Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats
Zaaknummer: 8905686 CV EXPL 20-5672
Vonnis in kort geding van 22 januari 2021
in de zaak van
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij, hierna te noemen [eiseres] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé, advocaat te Almelo,
tegen
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
Stichting Welbions,
gevestigd te Hengelo (O),
gedaagde partij, hierna te noemen Welbions,
gemachtigde: mr. G.S. Geurts, advocaat te Utrecht.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de van de zijde van Welbions overgelegde producties,
- de mondelinge behandeling d.d. 9 januari 2021,
- de pleitaantekeningen van de gemachtigde van [eiseres] ,
- de pleitaantekeningen van de gemachtigde van Welbions.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] huurt van Welbions woonruimte op de 3e verdieping van het wooncomplex gelegen aan de [adres] te [woonplaats] .
2.2.
[eiseres] heeft tegen Welbions een gerechtelijke procedure gevoerd o.a. vanwege (geluids-)overlast afkomstig van de bovenburen.
2.3.
Bij tussenvonnis en uiteindelijk het eindvonnis d.d. 17 maart 2020 werd [eiseres] nagenoeg op alle punten in het ongelijk gesteld.
2.4.
Welbions en [eiseres] zijn vervolgens op 18 juni 2020 een vaststellingsovereenkomst aangegaan waarin o.a. het volgende is opgenomen:
[..]
[eiseres] huurt ten tijde van ondertekening van deze vaststellingsovereenkomst een appartement van Welbions. Ze ervaart ernstige geluidsoverlast van haar bovenburen, en wenst zo snel als mogelijk te verhuizen.
Welbions heeft met [eiseres] de volgende afspraken gemaakt, teneinde te bereiken dat ze zo snel als mogelijk verhuist onder de navolgende voorwaarden en binnen de hierna gestelde termijn.
Komen als volgt overeen:
1.
Welbions bemiddelt [eiseres] vanaf heden actief en legt haar vrijkomende gelijkwaardige
-op de bovenste woonlaag gelegen- appartementen als deze passend zijn qua inkomen als huishoudsamenstelling voor. Dit naar aanleiding van de lijst met de eerder doorgegeven complexen zijnde:
Borne (1e keus)
Appartementen Molenstraat 2-120 Appartementen Nieuwe Kerkstraat 13a-17e
Appartementen Fleminghof
Appartementen Duivenstraat 2-60
Appartementen met verdiepingen Refined appartementen
Hengelo (2e keus)
appartementen Bastion Slangenbeek
stadsvelden klimopstraat nieuwbouw
Appartementen Jasmijnstraat nieuwbouw
2.
[eiseres] heeft bij bemiddeling door Welbions, zoals hiervoor beschreven steeds de eerste keuze. Hierbij is van belang dat Welbions al heeft aangegeven dat ze de afdeling woningverhuur inschakelt over woningen die vrij komen voor [eiseres] en haar inlicht voordat deze woningen op de website van Welbions worden vermeld als zijnde te huur.
Los van het vorenstaande reageert [eiseres] onmiddellijk zelf en op eigen initiatief op een gelijkwaardige woning die te huur wordt aangeboden op de site van Welbions.
Los van het vorenstaande reageert [eiseres] onmiddellijk zelf en op eigen initiatief op een gelijkwaardige woning die te huur wordt aangeboden op de site van Welbions.
[…]
5.
De inschrijfdatum van [eiseres] als woningzoekende wordt door Welbions teruggezet op 1 januari 2008.
6.
[eiseres] stelt geen hoger beroep in van het kanton vonnis d.d. 17 maart 2020, en ze start tegen Welbions en/of haar bovenburen geen nieuwe rechterlijke procedure, vanwege de aanhoudende en in ernstige mate toenemende geluidsoverlast.
7.
Partijen kunnen elkaar over en weer aan de gemaakte afspraken houden en mogen zich er te allen tijden buiten en in rechte op beroepen.
2.5.
Sinds het bereiken van de schikking heeft Welbions drie woningen via rechtstreekse bemiddeling aan [eiseres] aangeboden. Op 17 juli 2020 is een woning aan de Mussenstraat 10-8 te Hengelo aangeboden, op 11 augustus 2020 een woning aan de Duivenstraat 8 te Borne en op 16 oktober 2020 een woning aan de Jacobastraat 11 te Hengelo .
[eiseres] heeft geen van deze drie woningen geaccepteerd.
2.6.
Inmiddels heeft Welbions aan de lijst van complexen toegevoegd het appartementencomplex De Klokstee te Hengelo .
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert Welbions te bevelen om maandelijks, op of voor de 1e van iedere maand een lijst te verstrekken van gelijkwaardige vrijgekomen of binnen afzienbare tijd vrij te komen gelijkwaardige woningen van minimaal 60 m² met 2 slaapkamers tegen een huurprijs van omstreeks € 595,46 a € 619,00 per maand alsmede deze aan te bieden aan [eiseres] als eerste gegadigde/keuzegerechtigde op straffe van een dwangsom van
€ 1.000,00 indien zij zich hieraan niet of slechts gedeeltelijk houdt tot een maximum van
€ 10.000,00. Tevens vordert zij veroordeling van Welbions in de kosten van de procedure.
€ 1.000,00 indien zij zich hieraan niet of slechts gedeeltelijk houdt tot een maximum van
€ 10.000,00. Tevens vordert zij veroordeling van Welbions in de kosten van de procedure.
3.2.
Welbions voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Welbions betwist allereerst de spoedeisendheid van de vordering van [eiseres] . De kantonrechter ziet dat wat anders. [eiseres] ervaart geluidsoverlast en los van de vraag of die overlast er nu wel of niet is, [eiseres] wil het liefst zo snel mogelijk verhuizen om uit die situatie te komen. Daarmee is de spoedeisendheid wat de kantonrechter betreft een gegeven.
4.2.
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening alleen dan reden is, als op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn. Dat betekent voor deze zaak dat beoordeeld zal moeten worden of in de bodemprocedure tot de conclusie wordt gekomen dat voor hetgeen thans door [eiseres] gevorderd wordt, een rechtsgrond te vinden is in de door partijen gesloten vaststellingsovereenkomst van 18 juni 2020, welke overeenkomst nagenoeg integraal hiervoor bij de feiten is opgenomen.
4.3.
In kwesties over de vraag hoe een overeenkomst moet worden uitgelegd wordt in de rechtspraak in zijn algemeenheid het Haviltex [1] -criterium gehanteerd. Kort gezegd kom dat criterium erop neer dat bepalingen in o.a. een overeenkomst niet zuiver taalkundig moeten worden uitgelegd, maar dat het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.4.
Voor onderhavige kwestie is het vrij duidelijk wat partijen met het aangaan van de vaststellingsovereenkomst voor ogen stond namelijk te bewerkstelligen dat [eiseres] zo snel mogelijk verhuist om uit de door haar ervaren geluidsoverlastsituatie te geraken en dat zij daarbij de keuze had uit vrijkomende passende/gelijkwaardige woningen uit zeven, nadien acht wooncomplexen.
Uit de overgelegde producties blijkt dat voor het tot stand komen van de vaststellingsovereenkomst uitgebreid door de (voormalige) advocaat van [eiseres] met Welbions is onderhandeld en dat [eiseres] zelf de lijst van de zeven complexen heeft aangeleverd. Wat [eiseres] thans feitelijk wil en ook als zodanig vordert is dat Welbions [eiseres] iedere vrijkomende en tevens passende/gelijkwaardige woning uit haar totale woningenbestand aanbiedt, maar daarvoor biedt de vaststellingsovereenkomst en hetgeen partijen over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten gelet op de voorafgaande correspondentie, geen rechtsgrond. Juist over de essentiële punten waar het nu om gaat, is uitvoerig onderhandeld en dan is er voor de kantonrechter geen ruimte om hetgeen specifiek overeen is gekomen op te rekken: overeengekomen is dat Welbions [eiseres] woningen aanbiedt uit de lijst van acht appartementen en tot meer is zij niet gehouden. Dat Welbions zich aan die afspraak niet zou houden of dat zij niet actief bemiddelt richting [eiseres] is op geen enkele wijze aangetoond en/of gebleken. Naar het voorshandse oordeel van de kantonrechter zal de rechter in de bodemprocedure dan ook tot de conclusie komen dat Welbions niet verplicht kan worden tot het maandelijks verstrekken van een lijst van alle passende/gelijkwaardige woningen aan [eiseres] uit haar hele woningenbestand. Anticiperend daarop betekent dat voor de vordering in kort geding dat deze moet worden afgewezen.
4.5.
Zou de vordering tot het verstrekken van een maandelijkse lijst beperkt zijn tot de acht wooncomplexen dan nog zou Welbions daartoe niet verplicht kunnen worden. Immers, de wooncomplexen zoals opgenomen in de vaststellingsovereenkomst zijn kennelijk gewild en kennen volgens Welbions een lage mutatiegraad. Er zal dus niet snel iets vrijkomen en als er al wat vrijkomt dan is het nog maar de vraag of dat iedere maand het geval is. Het kan dus even duren voordat aan de wensen van [eiseres] tegemoet kan worden gekomen. In ieder geval levert de vaststellingsovereenkomst - met name voor Welbions - een inspanningsverplichting op en geen resultaatsverplichting. Thans is niet aannemelijk gemaakt dat Welbions niet aan haar inspanningsverplichting voldoet of zal voldoen. Ook Welbions heeft er immers veel belang bij dat voor [eiseres] een andere, passende woning wordt gevonden. Die inspanningsverplichting voor Welbions eindigt pas per 1 januari 2022 en eerst op dat moment, en niet eerder, zou definitief beoordeeld kunnen worden of Welbions aan haar inspanningsverplichting jegens [eiseres] voldaan heeft.
4.6.
Wat daar ook verder van zij, [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten van deze procedure.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van Welbions begroot op € 480,00 wegens het salaris van de gemachtigde,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2021.