Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/257651 / HA ZA 20-476
Vonnis van 3 november 2021
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
allen wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
advocaat mr. C. Borstlap te Zwolle,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
advocaat mr. I. van Ast te Heerenveen.
Partijen worden hierna gezamenlijk [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 november 2020 met producties 1 tot en met 30
- de conclusie van antwoord met producties 31 tot en met 50
- het tussenvonnis van 10 maart 2021
- de brief van [eiser 1] c.s. met producties 51 tot en met 57
- de brief van [gedaagde 1] c.s. met productie 58
- de mondelinge behandeling van 25 juni 2021 waarbij [eiser 1] c.s. pleitnotities hebben voorgedragen en waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is een datum vastgesteld voor het vonnis.
2.De feiten
2.1.
[eiser 1] en [eiser 2] zijn getrouwd. [eiser 1] is de vader van [eiser 3] . [eiser 3] is getrouwd met [A] .
2.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn ook getrouwd. Zij zijn in 2002 eigenaar geworden van de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Zij waren sindsdien ook overburen van [eiser 1] en [eiser 2] die al in die straat woonden. De laatste jaren hebben [gedaagde 1] c.s. een gedeelte van de woning gebruikt als Bed & Breakfast en als groepsaccommodatie.
2.3.
Op 25 november 2017 hebben [eiser 1] c.s. ten behoeve van [eiser 3] en [A] de woning gekocht van [gedaagde 1] c.s.
2.4.
De woning heeft niet te koop gestaan via een makelaar. Partijen zijn informeel in onderhandeling gekomen over de koop van de woning, nadat [gedaagde 2] in de zomer van 2017 aan [eiser 2] vertelde dat [gedaagde 1] c.s. van plan waren de woning in 2018 te verkopen. Partijen hebben daarna op verschillende momenten contact gehad over de woning.
2.5.
Op 29 augustus 2017 hebben [eiser 1] en [eiser 2] aan [gedaagde 2] verteld dat [eiser 3] interesse had in de koop van de woning. Daarna hebben [eiser 1] en [gedaagde 1] op 30 augustus 2017 gesproken over de woning, waarbij [gedaagde 1] de gewenste vraagprijs van € 800.000 heeft genoemd.
2.6.
Op 11 september 2017 hebben [eiser 3] en [A] de woning bezichtigd. Medio september 2017 hebben [eiser 1] c.s. de map met (bouw)tekeningen van de woning van [gedaagde 1] c.s. gekregen. [eiser 3] heeft die map medio oktober 2017 weer teruggebracht aan [gedaagde 1] c.s.
2.7.
Op 13 november 2017 hebben [eiser 1] en [eiser 3] een bod gedaan van € 760.000.
2.8.
Uiteindelijk hebben [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. op 25 november 2017 de koopovereenkomst getekend, waarbij zij een koopsom van € 780.000 zijn overeengekomen. In de koopovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende:
‘
artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik
artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)’
2.9.
De woning is op 17 mei 2018 notarieel overgedragen aan [eiser 1] c.s. Daarbij is [eiser 3] voor 50% eigenaar geworden en [eiser 1] en [eiser 2] ieder voor 25%.
2.10.
Na de overdracht zijn [eiser 3] en [A] , samen met hun twee kinderen, in de woning gaan wonen.
2.11.
Op 29 juni 2018 hebben partijen gesproken over de riolering van de woning.
2.12.
Er zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd naar de riolering en de energiezuinigheid. Op verzoek van [eiser 1] c.s. heeft [X] installatiebedrijven op 12 oktober 2018 een rapport opgesteld over de riolering. Op 19 oktober 2018 heeft Nidas Advies een Energie-index rapport opgesteld waarbij de woning is ingedeeld in Energieklasse E. Vervolgens heeft ‘De Afvoerspecialist’ op verzoek van [eiser 1] c.s. op 14 mei 2019 ook het riool van de woning gecontroleerd en daarvan een verslag opgesteld.
2.13.
Tussen partijen heeft daarna veelvuldig correspondentie plaatsgevonden.
2.14.
Ten slotte heeft op verzoek van [eiser 1] c.s. op 23 januari 2020 een voorlopig getuigenverhoor plaatsgehad (zaaknummer 237356 HA RK 19-135).
3.Het geschil
3.1.
[eiser 1] c.s. hebben gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt om aan [eiser 1] c.s. een bedrag van € 145.000,00 te betalen, dat strekt tot opheffing van het (dwalings)nadeel dat [eiser 1] c.s. hebben geleden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 november 2021 tot de dag van volledige betaling;
[gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt om aan [eiser 1] c.s. een bedrag van € 86.507,82 te betalen, ten titel van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 november 2021 tot de dag van volledige betaling;
[gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt in de kosten van de procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en, voor het geval voldoening niet binnen de termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf die termijn.
3.2.
[eiser 1] c.s. leggen aan deze vordering het volgende ten grondslag. De
riolering, de Individuele Behandeling van Afvalwater (IBA), isolatie en hemelwaterafvoer
van de woning voldoen niet. [eiser 1] c.s. ondervinden daarvan problemen en menen dat
[gedaagde 1] c.s. daarvan de schadelijke gevolgen moeten voldoen. [eiser 1] c.s. doen
daarbij een beroep op verschillende grondslagen. Allereerst vorderen zij opheffing van het
nadeel vanwege dwaling (6:228 lid 1 onder a, respectievelijk b jo. 6:230 van het Burgerlijk
Wetboek, hierna BW). De overeenkomst is volgens [eiser 1] c.s. gesloten onder invloed van
dwaling, vanwege een onjuiste voorstelling van zaken die voortkomt uit door [gedaagde 1]
verstrekte inlichtingen en mededelingen van [gedaagde 1] voorafgaand aan het sluiten van de
koopovereenkomst. Daarnaast vorderen zij schadevergoeding op grond van non-conformiteit
van de woning (7:17 BW jo 6:74 BW).
3.3.
[gedaagde 1] c.s. hebben de afwijzing van de vorderingen bepleit, waarbij zij hebben
gevraagd om [eiser 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure en de
kosten van het voorlopig getuigenverhoor, de nakosten van € 120,00 en de daadwerkelijke
kosten van betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze
kosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving worden voldaan. [gedaagde 1] c.s. hebben
daarbij een beroep gedaan op verjaring van (een gedeelte van) en verweer gevoerd tegen de
vorderingen.
3.4.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Oordeel rechtbank
4.1.
De rechtbank zal de vorderingen van [eiser 1] c.s. afwijzen. Uit de toelichting van [eiser 1] c.s. tijdens de mondelinge behandeling blijkt dat zij na de aankoop teleurgesteld zijn geraakt over de staat van de woning en dat dit het woongenot van [eiser 3] en [A] beperkt. Toch is de rechtbank van oordeel dat uit de door [eiser 1] c.s. gestelde feiten niet volgt dat in objectieve zin sprake is (geweest) van dwaling of non-conformiteit als bedoeld in artikel 6:228 BW respectievelijk 7:17 BW. Hierna zal de rechtbank dit oordeel per onderdeel toelichten. Daaraan voorafgaand zal de rechtbank motiveren waarom het beroep van [gedaagde 1] c.s. op verjaring ten aanzien van de gestelde gebreken met betrekking tot de riolering, Individuele behandeling afvalwater (IBA) en isolatie niet slaagt.
Beroep op verjaring slaagt niet
4.2.
De verjaringstermijn voor een vordering op grond van non-conformiteit is twee jaar (artikel 7:23 lid 2 BW). Die verjaringstermijn geldt in deze procedure ook voor zover [eiser 1] c.s. hun vordering hebben gebaseerd op dwaling, omdat de feiten die [eiser 1] c.s. aan de dwaling ten grondslag hebben gelegd hetzelfde zijn (HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617). In dit geval hebben [eiser 1] c.s. op 29 juni 2018 geklaagd over de rioolproblematiek en de IBA. Op 21 oktober 2018 hebben [eiser 1] c.s. per e-mail geklaagd over de mate van isolering van de woning. Vanaf die twee data zijn de verjaringstermijnen van twee jaar gaan lopen. Vervolgens heeft DAS als gemachtigde van [eiser 1] c.s. bij brief van 14 januari 2019 [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk gesteld, zodat de verjaring met die brief tijdig is gestuit en een nieuwe verjaringstermijn van twee jaar is gestart. Ten slotte hebben [eiser 1] c.s. binnen die termijn en dus tijdig, op 5 november 2020 een concept dagvaarding gestuurd aan [gedaagde 1] c.s. De vorderingen van [eiser 1] c.s. zijn niet verjaard. De brief van de huidige advocaat van [eiser 1] c.s. van 13 februari 2019 doet niet af aan de stuitende werking van de brief van DAS. Weliswaar schrijft de huidige advocaat in zijn brief: ‘u kunt de brief van DAS wat ons betreft als niet geschreven beschouwen’, maar hij schrijft daarbij ook: ‘zonder dat cliënten hiermee overigens enig recht prijs willen geven.’ [gedaagde 1] c.s. hebben hieruit niet de gerechtvaardigde verwachting kunnen afleiden dat [eiser 1] c.s. zouden afzien van hun vorderingen en stuitingshandeling. Dit nog los van het feit dat ook de brief van 13 februari 2019 in de context van de eerdere brieven en e-mailberichten van [eiser 1] c.s. als stuitingshandeling is aan te merken. Weliswaar is die brief erop gericht om in minnelijk overleg te gaan, maar daarbij is opgemerkt dat [gedaagde 1] c.s. ‘zich er niet vanaf kunnen maken met een bedrag van enkele duizenden euro’s’ en dat als de onderhandelingen niet slagen, ‘dan vermoedelijk een langdurige bodemprocedure onvermijdelijk’ is. Het beroep op verjaring slaagt niet en de vorderingen van [eiser 1] c.s. moeten daarom inhoudelijk worden beoordeeld.
Juridisch kader dwaling en non-conformiteit
4.3.
[eiser 1] c.s. hebben een beroep gedaan op dwaling en op non-conformiteit. Het juridisch kader daarbij is als volgt.
4.4.
Als sprake is van dwaling (artikel 6:228 BW) kan de rechter op grond van artikel 6:230 lid 2 BW op verlangen van een van partijen in plaats van vernietiging uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel wijzigen. [eiser 1] c.s. vorderen dat de rechtbank dit zal doen. De stelplicht en bewijslast ten aanzien van de dwaling rusten in beginsel op [eiser 1] c.s. Zij moeten voldoende feiten stellen en zonodig bewijzen waaruit volgt dat sprake is geweest van een onjuiste voorstelling van zaken (de dwaling als zodanig), causaal verband tussen (de inhoud van) de overeenkomst en die onjuiste voorstelling en het zich voordoen van een van de drie dwalingsgevallen van lid 1 onderdeel a (onjuiste mededeling), onderdeel b (verzwijging) en onderdeel c (wederzijdse dwaling). Bij de beoordeling van de dwaling spelen ook de onderzoeksplicht en mededelingsplicht een rol. Voor een terecht beroep op dwaling is nodig dat de dwalende (hier: de koper) op het moment van sluiten van de koopovereenkomst zich onder een verkeerde voorstelling van zaken bevindt. Daarbij is van belang dat waar de koper over dwaalt voor hem zó belangrijk is dat hij de overeenkomst niet of niet in dezelfde vorm zou zijn aangegaan, indien hij op de hoogte was van de daadwerkelijke situatie. Bijvoorbeeld door een lagere koopprijs te bedingen.
4.5.
Ten aanzien van de door [eiser 1] c.s. gestelde non-conformiteit geeft artikel 7:17 BW het volgende juridische kader. Een geleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
4.6.
Partijen hebben in de koopovereenkomst met de artikelen 6.1 en 6.3 een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling opgenomen. Artikel 6.1 bepaalt dat [gedaagde 1] c.s. niet instaan voor (verborgen) gebreken. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst zijn [gedaagde 1] c.s. echter verplicht een onroerende zaak te leveren die de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Gebreken die in de weg staan aan een normaal gebruik als woning komen voor rekening van [gedaagde 1] c.s., tenzij deze gebreken kenbaar waren voor [eiser 1] c.s. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent onder meer dat er kan worden gewoond op een voldoende veilige manier, met redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van hetgeen [eiser 1] c.s. op grond van de overeenkomst mochten verwachten.
4.7.
Volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv rusten de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de gestelde non-conformiteit ook op [eiser 1] c.s.
Omstandigheden in deze zaak
4.8.
[eiser 1] c.s. hebben gesteld dat sprake is van vier verschillende gebreken, te weten (i) de isolatie, (ii) de riolering, (iii) de IBA en (iv) de hemelwaterafvoer. De rechtbank zal per verwijt de beide grondslagen beoordelen.
4.9.
Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van dwaling of non-conformiteit zijn de volgende omstandigheden in deze zaak relevant. De koop is informeel, rechtstreeks tussen partijen en zonder tussenkomst van een makelaar tot stand gekomen. Partijen kenden elkaar daarvoor al persoonlijk en hebben tegen die achtergrond steeds in wisselende samenstellingen informeel gesproken over de wensen van [eiser 1] c.s. en de kenmerken van de woning. Vanuit hun vriendschappelijke band heeft wederzijds vertrouwen een rol gespeeld bij de totstandkoming van de koop. Verder is relevant dat de woning van oorsprong een boerderij is en uit drie delen bestaat. Het voorste gedeelte, dat in gebruik is als het woongedeelte, daarnaast het tussengedeelte dat bestaat uit de deel met daarboven de slaapvertrekken van de woning en ten slotte het achterste gedeelte. Het achterste gedeelte is oorspronkelijk een schuur en is door [gedaagde 1] c.s. voorzien van slaapplekken en natte ruimtes voor het verblijf van groepen. Deze omstandigheden zijn relevant voor de verwachtingen die [eiser 1] c.s. mochten hebben en de rechtbank zal deze omstandigheden hierna steeds in acht nemen.
(i) De isolatie
4.10.
Ten aanzien van de isolatie doen [eiser 1] c.s. gelet op de pleitnota van hun advocaat in de eerste plaats een beroep op dwaling. [eiser 1] c.s. stellen dat zij er van uit gingen dat de woning goed geïsoleerd was en dat de woning de eigenschappen bezat om in aanmerking te komen voor energielabel A zoals staat vermeld op het energielabel van 4 april 2015. Daarnaast vertelde [gedaagde 1] volgens [eiser 1] c.s. tijdens de gesprekken in verschillende bewoordingen over de goede isolatie van de woning en heeft hij gezegd dat de energiekosten € 115,00 bedroegen. Na de koop is echter uit het onderzoek van Nidis gebleken dat de woning feitelijk energielabel E had. Zij zien zich nu geconfronteerd met hogere energiekosten dan zij aanvankelijk hadden verwacht. De inschatting van [eiser 1] c.s. is dat het € 66.329,33 zal kosten om de woning alsnog volledig te laten isoleren.
4.11.
Nog los van het feit dat [gedaagde 1] c.s. de stellingen ten aanzien van de mededelingen van [gedaagde 1] gemotiveerd weerleggen, rechtvaardigen de stellingen van [eiser 1] c.s. naar het oordeel van de rechtbank niet het beroep op dwaling. Uit de toelichting van [eiser 1] c.s. volgt weliswaar dat zij zelf hoge verwachtingen hebben gehad van de mate van isolatie van de woning, maar dat is op zichzelf niet genoeg voor een succesvol beroep op dwaling. Voor een beroep op dwaling is ook nodig dat voor [gedaagde 1] c.s. kenbaar was welke kenmerken van de woning relevant waren voor [eiser 1] c.s. en dat [gedaagde 1] c.s. [eiser 1] c.s. daarover onjuist hebben geadviseerd of dat [gedaagde 1] c.s. over diezelfde feiten hebben gedwaald. Aan die vereisten is niet voldaan. [eiser 1] c.s. konden uit de informatie op het energielabel, de algemene opmerkingen van [gedaagde 1] en de gestelde energieprijs niet afleiden dat en in welke mate de woning (volledig) was geïsoleerd. Daarbij komt nog dat op [eiser 1] c.s. ook een onderzoeksplicht rustte in die zin dat van [eiser 1] c.s. in ieder geval mocht worden verwacht dat zij vragen zouden stellen naar de specifieke mate van isolatie, als dat zo belangrijk voor ze was. Het beroep op dwaling die aan inlichtingen van [gedaagde 1] c.s. te wijten is en het beroep op wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a, respectievelijk c BW) stuiten beide af op het feit dat niet is gebleken dat [gedaagde 1] c.s. hadden moeten begrijpen dat [eiser 1] c.s. de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zouden willen sluiten als zij de volledige specificaties van de isolatie hadden gekend. De rechtbank zal dit oordeel hierna nog nader toelichten ten aanzien van de afzonderlijke verwijten.
4.12.
Ten aanzien van het energiecertificaat uit april 2015 geldt het volgende. Tussen partijen is niet komen vast te staan wanneer [eiser 1] c.s. het energielabel hebben ontvangen. [eiser 1] c.s. betogen dat het energielabel onderdeel was van de map met stukken die [eiser 3] in september 2017 heeft opgehaald bij [gedaagde 1] c.s., terwijl [gedaagde 1] c.s. betogen dat het energielabel pas bij de koop is overhandigd. Zelfs als [eiser 1] c.s. voor de koop al de beschikking hadden over het energielabel, zoals zij betogen, dan is het energielabel van 4 april 2015 onvoldoende grond voor een beroep op dwaling. Daarvoor is allereerst relevant dat het energielabel is verstrekt door Rijksdienst voor Ondernemend Nederland op basis van door [gedaagde 1] ingevulde gegevens. Rijksdienst voor Ondernemend Nederland heeft geen onderzoek gedaan naar de isolatie. Bij gevelisolatie en vloerisolatie staat ‘extra geïsoleerd’. Bij dakisolatie staat ‘ongeveer 10 cm isolatie (aantoonbare Rc-waarde 3.0). Deze gegevens heeft [gedaagde 1] ten behoeve van de aanvraag van het energielabel ingevuld in een digitale module. Niet gebleken is dat [gedaagde 1] de invulinstructies voor het energielabel niet goed heeft gevolgd, of dat hij feitelijk onjuiste informatie heeft aangeleverd. Ten aanzien van de isolatiewaarde van het dak kan op basis van de aanvullende verklaring van [B] worden vastgesteld dat sprake is geweest van een Rc-waarde van 3.0 boven de woning en de deel, zoals ook staat vermeld op het energielabel. Ten aanzien van de gevel- en vloerisolatie staat ‘extra geïsoleerd’ vermeld. [gedaagde 1] heeft gemotiveerd toegelicht dat hij deze informatie heeft verstrekt, omdat de woning in 2003 grondig is verbouwd en geïsoleerd en omdat in 2015 bij de aanvraag voor ‘extra geïsoleerd’ de volgende definitie gold: ‘is er na de bouw, voor woningen die voor 1992 zijn gebouwd, iets gedaan aan isolatie ten opzichte van de oorspronkelijke bouw, dan is het extra geïsoleerd’. Het rapport van Nidis kan niet de conclusie dragen dat [gedaagde 1] naar de maatstaven van 2015 normen heeft geschonden, omdat dit rapport van latere datum is en daarbij ook van een andere situatie is uitgegaan. Bij het bepalen van het energielabel heeft Nidis namelijk niet alleen het woongedeelte, maar ook het achterste gedeelte (de voormalige schuur) van de boerderij in haar beoordeling betrokken, terwijl [gedaagde 1] bij de aanvraag van het energielabel alleen is uitgegaan van het woongedeelte en de deel (tussengedeelte). Bovendien konden [eiser 1] c.s. aan de algemene bewoordingen uit het energielabel in 2015 niet de conclusie verbinden dat de woning geïsoleerd was in de mate waarin ze dat zelf graag wilden. Daarbij weegt ook mee dat [eiser 1] c.s. kennelijk zelf het energielabel in de stukken hebben aangetroffen en geen nadere vragen hebben gesteld aan [gedaagde 1] c.s. over de bedoeling van de informatie op het energiecertificaat. Zij hebben destijds die informatie ter kennisgeving aangenomen. Als de gegevens waarop het energiecertificaat is gebaseerd voor [eiser 1] c.s. belangrijk waren, dan had het op de weg van [eiser 1] c.s. gelegen om te vragen wat [gedaagde 1] bij de aanvraag in 2015 bedoelde met ‘extra geïsoleerd’. Nu [eiser 1] c.s. dit hebben nagelaten, konden [gedaagde 1] c.s. niet weten dat de informatie op het energielabel van doorslaggevend belang was voor de koop van de woning.
4.13.
Datzelfde geldt voor de stelling dat [gedaagde 1] in wisselende bewoordingen heeft gesproken over de goede isolatie, zoals dat ‘het hele huis is geïsoleerd’ en dat [gedaagde 1] c.s. ‘kosten noch moeite [hebben] bespaard op isolatie en energiebesparende maatregelen’. Nog los van het feit dat [gedaagde 1] c.s. betwisten dat specifieke mededelingen over de mate van isolatie zijn gedaan, zijn de gestelde mededelingen net als het energiecertificaat te algemeen en daarom onvoldoende grond voor een beroep op dwaling. Het is bovendien niet gezegd dat die opmerkingen van [gedaagde 1] c.s. feitelijk onjuist waren. Tussen partijen staat immers wel vast dat [gedaagde 1] c.s. na de aanschaf van de woning in 2003 isolatiemaatregelen hebben getroffen. [eiser 1] en [gedaagde 1] hebben daar destijds ook contact over gehad. De isolatie was alleen (achteraf) niet in de mate die [eiser 1] c.s. voor ogen hadden. Daarbij komt dat in het kader van dwaling op [eiser 1] c.s. als kopers ook een onderzoeksplicht rust.
4.14.
Het enkele feit dat [eiser 1] c.s. stellen dat zij tegen [gedaagde 1] c.s. hebben gezegd dat zij in het achterste gedeelte (de voormalige schuur) een kinderopvang wilden beginnen is daarvoor onvoldoende. Volgens [eiser 1] c.s. zou [gedaagde 1] toen hebben gezegd dat de kinderen dan ‘prachtig op een verwarmde vloer’ konden spelen. Nog los van het feit dat [gedaagde 1] c.s. hebben betwist dat [eiser 1] c.s. kenbaar hebben gemaakt dat zij juist de voormalige schuur wilden gebruiken voor de kinderopvang, is een dergelijke opmerking ook onvoldoende om dwaling aan te nemen. Als [eiser 1] c.s. de voormalige schuur wilden gebruiken als kinderopvanglocatie, hadden zij daar gedetailleerder naar moeten vragen om aan [gedaagde 1] c.s. kenbaar te maken welke specificaties in dat licht voor de aankoop belangrijk waren, dan wel zelf moeten onderzoeken of die plek daarvoor – onder andere gelet op de mate van isolatie – geschikt was.
4.15.
Ten slotte betogen [eiser 1] c.s. in dit kader nog dat [gedaagde 1] heeft gezegd dat hij ‘maar € 115,00’ energiekosten had per maand. Ter onderbouwing van dit bedrag verwijzen [eiser 1] c.s. naar hun getuigenverklaringen en de verklaring van [A] bij het voorlopig getuigenverhoor. [gedaagde 1] c.s. hebben betwist dat dit bedrag is genoemd. Zij zeggen dat [gedaagde 1] weliswaar trots was op de verbeterde isolatie maar dat het bedrag van € 115,00 niet realistisch is en dat [gedaagde 1] daarom dit bedrag ook nooit heeft genoemd. Nog los van het feit dat op basis van de stellingen van partijen niet kan worden vastgesteld of [gedaagde 1] dit bedrag daadwerkelijk heeft genoemd, is ook een dergelijke mededeling onvoldoende voor een beroep op dwaling. Ook uit deze mededeling hebben [eiser 1] c.s. niet kunnen afleiden dat de woning volledig geïsoleerd was, of wat de mate van isolatie was.
4.16.
Het beroep op dwaling slaagt niet. De door [eiser 1] c.s. aangevoerde feiten rechtvaardigen gelet op het voorgaande ook niet een beroep op non-conformiteit. Daarbij komt nog dat de omstandigheid dat de woning minder geïsoleerd is dan [eiser 1] c.s. hadden verwacht, niet aan een normaal gebruik in de weg staat. [eiser 1] c.s. betogen dat isolatie voor [eiser 3] en [A] extra belangrijk was, omdat [A] een kinderopvang aan huis wilde starten. Als dat zo is, dan hadden ze daar meer expliciet op moeten wijzen dan zij hebben gedaan. De mededelingen van [gedaagde 1] over de isolatie waren zo algemeen van aard dat [eiser 1] c.s. daaraan niet de verwachting mochten ontlenen dat de woning zo goed geïsoleerd was dat zij daar zonder aanpassingen een kinderopvang konden beginnen. Vooral omdat [gedaagde 1] geen specificaties heeft gegeven over de mate waarin de woning was geïsoleerd, maar alleen algemene aanprijzingen over de door hem aangebrachte verbeteringen na de aankoop in 2003.
(ii) de riolering
4.17.
Vervolgens stellen [eiser 1] c.s. dat de riolering niet voldoet aan hetgeen zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten. In dit kader doen [eiser 1] c.s. in de eerste plaats een beroep op non-conformiteit. Volgens [eiser 1] c.s. is er regelmatig sprake van een rioollucht in de woning, omdat eens per 2 à 3 weken op willekeurige en verschillende plekken in de woning een waterslot c.q. sifon wordt leeggezogen, waarna rioollucht vrijkomt. Sommige afvoeren liggen (mogelijk) niet op afschot, althans zijn niet volgens de norm aangesloten. Ter onderbouwing verwijzen [eiser 1] c.s. naar een rapport van [X] van 12 oktober 2018, het bedrijf dat in 2003 de riolering heeft vernieuwd en naar een rapport van de Afvoerspecialist van 14 mei 2019.
4.18.
[gedaagde 1] c.s. hebben gemotiveerd weerlegd dat sprake is van een gebrek in de riolering. De advocaat van [gedaagde 1] c.s. heeft een gesprek met [X] gehad, waaruit volgens haar volgt dat het rapport niet kan worden gezien als een onderzoeksrapport, maar dat [X] het rapport op verzoek van [eiser 1] c.s. heeft opgesteld om te beoordelen hoe de riolering kon worden vernieuwd.
4.19.
Er is niet snel sprake van een gebrek dat normaal gebruik in de weg staat, zoals omschreven in r.o. 4.6 hiervoor. Niet gebleken is dat de gestelde rioolproblematiek in die zin aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. De rechtbank motiveert dit per gebrek als volgt. Weliswaar stellen [eiser 1] c.s. dat sprake is van stankoverlast, maar de door [eiser 1] c.s. benaderde professionals hebben daarvan in hun rapporten geen melding gemaakt. De afvoerspecialist schrijft hierover: ‘ [eiser 1] gaf tijdens het overleg aan dat de stankafsluiters in beide badkamers regelmatig leeggezogen werden, hier hebben wij geen directe aanleiding voor kunnen vinden.’ Vervolgens stellen [eiser 1] c.s. dat het afschot mogelijk niet waterpas ligt, maar die mogelijkheid is niet vastgesteld door de deskundigen en ook niet nader onderbouwd. Verder hebben de beide deskundigen geconstateerd dat in de kelder op twee plekken tape was aangebracht op de riolering. Op het moment dat [X] onderzoek deed, was hier echter (nog) geen lekkage zichtbaar. Pas acht maanden na dat onderzoek heeft De Afvoerspecialist geschreven dat op een van de plekken (inmiddels) een lekkage zichtbaar was. Daarom kan niet worden aangenomen dat dit gebrek – nog los van de vraag of dit aan een normaal gebruik van de woning in de weg stond – in die omvang al bestond op het moment van de koop. Ten slotte heeft [X] ten aanzien van de riolering in de grote badkamer geen gebreken vastgesteld. De aanpassingen die [X] voor de grote badkamer heeft voorgesteld, zijn dan ook niet het gevolg van gebreken, maar eerder verbeteringen. In tegenstelling tot [X] schrijft De Afvoerspecialist ten aanzien van de riolering in de grote badkamer dat het riool ‘in slechte staat verkeert’ en heeft zij geadviseerd deze te vervangen. De daarmee verband houdende kosten zijn begroot op € 2.500 voor het herstel van het riool. Alles bij elkaar kan worden geconcludeerd dat de riolering in de badkamer niet optimaal functioneert en mogelijk gebrekkig is, maar de aard en omvang van dit gebrek is niet zodanig dat dit een normaal gebruik van de woning in de weg staat (vgl. r.o. 4.6. hiervoor).
4.20.
Gelet op het voorgaande is ook geen sprake van dwaling ten aanzien van de riolering. Niet gebleken is dat [gedaagde 1] c.s. op de hoogte waren van de problematiek die volgens [eiser 1] c.s. nu speelt met de riolering. Het enkele feit dat [gedaagde 1] c.s. tijdens het gesprek op 29 juni 2018 zouden hebben gezegd dat zij soms ook al een emmer water in het toilet gooiden, is daarvoor onvoldoende. Daaruit volgt niet dat [gedaagde 1] c.s. op de hoogte waren van de stankoverlast of rioolproblematiek zoals nu door [eiser 1] c.s. wordt gesteld. Te meer, omdat [gedaagde 1] c.s. tijdens de zitting hebben toegelicht dat zij bij stankoverlast actie zouden hebben ondernomen omdat zij ook gasten ontvingen.
(iii) Individuele Behandeling van Afvalwater (IBA’s)
4.21.
Ten aanzien van de IBA aan de voorzijde stellen [eiser 1] c.s. dat sprake is van non-conformiteit, omdat deze niet volgens de geldende normen is aangelegd en omdat deze zonder vergunning – en dus in strijd met de wet verontreiniging oppervlaktewateren – loost op een greppel. De IBA aan de achterzijde is volgens [eiser 1] c.s. niet volgens de geldende regelgeving aangelegd.
4.22.
[gedaagde 1] c.s. hebben betwist dat sprake is van een gebrek. De IBA’s zijn volgens [gedaagde 1] c.s. hetzelfde als de IBA van [eiser 1] en bovendien gelijktijdig door dezelfde installateur [C] aangelegd.
4.23.
Uit de stellingen van [eiser 1] c.s. volgt niet dat de IBA’s aan een normaal gebruik in de weg staan. [gedaagde 1] c.s. hebben met een verklaring van [C] gemotiveerd toegelicht dat de IBA voldoet aan de vereisten van de gemeente. Er is weliswaar vier jaar na de plaatsing een tijdelijke overloop geplaatst, maar die is alleen functioneel in de situatie van een tijdelijke overbelasting als er veel gasten waren. In de normale situatie wordt de overloop niet gebruikt. Daarom voldoen de IBA’s en de overloop aan de vereisten, aldus [C] in een verklaring. Volgens [C] is Het Waterschap Drents Overijsselse Delta in hun reactie van verkeerde informatie uitgegaan. [eiser 1] c.s. hebben dit vervolgens niet weerlegd, zodat als uitgangspunt geldt dat de IBA’s en de overloop voldoen aan de daaraan door de gemeente en het Waterschap gestelde vereisten.
4.24.
Hieruit volgt dat de door [eiser 1] c.s. gestelde gebreken aan de IBA’s niet leiden tot non-conformiteit. Op dit punt kan ook geen sprake zijn van dwaling. [gedaagde 1] c.s. hebben de IBA’s voor de overdracht van de woning aan [eiser 1] c.s. nog laten reinigen. Niet gesteld of gebleken is dat daarbij iets naar voren is gekomen dat ze hadden moeten melden.
(iv) Hemelwaterafvoer (HWA)
4.25.
Volgens [eiser 1] c.s. heeft zich na het voorlopig getuigenverhoor een nieuw gebrek geopenbaard, omdat de HWA niet goed functioneert. Bij veel regenval komt de langs de gevel gemetselde goot vol water te staan. Het overlopende water komt volgens [eiser 1] c.s. onder de vloer van het pand. Naar het oordeel van de rechtbank staat dit niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg. Dit volgt uit het feit dat dit probleem eerst na geruime tijd bij hevige regenval is ontdekt en dat dit gebrek op relatief eenvoudige wijze tegen een bedrag van € 1.512,50 is te herstellen.
4.26.
Dit kan ook een beroep op dwaling niet rechtvaardigen, omdat niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde 1] c.s. dit wisten, dan wel hierover ook hebben gedwaald.
4.27.
Nu geen sprake is van een gebrek, komt de rechtbank niet toe aan een beoordeling van de klachtplicht ten aanzien van de hemelwaterafvoer.
Proceskosten
4.28.
[gedaagde 1] c.s. hebben gevraagd om [eiser 1] c.s. te veroordelen in de proceskosten. [gedaagde 1] c.s. hebben daarbij ook gevraagd dat [eiser 1] c.s. worden veroordeeld in de kosten van juridische bijstand in de procedure voorlopig getuigenverhoor. Omdat het voorlopig getuigenverhoor is gevolgd door deze bodemprocedure, zijn de kosten van het voorlopig getuigenverhoor proceskosten in de zin van artikel 241 Rv. Die kosten zullen dan ook bij de te liquideren proceskosten worden berekend.
4.29.
[eiser 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden begroot op:
- Griffierecht € 1.639,00
- Salaris advocaat € 4.425,00 (2,5 x tarief € 1.770,00)
- Totaal € 6.064,00
4.30.
De gevorderde nakosten en wettelijke rente over de proceskosten zullen op de hierna te melden wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst af de vorderingen van [eiser 1] c.s.;
5.2.
veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 6.064,00, te voldoen binnen 14 dagen na dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de datum van het vonnis, tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt [eiser 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser 1] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.N.R. Wegerif en in het openbaar uitgesproken op 3 november 2021.