Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 9798596 CV EXPL 22-1357
Vonnis in kort geding van 2 juni 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Vivada Properties VI Regional B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij, hierna te noemen Vivada,
gemachtigde: mr. P.J. Sandberg
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij sub hierna te noemen [gedaagde] ,
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de mondelinge behandeling d.d. 19 mei 2022.
1.2.
Deze zaak is gelijktijdig behandeld met de vordering in kort geding (zaaknummer 9754428 CV EXPL 22-1096), ingesteld door Vivada tegen de broer van [gedaagde] , de heer [A] en diens bewindvoerder, de Stichting Omega Beheer. In beide zaken is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Vivada is eigenaresse van de woning aan de [adres] te [plaats] . Na verwerving van dit pand heeft zij de huurovereenkomst, die door haar voorganger was gesloten met [A] , voortgezet.
2.2.
Tussen Vivada en de stichting Omega Beheer als bewindvoerder q.q. is een huurbeëindigingsovereenkomst gesloten, inhoudende dat [A] de door hem gehuurde woning per 1 februari 2022 zou verlaten.
2.3.
Op of omstreeks eind januari/begin februari 2022 is [gedaagde] bij zijn broer ingetrokken. [Beide broers] hebben de door [A] gehuurde woning, ondanks dat er een huurbeëindigingsovereenkomst was gesloten, niet verlaten.
2.4.
Bij email d.d. 31 maart 2022 heeft [gedaagde] de gemachtigde van Vivada onder andere meegedeeld:
[…]
Zoals het er nu voor staat is mijns inziens volledig voldaan aan de opleveringverplichting (punt 3) van de “Huurbeëindigingsovereenkomst”. Getuige uw opmerking in uw brief van 24 februari jl. waarin u stelt dat [A] geen huurder meer is, “zonder recht of titel”, kan ik niet anders concluderen dan dat u mij hierin volgt. Ikzelf heb leegstand geconstateerd en sindsdien woon ik zelf op [adres] , te [plaats] .
Feitelijk maak ik sinds de afwikkeling van bovengenoemde huurbeëindigingsovereenkomst gebruik van deze woning, naar eigen verantwoordelijkheid, zonder enige verantwoording af te leggen aan de vorige huurder of eigenaar, los van enige hierarchische structuur (als in: hoofd- of medebewoner); het gebruik, los van rechtmatigheid, is dus verlegd.
[…]
3.Het geschil
3.1.
Vivada vordert veroordeling van [gedaagde] om de woning aan de [adres] te [plaats] binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis met het zijne en de zijnen geheel leeg en ontruimd te verlaten onder inlevering van de sleutels, met machtiging aan Vivada dit vonnis zo nodig te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm, onder veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of in deze zaak aannemelijk is dat de vordering van Vivada in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de gevorderde voorziening.
4.2.
Het vereiste spoedeisend belang is, gelet op de aard van de vorderingen en het daaromtrent door Vivada gestelde, in voldoende mate aanwezig. De kantonrechter komt daar nog op terug.
4.3.
De vordering van Vivada tot ontruiming is gegrond op de stelling dat [gedaagde] zonder recht of titel de woning aan de [adres] te [plaats] bewoont. Hij heeft simpelweg de woning wederrechtelijk in gebruik genomen. Vivada is niet bereid met hem een huurovereenkomst aan te gaan en zij vordert dan ook ontruiming van de woning door hem.
4.4.
Het verweer van [gedaagde] is gegrond op drie pijlers:
A: het ontbreken van spoed maakt de voorzieningenrechter onbevoegd. De voorzieningen-rechter behoort niet bevoegd te zijn om een vonnis uit te spreken in een kort geding in het geval van institutionele verhuurders met een omvang als van Vivada, die zich bij de exploitatie van hun vastgoed richten op de lange termijn. Vivada zal zijns inziens moeten een bodemprocedure moeten aanspannen.
B. de huurovereenkomst is onwettig door misbruik van omstandigheden dan wel dwaling, de overeenkomst is gesloten onder protest en dwang, het ondertekenen kan alleen tegen het belang van huurder zijn geschied;
C. aan de vereisten van de huurbeëindigingsovereenkomst is voldaan, finale kwijting is daarmee verleend. De sleutels zijn kennelijk prijsgegeven, mogelijk door grove nalatigheid van Vivada. De huidige gebruiker van de sleutels verkiest gebruik te maken van zijn recht op wonen onder artikel 8 EVRM.
4.5.
De kantonrechter overweegt als volgt.
ten aanzien van onderdeel A:
4.5.
Vivada is een professionele verhuurder van vastgoed. Als een huurovereenkomst van een woning of bedrijfspand, om welke reden dan ook, wordt beëindigd dan heeft Vivada er alle belang bij dat die woning/dat bedrijfspand zo snel mogelijk weer verhuurd wordt. Zolang er niet wordt verhuurd, verminderen haar inkomsten en ondervindt zij doorlopend schade aan haar verdienmodel. Daarmee is het spoedeisend belang naar het oordeel van de kantonrechter evident. Dat Vivada mogelijk een grote speler is op de (verhuur)markt en een navenant vermogen heeft (wellicht vooral in stenen), maakt die conclusie niet anders.
In de visie van [gedaagde] had Vivada een bodemprocedure moeten aanspannen. De vordering van Vivada voldoet echter aan de vereisten van artikel 254 lid 1 Wetboek van Rechtsvordering en dat betekent dat Vivada ontvankelijk is in haar vordering. Het verweer van [gedaagde] op dit punt treft dan ook geen doel en wordt gepasseerd.
ten aanzien van onderdeel B:
4.6.
De beoordeling op dit punt kan kort zijn: [gedaagde] was geen partij bij het tot stand komen van de huurbeëindigingsovereenkomst tussen Vivada en de bewindvoerder van zijn broer [A] , zodat alleen daarom al zijn verweer gepasseerd dient te worden. Uiteraard mag [gedaagde] van die beëindigingsovereenkomst vinden wat hij wil, maar uit niets is gebleken dat bij de totstandkoming ervan sprake is geweest van dwaling of misbruik van omstandigheden, op grond waarvan die overeenkomst vernietigbaar zou zijn. Daarmee zou deze beoordeling afgesloten kunnen worden. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn verweer echter een aantal stellingen geponeerd, waarop toch nader zal worden ingegaan.
4.7.
In de van toepassing zijnde Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (artikel 13.3 lid c) is opgenomen dat het de huurder niet toegestaan is hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde te telen. De hennepplanten zijn, aldus [gedaagde] , evenwel niet gevonden in het gehuurde maar in het schuurtje in de tuin ervan. De kantonrechter begrijpt uit dit verweer dat [gedaagde] daarmee wil betogen dat artikel 13.3 lid c in dit geval niet zou zijn overtreden.
4.8.
Van belang is wat onder het gehuurde moet worden verstaan. De huurovereenkomst biedt, gelet op het verweer van [gedaagde] , geen directe duidelijkheid.
In artikel 1.1. van de huurovereenkomst staat dat huurder de woonruimte verhuurt aan de [adres] te [plaats] . Hoewel het gehuurde niet breed is omschreven, is algemeen aanvaard dat het gehuurde is
alhetgeen gehuurd wordt. Bij woonruimte bestaat het gehuurde in de regel niet alleen uit het woonruimtegedeelte maar ook uit onroerende aanhorigheden zoals de tuin en een schuurtje. Daaruit volgt dat als er hennep in een schuurtje in de tuin van het gehuurde wordt geteeld, dit in het gehuurde heeft plaatsgevonden. Dat zal alleen anders komen te liggen indien overeengekomen is dat de tuin en/of schuur, anders dan te doen gebruikelijk, expliciet geen deel uit maken van het gehuurde, maar zulks is gesteld noch gebleken.
alhetgeen gehuurd wordt. Bij woonruimte bestaat het gehuurde in de regel niet alleen uit het woonruimtegedeelte maar ook uit onroerende aanhorigheden zoals de tuin en een schuurtje. Daaruit volgt dat als er hennep in een schuurtje in de tuin van het gehuurde wordt geteeld, dit in het gehuurde heeft plaatsgevonden. Dat zal alleen anders komen te liggen indien overeengekomen is dat de tuin en/of schuur, anders dan te doen gebruikelijk, expliciet geen deel uit maken van het gehuurde, maar zulks is gesteld noch gebleken.
4.9.
Ten aanzien van het aantal aangetroffen hennepplanten wijst [gedaagde] erop dat in het bewijs van ontvangst van de politie vermeld staat:
zak met x aantal hennepplanten, waaronder takken etc.
Een x-aantal kan volgens [gedaagde] van alles binnen het bereik van 1 tot 10 betekenen. Daar valt niets tegenin te brengen, maar een bewijs van ontvangst is voor de vraag hoeveel planten er daadwerkelijk werden aangetroffen, niet van doorslaggevende betekenis. Waar het om gaat is dat uit het hennepbericht blijkt dat in op ambtseed/op ambtsbelofte opgemaakte processen-verbaal van de Politie Oost-Nederland is opgenomen dat er om/nabij 10 hennepplanten werden aangetroffen. Een dergelijk proces-verbaal levert wel bewijskracht op. Het zou natuurlijk kunnen zijn dat er feitelijk maar 8 of 9 planten waren, maar 11 zou ook kunnen. Dat het er in elk geval meer waren dan vijf staat wat de kantonrechter betreft wel vast en het hennepbericht levert in ieder geval voldoende bewijs op om te concluderen dat [A] zich niet als een goed huurder heeft gedragen.
ten aanzien van onderdeel C:
4.10.
Vast staat dat [gedaagde] zonder toestemming van Vivada verblijft in de woning aan de [adres] te [plaats] . Zijn rechtvaardigingsgrond daar te verblijven bestaat daarin dat de woning volgens hem leeg stond, ontruimd en vrij van gebruiksrechten was, hij de sleutel in het bezit heeft gekregen en de woning vervolgens daarmee in gebruik heeft genomen. Met die redenering zet [gedaagde] de wereld op zijn kop.
Als de woning na 1 februari 2022 ontruimd was en leegstond zoals door hem gesteld, dan houdt dat het binnentreden van [gedaagde] in die woning niet anders in dan dat hij de niet aan hem toebehorende woning wederrechtelijk is binnengedrongen, [1] ook al was hij in het bezit van de sleutels. Die sleutels hadden overigens door [A] in het kader van de huurbeëindigingsovereenkomst al per 1 februari 2022 ingeleverd moeten zijn. Zelfs al zou de woning langere tijd leeg hebben gestaan, dan nog is dat geen rechtvaardigheidsgrond om de woning zonder toestemming van de eigenaar te betreden, laat staan te bewonen. In het kader van de Leegstandswet mag een woning zelfs zes maanden leeg staan, voor er aan de zijde van de verhuurder actie moet worden ondernomen. Dit verweer wordt dan ook verworpen.
4.11.
[gedaagde] heeft zich ook nog beroepen op artikel 8 EVRM waarin bepaald is dat een ieder recht heeft op respect voor zijn privéleven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie. Hij gaat er dus gemakshalve vanuit dat de woning aan de [adres] te [plaats] zijn woning is omdat hij in de woning verblijft. Uit hetgeen hiervoor is overwogen mag duidelijk zijn dat de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagde] wederrechtelijk, dus zonder toestemming van eigenaar Vivada en in strijd met het recht, verblijft in voormelde woning.
Van ‘zijn woning’ is dan ook geen sprake. Het beroep op artikel 8 EVRM wordt dan ook verworpen.
4.12.
Voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de rechter tot het oordeel komt dat [gedaagde] zonder recht of titel verblijft in de woning aan de [adres] te [plaats] en dat de vordering tot ontruiming, gebaseerd op die grond, toewijsbaar zal worden geacht. Voor deze procedure betekent dit dan ook dat de vordering tot ontruiming toegewezen dient te worden met inachtneming van het navolgende.
4.13.
De verzochte machtiging van Vivada om de ontruiming (kennelijk zelf) uit te voeren met behulp van de sterke arm zal worden afgewezen, nu dit niet op de wet berust. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
4.14.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] te [plaats] binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis met het zijne en de zijnen geheel leeg en ontruimd te verlaten onder inlevering van de sleutels;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Vivada begroot op € 736,39, waaronder € 498,00 wegens het salaris van de gemachtigde;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2022.