Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 9127969 \ CV EXPL 21-1299
Vonnis van 16 november 2021
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING DOMIJN,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
WONINGSTICHTING DOMIJN,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
eisende partij, hierna te noemen Domijn,
gemachtigde: mr. S. Goriya,
tegen
[bewindvoerder]in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van
[de betrokkene] ,gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] respectievelijk wonende te [woonplaats] ,
[de betrokkene] ,gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] respectievelijk wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen, hierna te noemen [bewindvoerder] respectievelijk [de betrokkene] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 juli 2021,
- de akte overlegging producties van de zijde van Domijn,
- de akte overlegging producties van de zijde van Domijn,
- de mondelinge behandeling van 4 oktober 2021 die via skype heeft plaatsgevonden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen Domijn en Thuiszorg Multihulp B.V. (hierna: Multihulp) is met ingang van 3 januari 2018 een huurovereenkomst gesloten voor de woning staande en gelegen aan [het adres] te [woonplaats] voor onbepaalde tijd. Op de overeenkomst zijn de
Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 15 juli 2011 van toepassing verklaard.
Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 15 juli 2011 van toepassing verklaard.
2.2.
Multihulp heeft vervolgens de woning aan [het adres] te [woonplaats] ten behoeve van de huisvesting aan van [de betrokkene] beschikbaar gesteld, ingaande per
3 januari 2018, in eerste instantie voor de duur van één jaar. Er is tussen Multihulp en
[de betrokkene] een (onder)huurovereenkomst woonruimte gesloten van een zelfstandige woonruimte. Op deze overeenkomst zijn eveneens de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 15 juli 2011 van Domijn van toepassing verklaard.
2.3.
Vanaf het moment dat [de betrokkene] in de woning verblijft, ontvangt Domijn van de omwonenden overlastklachten. De wijkagent, de heer [A] (hierna: [A] ), heeft ook overlastklachten geconstateerd en geregistreerd. Uit het als productie 9 overgelegde overzicht volgt onder andere, voor zover van belang:
‘(
…)Ondergetekende[A]brigadier van politie Twente, cluster Oost
‘(
…)Ondergetekende[A]brigadier van politie Twente, cluster Oost
Rapporteert naar aanleiding van het verzoek van de woningbouwvereniging Domijn te [woonplaats] en op basis van de informatie uit de politie dagrapport het volgende:
De politie heeft afgelopen 2 jaar veelvuldig (61 x) assistentie verleend op het woonadres van [de betrokkene] , [het adres] te [woonplaats] .
Gesteld kan worden dat de aard van de meldingen in het algemeen geluidsoverlast en ruzie/twist situaties betroffen.
Voor overzicht van constateringen zie onderstaande data en tijdstippen.
30-01-2019 21.13 van [de betrokkene] Be ruzie/twist12-02-2019 22.12 van [de betrokkene] Be geluidsoverlast.(…)24-06-2019 00:58 van [de betrokkene] Be geluidsoverlast(…)29-05-2020 00.15 van [de betrokkene] , Be geluidsoverlast(…)11-07-2020 02.53 van [de betrokkene] Be geluidsoverlast(…)08-08-2020 21.05 van [de betrokkene] Be ruzie/twist(…)18-11-2020 01.07 van [de betrokkene] Be geluidsoverlast(…)22-11-2020 00.20 van [de betrokkene] Be geluidsoverlast(…)’
2.4.
Domijn heeft in de periode van 2018-2021 een registratieoverzicht met overlastmeldingen over [de betrokkene] bijgehouden. Dit registratieoverzicht is bij dagvaarding overgelegd.
2.5.
Domijn heeft getracht de ervaren overlast te laten stoppen. Domijn heeft een logboek bijgehouden waarin de contactmomenten met [de betrokkene] zijn bijgehouden. Dit logboek is bij dagvaarding overgelegd.
2.6.
Multihulp heeft de fysieke (zorg)begeleiding van [de betrokkene] stop gezet. Bij e-mail van 13 augustus 2020 aan [de betrokkene] , tevens verstuurd per (aangetekende) post, heeft Multihulp [de betrokkene] er van op de hoogte gebracht dat de huurovereenkomst tussen Domijn en Multihulp is opgezegd en dat [de betrokkene] de woning per 30 september 2020 moet verlaten, zodat Multihulp de woning aan Domijn kan opleveren.
2.7.
[de betrokkene] heeft de woning niet verlaten. Multihulp heeft vervolgens [bewindvoerder] en
[de betrokkene] gedagvaard en in rechte samengevat gevorderd om vast te stellen dat er een einde is gekomen aan de huurovereenkomst dan wel dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en in beide gevallen heeft Multihulp gevorderd dat de woning ontruimd moet worden.
2.8.
Bij vonnis van 25 mei 2021 van de kantonrechter in deze rechtbank met vindplaats ECLI:NL:RBOVE:2021:2097 heeft de kantonrechter Multihulp niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering tegen [bewindvoerder] kortgezegd omdat door de opzegging van Multihulp bij Domijn, er tussen Multihulp en van [de betrokkene] niet langer een rechtsverhouding bestaat. De onderhuurovereenkomst met [de betrokkene] is door Domijn als verhuurder voortgezet ex artikel 7:269 lid 1 BW.
2.9.
[de betrokkene] verblijft thans nog in de woning aan [het adres] te [woonplaats] .
3.Het geschil
3.1.
Domijn vordert -samengevat- dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:I. voor recht verklaart dat de zorg- en huurovereenkomst tussen Multihulp en [bewindvoerder] respectievelijk [de betrokkene] op 30 september 2020 is beëindigd en/of dat [de betrokkene] sindsdien zonder recht of titel in de woning staande en gelegen aan [het adres] te [woonplaats] verblijft;
Subsidiair:II. op voet van artikel 7:269 lid 2 BW bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Domijn en [bewindvoerder] respectievelijk [de betrokkene] tegen de vroegst mogelijke datum zal eindigen c.q. een datum bepaalt waarop de huurovereenkomst eindigt;
Meer subsidiair:III. de zorg- en huurovereenkomst tussen Domijn en [bewindvoerder] respectievelijk [de betrokkene] betreffende de woning aan [het adres] te [woonplaats] ontbindt tegen de vroegst mogelijke datum c.q. een datum bepaalt waarop deze huurovereenkomst door ontbinding eindigt;
Primair, subsidiair en meer subsidiair:IV. [bewindvoerder] respectievelijk [de betrokkene] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [het adres] te [woonplaats] te ontruimen en ontruimd te houden, met alle personen en zaken die zich vanwege [de betrokkene] daar bevinden en het gehuurde onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van Domijn te stellen;
V. [bewindvoerder] respectievelijk [de betrokkene] veroordeelt in de proceskosten, waaronder de nakosten, vermeerderd met de in artikel 6:119 BW bedoelde rente daarover vanaf 14 dagen na deze uitspraak indien en voor zover de kosten niet binnen deze termijn zijn betaald.
V. [bewindvoerder] respectievelijk [de betrokkene] veroordeelt in de proceskosten, waaronder de nakosten, vermeerderd met de in artikel 6:119 BW bedoelde rente daarover vanaf 14 dagen na deze uitspraak indien en voor zover de kosten niet binnen deze termijn zijn betaald.
3.2.
[bewindvoerder] en [de betrokkene] hebben verweer gevoerd tegen de vorderingen van Domijn.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4. De beoordeling
Primair: overeenkomst beëindigd per 30 september 2020 en/of verblijf in woning zonder recht of titel?4.1. Domijn stelt zich -samengevat- op het standpunt dat Multihulp met [de betrokkene] een zorg- en huurovereenkomst is aangegaan, waarbij het zorg- en huurelement onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn en het zorgelement overheerst. Omdat de zorg aan [de betrokkene] is beëindigd, heeft Multihulp het recht gehad de zorg- en huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Vanwege de opzegging is het recht van [de betrokkene] om in de woning te verblijven per 30 september 2020 komen te vervallen. Nu [de betrokkene] nog in de woning verblijft, woont hij daar zonder recht of titel.
4.2.
[de betrokkene] daarentegen stelt zich -samengevat- op het standpunt dat de primaire vordering van Domijn niet kan slagen, vanwege de uitkomst in bovengenoemde gerechtelijke procedure tussen Multihulp en [bewindvoerder] .
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat de primaire vordering van Domijn moet worden afgewezen. Het reeds eerder aangehaalde vonnis van de kantonrechter in deze rechtbank van 25 mei 2021, inhoudende dat Multihulp de huurovereenkomst met Domijn heeft opgezegd, betekent dat Multihulp er als verhuurder tussenuit is gevallen en dat Domijn daarvoor in de plaats is gekomen als voortzettende verhuurder. Er is in dat vonnis eveneens geoordeeld dat [de betrokkene] huurbescherming geniet op grond van artikel 7:269 BW. Dit betekent dat niet kan worden geoordeeld dat [de betrokkene] zonder recht of titel in de woning verblijft. De gevorderde verklaring van recht is dus niet op zijn plaats. Dat Domijn in die procedure geen partij was maakt dat niet anders.
Subsidiair: vordering ex artikel 7:269 lid 2 BW4.4. Artikel 7:269 lid 2 sub c BW bepaalt -samengevat- dat de verhuurder binnen zes maanden nadat hij op grond van lid 1 de onderhuur heeft voortgezet, vordert dat de rechter zal bepalen dat de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen op de grond dat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de verhuurder kan worden gevergd dat de huur met de huurder wordt voortgezet.
4.5.
Om een succesvol beroep te kunnen doen op artikel 7:269 lid 2 BW zal eerst beoordeeld moeten worden of de vordering van Domijn tijdig is ingediend. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat het geval. Vastgesteld wordt dat Multihulp de huurovereenkomst tegen 30 september 2020 heeft opgezegd en dat daardoor [de betrokkene] per 1 oktober 2020 huurder is geworden van Domijn als verhuurder. De vordering van Domijn is tijdig ingediend, nu op 26 maart 2020 de dagvaarding is betekend.
4.6.
Domijn stelt -samengevat- dat zij op grond van de redelijkheid en billijkheid de huurovereenkomst met [de betrokkene] niet kan en wil voortzetten. Daartoe voert Domijn het volgende aan. Domijn is een toegelaten instelling die belast is met de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van sociale huurwoningen. Dat [de betrokkene] in deze woning terecht is gekomen, heeft te maken met de zorg en begeleiding die [de betrokkene] ontving van Multihulp. Van Domijn kan niet worden gevergd dat zij deze zorg en begeleiding van [de betrokkene] voortzet. Domijn is geen zorgverlener. Bovendien vreest Domijn voor de veiligheid van de omwonenden alsmede haar eigen personeel omdat [de betrokkene] veel overlast veroorzaakt.
Omwonenden durven alleen maar anoniem te klagen omdat ze bang zijn voor [de betrokkene] . Er wonen gezinnen met kinderen in de flat en er is zelfs al een gezin met spoed verhuisd vanwege de overlast die [de betrokkene] veroorzaakte. Ten slotte voert Domijn nog aan dat het haar taak is om haar huurders het ongestoorde woongenot te verschaffen. Mede gelet op de aard en frequentie van de overlastmeldingen is dit volgens Domijn niet mogelijk. De belangenafweging dient in het voordeel van Domijn uit te vallen.
4.7.
[de betrokkene] vindt -samengevat- dat hij de woning niet hoeft te verlaten en als huurder in de woning kan blijven. [de betrokkene] stelt dat de schaarste aan huurwoningen en regels voor het rechtvaardig verdelen ervan er niet aan in de weg staan om [de betrokkene] in het gehuurde te laten verblijven, omdat Domijn zelf heeft gekozen voor een onderhuurconstructie waarbij de woning was onttrokken uit het reguliere verdelingssysteem. [de betrokkene] vindt dat Domijn er buiten staat als hij zich niet aan de afspraken met Multihulp zou hebben gehouden. Domijn kan geen argumenten ontlenen aan een eerdere rechtsverhouding waarbij zijzelf geen partij was, namelijk de onderhuurovereenkomst tussen Multihulp en [de betrokkene] . Ook betwist [de betrokkene] dat er sprake is (geweest) van overlast veroorzakend gedrag wat zou moeten leiden tot het eindigen van de voortgezette huurovereenkomst. De verklaring van de wijkagent is niet ondertekend en [de betrokkene] twijfelt aan de authenticiteit ervan. Er is een nieuwe hulpverlener in beeld van Ambulante Zorg en het gaat nu beter met [de betrokkene] . [de betrokkene] wil nog een kans krijgen. De belangenafweging dient in het voordeel van [de betrokkene] uit te vallen.
Belangenafweging
4.8.
De kantonrechter zal hierna ingaan op de vraag of de huurovereenkomst kan worden beëindigd op grond van artikel 7:269 lid 2 sub c BW, waarbij een belangenafweging zal moeten plaatsvinden tussen enerzijds het belang van Domijn als verhuurder en anderzijds het belang van [de betrokkene] als huurder.
4.9.
Het belang van [de betrokkene] is gelegen in voortzetting van de huurovereenkomst en behoud voor [de betrokkene] van de woning. Als de vorderingen van Domijn worden toegewezen, wordt [de betrokkene] immers dakloos. Weliswaar ontvangt hij inmiddels zorg en begeleiding van Ambulante Zorg Twente, maar dat maakt nog niet dat hij gelijk een andere woning heeft.
4.10.
Domijn moet voor de belangen van alle huurders opkomen, ook die van de andere huurders dan [de betrokkene] . Domijn heeft als toegelaten instelling die sociale woningen verhuurt een taak op het gebied van de veiligheid van de bewoners en een taak op gebied van de leefbaarheid van de buurt. Domijn hoeft daarbij niet te dulden dat één van haar huurders, in dit geval [de betrokkene] , overlast veroorzaakt en dat het huurgenot van de andere huurders wordt ingeperkt en de omwonenden niet het rustige woongenot hebben. Dat er sprake is van inperking van het huurgenot van de andere huurders heeft Domijn onderbouwd met incidenten die zich zowel vóór als na 1 oktober 2020 hebben voorgedaan. Anders dan
[de betrokkene] betoogt, mag Domijn ook verwijzen naar klachten van vóór 1 oktober 2020, toen [de betrokkene] nog van Multihulp huurde. Het betreft immers dezelfde feitelijke situatie en ook huur door [de betrokkene] van dezelfde woning. Dat daarbij de verhuurder is veranderd doet daar niets aan af. Bovendien gaat het om overlast waar de andere huurders van Domijn en omwonenden in de gehele periode mee te maken hebben gehad.
4.11.
De overlast is door [de betrokkene] weersproken. Het zou enkel gaan om twee geweldsincidenten, in oktober 2020 en juli 2021. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Domijn echter voldoende gemotiveerd en onderbouwd dat sprake is van structurele meldingen van overlast door [de betrokkene] van voldoende ernstige aard.
De kantonrechter betrekt daarbij de overgelegde stukken van de wijkagent de heer [A] , zoals die als productie 9 en 14 door Domijn in het geding zijn gebracht. Tevens betrekt de kantonrechter hierbij productie 12, waarbij een overlastmelding is doorgegeven door de wijkbeheerder van Domijn, de heer [B] . Er is geen enkele aanleiding om te veronderstellen c.q. het is door [de betrokkene] onvoldoende onderbouwd dat sprake zou zijn van een onofficieel stuk dan wel dat deze berichten niet van [A] respectievelijk [B] afkomstig zouden zijn. Verder weegt de kantonrechter mee dat [de betrokkene] heeft erkend dat hij op 14 juli 2021 overlast heeft veroorzaakt door een ruit in te slaan om in de flat te kunnen komen. [de betrokkene] zou geen sleutel hebben gehad en hierin naar eigen zeggen een rechtvaardiging zien om de ruit in te slaan. [de betrokkene] heeft evenwel niet betwist dat de voor hem bestemde sleutel klaar lag bij Domijn en dat hij die niet had opgehaald. Dat [de betrokkene] naar eigen zeggen geen tijd had om de sleutel op te halen maakt nog niet dat hij daarom de ruit had mogen inslaan.
4.12.
Genoemde belangen tegen elkaar afwegende is de kantonrechter van oordeel dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van Domijn niet kan worden gevergd dat zij de huur met [de betrokkene] voortzet.
Einde huurovereenkomst
4.13.
De kantonrechter beslist, gelet op het bovenstaande, dat de huurovereenkomst tussen Domijn en [de betrokkene] respectievelijk [bewindvoerder] zal eindigen op 1 december 2021. Dit betekent dat [de betrokkene] de woning moet verlaten. De ontruimingstermijn zal worden vastgesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis, zoals door Domijn gevorderd. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de ontruimingstermijn te verlengen, gelet op het feit dat [de betrokkene] er al geruime tijd rekening mee moet houden met de kans dat dit in deze procedure wordt beslist.
4.14.
Nu de subsidiaire vordering van Domijn wordt toegewezen, komt de kantonrechter aan de meer subsidiaire vordering niet toe.
Formele/materiële procespartij
4.15.
Dit vonnis geldt zowel tegen [bewindvoerder] als [de betrokkene] . [bewindvoerder] is als formele procespartij in het geding geroepen en verschenen: hij is in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [de betrokkene] gedaagde. [de betrokkene] is als materiële procespartij in het geding verschenen: hij is degene die al die tijd de woning huurde en hij bewoont nog steeds de gehuurde woning. [bewindvoerder] zal in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [de betrokkene] worden veroordeeld tot ontruiming waarbij [de betrokkene] als materiële procespartij aan de ontruiming gebonden is.
Proceskosten
4.16.
Als de in het ongelijk gestelde partij, zal [bewindvoerder] als de bewindvoerder van [de betrokkene] worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten van Domijn worden tot op heden begroot op € 126,00 aan griffierechten, € 85,81 aan explootkosten en € 374,00 aan salaris gemachtigde (2x een punt ad €187,00 per punt).
4.17.
De gevorderde nakosten zullen conform de landelijke aanbeveling worden begroot op het tarief van een half punt gemachtigdesalaris, met een maximum van € 124,00. Gelet op het gemachtigdesalaris in deze zaak van € 187,00 per punt, zal worden toegewezen € 93,50.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
bepaalt op voet van artikel 7:269 lid 2 BW dat de huurovereenkomst tussen Domijn en [bewindvoerder] als bewindvoerder over de goederen van [de betrokkene] zal eindigen per
1 december 2021,
1 december 2021,
5.2.
veroordeelt [bewindvoerder] als bewindvoerder over de goederen van [de betrokkene] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning gelegen aan [het adres] te [woonplaats] te ontruimen en ontruimd te houden, met alle personen en zaken die zich vanwege [de betrokkene] daar bevinden en het gehuurde onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking te stellen van Domijn,
5.3.
veroordeelt [bewindvoerder] als bewindvoerder over de goederen van [de betrokkene] in de proceskosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Domijn begroot op € 585,81, waaronder € 374,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis en voor zover deze kosten niet binnen deze termijn zijn betaald,
5.4.
veroordeelt [bewindvoerder] als bewindvoerder over de goederen van [de betrokkene] in de nakosten, begroot op € 93,50 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW hierover, onder de voorwaarde dat gedaagde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de inhoud van dit vonnis heeft voldaan,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 november 2021 door mr. A.M.S. Kuipers.
(DS(O)