ECLI:NL:RBOVE:2021:4708

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 9356902 \ CV EXPL 21-3121

Vonnis van 14 december 2021

in de zaak van

de stichting

STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1,
gevestigd en kantoorhoudende te Deventer,

eisende partij, hierna te noemen Ieder1,

gemachtigde: mr. M.E. Dekker

tegen

[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. F.J.M. van Rossem.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 september 2021, waarin is bepaald dat een mondelinge behandeling zou worden gehouden;

- de aanvullende producties van de zijde van Ieder1;

- de aanvullende producties van de zijde van [gedaagde] ;

- de mondelinge behandeling op 15 november 2021, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

[gedaagde] heeft de kantonrechter op 25 november 2021 nog een brief gezonden. De kantonrechter laat deze brief bij de beoordeling van dit geschil echter buiten beschouwing, omdat deze te laat is ingediend en Ieder1 niet meer op deze brief heeft kunnen reageren.

1.3.

De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 21 februari 2018 de woning aan de [adres] in [plaats] van Ieder1, een stichting voor de verhuur van sociale huurwoningen. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. Bij het aangaan van de huurovereenkomst bedroeg de maandelijkse huurprijs € 621,15.

2.2.

In de huurovereenkomst staat dat de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte van juni 2006 van Ieder1 van toepassing zijn op de huurovereenkomst. In die algemene voorwaarden is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“(…)

7.4

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Slechts met uitdrukkelijke toestemming van verhuurder is het huurder toegestaan het gehuurde met een andere huurder te ruilen. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.

(…)

7.8

Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…) Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen, onverminderd het recht van verhuurder aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 16 van deze voorwaarden.

Het ‘in gebruik geven aan derden’ wordt in de ruimste zin des woord gelijk gesteld aan onderverhuur.

(…)”

2.3.

Op 6 april 2020 heeft [gedaagde] per e-mail aan Ieder1 gevraagd of zij de woning tijdelijk mocht onderverhuren of anders de huurovereenkomst ‘on hold’ kon zetten. Daarop heeft Ieder1 op 8 april 2020 per e-mail laten weten dat zij daar niet in toestemde.

2.4.

Op 29 oktober 2020 heeft [gedaagde] een overeenkomst met de heer [A] gesloten. In deze schriftelijke overeenkomst is het volgende opgenomen:

“(…)

Naam kostgever: [gedaagde]

Naam kostganger: [A]

Adres: [adres] , [plaats]

(…)

Kostgever verhuurt met ingang van …….. woonruimte aan de kostganger. Hierbij mag de kostganger gebruik maken van de diverse ruimte gelegen in de woning
behalve kleinste slaapkamer en garage. (…) De kostganger betaald maandelijks voor kost en inwoning
€ 800inclusief. (…)

De kostgever dient elk gewenste moment in woning te kunnen treden in overleg met kostganger. (…) De inboedel neemt kostganger over voor een bedrag van
€ 1200.In dit bedrag zitten: de wasmachine, badkamerkastje, douchegordijn, oven/fornuis, koelkast, de bank, eettafel met krukjes, gordijnen woonkamer, tapijt woonkamer, gordijnen slaapkamer 2, alleen rolgordijnen slaapkamer 1, balkon meubels, balkon vloerbedekking, hangmeubel tv, 2 pilaren, borden, bestek, glazen, pannen, koffiezetapparaat, vloerbedekking gehele woning. (…)”

2.5.

Op 28 maart 2021 zijn [gedaagde] en [plaats] overeengekomen dat de tussen hen bestaande overeenkomst met wederzijds goedvinden wordt beëindigd en dat [plaats] de woning zal verlaten vóór 1 april 2021.

2.6.

Op 18 mei 2021 hebben twee medewerkers van Ieder1 vroeg in de ochtend onaangekondigd een bezoek gebracht aan de woning. [gedaagde] was op dat moment in de woning aanwezig. De medewerkers van Ieder1 hebben [gedaagde] medegedeeld dat zij in strijd met de huurovereenkomst had gehandeld. [gedaagde] kon óf binnen 3 maanden de woning verlaten óf er zou een juridische procedure over de ontbinding van de huurovereenkomst volgen.

3.Het geschil

3.1.

Ieder1 vordert – kort gezegd – ontbinding van de tussen Ieder1 en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst en ontruiming van de woning binnen veertien dagen na de datum van betekening van dit vonnis, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

Ieder1 legt aan deze vordering ten grondslag dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met de (algemene voorwaarden bij de) huurovereenkomst, door de woning onder te verhuren, dan wel in gebruik te geven aan derden (in strijd met artikel 7.8 van de algemene voorwaarden). Ook heeft [gedaagde] volgens Ieder1 gedurende vijf maanden niet haar hoofdverblijf gehad in de woning (in strijd met artikel 7.4 van de algemene voorwaarden). Gelet op deze tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde] uit de huurovereenkomst kan zij de huurovereenkomst laten ontbinden, aldus Ieder1.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, verder worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kern van het geschil tussen partijen bestaat uit de vraag of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en zo ja, of deze tekortkoming van voldoende gewicht is om de door Ieder1 gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

Toetsingskader

4.2.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

Verboden onderhuur

4.3.

Tegen de stellingen van Ieder1 heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij de woning niet heeft onderverhuurd, maar dat zij [plaats] als kostganger de woning heeft laten gebruiken. De overeenkomst met [plaats] heeft [gedaagde] in het geding gebracht (zie 2.4.). In dit verband overweegt de kantonrechter dat de woning in gebruik is gegeven tegen betaling van een huurprijs. Of dat slechts een deel van de woning of de gehele woning betreft, en of dat in de overeenkomst met de heer [plaats] kostgeving, ingebruikgeving of onderhuur wordt genoemd, maakt niet uit. Nu sprake is van het ‘in gebruik geven’ van de woning tegen betaling is er sprake van het (onder)verhuren van de woning. Gelet op de algemene voorwaarden is zowel het geheel als gedeeltelijk in gebruik geven of onderverhuren van de woning niet toegestaan. In zoverre komt dus vast te staan dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld. Overigens heeft [gedaagde] het voorgaande ter zitting ook niet meer (voldoende gemotiveerd) betwist, doordat zij heeft erkend dat zij inderdaad in de fout is gegaan.

Geen hoofdverblijf in de woning

4.4.

[gedaagde] heeft betwist dat zij niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Maar in het licht van de inhoud van de overeenkomst met [plaats] (zie hiervoor onder 2.4.) heeft zij dit standpunt onvoldoende met feiten en omstandigheden onderbouwd. Zij heeft immers niet alleen de woonruimte (behalve het kleinste slaapkamertje en de garage) aan [plaats] in gebruik gegeven, maar ook haar voor het dagelijks leven benodigde goederen als de wasmachine, oven/fornuis, koelkast, de bank, eettafel met krukjes, en borden, bestek etc., aan hem verkocht. De kantonrechter acht het dan niet aannemelijk dat [gedaagde] , zoals zij er zitting heeft verklaard, meestal vijf dagen/nachten in de week in de woning sliep. Ook verklaarde [gedaagde] dat ze, voordat ze naar de woning ging, altijd contact opnam met [plaats] om te overleggen of hij ook in de woning aanwezig zou zijn, in verband met het feit dat in de overeenkomst met [plaats] was opgenomen dat de kostgever ( [gedaagde] ) in overleg met de kostganger ( [plaats] ) elk gewenst moment, na overleg, in de woning diende te kunnen treden. Een dergelijke praktijk duidt niet op een frequent gebruik van ca. 5 nachten per week. Maar bovendien kan, zonder het gebruik van (de meeste van) haar dagelijkse spullen, niet gezegd worden dat zij nog haar hoofdverblijfplaats in de woning had. Daarvoor is alleen (af en toe) slapen niet genoeg. Het betoog dat [gedaagde] wel toezicht hield, kan [gedaagde] niet baten. Dit bevestigt naar het oordeel van de kantonrechter eerder het feit dat [gedaagde] in de woning niet haar hoofdverblijf had. En kennelijk is dit toezicht zo summier geweest, dat het niet heeft kunnen verhinderen dat buren meermalen klachten hebben geuit, vanwege drugsgebruik en geluidsoverlast, zoals staat te lezen in de overeenkomst van 28 maart 2021, waarmee [gedaagde] en [plaats] hun huurovereenkomst hebben beëindigd.

4.5.

De stelling van Ieder1 dat de woning vrijwel leeg was toen de medewerkers van Ieder1 (na de beëindiging van de overeenkomst met [plaats] ) bij [gedaagde] langskwamen, wordt door [gedaagde] stellig betwist. Zij erkent wel dat zij het grootste gedeelte van haar inboedel aan [plaats] heeft verkocht, en na de beëindiging van de overeenkomst met [plaats] de woning weer opnieuw heeft ingericht. Maar ook al was de woning op het moment dat de medewerkers van Ieder1 langskwamen weer ingericht, en woonde [gedaagde] op dat moment weer in de woning, dat verandert niets aan het feit dat [gedaagde] de woning aan een ander in gebruik heeft gegeven en van november tot en met maart niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad.

4.6.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door de woning onder te verhuren en geen hoofdverblijf te hebben in de woning.

Ontbinding van de huurovereenkomst

4.7.

De vraag die vervolgens voorligt, is of bovenstaande tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. [gedaagde] heeft in dit verband een dringend beroep gedaan op de ‘menselijke maat’, waarmee zij heeft willen aangeven dat een eenmalige fout voor haar enorme gevolgen zal hebben. [gedaagde] is een overeenkomst met [plaats] aangegaan, omdat zij voor haar oma wilde zorgen. Zij vertrok na haar werk naar haar oma en was daarom weinig in de woning. Ter zitting heeft [gedaagde] aangegeven dat ze ook financiële problemen had. Daarom heeft zij de keuze gemaakt om de woning gedeeltelijk aan [plaats] in gebruik te geven. [gedaagde] stelt nadrukkelijk dat zij daarmee geen ‘winst’ behaalde. [gedaagde] heeft verklaard dat ze weet dat ze fout zat en dat ze veel spijt heeft van de situatie. Ze had niet gedacht dat zo’n fout zulke grote gevolgen kon hebben. Als het tot een ontruiming komt, kan [gedaagde] niet bij haar familie terecht en heeft [gedaagde] dus geen andere plek om te wonen.

4.8.

De kantonrechter is van oordeel dat het zonder toestemming onderverhuren van de woning en het niet hebben van haar hoofdverblijf in de woning, tekortkomingen van voldoende gewicht zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Het onderverhuren van een woning is van meer dan geringe betekenis. Het in de woning wonen is één van de hoofdbestanddelen van een huurovereenkomst. [gedaagde] wist bovendien, dat het onderverhuren van haar woning niet mocht, omdat ze immers een half jaar eerder nog aan Ieder1 om toestemming had gevraagd om onder te verhuren of de huur ‘
on hold’te stellen. Vervolgens is [gedaagde] een ‘kostgevingsovereenkomst’ aangegaan. [gedaagde] had moeten begrijpen dat ook zo’n soort overeenkomst onder het verbod op onderhuur zou vallen. Door deze overeenkomst toch aan te gaan, heeft zij moedwillig in strijd met de huurovereenkomst gehandeld. Afgezien van de financiële problemen die [gedaagde] had, ziet de kantonrechter geen noodzaak om de woning onder te verhuren. [gedaagde] heeft verklaard dat haar oma net als zijzelf in Deventer woont. Waarom ze voor de verzorging van haar oma niet dagelijks heen en weer kon naar haar eigen woning, heeft [gedaagde] niet duidelijk gemaakt. Voor de financiële problemen die [gedaagde] had, had zij een andere oplossing kunnen en moeten zoeken. Met het onderverhuren van de woning heeft [gedaagde] dan ook niet het belang van [plaats] gediend, maar (met name) haar eigen belang. De insteek van de overeenkomst met [plaats] was om een overeenkomst voor onbepaalde tijd aan te gaan. Dat de onderhuur uiteindelijk na vijf maanden is beëindigd, was een gevolg van de overlast die [plaats] veroorzaakte. Dat [gedaagde] in de overeenkomst met [plaats] een groot deel van haar inboedel aan [plaats] heeft verkocht, duidt er ook op dat het de bedoeling was om de woning langere tijd aan [plaats] in gebruik te geven. Tot slot speelt bij de beoordeling een rol dat Ieder1, naast het feit dat zij eigenaar is van de woning en daarmee het meest omvattende recht op de woning heeft, ook het openbaar belang dient met de verhuur van sociale huurwoningen en dat het niet aan individuele huurders is om te bepalen wie er van die woningen gebruik mogen maken. De schaarse beschikbaarheid van sociale huurwoningen laat toe dat handelen in strijd met de huurovereenkomst van meer dan geringe betekenis ontbinding van die overeenkomst tot gevolg heeft. Hoe verdrietig de levensloop van [gedaagde] tot nu toe ook is geweest, de kantonrechter is van oordeel dat de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] in dit geval niet tot een ander oordeel moeten leiden, omdat de gevolgen voor haar niet anders zijn dan in de meeste gevallen, waarin huurders gedwongen hun woning moeten ontruimen, en omdat zij in de periode van november 2020 tot en met maart 2021 ook elders heeft kunnen verblijven.

Conclusie

4.9.

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal toewijzen. Ter zitting heeft Ieder1 toegezegd dat zij, in plaats van de gevorderde veertien dagen, een ontruimingstermijn van zes maanden zal hanteren, zodat [gedaagde] meer tijd heeft om een andere woning te zoeken. De kantonrechter gaat er vanuit dat Ieder1 deze toezegging gestand zal doen.

Proceskosten

4.10.

[gedaagde] wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld en wordt daarom veroordeeld in de kosten van deze procedure. Deze worden tot op heden aan de zijde van Ieder1 begroot op € 123,52 aan kosten voor de dagvaarding, € 126,00 aan griffierecht en € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde van Ieder1 (2 punten x liquidatietarief € 187,00). Dat is in totaal € 623,52.

4.11.

De nakosten, waarvan Ieder1 betaling heeft gevorderd, worden begroot op € 93,50 (½ punt van het liquidatietarief).

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de tussen Ieder1 en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] ;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] in [plaats] binnen veertien dagen na de datum van betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al het hare en hetgeen zich harentwege daarin bevindt en onder overgave van de sleutels ter vrije beschikking van Ieder1 te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Ieder1 begroot op € 623,52;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de nakosten, begroot op € 93,50, indien Ieder1 tot executie van het vonnis dient over te gaan;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2021. (SB)