documenten hebben zij ook niet. De sanering van de olietank heeft in 1988 plaatsgevonden en toen waren zij nog geen eigenaar van de woning. Mogelijk hebben de vorige bewoners de originele stukken gekregen. Wat er ook van zij, op 11 december 2020 hebben [gedaagde 1] c.s. via hun advocaat de stukken verstrekt waarover zij wel de beschikking hebben (kopieën van documenten van de Waterleiding Maatschappij Overijssel uit 1997). [gedaagde 1] c.s. betwisten dat zij een verplichting op zich hebben genomen die verder gaat dan dat.

3.10.

Ter zitting heeft de rechtbank geïnformeerd naar de vorm en inhoud van het
gevraagde saneringscertificaat. Daardoor is het duidelijk geworden dat het [eiser 1] c.s. gaat om de zekerheid dat de documenten van WMO voldoende zijn voor een volgende verkoper om het vertrouwen op te baseren dat de tank is gesaneerd. [eiser 1] c.s. willen daarom dat de verklaring van WMO gewaarmerkt wordt of voorzien van een stempel/handtekening.

3.11.

De rechtbank stelt voorop dat de verplichting om een stuk af te geven een rechtsgrond moet hebben. Dat betekent dat [eiser 1] c.s. zullen moeten stellen en onderbouwen dat [gedaagde 1] c.s. op grond van de wet of overeenkomst verplicht zijn om het saneringscertificaat, gesteld dat het er is, of vergelijkbare documentatie aan [eiser 1] c.s. te overhandigen.

3.11.1.

Een wettelijke grondslag voor zo’n verplichting is te vinden in de zogenoemde exhibitieplicht. [eiser 1] c.s. hebben geen duidelijk beroep gedaan op die regeling, die te vinden is in artikel 843a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. En die regeling neemt tot uitgangspunt dat [eiser 1] c.s. een ‘rechtmatig belang’ hebben bij de afgifte van een bepaald document. Op dat punt hebben [eiser 1] c.s. onvoldoende gesteld, aangezien zij een kopie van de gevraagde stukken hebben gekregen (dat is al voldoende volgens de regels over de exhibitieplicht) en onvoldoende aannemelijk is dat [gedaagde 1] c.s. over andere, originele stukken beschikken die zij zouden kunnen afgeven.

3.11.2.

[eiser 1] c.s. beroepen zich op een mondelinge afspraak tijdens de levering van de woning. Maar zij hebben naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende overtuigend gesteld dat zij bij die gelegenheid precies hebben omschreven aan welke kenmerken de gevraagde documenten moeten voldoen en dat (de makelaar namens) [gedaagde 1] c.s. met dat verzoek heeft ingestemd. Ter zitting heeft [eiser 1] c.s. verklaard dat hij aan de makelaar heeft gezegd: ‘dan wil ik er papieren bij’. Daaruit volgt nog niet dat het moet gaan om gewaarmerkte documenten. Al met al oordeelt de rechtbank dat [eiser 1] c.s. onvoldoende hebben gesteld dat zij met [gedaagde 1] c.s. hebben afgesproken dat [gedaagde 1] c.s. meer of andere documenten zou verstrekken dan zij nu hebben gedaan. Kortom, een rechtsgrond voor dit deel van de vordering ontbreekt zodat de eis om een saneringscertificaat te overhandigen wordt afgewezen.

De aanwijzing tot gemeentelijk monument.

3.12.

[eiser 1] c.s. zijn na de overdracht van de woning erachter gekomen dat de [gemeente] [gedaagde 1] c.s. een brief heeft geschreven op 27 januari 2017. In die brief legt de gemeente uit dat zij een inventarisatie laat uitvoeren van het gebouwd erfgoed in de periode van het interbellum. [eiser 1] c.s. vinden dat [gedaagde 1] c.s. hadden moeten meedelen dat de gemeente het voornemen had om de woning als gemeentelijk monument aan te wijzen. Dat is namelijk een verplichting die op [gedaagde 1] c.s. rusten op grond van artikel 6.7.1 van de koopovereenkomst, die de rechtbank heeft opgenomen in een bijlage bij dit vonnis. Doordat [gedaagde 1] c.s. die mededeling achterwege hebben gelaten, is de koopovereenkomst gesloten onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken; [eiser 1] c.s. hebben gedwaald. Als de rechtbank dat standpunt niet volgt, stellen [eiser 1] c.s. dat [gedaagde 1] c.s. een verplichting uit de koopovereenkomst niet zijn nagekomen en dus tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen. Zij hadden namelijk de verplichting [eiser 1] c.s. te informeren over de aanwijzing tot gemeentelijk monument. [gedaagde 1] c.s. hebben dat niet gedaan en dus wanprestatie geleverd. In beide gevallen moeten [gedaagde 1] c.s. een vergoeding betalen volgens [eiser 1] c.s., hetzij een bedrag wegens de gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst, hetzij als schadevergoeding wegens de toerekenbare tekortkoming, maar in beide gevallen een bedrag van € 10.000,00.

3.13.

Volgens [gedaagde 1] c.s. hebben zowel de makelaar als zijzelf [eiser 1] c.s. op de hoogte gesteld van de brief van de gemeente van 27 januari 2017 en het feit dat er plannen bestonden bij de gemeente om de woning als gemeentelijk monument aan te wijzen. [gedaagde 1] c.s. menen dat de voorverkenning uit 2017 door de gemeente nog geen begin was van een procedure tot aanwijzing van de woning als gemeentelijk monument. Daarom hoefden zij strikt genomen niets te vertellen over de voornemens van de [gemeente] . [gedaagde 1] c.s. betwisten dat [eiser 1] c.s. nadeel hebben van de aanwijzing tot gemeentelijk monument.

3.14.

De rechtbank stelt voorop dat het in deze kwestie gaat om uitleg van een bepaling uit de koopovereenkomst. Daarbij is niet alleen de tekst van de bepaling van belang, maar is het ook een kwestie van uitleg van die bepaling. Ofwel: wanneer is sprake van ‘betrokken in een procedure tot aanwijzing als gemeentelijk monument’ en hoe hebben partijen dit redelijkerwijs mogen begrijpen?

3.15.

Een aanwijzing voor de uitleg van de bepaling is te vinden in de gemeentelijke verordening, omdat de koopovereenkomst daarnaar verwijst. In dit geval is dat de Erfgoedverordening 2010 van de [gemeente] . Daarin staan de regels over de procedure tot aanwijzing tot beschermd gemeentelijk monument. In grote lijnen komt het erop neer dat een onroerende zaak als gemeentelijk monument wordt aangewezen door het college van burgemeester en wethouders en dat het college in de regel vooraf advies vraagt aan de monumentencommissie over de eventuele aanwijzing. De rechtbank neemt daarom aan dat de bepaling uit de koopovereenkomst - ‘betrokken in een procedure tot aanwijzing als gemeentelijk monument’ - zo moet worden begrepen dat het college van burgemeester en wethouders ten minste opdracht tot advies aan de monumentencommissie heeft gegeven. Vanaf dat moment is een onroerende zaak betrokken in een aanwijzingsprocedure.

3.16.

[eiser 1] c.s. hebben naar voren gebracht dat de brief van 27 januari 2017 het begin van de procedure tot aanwijzing van de woning als gemeentelijk monument is. Dat standpunt, als uitleg van een bepaling in de koopovereenkomst, hebben [eiser 1] c.s. niet nader onderbouwd en kan bovendien naar het oordeel van de rechtbank niet volgen uit de aangehaalde brief. Er staat namelijk in dat de gemeente een inventarisatie uitvoert van panden uit de
periode van het interbellum en dat daarvoor nodig is dat een medewerker van het Monumenten Advies Bureau de woning van binnen inspecteert. Ook schrijft de gemeente dat
‘hetuiteindelijke doel van de inventarisatie is om een selectie van de meest waardevolle gebouwen aan te wijzen als gemeentelijk monument. Indien wij zouden besluiten om uw pand de status van gemeentelijk monument te geven dan informeren wij u hierover en krijgt u in een zorgvuldige (wettelijke) procedure de mogelijkheid om uw mening kenbaar te maken’. Pas na het voornemen van de gemeente van 26 maart 2019 is de welstands-/monumentencommissie (in mei 2019) om advies gevraagd, zo blijkt uit de brief van de [gemeente] van 3 juni 2019 (reactie op een Wob-verzoek van [eiser 1] c.s.).

3.17.

Al met al concludeert de rechtbank dat [gedaagde 1] c.s. niet onjuist hebben verklaard dat het niet bekend is dat de woning is betrokken in een procedure tot aanwijzing als gemeentelijk monument. Daarom is geen sprake van dwaling die te wijten is aan een achterwege gelaten inlichting door [gedaagde 1] c.s. en evenmin dat [gedaagde 1] c.s. zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen. Dat betekent dat [gedaagde 1] c.s. geen vergoeding van € 10.000,00 hoeven te betalen aan [eiser 1] c.s.

De verborgen gebreken.

3.18.

[eiser 1] c.s. ontdekten dat de raamkozijnen in de woning vrijwel geheel verrot waren. [eiser 1] c.s. hebben de gebreken laten onderzoeken door [X] Bouw en Monumentenadvies. In zijn rapportage van juni 2019 constateert [X] dat sprake is van ernstige corrosieschade aan de oppervlakte, onder stopverfafdichtingen en dat sprake is van expansie op het stalen vensterframe, beglazingen en muuraansluitingen. [eiser 1] c.s. stellen dat dit verborgen gebreken waren, die niet visueel waren waar te nemen, zelfs niet na een eenvoudig destructief onderzoek. Volgens [X] is het geconstateerde corrosieproces al meerdere jaren aan de gang. Ze zijn verhuld tijdens een vorige schilderbeurt, waarbij compleet vergane profielen zijn dichtgezet met vulmiddel, staalplamuur en dat er daarna overheen is geschilderd. Daarom menen [eiser 1] c.s. dat sprake is van een gebrek aan de woning, dat door [gedaagde 1] c.s. is verborgen. [eiser 1] c.s. eisen een vergoeding voor het vervangen van de ramen ter hoogte van € 13.838,48.

3.19.

[gedaagde 1] c.s. hebben de woning aan [eiser 1] c.s. geleverd in de staat waarin deze zich ten tijde van de overdracht bevond, inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat zijn zij ook zo overeengekomen. [gedaagde 1] c.s. verwijzen daarvoor naar de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst. De rechtbank heeft die artikelen opgenomen in een bijlage bij dit vonnis. Volgens [gedaagde 1] c.s. staan de gebreken aan de raamkozijnen een normaal gebruik van de
woning niet in de weg. Daarom, en omdat zij niet in gebreke zijn gesteld en omdat de gevorderde vergoeding niet goed is onderbouwd, verzetten zij zich tegen toewijzing van dit deel van de vordering.

3.20.

Zijn [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk voor de kosten voor het herstel van de stalen raamkozijnen? Daarvoor is naar het oordeel van de rechtbank vereist dat [eiser 1] c.s. voldoende gemotiveerd stellen dat de gebreken aan de raamkozijnen ‘het normale gebruik’ van de
woning als woonhuis belemmeren en dat de gebreken niet bekend of kenbaar waren. Dat staat zo in de koopovereenkomst omschreven. Over de belemmering van het normale gebruik hebben [eiser 1] c.s. zich niet uitgelaten. De rechtbank moet het er daarom op houden dat de geleverde woning beantwoordt aan de koopovereenkomst, in de daarin opgenomen zin dat de woning gebruikt kan worden als woonhuis. De rechtbank constateert verder dat [eiser 1] c.s. ermee bekend waren dat de kozijnen zich niet in goede staat bevonden. Dat blijkt namelijk uit het rapport van [A] . [eiser 1] c.s. hebben zich echter kennelijk verkeken op de ernst van de gebreken. Die waren voor niemand zichtbaar of bekend. De risicoverdeling uit de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst, waarbij het uitgangspunt is dat [eiser 1] c.s. de woning overgedragen krijgen in de staat waarin deze zich bevindt, inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken, brengt echter mee dat die inschattingsfout voor rekening van [eiser 1] c.s. blijven. Dat betekent dat ook dit deel van de vordering wordt afgewezen.

Tot slot.

3.21.

[eiser 1] c.s. hebben in deze procedure ongelijk gekregen. Zij worden daarom veroordeeld in de kosten daarvan. De kosten aan de kant van [gedaagde 1] c.s. bestaan uit het griffierecht dat zij aan de rechtbank hebben betaald van € 952,00 en de kosten voor rechtsbijstand door hun advocaat. Die kosten voor rechtsbijstand stelt de rechtbank steeds vast aan de hand van vaste tarieven (liquidatietarief) en door te kijken naar de verrichte proceshandelingen. In dit geval bedraagt het tarief € 563,00 (tarief II) en stelt de rechtbank het aantal proceshandelingen vast op 2, zodat voor kosten rechtsbijstand een bedrag van € 1.126,00 wordt toegewezen.

3.22.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

4.De beslissing

De rechtbank:

4.1.

wijst de vorderingen af;

4.2.

veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 2.078,00;

4.3.

veroordeelt [eiser 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

4.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2022. (CT)^[1]

Bijlage – toepasselijke artikelen uit de koopovereenkomst.

In artikel 6.1 van de koopovereenkomst staat:

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen "bijzondere lasten" zijn.

In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bepaald:

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als WOONHUIS. (…).

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud” (…).

In artikel 6.7.1 van de koopovereenkomst staat:

Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak is aangewezen of is betrokken in een procedure tot aanwijzing:

a. als rijksmonument in de zin van de Erfgoedwet;

b. als provinciaal monument of gemeentelijk monument krachtens een provinciale verordening, gemeentelijke verordening of bestemmingsplan.