ECLI:NL:RBOVE:2021:3826

• Datum uitspraak: 8 oktober 2021
• Publicatiedatum: 14 oktober 2021
• Zaaknummer: 9255185 CV EXPL 21-2251
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.M. Marsman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot betaling huurachterstand en ontruiming huurpand in het kader van de Corona-crisis

In deze zaak vorderde de maatschap [X] in kort geding betaling van een huurachterstand en ontruiming van een huurpand. De huurachterstand was ontstaan door de gevolgen van de Corona-crisis, waarbij tijdens de lockdowns afspraken waren gemaakt over het opschorten van huurbetalingen. De huurder, [Y], had het pand sinds 1978 in gebruik en voerde samen met [Z] een horecabedrijf. De maatschap [X] stelde dat de huurovereenkomst ontbonden moest worden vanwege de huurachterstand en het gebruik van het pand in strijd met de bestemming. De huurder voerde verweer en stelde dat de huurachterstand niet verwijtbaar was, gezien de afspraken tijdens de lockdowns. Tijdens de zittingen werd duidelijk dat de huurachterstand inmiddels was ingelopen en dat er afspraken waren gemaakt over huurkorting. De kantonrechter oordeelde dat de vordering tot ontruiming niet kon worden toegewezen, omdat er geen ernstige tekortkoming aan de zijde van de huurder was. De kantonrechter wees de vordering tot betaling van de huurachterstand toe tot een bedrag van € 4.375,00 en compenseerde de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer : 9255185 CV EXPL 21-2251

Vonnis in kort geding van 8 oktober 2021

in de zaak van

1. De maatschap [X] , gevestigd en kantoorhoudende te Enschede;

2.
De heer [A] ;

3.
De heer [B] ;

4.
De heer [C] ;

5.
De heer [D] ;

hierna gezamenlijk te noemen: [X] , eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie;

de onder 2 tot en met 5 genoemde heren [A, B, C en D] zijn allen wonend in [plaats] en zijn de maten van de onder 1 genoemde maatschap [X] ;

gemachtigde: mr. R.W.A. Kroon, advocaat te Almelo;

tegen

1. De heer [Y] , wonend te [woonplaats] ;

2.
Mevrouw [Z] , wonend te [woonplaats] ;

verwerende partij in conventie, eisende partij in reconventie;

gemachtigde: mr. D. Briedé, advocaat te Almelo.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 4 juni 2021 met producties;

- de akte houdende vermeerdering van eis van [X] ;

- de akte met produkties, tevens eis in reconventie van [Y] ;

- de mondelinge behandeling op 30 juni 2021;

- de pleitnota van [X] ;

- de pleitnotities van [Y] en [Z] ;

- de aanvullende produkties van de zijde van [Y] en [Z] ;

- de voortgezette mondelinge behandeling op 24 september 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[Y] huurt vanaf 1 augustus 1978 voor onbepaalde tijd het pand annex cafebedrijf met bijbehorende parkeerplaats, staande en gelegen te Haaksbergen aan de Enschedesestraatweg 290. Het pand is bestemd voor de uitoefening van een horecabedrijf. [Y] huurde het pand aanvankelijk van [E] ; na diens overlijden hebben

[A] en [B] als zijn rechtsopvolgers de verhuur voortgezet in maatschapsverband, samen met [C] en [D] .

[Z] heeft vanaf het begin van de huurovereenkomst in 1978 samen met [Y] in het gehuurde Bar ’t Oude Haasje geëxploiteerd, een café en sexinrichting. Inmiddels wordt de onderneming feitelijk geëxploiteerd door de twee kinderen van [Z] en [Y] .

De huur bedraagt € 1.000,00 per maand en deze wordt als haalschuld maandelijks voldaan.

Ten tijde van de Coronacrisis, tijdens de eerste lockdown, die duurde van 15 maart tot 1 juli 2020, hebben partijen afgesproken dat de betaling van de huur tijdelijk werd opgeschort. Na 1 juli 2020 is afgesproken dat de ontstane huurachterstand in maandelijkse termijnen zou worden afbetaald; per oktober 2020 was de gehele achterstand afbetaald.

Vanaf 14 oktober 2020 is een tweede lockdown afgekondigd waarin horeca- en andersoortige gelegenheden geheel moesten sluiten. De tweede lockdown heeft geduurd tot 19 mei 2021, dus 7 maanden.

3. Het geschil

3.1.

[X] heeft op 30 juni 2021 een akte vermeerdering van eis ingesteld. Tijdens de behandeling ter zitting op die datum is gebleken dat partijen op het punt van de eisvermeerdering inmiddels afspraken hebben gemaakt, waarna de eisvermeerdering door [X] weer is ingetrokken.

[X] vordert in de dagvaarding om [Y] en [Z] , althans [Y] ,

te veroordelen tot betaling:

• wegens achterstallige huur tot en met juni 2021 € 8.000,00;
• wegens buitengerechtelijke incassokosten € 937,75;
• de wettelijke handelsrente over beide bedragen vanaf datum dagvaarding tot aan het moment van betalen;
• € 1.000,00 voor iedere maand of gedeelte van een maand dat [Y] en [Z] het gehuurde vanaf 1 juli 2021 niet ter vrije beschikking zullen hebben gesteld aan [X] .

Daarnaast vordert [X] om [Y] en [Z] te veroordelen het gehuurde binnen 8 dagen na dit vonnis te ontruimen met al het hunne en de hunnen, met afgifte van de sleutels, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat niet aan de ontruimingsplicht wordt voldaan, alles met veroordeling in de kosten van deze procedure.

Daartoe voert [X] het volgende aan. Hoewel op het pand een horecabestemming rust wordt het gebruikt voor onder meer prostitutie. Bovendien staat de gevestigde onderneming op naam van [Z] , die niet de huurder is. Het is in strijd met de overeenkomst om de exploitatie te laten plaatsvinden door een ander dan de huurder. In de praktijk wordt de exploitatie gedaan door de kinderen van [Y] en [Z] , ook zonder toestemming van de verhuurder.

Na oktober 2020 is geen huur meer betaald, zodat de achterstand per juni 2021 € 8.000,00 bedraagt, te verhogen met incassokosten en rente. Door niet op de vervaldag te betalen is de huurder volgens de overeenkomst van rechtswege in verzuim.

De huurachterstand is ernstig en langdurig en rechtvaardigt een ontbinding van de overeenkomst. Ook het gebruik in afwijking van de bestemming en de exploitatie door een ander dan de huurder zijn aanleiding om de huurovereenkomst te beëindigen. Bovendien is de verstandhouding verstoord door de ongepaste wijze waarop de zoon van gedaagden reageert op aanmaningen; [X] voelt zich bedreigd door hem.

3.2.

[Y] en [Z] voeren verweer. Voorafgaand aan de huidige huurovereenkomst werd in het gehuurde een boeren café geëxploiteerd door [E] . Vanaf 1978 hebben [Y] en [Z] het gehuurde als café en sexinrichting geëxploiteerd, geheel volgens de regels en voorzien van de benodigde vergunningen. [X] was vanaf het begin op de hoogte van de aard van de onderneming en bekend met het feit dat meerdere familieleden gezamenlijk het bedrijf exploiteerden. Op het erf staan meerdere gebouwen; tot 2013 woonde [X] zelf achter het gehuurde gebouw en [X] heeft nooit bezwaar gemaakt tegen de aard van de onderneming en de exploitatie van het bedrijf, dat op naam stond van de vrouw van de huurder. De verstandhouding was altijd goed en [X] heeft nooit geklaagd; men sprak elkaar geregeld en in ieder geval iedere maand bij het ophalen van de huur.

De huurachterstand van de tweede lockdown en de overige grondslagen van de gevorderde ontruiming zijn gelegenheidsargumenten. Kennelijk heeft [X] de wens om het gehuurde te verkopen of het gebouw te vervangen door nieuw te bouwen woningen, waarvoor veel meer huur kan worden gevraagd. Het is onredelijk om [X] de huurachterstand te verwijten, aangezien de huur al jarenlang maandelijks door [X] werd opgehaald. Dit gebeurde op de laatste vrijdag van de maand en [Y] ontving daarvoor kwitanties. [X] heeft er uit eigen beweging tijdens de tweede lockdown vanaf gezien om de huur op te halen. Er is nooit aangemaand tot de brief van de advocaat op 6 mei 2021. Huurders hebben begrepen en mogen begrijpen dat de huur gedurende de tweede lockdown werd opgeschort, zoals dat ook tijdens de eerste lockdown is gedaan, en dat partijen na afloop weer een afspraak zouden maken om af te betalen.

Pas bij brief van 6 mei 2021 is opeens de volledige achterstallige huur opgeëist, terwijl het gezien de lockdowns niet redelijk was volledige huurbetaling te eisen. De gedwongen sluiting van horeca en contactberoepen kan worden gezien als een gebrek aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 BW. Tevens wijst [Y] erop dat de sluiting een onvoorziene omstandigheid is zoals bedoeld in artikel 7:258 BW, hetgeen aanleiding geeft tot huurprijsaanpassing om de pijn te verdelen.

[Y] en [Z] concluderen dat de gevorderde ontruiming moet worden afgewezen en dat wat betreft de huurachterstand een bedrag in mindering moet worden gebracht. De buitengerechtelijke kosten, rente en proceskosten moeten worden afgewezen, omdat [X] heeft nagelaten in overleg te treden over de gevolgen van de lockdown alvorens aan te manen en te dagvaarden.

In reconventie vorderen [Y] en [Z] om te bepalen dat de huurbetalingsverplichting wordt beperkt tot 50% over de huurprijs tijdens de eerste lockdown en de tweede lockdown, en de proceskosten te compenseren.

4. De beoordeling in conventie en in reconventie

De huurachterstand

In de dagvaarding is gevorderd een bedrag voor huurachterstand tot en met juni 2021.

Tijdens de behandeling ter zitting op 30 juni 2021 is afgesproken dat de lopende huur weer zal worden betaald, met inbegrip van de huur voor juni 2021. Tijdens de behandeling ter zitting op 24 september 2021 is gebleken dat [Y] inderdaad vanaf juni 2021 maandelijks de volledige overeengekomen huur heeft betaald, zodat de achterstand niet verder is opgelopen.

Tijdens de zitting op 24 september 2021 hebben partijen eveneens afspraken gemaakt over huurkorting die zal worden toegepast over de huur tijdens de eerste en tweede lockdown. Over de huur zal met terugwerkende kracht korting worden verleend, zodanig dat [Y] in totaal nog € 4.375,00 dient te betalen. [Y] zal dat bedrag betalen op maandag

27 september 2021, waarna [X] geen achterstallige huur meer heeft te vorderen.

De vordering van [X] tot veroordeling tot betaling van achterstallige huur zal worden toegewezen tot dat bedrag.

In reconventie zal de achterstallige huur worden bepaald op € 4.375,00.

Wettelijke handelsrente

De kantonrechter begrijpt dat de overeenstemming van partijen over de huurkorting mede betrekking heeft op de gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand. De vordering tot betaling van wettelijke handelsrente behoeft daarom geen afzonderlijke beoordeling meer.

Buitengerechtelijke kosten

De vordering om [Y] en [Z] te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen. Vast staat dat het al jarenlang de gewoonte was van [X] om de huur bij de huurder op te halen. Tijdens de eerste lockdown werd afgesproken dat de huur kon worden opgeschort. Na afloop maakten partijen afspraken over afbetaling waarna de achterstand in enkele maanden volledig werd ingelopen door huurder. Onder die omstandigheden heeft de huurder mogen aannemen dat de verhuurder, toen deze niet meer verscheen om de huur op te halen, bij opnieuw een lockdown, opnieuw stilzwijgend uitstel verleende van de verplichting om de huur te betalen. Huurder mocht er – zolang verhuurder niet liet weten er deze keer anders over te denken - vanuit gaan dat partijen te zijner tijd weer afspraken zouden maken over aflossing. Verhuurder heeft niet in redelijkheid de vordering uit handen kunnen geven zonder eerst zelf de huurder te hebben aangesproken op betaling van (een gedeelte van) de huur. De incassokosten zijn daarom niet in redelijkheid gemaakt.

De vordering tot ontruiming van het gehuurde.

In een zaak als de onderhavige dient te worden beoordeeld of er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [Y] die een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel als ontruiming in kort geding dient terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders omkleedt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met een grote mate van waarschijnlijkheid eveneens de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming en van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.

Van die omstandigheden is in dit geval geen sprake. Zoals reeds besproken kan de huurder van de opgelopen huurachterstand tijdens de tweede lockdown geen verwijt worden gemaakt, omdat verhuurder zelf besloot de huur niet op te halen zoals gebruikelijk en huurder heeft kunnen en mogen begrijpen dat partijen na afloop van de lockdown wel weer overeenstemming zouden bereiken over afbetaling, zoals ook na de eerste lockdown was gebeurd.

Aan de overige gronden die [X] aanvoert die ontbinding van de huurovereenkomst zouden rechtvaardigen kan geen zwaarwegend belang worden toegekend. Het betreft omstandigheden die al gedurende tientallen jaren bestaan en nooit aanleiding hebben gegeven tot schriftelijke klachten van de verhuurder. Niet valt in te zien waarom deze omstandigheden nu een bezwaar vormen terwijl [X] daar eerder nooit problemen in zag. Hetgeen is aangevoerd op dreigend gedrag van huurder, of de zoon van huurder, is onvoldoende concreet om in het kader van deze procedure gewicht in de schaal te leggen. De gevorderde ontruiming zal daarom worden afgewezen.

Proceskosten

Gezien de uitkomst van de procedure zullen de kosten tussen partijen worden gecompenseerd, des dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing in conventie en in reconventie

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [Y] tot betaling € 4.375,00 voor achterstallige huur tot en met juni 2021;

5.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.3.

wijst de overige vorderingen af,

5.4.

compenseert te proceskosten tussen partijen, des dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2021.

(RS(O)