ECLI:NL:RBOVE:2022:1101

• Datum uitspraak: 21 april 2022
• Publicatiedatum: 22 april 2022
• Zaaknummer: 9721154 \ CV EXPL 22-456
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.F. van Aalst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van standplaatsen op camping in Geesteren betwist door huurders

Op 21 april 2022 heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel, locatie Almelo, geoordeeld dat Camping Het Berkenven in Geesteren nog niet ontruimd mag worden. De eigenaar, Engbertsdijksvenen Recreatie B.V., had in drie kort gedingprocedures geëist dat huurders hun standplaatsen zouden ontruimen. De voorzieningenrechter oordeelde dat hoewel de gewenste renovatie van de camping een zwaarwegende reden voor opzegging van de huurovereenkomsten kan zijn, de opzegtermijn van twee maanden in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Dit is vooral omdat deze termijn voor sommige huurders te kort is en Engbertsdijksvenen geen redelijke vergoeding heeft aangeboden. De huurders hoeven hun standplaatsen dus niet te ontruimen, en de zaak zal verder worden behandeld in een bodemprocedure.

De zaak betreft een conflict tussen Engbertsdijksvenen en een groep van 13 huurders die standplaatsen op de camping huren. Engbertsdijksvenen had de huurcontracten opgezegd met het oog op een grootschalige renovatie van de camping, maar de huurders betwisten de rechtsgeldigheid van deze opzeggingen. De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat de standplaatsovereenkomsten als huurovereenkomsten van ongebouwd onroerend goed moeten worden beschouwd, en dat de opzeggingen niet zonder meer in stand kunnen blijven zonder een redelijke schadevergoeding of een langere opzegtermijn. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van Engbertsdijksvenen afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 9721154 \ CV EXPL 22-456

Vonnis in kort geding van 21 april 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ENGBERTSDIJKSVENEN RECREATIE B.V. ,
gevestigd en kantoorhoudende te Geesteren,

eisende partij, hierna te noemen Engbertsdijksvenen,

gemachtigde: mr. A. Nijenhuis,

tegen

1. [gedaagden sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,

3.
[gedaagde sub 3] ,
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagden] c.s.,

gemachtigde: mr. D.F. Briedé.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties,

- de van de zijde van [gedaagden] c.s. overgelegde producties,

- de mondelinge behandeling,

- de pleitnota van Engbertsdijksvenen,

- de pleitnota van [gedaagden] c.s..

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Inleiding en feiten

2.1.

Deze zaak met 5 gedaagden is tijdens de mondelinge behandeling gezamenlijk behandeld met de zaak met kenmerk 9721050 CV EXPL. 22-455 van Engbertsdijksvenen tegen 8 andere gedaagden. Het gaat in totaal dus om 13 gedaagden die allemaal een stacaravan/kampeermiddel hebben op de camping van Engbertsdijksvenen, Het Berkenven te Geesteren. Alle gedaagden huren een standplaats van Engbertsdijksvenen waarop hun stacaravan/kampeermiddel staat. Zij zullen daarom hierna ook als standplaatshouders worden aangeduid.

2.2.

Camping Het Berkenven is op 1 april 2021 overgenomen door Engbertsdijksvenen. Toen waren de heren [A] en [B] de bestuurders en enig aandeelhouders van Engbertsdijksvenen. Zij vonden dat er een moderniseringsslag plaats moest vinden op de camping, te beginnen met een uitbreiding van de camping. Alle in totaal 110 standplaatshouders zijn over de overname door Engbertsdijksvenen geïnformeerd met een brief van 31 maart 2021. Ook met een brief van 20 april 2021 heeft Engbertsdijksvenen de standplaatshouders geïnformeerd over de toekomst en het beheer van de camping, nu de camping was overgenomen en er dingen onduidelijk waren voor de standplaatshouders. De brief vermeldt onder meer:

3. Toekomst camping: De nieuwe eigenaren hebben de camping gekocht omdat zij potentie zien in de camping met haar prachtige ligging midden in de natuur. Zij gaan in overleg met de gemeente om te kijken welke mogelijkheden er zijn met de camping. Het ligt voor de hand dat een ontwikkeling zal gestart worden met de uitbreidingsgronden naast de camping. Op deze uitbreidingsgronden kunnen nog ongeveer 55 plekken gerealiseerd worden. Of en hoe dat uw huidige plaats zou raken weten wij op dit moment niet.

2.3.

Ook administratief moest volgens Engbertsdijksvenen een inhaalslag gemaakt worden: de administratie was achterstallig en onoverzichtelijk. Standplaatsovereenkomsten waren verouderd, in verschillende versies aanwezig, op verkeerde namen gesteld of zelfs geheel afwezig. In april 2021 is daarom aan alle standplaatshouders een nieuwe standplaatsovereenkomst aangeboden en deze is door (op een enkeling na) alle standplaatshouders ondertekend. In deze overeenkomst is onder meer over de duur en het einde van de standplaatsovereenkomst opgenomen:

4.1.

Deze standplaatsovereenkomst gaat in op het moment dat beide partijen de standplaatsovereenkomst hebben getekend en duurt daarna tot en met 31 december van datzelfde jaar. Daarna wordt de standplaatsovereenkomst telkens automatisch met een jaar verlengd, tenzij één van de partijen de standplaatsovereenkomst schriftelijk opzegt. De opzegtermijn is twee maanden.

2.4.

De plannen die [A] en [B] hadden met Het Berkenvenbleken niet uitvoerbaar zoals zij dat wilden. De aandelen van Engbertsdijksvenen zijn hierop per 1 september 2021 overgenomen door de heren [C] en [D] . [C] en [D] hadden daarvoor al enig onderzoek gedaan naar de mogelijkheden op de camping en kwamen tot de conclusie dat een algehele en grootschalige renovatie voor de camping noodzakelijk was. Zij hebben voor de uitvoering van die operatie plannen gemaakt. Wat dit betreft is in de procedure gebracht een “studie lay out Berkenven” met daarin een opzet voor de beoogde nieuwe situatie op de camping.

2.5.

Engbertsdijksvenen heeft in verband met de voorgenomen grootschalige renovatie alle standplaatsovereenkomsten (die waren aangegaan in april 2021) opgezegd bij brief van 6 september 2021, tegen 31 december 2021.

De begeleidende brief vermeldt onder meer:

Geachte …,

U bent huurder van standplaats nummer … op onze camping Het Berkenven in Geesteren. Zoals u zelf ongetwijfeld ook heeft gemerkt is het park nodig aan een opknapbeurt toe. Onder andere de waterleidingen, het elektriciteitsnetwerk en de riolering zijn niet meer van deze tijd en vragen steeds meer en meer onderhoud. Ook het sanitair gebouw en onze Plaza zijn dringend aan vernieuwing toe. Er zijn dan ook drastische maatregelen nodig om de toekomst van Het Berkenven veilig te stellen. De gemeente is het verval ook opgevallen, en zij wil ook dat het park wordt aangepakt. Net zoals wij wil de gemeente dat volgende generaties in deze prachtige omgeving hun vakanties kunnen blijven vieren.

Daarvoor is nu actie nodig. Camping Het Berkenven zoals wij dat kennen kan in deze huidige vorm dus niet langer blijven bestaan. Wij moeten het park volledig gaan renoveren en van de grond af aan opnieuw gaan opbouwen.

Wat betekent dit voor u?

Begin volgend jaar gaan wij beginnen met de grootschalige renovatie waarbij het gehele terrein op de schop moet om de verouderde kabels en leidingen te kunnen vernieuwen. Dit betekent dat het vanaf dan ook niet meer mogelijk is om uw stacaravan op de gehuurde standplaats te laten staan. Uw stacaravan moet u dus helaas verhuizen. Verder zullen wij binnenkort van het gehele park foto’s maken zodat wij de huidige staat van het park

goed in beeld hebben en een precieze planning voor onze werkzaamheden kunnen maken.

In de officiële opzeggingsbrief die wij u bij deze brief hebben gestuurd (bijlage 1), zeggen wij uw huur van de standplaats officieel op. De standplaatsovereenkomst eindigt per 31 december van dit jaar. Wij sturen u deze brief nu alvast omdat wij u graag voldoende tijd willen geven voor het verhuizen van uw stacaravan en het opruimen van uw standplaats.

2.6.

Verschillende standplaatshouders waren het niet eens met de opzegging. In december 2021 heeft bij deze rechtbank een kort geding procedure plaatsgevonden tussen de op 8 oktober 2021 opgerichte Vereniging Berkenven Belangen Team (namens meerdere standplaatshouders) en Engbertsdijksvenen. De vordering van de vereniging had de strekking van een ontruimingsverbod voor Engbertsdijksvenen, totdat in een bodemprocedure is beslist over de nieuwe standplaatsovereenkomsten en de opzeggingen daarvan. De vereniging is bij vonnis in kort geding van 13 december 2021 (zaaknummer 9543073 CV EXPL 21-2705) niet-ontvankelijk verklaard in verband met het niet voldoen aan de wettelijke eisen die gesteld worden aan een collectieve actie. De voorzieningenrechter is op verzoek van partijen ook (ten overvloede) ingegaan op de inhoud van het geschil, over de standplaatsovereenkomsten en de opzeggingen daarvan, en overweegt daarover (overweging 4.10 van het vonnis van 13 december 2021):

“Voorlopige conclusie uit het vorenstaande is dat tussen de leden van de Vereniging

Berkenven en Engbertsdijksvenen een rechtsgeldige standplaatsovereenkomst tot stand is

gekomen. Op basis van artikel 4.1. van deze overeenkomst, was Engbertsdijksvenen

gerechtigd de standplaatsovereenkomst bij brief van 6 september 2021 (zie 2.6.) op te

zeggen, met in achtneming van een overeengekomen opzegtermijn van twee maanden, tegen

31 december 2021.”

2.7.

Hierna is door diverse standplaatshouders, onder wie de meeste van de gedaagden in deze procedure, een bodemprocedure aanhangig gemaakt tegen Engbertsdijksvenen. Die procedure loopt bij de rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort, in welke procedure de standplaatshouders, naast diverse verklaringen voor recht in verband met onrechtmatig handelen dan wel handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid, vorderen

- dat de opzegtermijn wordt geconverteerd in een opzegtermijn van 1 jaar vanaf de datum van het vonnis en

- dat Engbertsdijksvenen wordt veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding.

In die procedure is bij vonnis van 30 maart 2022 een mondelinge behandeling bevolen.

3. Het geschil

3.1.

Engbertsdijksvenen vordert -kort samengevat- de veroordeling van [gedaagden] c.s. om hun standplaatsen op korte termijn te ontruimen en ontruimd te houden. Volgens Engbertsdijksvenen is de overeenkomst rechtsgeldig opgezegd, is de overeengekomen opzegtermijn (meer dan) in acht genomen en staan de standplaatshouders nu zonder recht of titel op de gronden, eigendom van Engbertsdijksvenen. Dit is onrechtmatig en Engbertsdijksvenen lijdt schade door het feit dat er nog niet ontruimd is. Zij kan nu namelijk geen uitvoering geven aan haar herstructureringsplannen en wat dat betreft dringt de tijd. Engbertsdijksvenen heeft een groot belang bij voortzetting van haar plannen en dus ook bij toewijzing van de gevorderde voorlopige voorzieningen.

3.2.

[gedaagden] c.s. hebben, kort samengevat, het volgende verweer gevoerd.

Er is sprake van een zeer twijfelachtige contractsvorming ten aanzien van het aangaan van het nieuwe contract in april 2021. Het nieuwe contract tussen partijen is onder grote druk van Engbertsdijksvenen door [gedaagden] c.s. getekend; als zij niet zouden tekenen mochten zij niet op de camping; de slagboom zou dan dicht blijven.

De opzegging van Engbertsdijksvenen is zonder goede grond gedaan. Anders dan in de door Engbertsdijksvenen aangehaalde “studie lay out Berkenven” staat in een nieuwer plan dat bij Noaberkracht is ingediend dat de oude standplaatsen alleen worden vernieuwd; de opzegging omdat voor standplaatsen, recreatiewoningen in de plaats komen en daarom de huidige standplaatshouders niet meer kunnen terugkeren, is niet juist gebleken. Bovendien moet er eerst nader onderzoek plaatsvinden en moeten vergunningen worden aangevraagd. De opzegging is dus prematuur.

De opzeggingen zijn ook ontijdig gedaan. Engbertsdijksvenen is met het hanteren van de korte opzegtermijn volledig voorbij gegaan aan de belangen van de standplaatshouders die er al jaren recreëren of permanent wonen, en ook aan de belangen van de standplaatshouders die nog recentelijk, zelfs tot 1 juli 2021, zijn toegelaten op de camping. Engbertsdijksvenen heeft door de berichtgeving van vóór september 2021 de indruk gewekt dat de standplaatsovereenkomsten niet opgezegd zouden worden en heeft daarmee verwachtingen gewekt, helemaal ten opzichte van de nieuw toegelaten standplaatshouders.

Er is verder geen onderscheid gemaakt tussen stacaravans die wel en die niet verplaatsbaar zijn en Engbertsdijksvenen heeft ook geen alternatief aangeboden in de vorm van passende woonruimte of een alternatieve standplaats elders. In de bodemprocedure wordt ook een schadevergoeding gevorderd, en in dat kader is het van belang dat de situatie blijft zoals die is, voor taxatiedoeleinden. Dit zijn allemaal kwesties die in de (al lopende) bodemprocedure moeten worden uitgezocht en beoordeeld. Tegenover het belang van de standplaatshouders heeft Engbertsdijksvenen geen enkel spoedeisend, laat staan zwaarwichtig belang.

4. De beoordeling

4.1.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat het hier gaat om een kort geding procedure, waarbij de voorzieningenrechter geen getuigen kan horen of ander onderzoek kan doen naar de feiten die partijen aan hun stellingen ten grondslag hebben gelegd. De vordering, die strekt tot ontruiming van de standplaatsen, is toewijsbaar als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de opzeggingen van de standplaatsovereenkomsten in stand zullen worden gelaten en dat de standplaatshouders hun standplaatsen moeten ontruimen. Bovendien moet sprake moet zijn van een zodanige gewichtige reden dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht, dit gelet op het definitieve karakter van de beslissing. Bij de beoordeling daarvan moeten alle omstandigheden van het geval meegewogen worden.

4.2.

De onderhavige standplaatsen zijn huurovereenkomsten van ongebouwd onroerend goed als bedoeld in art. 7:228 BW. Gelet op het ontbreken van een concrete bepaalde duur (de overeenkomsten werden namelijk telkens met een jaar verlengd tenzij opzegging plaatsvindt) merkt de voorzieningenrechter de overeenkomsten aan als voor onbepaalde tijd aangegaan als bedoeld in lid 2 van art. 7:228 BW. De voorzieningenrechter komt tot dat oordeel omdat de in april 2021 gesloten overeenkomsten volgens Engbertsdijksvenen zelf uitsluitend aan de standplaatshouders zijn voorgelegd vanwege de door Engbertsdijksvenen gewenste administratieve uniformiteit en duidelijkheid, en dus geen ander doel hadden. Hoewel in de nieuwe overeenkomsten de einddatum van 31 december 2021 staat, is dat in dit geval onvoldoende om tot de conclusie te komen dat deze nieuwe standplaatsovereenkomsten een bepaalde duur hebben. Lid 2 van art. 7:228 BW bepaalt: “Een huur voor onbepaalde tijd aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd eindigt door opzegging. Heeft de huur betrekking op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is, dan dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand.”. Dit artikel is regelend recht en geldt slechts voor het geval in de praktijk, in dit geval in standplaatsovereenkomsten, niet is afgeweken van deze regel. In de standplaatsovereenkomst van april 2021 (die door de meeste gedaagden is ondertekend) is afgeweken van deze regel in die zin dat in de overeenkomst een opzegtermijn van 2 maanden is opgenomen.

4.3.

De onderhavige standplaatsovereenkomsten zijn door Engbertsdijksvenen dus opzegbaar met inachtneming van de geldende opzegtermijn van twee maanden. Of de standplaatsovereenkomsten rechtsgeldig tot stand zijn gekomen is in dit kader niet van belang, want in de praktijk heeft Engbertsdijksvenen een ruimere opzegtermijn dan twee maanden gehanteerd zodat de opzegging in beginsel tijdig is geweest, zoals ook de voorzieningenrechter (ten overvloede) heeft overwogen in het vonnis van 13 december 2021.

4.4.

Uit jurisprudentie over het opzeggen van duurovereenkomsten blijkt dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval mee kunnen brengen dat aan de opzegging nadere eisen worden gesteld of dat een beroep op de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:2018:141, rechtsoverwegingen 3.6.3. en 3.6.4.). Voor standplaatsovereenkomsten kwam het Gerechtshof Den Haag in het aan hem voorgelegde geval tot het oordeel dat de aard en de inhoud van de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten met zich meebrengt dat een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging moet bestaan en dat de opzegging gepaard moet gaan met een aanbod tot betaling van een redelijke vergoeding (ECLI:NL:GHDHA:2014:17, rechtsoverweging 5.3.).

4.5.

Engbertsdijksvenen heeft naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij en een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen en ook een zwaarwegende grond voor opzegging van de standplaatsovereenkomsten heeft. Renovatieplannen kunnen een zwaarwegende grond voor opzegging van de overeenkomsten opleveren en Engbertsdijksvenen heeft aannemelijk gemaakt dat zij een renovatieplan en een planning daarvoor heeft, waarbij de infrastructuur en nutsvoorzieningen worden aangepakt, zoals nader toegelicht tijdens de mondelinge behandeling. De renovatieplannen passen volgens Engbertsdijksvenen binnen het voor Het Berkenven geldende bestemmingsplan en voor de realisatie van 150 nieuwe stacaravans zou op grond van de Bor (Besluit omgevingsrecht) ook geen omgevingsvergunning voor bouwen vereist zijn. Engbertsdijksvenen zou direct aan de uitvoering van het plan kunnen beginnen, ware het niet dat de investeerders nog geen lege camping zien en daarover eerst duidelijkheid willen hebben voordat de nieuw te bouwen chalets worden besteld

4.6.

De voorzieningenrechter is er niet van overtuigd dat de opzeggingen van de standplaatsovereenkomsten door Engbertsdijksvenen in een bodemprocedure ongewijzigd in stand blijven en de standplaatsen dus ontruimd moeten worden. Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, is het zeer wel mogelijk dat de bodemrechter gelet op de hiervoor genoemde ontwikkelingen op het Berkenven en mededelingen van de zijde van Engbertsdijksvenen aan de standplaatshouders, dat alles binnen het relatief kort tijdsbestek tussen 1 april 2021 en 31 december 2021 zal oordelen dat de opzeggingen niet allemaal met het hanteren van dezelfde opzegtermijn, en zonder het aanbieden van een redelijke schadevergoeding, hadden gemogen, en daardoor niet in stand kunnen blijven. Daarbij geldt dat de omstandigheden, van belang voor het antwoord op de vraag of bij standplaatshouders bijvoorbeeld een ruimere opzeg- of ontruimingstermijn gehanteerd zou moeten worden en/of een redelijke (schade)vergoeding aangeboden zou moeten worden, verschillen per standplaatshouder omdat hun individuele situaties verschillen.

Er zijn standplaatshouders die permanent op de camping wonen, op dat adres bij de gemeente ingeschreven staan, en stellen dat zij daarvoor toestemming hadden, terwijl in elk geval niet is gebleken dat Engbertsdijksvenen of de gemeente permanente bewoning actief is tegengegaan. Die standplaatshouders hebben nog geen vervangende woonruimte kunnen vinden.

Er zijn ook standplaatshouders die al vele jaren op de camping verblijven en de nieuwe overeenkomst in april 2021 hebben gesloten vanwege de door Engbertsdijksvenen gestelde administratieve chaos, door veel verschillende en soms zelfs onvindbare overeenkomsten, in verband waarmee uniformiteit en duidelijk was gewenst, terwijl Engebertsdijksvenen in september 2021 de overeenkomst alweer opzegt vanwege renovatie. Deze standplaatshouders hebben in de zomer van 2021 nog geïnvesteerd in hun kampeermiddelen en standplaatsen terwijl enkele stacaravans niet verplaatsbaar zijn en (met medeweten en toestemming van Het Berkenven) zijn voorzien van extra’s als aanbouw, veranda en schuur.

Er zijn verder standplaatshouders die nog in de zomer van 2021 op de camping zijn toegelaten en dus nog heel recent hebben geïnvesteerd in de standplaats door een niet verplaatsbaar Chalet op Het Berkenven te kopen, met medeweten van Engbertsdijksvenen.

4.7.

Engbertsdijksvenen heeft in haar opzeggingen van de standplaatsovereenkomsten niet gekeken naar het door [A] en [B] gerechtvaardigd opgewekt vertrouwen en de individuele omstandigheden van elk geval en naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter zijn in die omstandigheden voldoende aanknopingspunten te vinden op grond waarvan de bodemrechter zal komen tot een oordeel dat de opzeggingen niet zonder meer, dus zonder individueel te bepalen redelijke (schade)vergoeding of zonder een ruimere opzeg- dan wel ontruimingstermijn in stand kunnen blijven.

4.8.

Dat de vorderingen van Engbertsdijksvenen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen zoals zij heeft gevorderd is naar het oordeel van de voorzieningenrechter dus te onzeker. De grote belangen aan de zijde van Engbertsdijksvenen maken dat niet anders. De vorderingen zullen worden afgewezen en Engbertsdijksvenen moet, als de in het ongelijk gestelde partij, de kosten van de procedure betalen.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen van Engbertsdijksvenen af.

5.2.

veroordeelt Engbertsdijksvenen in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagden] c.s. begroot op € 747,00 aan gemachtigdesalaris.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 april 2022.