Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/274619/HA RK 21/135
Beschikking van 19 april 2022
in de zaak van
[verzoeker] ,
wonende te [woonplaats]
verzoekende partij, die zich verweert tegen het zelfstandig verzoek als bedoeld in artikel 282, vierde lid, Rv ingediend door de wederpartij,
hierna te noemen [verzoeker] ,
advocaat: mr. M.F. Kiers te Deventer
tegen
[verweerster],
wonende te [woonplaats] ,
verwerende partij, die een zelfstandig verzoek als bedoeld in artikel 282, vierde lid, Rv ingediend heeft,
hierna te noemen [verweerster] ,
advocaat: mr. I.H. Grandjean te Wijhe.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift
- het verweerschrift, tevens houdende zelfstandig verzoek
- pleitaanrekeningen van [verzoeker] , tevens eis in reconventie in kort geding en vermeerdering van eis in de machtigingsprocedure;
- de mondelinge behandeling op 13 januari 2022, waarbij niet alleen het verzoek van [verzoeker] en het verzoek van [verweerster] behandeld is maar ook de vorderingen van partijen in de kortgedingprocedure met kenmerk C/08/275116 / KG ZA 21/281, waarvan proces-verbaal is opgemaakt
- de aanvullende stukken van [verweerster] van 24 maart 2022
- de voortgezette mondelinge behandeling op 5 april 2022
1.2.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2.Inleiding
2.1.
[verweerster] en [verzoeker] hebben een affectieve relatie gehad en hebben samengewoond in de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna de woning). Zij hebben de woning samen gekocht. Levering heeft plaatsgevonden op 19 april 1994. Partijen zijn ieder voor de helft eigenaar van de woning. De affectieve relatie tussen partijen is geëindigd en in 2017 heeft [verzoeker] de woning verlaten.
2.2.
Partijen hebben een hypothecaire lening ter hoogte van € 155.000,00 afgesloten bij de Rabobank met de woning als zekerheid. Op 13 januari 2022 bedroeg de restschuld
€ 27.029,55.
3.Het verzoek van [verzoeker]
3.1.
Het verzoek strekt tot het verlenen van een machtiging tot te gelde maken om een gewichtige reden als bedoeld in artikel 3:174 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). [verzoeker] verzoekt de rechtbank, na vermeerdering van zijn verzoek, voor zover de wet dit toelaat uitvoer bij voorraad, primair
I. [verzoeker] te machtigen tot het te gelde maken van de woning,
II. [verzoeker] te machtigen om alles te doen wat noodzakelijk is voor de verkoop van de woning, waaronder onder andere
- opdracht geven aan de makelaar tot verkoop;
- de woning en tuin klaarmaken voor bezichtigingen; opruimen en schoonmaken indien nodig;
- het meewerken aan plaatsing van een bord in de tuin en/of affiches op te hangen op de ramen;
- samen met de makelaar de woning betreden voor bezichtigingen en daarbij alles na e laten of te doen wat op instructie van de makelaar noodzakelijk is om de woning te verkopen;
- koopakte ondertekenen;
- levering bij de notaris;
III. te bepalen dat de beschikking in de plaats komt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring van [verweerster] tot het in de verkoop geven van de woning bij een makelaar;
IV. te bepalen dat de beschikking in de plaats komt van de voor de eigendomsoverdracht en levering van de woning noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van [verweerster] ;
V. [verweerster] te veroordelen tot het dulden van hetgeen [verzoeker] moet doen dan wel wenst te doen voor de verkoop van de woning zoals genoemd onder II, zulks op straffe van verbeurte van en dwangsom te betalen aan [verzoeker] ter hoogte van 1.000,00 per dag dat [verweerster] hieraan niet voldoet;
VI. [verweerster] in de kosten van dit geding te veroordelen;
en subsidiair te bevelen dat [verzoeker] de woning kan overnemen tegen de waarde waarvoor [verweerster] de woning toegedeeld wil krijgen, zijnde het bedrag van € 270.000,00.
3.2.
[verweerster] voert verweer en komt tot de conclusie dat de rechtbank, uitvoer bij voorraad, [verzoeker] niet-ontvankelijk zou moeten verklaren in zijn verzoek, dan wel het verzoek van [verzoeker] zou moeten afwijzen, voor zover het afwijkt van het zelfstandig verzoek van [verweerster] , waarbij de rechtbank [verzoeker] in de kosten van de procedure zou moeten veroordelen.
4.Het verzoek van [verweerster]
4.1.
Het verzoek van [verweerster] stemt overeen met onderdelen van haar vordering in conventie in de kortgedingprocedure met kenmerk C/08/275116 / KG ZA 21/281. Zij verzoekt dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad
I. [verzoeker] beveelt om binnen vijf dagen na betekening van de
beschikking, althans binnen een zodanige termijn als door de rechtbank in goede justitie
bepaalt, mee te werken aan het passeren van een notariële akte waarbij de
woning aan [verweerster] wordt geleverd;
waarbij [verweerster] aan [verzoeker] dient uit te keren de somma van € 121.485,00 onder de
verplichting om de bijbehorende hypothecaire lening bij Rabobank voor haar rekening te
nemen en te houden, met ontslag van [verzoeker] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ter zake van de hypotheekschuld bij Rabobank;
waarbij [verzoeker] wordt verplicht tot de te verrichten rechtshandelingen, waartoe onder meer maar niet alleen gerekend: toestemmingen en/of wilsverklaring en/of handtekeningen van [verzoeker] , indien hij niet op eerste schriftelijke verzoek van [verweerster] aan de voormelde toedeling, overdracht en levering medewerking verleent; zulks op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat hij niet aan het bevel voldoet, dit met een maximum van € 50.000,00 (zegge: vijftigduizend euro), dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag.
II. bepaalt dat de beschikking dezelfde kracht heeft als een in de
wettige vorm opgemaakte notariële akte en in plaats van die akte zal treden; waarbij [verzoeker] wordt verplicht tot de te verrichten rechtshandelingen, waartoe onder meer maar niet
alleen gerekend: toestemmingen en/of wilsverklaring en/of handtekeningen van [verzoeker] , indien hij niet op eerste schriftelijke verzoek van [verweerster] aan genoemde overdracht
en levering medewerking verleent.
III. dan wel zodanige beslissingen neemt als de rechtbank in goede Justitie juist acht;
IV. [verzoeker] veroordeelt om aan [verweerster] te betalen de wettelijke rente, althans een
redelijke rente vanaf inschrijvingsdatum tot aan de dag der algehele voldoening over de
voorgaande aan [verweerster] toekomende bedragen.
V. [verzoeker] veroordeelt in de kosten van het geding.
4.2.
De rechtbank begrijpt de stellingen van [verzoeker] bij de onderbouwing van zijn primaire en subsidiaire verzoek in die zin dat hij daarmee ook verweer voert tegen het zelfstandig verzoek van [verweerster] .
5.De beoordeling
Procedure
5.1.
Zoals [verzoeker] terecht aanvoert is de strekking van het verzoek van [verweerster] het komen tot een verdeling. Zij wil immers dat de woning aan haar toebedeeld wordt, waarbij zij de nog resterende hypothecaire schuld op zich neemt en aan [verzoeker] een bedrag betaalt ter compensatie van zijn aandeel in de woning. Hetzelfde geldt voor het verzoek van [verzoeker] , in ieder geval voor zijn subsidiaire verzoek, waarbij hij vraagt de woning aan hem toe te delen. Maar ook zijn primaire verzoek komt in wezen neer op een verdeling, nu daarin besloten ligt dat hij het gemeenschappelijk eigendom van hem en van [verweerster] wil verkopen en de opbrengst wil verdelen. Een vordering tot verdeling op grond van artikel 3:178 BW Pro dient echter bij dagvaarding ingesteld te worden. Nu partijen uitdrukkelijk als hun wens te kennen hebben gegeven dat zij tot verdeling van de woning willen komen in deze verzoekschriftprocedure zal de rechtbank in deze beschikking toch over de verdeling beslissen.
De waarde van de woning
5.2.
De rechtbank zal zich eerst buigen over waardering van de woning. Het antwoord op de vraag hoeveel de woning waard is, is namelijk van belang voor het vervolg.
5.3.
[verweerster] heeft de woning op 30 maart 2021 laten taxeren door [X] makelaars. De marktwaarde is daarbij vastgesteld op € 270.000,00. [verzoeker] heeft een verklaring van [Y] makelaardij d.d. 23 juni 2021 in het geding gebracht, waarin als voorgestelde vraagprijs € 395.000,00 en als verwachte minimale opbrengst € 415.000,00 vermeld staat. Tijdens de mondelinge behandeling op 13 januari 2022 hebben partijen afgesproken dat zij elk, afzonderlijk van elkaar, aan een makelaar de opdracht geven om de marktwaarde in de vrije verkoop van de woning te bepalen en dat voor het vervolg van de onderhavige verzoekschriftprocedure en de tussen hen aanhangige procedure in kort geding wordt uitgegaan van het gemiddelde van deze twee waarden.
5.4.
[verweerster] heeft hierop een taxatierapport van IJssel Taxateurs B.V. overgelegd van 27 januari 2022. In dit rapport wordt de marktwaarde van de woning op 25 januari 2022 getaxeerd op € 300.000,00. Daarnaast heeft [verweerster] een exemplaar overgelegd van het persoonlijk verkoopplan dat [verzoeker] door JIP makelaars heeft laten opstellen. Ter zitting heeft mr. Kiers hiervan een beter leesbaar afschrift overgelegd. Het verkoopplan, waarin geen datum vermeld staat, noemt een advies vraagprijs van € 399.000,00 en een verwachte opbrengst van € 400.000,00 - € 450.000,00.
5.5.
Partijen twisten over de vraag wat de waarde van de woning is. Daarbij bepalen zij hun standpunt over de wijze van afhandelen aan de hand van de waarde van de woning. De waarde kan zo hoog zijn dat zij in de weg staat aan het toebedeeld krijgen van de woning, waarbij de wederpartij gecompenseerd wordt. Indien toebedeling aan één der partijen niet haalbaar is zullen partijen tot verkoop van de woning over moeten gaan. De hoogte van de waarde kan echter ook zo zijn dat toebedeling aan één der partijen, waarbij deze de wederpartij compenseert, wel mogelijk is. In dat laatste geval bepaalt de waarde de hoogte van het bedrag, waarmee de ene partij de andere partij zal compenseren. Daarom hebben partijen ter zitting van 17 januari 2022 ook afgesproken dat zij - ieder door een eigen makelaar - de marktwaarde in het vrije verkeer zouden laten vaststellen. De waarde vermeld in het rapport van IJssel Taxateurs B.V. is in het licht van het voorgaande wel bruikbaar voor de vaststelling van de waarde van de woning voor de afdoening van deze zaak, terwijl de prijs en de opbrengst vermeld in het rapport van JIP makelaars dat doel niet kunnen dienen. De rechtbank neemt gezien het voorgaande een marktwaarde van de woning ter hoogte
van € 300.000,00 als uitgangspunt.
Toedeling van de woning
5.6.
Beide partijen hebben te kennen gegeven dat zij bij een waarde van de woning die niet boven de € 300.000,00 uitkomt, in staat zijn de andere partij te compenseren. Onder de huidige omstandigheden zou de rechtbank de woning daarom zowel aan [verzoeker] als aan [verweerster] toe kunnen delen. Ieder der partijen kan, naar eigen zeggen, immers de wederpartij compenseren. De rechtbank moet dus beslissen aan wie zij de woning toebedeelt.
5.7.
De rechtbank is van oordeel dat [verweerster] de beste papieren heeft om de woning te krijgen. Nadat haar vader de woning had gebouwd hebben haar ouders de woning bewoond. [verweerster] is in de woning opgegroeid. Na het beëindigen van de relatie tussen partijen is [verzoeker] uit de woning vertrokken om eerst bij zijn zuster te gaan wonen en later bij een nieuwe partner in te trekken. [verweerster] is in de woning blijven wonen en bewoont deze thans nog steeds met de kinderen. De rechtbank zal beslissen dat [verweerster] de woning krijgt. De omstandigheid dat [verzoeker] gedurende de jaren dat hij in de woning heeft gewoond daar ook een sterke band mee heeft opgebouwd is voor de rechtbank onvoldoende om anders te beslissen: de band die [verweerster] met de woning heeft moet sterker geacht worden. De rechtbank kan aan de door [verzoeker] gestelde omstandigheid dat één van de kinderen veel tijd bij hem doorbrengt - in tegenstelling tot [verzoeker] - niet de conclusie verbinden dat de verwijzing van [verweerster] naar het feit dat de kinderen in de woning wonen niet steekhoudend is. Veelvuldig verblijf van één van de kinderen bij [verzoeker] neemt immers niet weg dat die kinderen met hun moeder in de woning wonen.
Financiële afwikkeling
5.8.
Omdat de woning wordt toebedeeld aan [verweerster] , zal zij de helft van de overwaarde van de woning aan [verzoeker] moeten vergoeden. Het bedrag dat zij moet voldoen is: (€ 300.000,00 - € 27.030,00):2 = € 136.485,00. Daarnaast neemt zij de hypothecaire lening bij de Rabobank voor haar rekening, waarbij zij ervoor zorgdraagt dat [verzoeker] wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ten aanzien van de restschuld.
Anti-speculatiebeding
5.9.
Voor het geval het tegenverzoek van [verweerster] zou worden toegewezen, heeft [verzoeker] ter zitting als voorwaarde gesteld dat hieraan een anti-speculatiebeding wordt gekoppeld, inhoudende dat wanneer de woning binnen vijf jaar voor een hoger bedrag wordt verkocht dan de nu vastgestelde waarde, [verzoeker] de helft ontvangt van de meerwaarde. [verweerster] heeft zich hiertegen verweerd en heeft daarnaast betoogd dat, mocht een dergelijk beding toch gaan gelden, dit ook moet inhouden dat [verzoeker] de helft moet bijdragen bij een eventuele lagere waarde van de woning.
5.10.
De rechtbank ziet geen aanleiding om de toedeling van de woning aan [verweerster] gepaard te laten gaan met genoemd anti-speculatiebeding. Bij de toedeling in het kader van de verdeling van de tussen partijen nog bestaande gemeenschap van de woning van [verweerster] wordt uitgegaan van de huidige marktwaarde van € 300.000,00. Daarom dient [verweerster] , zoals hiervoor onder 5.8 overwogen, een bedrag van € 136.485,00 aan [verzoeker] te betalen. Vanaf de verdeling komt de waardeontwikkeling van hetgeen ieder der partijen gekregen heeft bij de verdeling voor zijn of haar rekening en risico. Feiten en omstandigheden die meebrengen dat het opnemen van het verzochte anti-speculatiebeding redelijk en billijk is zijn niet vast komen te staan. De door [verzoeker] genoemde vraagprijs en verwachte opbrengst zijn niet dergelijke feiten en omstandigheden, omdat daaruit niet volgt dat [verweerster] de woning krijgt tegen een waarde die lager is dan de waarde in het economisch verkeer. [verzoeker] vindt dat daar wel van sprake van is, maar uit wat de rechtbank hiervoor onder 5.5 overweegt volgt dat zij daar anders over oordeelt.
Medewerking
5.11.
De rechtbank zal [verzoeker] veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van deze beschikking mee te werken aan het passeren van de notariële akte waarbij de woning aan [verweerster] wordt geleverd. Wanneer medewerking binnen deze termijn uitblijft, zal deze beschikking de dezelfde kracht hebben als een in wettige vorm opgemaakte notariële akte en in de plaats van die akte treden. De rechtbank ziet geen aanleiding om in aanvulling hierop een dwangsom op te leggen en wijst het verzoek daartoe af.
Slot
5.12.
Het voorgaande betekent dat het verzoek van [verzoeker] wordt afgewezen en het verzoek van [verweerster] grotendeels wordt toegewezen.
5.13.
Gelet op de relatie die partijen vroeger hadden, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
beveelt [verzoeker] om binnen veertien dagen na betekening van deze beschikking mee te werken aan het passeren van een notariële akte waarbij de woning aan [verweerster] wordt geleverd, waarbij [verweerster] aan [verzoeker] de somma
van € 136.485,00 uitkeert, onder de verplichting de hypothecaire geldlening bij de Rabobank voor haar rekening te nemen met ontslag van [verzoeker] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ten aanzien van de restschuld;
6.2.
bepaalt dat, wanneer [verzoeker] niet aan het onder 6.1. bepaalde voldoet, deze beschikking dezelfde kracht heeft als een in de wettige vorm opgemaakte notariële akte tot levering van de woning aan [verweerster] en in de plaats van die akte zal treden;
6.3.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van deze procedure draagt;
6.4.
verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst hetgeen meer of anders is verzocht af.
Deze beschikking is gegeven door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2022. (msk)