ECLI:NL:RBOVE:2022:1614

• Datum uitspraak: 3 juni 2022
• Publicatiedatum: 7 juni 2022
• Zaaknummer: 9770869 \ CV EXPL 22-1183
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.M. Marsman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot ontbinding en ontruiming wegens vermeende huurachterstand horecaonderneming

De zaak betreft een geschil over een onderhuurovereenkomst voor een horecagelegenheid tussen eiser en Simoon B.V. Eiser vordert ontruiming en betaling wegens vermeende huurachterstanden over maart en april 2022, boetes, en een verbod op gebruik van inventaris.

Simoon betwist de huurachterstand en stelt de betalingen te hebben voldaan met duidelijke betalingskenmerken. Eiser erkent ontvangst betalingen maar boekt deze af op openstaande waarborgsom en boetes, gebaseerd op algemene voorwaarden die niet zijn overgelegd.

De kantonrechter oordeelt dat de huurbetalingen ten onrechte zijn afgeboekt als aanvulling van de waarborgsom. De afspraken over aanvulling van de waarborgsom tijdens de coronaperiode zijn niet schriftelijk vastgelegd maar aannemelijk is dat aanvulling pas na coronabeperkingen verwacht mocht worden. De vermeende huurachterstand en boetes zijn daarom ongegrond.

Ook eerdere niet tijdige betalingen tijdens corona rechtvaardigen geen ontbinding. Vorderingen tot betaling van boetes en gebruiksverbod van inventaris worden eveneens afgewezen vanwege onvoldoende onderbouwing en betwisting door Simoon.

Eiser wordt veroordeeld in de proceskosten. De vorderingen worden afgewezen.

Uitkomst: Vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden afgewezen wegens ontbreken van huurachterstand die ontbinding rechtvaardigt.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer: 9770869 \ CV EXPL 22-1183

Vonnis in kort geding van 3 juni 2022

in de zaak van

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,

gemachtigde: mr. M.B. Bollen,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidSIMOON B.V.,gevestigd en kantoorhoudende te Hengelo (O),

2.
[gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DS HOLDING B.V. ,
gevestigd en kantoorhoudende te Hengelo (O),

gedaagde partijen, hierna samen ook te noemen Simoon,

verschenen in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties,

- de mondelinge behandeling,

- de spreekaantekeningen van [eiser] .

1.2.

De zaak is aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een regeling te treffen. Partijen hebben geen regeling kunnen treffen.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Er is sprake van een onderhuurovereenkomst tussen [eiser] en Simoon.

De onderhuurovereenkomst is op 17 oktober 2018 aangegaan. Simoon exploiteert in het gehuurde een horecagelegenheid onder de naam Bar Simoon. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar, tot 1 november 2023. Op grond van de huurovereenkomst is Simoon een maandelijkse huur verschuldigd van € 2.000,- exclusief btw. De huur bedraagt op het moment € 2.143,35 per maand exclusief btw.

2.2.

Naast de huurovereenkomst zijn partijen een huurkoopovereenkomst aangegaan voor de overname van de exploitatierechten, inventaris en goodwill van de horecaonderneming voor een bedrag van € 60.000,-. Partijen hebben een betalingsregeling afgesproken voor het betalen van dit bedrag in 108 maandelijkse termijnen van € 555,56.

Partijen hebben afgesproken dat eigendom pas overgaat wanneer alle termijnen zijn voldaan.

2.3.

Simoon heeft een deel van de inventaris vervangen. Partijen hebben dit in de overeenkomst meegenomen.

2.4.

[eiser] heeft eerder een kort geding procedure aanhangig gemaakt wegens achterstanden in huurbetaling. De huur over de maanden augustus 2021 tot en met november 2021 stond toen open. Partijen hebben toen een regeling getroffen inhoudende dat de achterstand zou worden ingelopen en naar de toekomst toe geen nieuwe achterstanden zouden ontstaan.

2.5.

Tijdens de coronasituatie hebben partijen afgesproken dat de huur voor drie maanden uit de bij aanvang gestorte waarborgsom kon worden betaald.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat – dat de kantonrechter Simoon en [gedaagde 2] zal veroordelen om: de bedrijfsruimte te verlaten en te ontruimen, een bedrag te betalen van € 2.593,45 per maand totdat Simoon en [gedaagde 2] aan de ontruiming hebben voldaan, betaling van het bedrag van € 7.103,97, of een door de kantonrechter te bepalen bedrag, betaling van een bedrag van € 283,45 en een verbod om de aanwezige inventaris te gebruiken of te verplaatsen op straffe van een dwangsom.

3.2.

Simoon voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Aan de orde is of er sprake is van een huurachterstand en of deze huurachterstand een ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het gaat hier om een vordering tot ontruiming in kort geding. Alleen als er sprake is van een tekortkoming die in een bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, kan in kort geding grond zijn voor toewijzing van een vordering tot ontruiming. De kantonrechter oordeelt hierover als volgt.

4.2.

De betalingsachterstand ontstaan in de zeer korte periode na de eerdere achterstand en structurele wanbetaling voert [eiser] aan als grond voor haar vordering tot ontruiming.

De huurachterstand zou betrekking hebben op de maanden maart en april 2022. Omdat de huur niet is betaald, heeft [eiser] ook twee maanden boete in rekening gebracht, een bedrag aan openstaande borg en buitengerechtelijke incassokosten.

4.3.

Simoon heeft gemotiveerd betwist dat zij de huur over de maanden maart en april niet heeft betaald. Volgens Simoon heeft zij de huur voor deze maanden wel voldaan en heeft zij haar betalingen ook voorzien van een kenmerk ‘huur maand maart en huur maand april’. Simoon betwist daarom ook boetes verschuldigd te zijn.

4.4.

[eiser] heeft ter zitting erkend dat ‘de huur’ in die maanden wel is overgemaakt en dat een kenmerk aan de betaling was verbonden als gesteld. [eiser] stelt echter gerechtigd te zijn om de in die maanden ontvangen bedragen op andere openstaande posten af te boeken.

4.5.

Volgens [eiser] stond het bedrag aan waarborgsom nog open en was zij gerechtigd de betaalde huur af te boeken als waarborgsom. Volgens [eiser] mocht zij op grond van het bepaalde in de artikelen 26.2 en 25.3 van de algemene voorwaarden, huurbetalingen eerst in mindering brengen op de openstaande vordering uit hoofde van de waarborgsom en verschenen boetes. [eiser] heeft de toepasselijke algemene voorwaarden waar zij een beroep op doet, niet overgelegd. De kantonrechter kan deze dan ook niet toetsen.

4.6.

Niet in geschil is dat de waarborgsom nog (weer) aangevuld moest worden, Simoon erkent dat ook. Tijdens de corona situatie hebben partijen de afspraak gemaakt dat drie maanden geen huur hoefde te worden betaald, maar dat de huur uit de waarborgsom mocht worden voldaan. De waarborgsom zou dan op een later moment weer aangevuld worden. Volgens [eiser] was dit ‘later moment’ het jaar erop. Er zou dan in termijnen per maand terug betaald mogen worden. Volgens Simoon zou de waarborgsom na de coronatijd aangevuld mogen worden. Partijen hebben de afspraken niet schriftelijk vastgelegd.

4.7.

De kantonrechter acht het aannemelijk dat partijen hebben bedoeld over een te komen dat de waarborgsom weer zou worden aangevuld als er geen beperkingen als gevolg van corona meer van toepassing zijn en er dus weer regulier omzet kan worden gegenereerd. Niet uit te sluiten is dat [eiser] heeft gedacht dat de coronabeperkingen na een jaar wel voorbij zouden zijn, niemand heeft immers vooraf bedacht dat het zo lang zou duren. Deze bedoeling van partijen sluit ook aan bij het beoogde doel van de gemaakte afspraak: tijdelijk tegemoet komen door de (huur)lasten te verlichten. De situatie van de beperkingen als gevolg door Corona deden zich het jaar erop nog voor. Het past dan niet bij de bedoeling van partijen om te verlangen dat in dat jaar naast de reguliere betaling van de huur ook de waarborgsom al aangevuld zal worden.

4.8.

De conclusie is dan ook vooralsnog dat [eiser] ten onrechte huurbetalingen heeft afgeboekt als aanvulling waarborgsom. Van een huurachterstand is dan geen sprake. Simoon is dan ook geen boetes verschuldigd. Ook de vordering tot ontruiming dient dan te worden afgewezen.

4.9.

Dat Simoon in de periode van de coronabeperkingen de huur niet steeds op tijd heeft betaald kan evenmin grond voor ontruiming opleveren. Daar waar veel ondernemers in de horeca met een beroep op huurkorting de huur gedurende de coronabeperkingen niet volledig hebben voldaan, heeft Simoon de huur wel volledig voldaan, maar niet steeds op tijd. De verklaring van Simoon dat zij hiervoor afhankelijk was van de te ontvangen TVL-vergoedingen acht de kantonrechter zeer aannemelijk. Dat Simoon tijdens de corona periode de (volledige) huur niet altijd tijdig heeft voldaan, rechtvaardigt dan ook een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van structurele wanprestatie niet, althans niet is de verwachting dat de rechter in een bodemprocedure op deze grond tot ontbinding van de huur zal overgaan.

4.10.

Simoon erkent dat zij de waarborgsom moet aanvullen en is ook bereid daar afspraken over te maken. Nu partijen geen vaste termijn voor terugbetaling zijn overeengekomen en terugbetaling bovendien volgens [eiser] in termijnen mocht plaatsvinden, gaat de kantonrechter ervan uit dat partijen hier zelf een betalingsregeling voor afspreken, zodat hier niet onnodig een nieuwe procedure voor hoeft te worden gevoerd.

4.11.

De kantonrechter begrijpt dat de vordering tot betaling van € 283,45 ziet op verschuldigde boete in verband met het niet nakomen van de huurkoopovereenkomst en een gebruikersvergoeding. Simoon betwist gemotiveerd dat zij de huurkoopovereenkomst niet zijn nagekomen en boete verschuldigd zou zijn daardoor. Dat Simoon boetes verschuldigd zou zijn is ook de kantonrechter niet gebleken. Daarnaast betwist Simoon dat er sprake is van een achterstand in betalen van de maandelijkse huurkoopverplichting. Een kort geding procedure leent zich niet voor een bewijsopdracht in deze en bovendien is bij een vordering tot betaling van een geldsom terughoudendheid op zijn plaats. Ook deze vordering zal daarom worden afgewezen.

4.12.

Tenslotte vordert [eiser] dat Simoon zal worden verboden om de aanwezige inventaris op het adres te gebruiken, te verplaatsen of uit de macht van [eiser] te brengen. De kantonrechter zal ook deze vordering afwijzen. Zij licht dat als volgt toe.

4.13.

[eiser] grond haar vordering op de door haar uitgevoerde ontbinding van de huurkoopovereenkomst. Volgens [eiser] mocht zij hiertoe overgaan vanwege een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurkoopovereenkomst aan de zijde van Simoon. Simoon betwist ook hier gemotiveerd dat er sprake was van een grond voor buitengerechtelijke ontbinding van de huurkoopovereenkomst. Of de overeenkomst door [eiser] op goede gronden is ontbonden en of deze ontbinding in een bodemprocedure stand zal houden, kan de kantonrechter niet beoordelen. [eiser] heeft hiervoor haar vordering onvoldoende onderbouwd. Maar mocht de ontbinding in een bodemprocedure wel vast komen te staan, dan nog is het de vraag of [eiser] mag vorderen dat Simoon verboden wordt om
alle aanwezige inventaris te gebruiken op straffe van een dwangsom. Simoon heeft immers een deel van de inventaris vervangen en in artikel 5 van de huurkoopovereenkomst is opgenomen dat de verkoper eigenaar blijft van de inventaris en de nieuw door koper aangebrachte inventaris tot een bedrag van € 60.000 aflopend.

4.14.

Nu alle vorderingen van [eiser] worden afgewezen zal [eiser] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Aan de zijde van Simoon worden deze kosten begroot op nihil.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van Simoon begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2022.