Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 9833447 \ CV EXPL 22-1571
Vonnis in kort geding van 3 juni 2022
in de zaak van:
het kerkgenootschap
[eiser],
gevestigd en kantoorhoudende te Denekamp ,
[eiser],
gevestigd en kantoorhoudende te Denekamp ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. R.W.A. Kroon, advocaat te Almelo,
tegen
1.[gedaagde 1] ,wonende te [plaats 1] ,
hierna ook te noemen: [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
wonende te [plaats 1] ,
wonende te [plaats 1] ,
hierna ook te noemen: [gedaagde 2] ,
3. de vennootschap onder firma
[gedaagde 3],
gevestigd en kantoorhoudende te Beuningen,
[gedaagde 3],
gevestigd en kantoorhoudende te Beuningen,
hierna ook te noemen: de vennootschap,
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. M.A. Schuring, advocaat te Almelo.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen met vijftien producties;
- de bij brief van 19 mei 2022 door gedaagde partijen overgelegde producties 1 t/m 7;
- de bij brief van 20 mei 2022 door [eiser] overgelegde producties 16 t/m 18;
- de bij e-mail van 23 mei 2022 door [eiser] overgelegde productie 19;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling d.d. 23 mei 2021;
- de pleitnota van [eiser] ,
- de pleitnota van de gedaagde partijen;
- de schriftelijke verklaring van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaresse van de zogenaamde [woning] , hierna te noemen de [woning] , staande en gelegen aan [adres] .
2.2.
Bij overeenkomst van 15 augustus 2013 heeft [eiser] de [woning] met ingang van 1 september 2013 verhuurd aan de vennootschap dan wel [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . In de schriftelijke huurovereenkomst is onder meer het navolgende opgenomen, voor zover hier van belang:
HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE
en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 230a BW
[… .]
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder een gedeelte van een bedrijfsruimte [… .]
1.2
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte.
1.3
Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2.
Voorwaarden
2.1
Van deze overeenkomst maken deel uit de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A B.W. [… .]
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, lopende van1 september 2013 tot en met 31 augustus 2018
3.2
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 31 augustus 2023.
[… .]
Bijzondere bepaling
8.1.
Bedrijfsmatig gebruik
Indien huurder geen bedrijfsmatige activiteit meer uitvoert in het gehuurde zal de huur per direct worden opgezegd. Huurder zal het verhuurde per datum van opzegging leeg en ontruimd en in de staat zoals hij het in gebruik heeft genomen aan verhuurder opleveren. Bij gebreke hiervan zal huurder een boete verschuldigd zijn van € 100,00 per dag dat huurder hiermede in gebreke blijft.
[… .]
2.3.
In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen is onder meer de navolgende boetebepaling opgenomen:
7. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is.
[… .]
2.4.
Bij de overeenkomst d.d. 15 augustus 2013 heeft [eiser] zich verplicht om bij voorgenomen verkoop van de [woning] , deze tegen een betaalbare prijs aan de huurder aan te bieden. Artikel 3 van Pro deze overeenkomst vermeld: “Het voorkeursrecht wordt aangegaan voor de duur van de huurovereenkomst. Het eindigt op de datum einde huurovereenkomst”.
2.5.
Bij brief van 10 februari 2022 heeft [eiser] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het navolgende geschreven, voor zover hier van belang:
[… .]
De tweede periode van 5 jaar van het huurcontract eindigt op 31 augustus 2023.
Het parochiebestuur heeft besloten om het huurcontract niet meer te verlengen.
Het huurcontract eindigt dus op 31 augustus 2023.
[… .]
2.6.
De [woning] is door de vennootschap met medeweten/instemming van [eiser] telkens tijdelijk verhuurd aan toeristen of aan mensen, die tijdelijk onderdak nodig hadden in verband met bijvoorbeeld een echtscheiding. Sinds februari/maart 2022 wonen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zelf in de [woning] .
2.7.
Op 23 maart 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het navolgende geschreven, voor zover hier van belang:
[… .]
Inmiddels is [… .] uw website “ [website] ” uit de lucht
[… .] en blijkt u in de bedrijfsruimte woonachtig te zijn.
Dit is in strijd met de overeengekomen bestemming van het gehuurde. U pleegt daarmee wanprestatie met alle gevolgen van dien.
2.8.
Op 24 maart 2022 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan de gemachtigde van [eiser] het navolgende geschreven, voor zover hier van belang:
[… .]
Op dit moment huren wijtijdelijkde vakantiewoning van ons bedrijf en wordt de huur bedrijfsmatig betaald.
[… .]
2.9.
Bij deurwaardersexploot d.d. 19 april 2022 heeft [eiser] de brief van haar gemachtigde d.d. 13 april 2022 aan de gedaagde partijen laten betekenen. In deze brief is het navolgende geschreven, voor zover hier van belang:
[… .]
Uit uw brief blijkt niet anders dan dat u het gehuurde gebruikt als woonruimte.
[… .]
U hebt gehuurde gehuurd ingaande 1 september 2013 als vakantiewoning. [… .]
Het gebruik van het gehuurde als woonruimte is daarmee in strijd. [… .]
Het strijdige gebruik geeft [eiser] aanleiding de Huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn aan u op te zeggen. [… .]
Dat impliceert dat de huurovereenkomst per1 augustus 2022zal zijn geëindigd.
[… .]
Boetebepaling
Tevens heb ik u te wijzen op art. 7 in Pro de van toepassing zijnde Algemene Bepalingen [… .]
U bent bij aangetekende brief van 23 maart 2022 in gebreke gesteld om binnen 2 dagen na ontvangst van de brief het gebruik van het gehuurde als woonhuis te beëindigen. [… .]
Eén en ander wil zeggen dat u de boete verschuldigd bent vanaf 25 maart jl. tot de dag waarop het strijdige gebruik zal zijn beëindigd. [… .]
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert na vermeerdering van eis -samengevat- om:
de gedaagde partijen te veroordelen de [woning] aan Beuningerstraat 73 te ontruimen, binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, zulks op straffe van een op te leggen dwangsom;
de gedaagde partijen te verbieden de [woning] in gebruik te nemen, te houden of te geven als woonruimte, zulks op straffe van een op te leggen dwangsom van € 500,00 per dag;
de vennootschap te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 250,00 per dag aan contractuele boete, ingaande 26 maart 2022 en lopende tot de dag waarop in de gemeentelijke basisadministratie van de gemeente Losser zal zijn aangetekend met schriftelijk bewijs daarvan aan [eiser] , dat geen personen meer ingaande die datum woonachtig zijn in het pand aan [adres] .
3.2.
De gedaagde partijen voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de aard van de vorderingen is de spoedeisendheid gegeven. Hiertegen is overigens ook geen verweer gevoerd.
4.2.
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening alleen dan reden is, als op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn. De vordering tot ontruiming zal in een bodemprocedure enkel in combinatie met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen worden toegewezen. Daarom zal de kantonrechter in het hiernavolgende beoordelen of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, op basis van het thans voorliggende dossier, een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing van de ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
4.3.
De kantonrechter oordeelt als volgt. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de [woning] in strijd met de in de huurovereenkomst en de hierop van toepassing zijnde algemene bepalingen genoemde bestemming bewonen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] erkennen dat zij de [woning] sinds februari/maart van dit jaar zelf bewonen totdat zij hun onlangs aangekochte woning in [plaats 2] aan het eind van dit jaar kunnen betrekken. In dat kader voeren zij onweersproken aan dat de [woning] in het verleden niet alleen aan vakantiegangers is verhuurd, maar ook aan personen die in een verbouwing zaten, het huis uit moesten in verband met een scheiding of om welke reden dan ook, als het maar tijdelijk was.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan in het midden blijven of de bewoning van de [woning] door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zelf, waarbij de vennootschap de huur aan [eiser] betaalt, in strijd is met de bestemming zoals vermeld in de huurovereenkomst, en wel op grond van het navolgende.
4.4.
In beginsel geeft elke tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar de schuldeiser de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, zij het dat bij huurzaken die ontbinding alleen uitgesproken kan worden door de rechter. De basis voor die bevoegdheid volgt uit artikel 6:265 lid 1 BW Pro. De Hoge Raad heeft in dat kader beslist dat indien een tekortkoming eenmaal vaststaat, de rechter maar een kleine marge heeft om niet tot ontbinding over te gaan. Die marge is in de ‘tenzij-bepaling’ van voormeld artikel terug te vinden:
”[… .] tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.”
4.5.
De kantonrechter is vooralsnog van oordeel dat, als wordt aangenomen dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en/of de vennootschap, in dit geval geldt dat de omstandigheden van het geval aanleiding geven tot toepassing van de tenzij-bepaling. In dat kader is van belang dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] per 1 maart 2022 een deel van hun bedrijf hebben verkocht, waaronder de door hen bewoonde woning. Zij hebben inmiddels een andere woning in [plaats 2] gekocht, die aan het eind van dit jaar tot hun beschikking komt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ter mondelinge behandeling expliciet verklaard dat hun bewoning van de [woning] tijdelijk van aard is en onweersproken gesteld dat de [woning] met medeweten/instemming van [eiser] in het verleden diverse keren tijdelijk verhuurd is aan mensen die tijdelijk onderdak nodig hadden (zoals zij zelf nu). Zij doen uitdrukkelijk afstand van huurbescherming voor woninghuurders, zo zij daar al enige aanspraak op zouden kunnen maken. Vooralsnog is het reëel om aan te nemen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan het eind van dit jaar de [woning] zullen verlaten om hun intrek te nemen in hun nieuwe woning, waarna de [woning] weer aan derden kan worden verhuurd. In het licht van deze feiten en omstandigheden en de rechtens te respecteren belangen van partijen (wat betreft [eiser] het einde maken aan overtreding van een bepaling uit de huurovereenkomst, wat betreft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het hebben van tijdelijke woonruimte) in aanmerking genomen, acht de kantonrechter het onvoldoende aannemelijk dat de rechter in de bodemprocedure de vordering tot ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal toewijzen. De vorderingen van [eiser] dienen dan ook te worden afgewezen.
4.6.
[eiser] vordert de vennootschap te veroordelen tot het betalen van een boete van € 250,00 per dag, ten gevolge van het strijdige gebruik van de [woning] als woonruimte door haar vennoten, op basis van het in artikel 7 van Pro de toepasselijke Algemene Bepalingen opgenomen boetebeding. De kantonrechter constateert dat die boetebepaling (zie 2.3.) enkel van toepassing is ‘voor zover geen specifieke boete is overeengekomen’. In artikel 8.1 van de huurovereenkomst is een specifieke boete opgenomen van € 100,00 per dag indien de [woning] door de huurder niet meer bedrijfsmatig wordt gebruikt. Vooralsnog is de conclusie dan ook gerechtvaardigd dat de vordering op basis van het in de Algemene Bepalingen opgenomen boetebeding in de bodemprocedure geen kans van slagen heeft. De onderhavige vordering zal dan ook worden afgewezen.
4.7
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld, tot op heden aan de zijde van de gedaagde partijen begroot op € 498,00 ter zake salaris gemachtigde.
4.8.
De nakosten worden begroot als hierna te vermelden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van de gedaagde partijen begroot op € 498,00;
5.3.
begroot de nakosten op € 124,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2022.
(PHR(O)