Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/279550 / KG ZA 22-80
Vonnis in kort geding van 4 mei 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. E. Nijhoff te Almelo,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 2] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. M.A. Schuring te [vestigingsplaats] .
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] (gedaagden gezamenlijk) genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van gedaagde sub 1 van 14 april 2022,
- de producties 1 en 2 van de zijde van [gedaagde] , ontvangen op 26 april 2022,
- de dagvaarding van gedaagde sub 2 van 26 april 2022,
- de mondelinge behandeling, gehouden op 28 april 2022,
- de pleitnota van [eiseres] ,
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald. Het vonnis wordt nu bij vervroeging uitgesproken.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is voornemens om een aantal bedrijfsunits te ontwikkelen in een te bouwen bedrijfsverzamelgebouw in [vestigingsplaats] .
2.2.
[eiseres] heeft contact gehad met [gedaagde] over de eventuele aankoop van één of meerdere bedrijfsunits. Het eerste contact was met de heer [A] . Daarna heeft [eiseres] contact met de door [gedaagde] ingeschakelde makelaar, [B] .
2.3.
Op 26 januari 2022 ontvangt [eiseres] van makelaar [B] verschillende opties voor de units, waaronder twee units van 50 m² met een ingang aan de zijkant (units 5a en 5b). Bij deze e-mail is ook een tekening gevoegd.
2.4.
Op 27 januari 2022 stuurt makelaar [B] een aangepaste tekening, waarbij units 5a en 5b vijf meter naar achter zijn verschoven. In zijn antwoordmail schrijft [eiseres] het volgende:
“(…) Nu begrijp ik wat [C] bedoelde met de unit naar achteren toe, helemaal top.
Zoals ik had begrepen waren beide units samen met alle opties ( electrische overheaddeur, water en electra, tussenliggers om verdieping erin te maken ) een totaal van €128.000 VON.
Ik wil dan wel graag de optie op de beide 50m2 units, dus 5a en 5b. Ik ga hiermee met de bank in overleg en zodra ik goedkeuring heb laat ik het weten. Ik verwacht hiervoor geen problemen aangezien ik hier al contact over heb met de bank.
Zou ik een bevestigingsmail kunnen krijgen dat ik op beide units de optie heb? Ik kan dit dan namelijk doorspelen aan de bank.
En wat wordt het adres van de units?[adres]? Vraag namens de bank. (…)”.
2.5.
Makelaar [B] bevestigt desgevraagd het volgende aan [eiseres] in de mail van 27 januari 2022:
“(…) Het klopt inderdaad; de koopsom voor de twee units samen wordt € 128.000,- v.o.n., zoals met [C] besproken.
Hierbij bevestig ik dat jij een optie hebt op unit 5a en 5b.
De adresgegevens zijn nog niet bekend. Zodra we hier meer over weten, brengen we je op de hoogte.
Ik zal jou nog een andere mail sturen i.v.m. het aanleveren van gegevens voor de concept koop- aannemingsovereenkomsten. (…)”.
2.6.
Op 2 februari 2022 ontvangt [eiseres] van makelaar [B] een e-mail waarin het volgende staat:
“(…) De tekening van het nieuw te bouwen bedrijfsverzamelgebouw aan [het adres] zal toch nog worden aangepast.
Hierdoor schuiven de aan jou toegewezen units iets verder op naar achteren.
De ingang van beide units blijft aan de zijkant. Het overeengekomen bedrag blijft ook hetzelfde.
In de bijlage heb ik de nieuwe situatie ingetekend.(…)”.
2.7.
[eiseres] geeft per mail te kennen niet akkoord te gaan met de verplaatsing van de bedrijfsunits.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. [gedaagde] veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de optie na te komen en met [eiseres] een koop-/aannemingsovereenkomst te sluiten met betrekking tot de bedrijfsunits 5a en 5b, zoals aangegeven op de tekening die als productie 3 is overgelegd, in het nieuwbouwproject aan [het adres] te [vestigingsplaats] voor een koopsom van € 128.000,- v.o.n., op straffe van een dwangsom ten bedrage van € 5.000,- voor elke dag dat [gedaagde] in strijd handelt met het vonnis;
II. [gedaagde] verbiedt om unit 5a en 5b, althans de ruimte, alweer de units getekend zijn in de tekening, die als productie 3 is overgelegd, aan iemand anders dan [eiseres] te verkopen of te leveren, op straffe van een dwangsom van € 100.000,-;
III. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding, waaronder de nakosten.
3.2.
[eiseres] stelt zich op het standpunt dat de optie een onherroepelijk aanbod in de zin van artikel 6:219 BW Pro is, dat de verkoper na het verlenen niet meer kan wijzigen. Om die reden vordert [eiseres] dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om de verplichtingen uit hoofde van de optie na te komen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiseres] heeft in eerste instantie alleen [gedaagde sub 1] B.V. gedagvaard. Twee dagen voor de zitting heeft [eiseres] een nieuwe dagvaarding uitgebracht, waarin eveneens [gedaagde sub 2] B.V. is gedagvaard. Nu mr. Schuring ter zitting heeft verklaard namens beide gedaagde partijen te verschijnen, is eventuele nietigheid van de tweede dagvaarding door verschijning gedekt.
4.2.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat bij de beoordeling of een voorlopige voorziening getroffen moet worden als uitgangspunt geldt dat de voorzieningenrechter zich moet richten naar de waarschijnlijke uitkomst van een eventuele bodemprocedure. Dat betekent dat de vordering tot nakoming van de optie alleen kan worden toegewezen als met voldoende mate van zekerheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure een veroordeling tot nakoming van de optie zal worden uitgesproken. Bovendien moet [eiseres] voldoende spoedeisend belang hebben bij het treffen van de gevorderde voorziening.
4.3.
Ten aanzien van het spoedeisend belang oordeelt de voorzieningenrechter dat [gedaagde] het bestaan daarvan niet heeft betwist, zodat [eiseres] zal worden ontvangen in zijn vorderingen.
4.4.
De voorzieningenrechter overweegt ten aanzien van de door [eiseres] ingeroepen optie als volgt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de strekking van de door [gedaagde] verleende optie dat [eiseres] recht heeft op twee units van 50 m² aan de zijkant van het bedrijfsverzamelgebouw. Vast staat dat [eiseres] twee units van 50 m² aan de zijkant van het bedrijfsverzamelgebouw aangeboden heeft gekregen. Overwogen wordt dat - mede gelet op het gemotiveerde verweer van [gedaagde] - onvoldoende is gesteld of gebleken dat de aan [eiseres] verleende en door hem ingeroepen optie niet alleen zag op de units 5a en 5b, maar ook op de exacte plaats van de units in het bedrijfsverzamelgebouw. Daartoe wordt in aanmerking genomen dat in de correspondentie tussen [B] en [eiseres] enkel wordt gesproken over de units 5a en 5b en dat uit het voortraject niet blijkt dat [eiseres] de units alleen wilde op de plek zoals aangegeven op de tekening, zoals overgelegd als productie 3. In een nog te bouwen bedrijfsverzamelgebouw waarin aanpassingen kunnen plaatsvinden (en ook hadden plaatsgevonden) zijn de units 5a en 5b niet verbonden aan een nauwkeurig bepaalde plek. Deze kunnen nog verplaatsen naar een andere locatie. Dat blijkt ook uit het gegeven dat de plaats van de betreffende units al eerder was gewijzigd, waar [eiseres] kennelijk geen bezwaar tegen had. Op basis hiervan is onvoldoende komen vast te staan dat [eiseres] een onherroepelijk recht heeft de units gelegen op de plaats waar ze geprojecteerd waren op de tekening die als productie 3 is overgelegd, te kopen. Dit betekent dat de vorderingen van [eiseres] dienen te worden afgewezen.
4.5.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht - waaronder het verweer van [gedaagde] dat [B] niet bevoegd was tot het geven van een optie - kan in het midden blijven, nu deze stellingen en verweren niet tot een andere uitkomst van de zaak zullen leiden.
4.6.
[eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden tot op heden begroot op:
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat €
656,00
656,00
Totaal € 1.332,00
4.7.
De door [gedaagde] gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze als in de beslissing te vermelden.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.332,00,
5.3.
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op