Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 9573531 \ CV EXPL 21-5017
Vonnis van 17 mei 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,
gemachtigden: mr. Th. van Wijngaarden en H. Makkinga (Smit & Legebeke),
tegen
1.de vennootschap onder firma [gedaagde 1] ,gevestigd te [vestigingsplaats] ,en haar vennoten
2.
[gedaagde 2]en
[gedaagde 2]en
3.
[gedaagde 3],
beiden wonende te [woonplaats] ,
[gedaagde 3],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen, hierna gezamenlijk te noemen [gedaagde 1] ,
gemachtigde: mr. M.H. Doornbos.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 januari 2022 en de daarin genoemde processtukken
- de aanvullende producties 11 tot en met 13 van [eiser]
- de mondelinge behandeling van 13 april 2022 en de op die zitting door [gedaagde 1] voorgedragen spreekaantekeningen.
1.2.
Hierna is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
In deze zaak ligt kort gezegd de vraag voor of een verhuurder met terugwerkende kracht, namelijk vanaf 1 april 2016, recht heeft op huurprijsindexering.
2.2.
De kantonrechter zal hierna tot de conclusie komen dat dat niet het geval is en dat de verhuurder (een deel van) de huurprijs pas per 1 oktober 2022 voor het eerst kan indexeren.
3. De feiten
3.1.
[gedaagde 1] heeft in oktober 2001 met de vader van [eiser] (hierna te noemen: [eiser] senior) een huurovereenkomst gesloten (hierna te noemen: de huurovereenkomst) op grond waarvan zij de winkelruimte aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] huurt. Artikel 4.3 van die overeenkomst luidt als volgt:
De huurprijs wordt jaarlijks op 1 oktober, voor het eerst op 1 oktober 2006, en zo vervolgens aangepast overeenkomstig artikel 4.1 van de algemene bepalingen en met inachtneming van het onder 4.3 t/m 4.6 van de algemene bepalingen gestelde.
3.2.
In de algemene bepalingen die van toepassing zijn op voornoemde huurovereenkomst (hierna te noemen: de algemene bepalingen) staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
4.1
Een in 4.3 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks CPI-Werknemers Laag (1990=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Tenzij het bepaalde onder 4.2 van toepassing is, wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de huurprijs op de ingangsdatum van de (eerste) huurperiode, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de komende kalendermaand waarin de eerste huurperiode is ingegaan.
(…)
4.3
Indien de huurprijs door de rechter op grond van de wet, danwel door partijen in onderling overleg opnieuw is vastgesteld, vindt de onder 4.1 aangegeven wijziging plaats voor het eerst één jaar nadat de nieuw vastgestelde huurprijs is ingegaan en zo vervolgens telkenjare, onder toepassing van de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de opnieuw vastgestelde huurprijs als hiervoren bedoeld, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de opnieuw vastgestelde huurprijs is ingegaan.
(…)
4.6
Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. (…)
3.3.
Op 26 augustus 2003 zijn [eiser] senior en [gedaagde 1] overeengekomen dat naast voornoemde winkelruimte met ingang van 1 augustus 2003 ook de woonruimte aan de [adres 3] te [plaats] (hierna te noemen: de woonruimte) zou worden gehuurd en met ingang van 1 oktober 2003 de winkelruimte aan de [adres 4] te [plaats] . In de in dit kader gesloten overeenkomst staat vermeld dat de maandelijkse huurprijs van de woonruimte € 400,00 bedraagt en die van alle gehuurde winkelruimten en de woonruimte samen (hierna te noemen: de huurprijs) € 3.000,00 exclusief btw. [eiser] senior heeft deze huurprijs nooit geïndexeerd.
3.4.
Op 3 oktober 2003 hebben [eiser] senior en gedaagden sub 2 en 3 met betrekking tot de woonruimte een ‘huurovereenkomst woonruimte’ ondertekend. [gedaagde 1] is geen partij bij die overeenkomst.
3.5.
[gedaagde 1] drijft in de gehuurde winkelruimten een winkel in buitenlandse voedingsmiddelen.
3.6.
Per brief van 26 november 2008 heeft [eiser] senior aan [gedaagde 1] bericht dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2009 met € 500,00 zou worden verlaagd in verband met de financiële crisis, dat deze daarna jaarlijks weer met € 100,00 zou worden verhoogd en dat de huurprijs na 2014 volgens het consumentindexcijfer zou worden aangepast.
3.7.
Over de periode 2009 tot en met 2020 heeft [eiser] senior steeds een korting verleend op de huurprijs van bedragen variërend tussen de € 700,00 en € 100,00 per maand. In verband met de coronapandemie heeft [eiser] senior over de periode mei tot en met augustus 2020 een extra korting op de huurprijs verleend van € 1.000,00 per maand en over de periode van september tot en met december 2020 een extra korting van € 500,00 per maand.
3.8.
Eind 2020 heeft [eiser] senior de woonruimte en de door [gedaagde 1] van hem gehuurde winkelruimten in eigendom overgedragen aan [eiser] .
3.9.
Op 30 januari 2021 heeft [eiser] [gedaagde 1] een app-berichtje gestuurd met de volgende inhoud:
(…) Zoals je weet heb ik ( [eiser] en zoon van) van mijn vader het pand overgenomen.
Voor nu zal er nog niet veel gaan veranderen. De huur blijft zoals afgesproken 3000 EUR in de maand (…).
De huurperiode van 5 jaar loopt dit jaar af op 30-09-2021. Op dat moment zal er naar alle waarschijnlijkheid wel wat gaan veranderen. De hypotheek die ik op het pand heb moeten afsluiten en alle overige kosten zijn niet mis. Dus hier moet ik wel wat mee doen. Zodra ik hier meer over weet dan zal ik jullie hier ook zo snel mogelijk van op de hoogte stellen. (…)
3.10.
Bij brief van 8 maart 2021 heeft Maxx Vastgoed B.V. namens [eiser] aan [gedaagde 1] kenbaar gemaakt dat de huurprijs met terugwerkende kracht zou worden geïndexeerd, dat [gedaagde 1] als gevolg daarvan over de periode van 1 maart 2016 tot en met 28 februari 2021 nog een bedrag van € 71.244,00 aan achterstallige huur diende te betalen en dat de huurprijs per 1 maart 2021 zou worden verhoogd tot € 4.335,00 per maand.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert [gedaagde 1] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 80.480,25, bestaande uit een bedrag van
€ 80.280,00 aan hoofdsom en een bedrag van € 200,25 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met rente en kosten.
4.2.
[gedaagde 1] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] , althans afwijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang voor de beoordeling van de vorderingen, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
[eiser] heeft zich bij dagvaarding op het standpunt gesteld dat [gedaagde 1] over de periode van 1 april 2016 tot en met 30 november 2021 een huurachterstand van € 80.280,00 heeft laten ontstaan door niet over te gaan tot betaling van de met terugwerkende kracht per 1 maart, althans april, 2016 doorgevoerde huurprijsindexering. Volgens [eiser] is hij op grond van artikel 4.3 van de huurovereenkomst gerechtigd de huurprijs jaarlijks per 1 oktober te indexeren. Zijn vader heeft jarenlang geen gebruik gemaakt van dit recht, maar gelet op de verjaringstermijn van vijf jaar kon [eiser] per 1 maart 2016 dit recht met terugwerkende kracht inroepen, aldus [eiser] . Bij de berekening van het bedrag van
€ 80.280,00 heeft [eiser] gerekend alsof de huurprijs van € 3.000,00 vanaf 1 oktober 2006 jaarlijks wel geïndexeerd was, zodat hij is uitgegaan van een huurprijs van € 4.032,00 per 1 april 2016.
5.2.
Het bedrag van € 80.280,00 ziet op de indexering van de huurprijs van alle door [gedaagde 1] gehuurde panden, dus ook die van de woonruimte en de winkelruimte aan de [adres 4] . Ter zitting heeft [eiser] echter beaamd dat de huurprijsindexering niet kan gelden voor de woonruimte, zodat het deel van zijn vordering dat daar op ziet niet kan worden toegewezen.
5.3.
Wat betreft de huurprijs van de winkelruimte aan de [adres 4] wijst [gedaagde 1] er enerzijds op dat niet is overeengekomen dat deze jaarlijks kan worden geïndexeerd, maar gaat zij er anderzijds toch van uit dat die huurprijs vanaf 1 oktober 2022 geïndexeerd kan worden. De kantonrechter constateert echter dat met betrekking tot dit pand geen andere huurovereenkomst is opgesteld dan de in r.o. 3.3 genoemde overeenkomst. In die overeenkomst staat niets vermeld over een huurprijsindexering en evenmin is daarin een verwijzing naar de algemene bepalingen opgenomen. Dit betekent dat [eiser] geen aanspraak kan maken op de door hem gewenste indexering van de huurprijs van de winkelruimte aan de [adres 4] .
5.4.
Hiermee resteert de indexering van de huurprijs van de winkelruimte aan de [adres 1] en [adres 2] . Uit de als productie 3 door [gedaagde 1] overgelegde nota’s volgt dat die huurprijs aanvankelijk € 2.042,00 per maand bedroeg en later (zonder korting)
€ 2.024,00. [gedaagde 1] betoogt primair dat [eiser] zijn recht om deze huurprijs over de periode van 1 april 2016 tot en met 30 november 2021 te indexeren heeft verwerkt, althans dat afstand is gedaan van dat recht. Volgens [gedaagde 1] mocht zij er namelijk redelijkerwijs van uitgaan dat [eiser] geen huurprijsindexering over de betreffende jaren zou vorderen, nu zij met [eiser] senior afspraken heeft gemaakt over een korting op de huurprijs en [eiser] op 30 januari 2021 een app-berichtje heeft gestuurd waarin vermeld staat dat de huur vooralsnog € 3.000,00 per maand blijft. [eiser] meent dat [gedaagde 1] geen beroep kan doen op rechtsverwerking, omdat dit slechts kan in geval van uitzonderlijke omstandigheden en daarvan geen sprake is. [eiser] betoogt ook dat de verleende huurkortingen niets af doen aan het recht op indexering en dat [eiser] senior geen afstand heeft gedaan van dat recht.
5.5.
De kantonrechter is met [gedaagde 1] van oordeel dat [eiser] senior afstand heeft gedaan van het recht op huurprijsindexering. Hij heeft immers vanaf 2009 steeds een korting verleend op de huurprijs en daarbij is voor wat betreft de huurprijsindexering geen voorbehoud gemaakt. Weliswaar staat in de in r.o. 3.6 genoemde brief van 26 november 2008 vermeld dat de huur na 2014 wel geïndexeerd zal worden, maar [eiser] senior heeft die indexering vervolgens niet toegepast en in plaats daarvan ook in de periode van 2015 tot en met 2020 steeds huurkortingen verleend. Gelet hierop mocht [gedaagde 1] er redelijkerwijs van uitgaan dat de huurprijs over die jaren niet meer geïndexeerd zou worden en er dus gerechtvaardigd op vertrouwen dat [eiser] senior afstand had gedaan van zijn recht op huurprijsindexering.
5.6.
Wat betreft de periode januari tot en met september 2021 mocht [gedaagde 1] er naar het oordeel van de kantonrechter eveneens op vertrouwen dat afstand was gedaan van het recht op huurprijsindexering. [eiser] heeft immers op 30 januari 2021 een app-berichtje aan [gedaagde 1] gestuurd dat de huur vooralsnog € 3.000,00 per maand zou blijven en dat pas na het aflopen van de lopende huurperiode op 30 september 2021 de huur waarschijnlijk aangepast zou gaan worden. [gedaagde 1] mocht er redelijkerwijs dus van uitgaan dat de huurprijs tot 1 oktober 2021 niet verhoogd zou worden.
5.7.
Ten aanzien van de periode vanaf 1 oktober 2021 is het de vraag of de huur op grond van het bepaalde in artikel 4.1 van de algemene bepalingen geïndexeerd dient te worden, waar [eiser] van uitgaat, of op grond van artikel 4.3 van de algemene bepalingen, zoals [gedaagde 1] betoogt.
5.8.
Gelet op de door [eiser] senior verleende kortingen op de huurprijs is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een situatie waarin de huurprijs door partijen in onderling overleg opnieuw is vastgesteld als bedoeld in artikel 4.3 van de algemene bepalingen. Op grond van dit artikel kan de indexering van de huurprijs voor het eerst plaatsvinden één jaar nadat de nieuw vastgestelde huurprijs is ingegaan, terwijl op grond van artikel 4.3 van de huurovereenkomst geldt dat de huurprijs jaarlijks op 1 oktober kan worden aangepast. Nu de huurprijs na het vervallen van de huurkortingen per 1 januari 2021 voor het laatst is aangepast, kan [eiser] ten aanzien van huurprijs van de winkelruimte aan de [adres 1] en [adres 2] pas vanaf 1 oktober 2022 aanspraak maken op indexering. Daarbij dient dan de in artikel 4.3 van de algemene bepalingen genoemde formule te worden toegepast. Aangezien uit de door [gedaagde 1] overgelegde productie 7 volgt dat het in artikel 4.1 van de algemene bepalingen genoemde prijsindexcijfer niet meer wordt gehanteerd, dient op grond van artikel 4.6 van die bepalingen een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer te worden gehanteerd. De kantonrechter heeft geen zicht op welk indexcijfer dit betreft, maar gelet op pagina 1 van de door [gedaagde 1] overgelegde productie 7 lijkt het in de rede te liggen om de huur aan te passen conform de indexreeks voor de doelgroep ‘alle huishoudens’.
5.9.
Nu [eiser] pas vanaf 1 oktober 2022 aanspraak kan maken op huurprijsindexering, moeten zijn vorderingen worden afgewezen.
5.10.
[eiser] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Deze kosten worden tot op heden aan de zijde van [gedaagde 1] begroot op € 1.496,00 (2 salarispunten x tarief € 748,00) aan salaris gemachtigde.
6.De beslissingDe kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen af;
6.2.
veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op een bedrag van € 1.496,00 aan salaris gemachtigde;
6.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2022.
(md)
(md)