Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 9035619 \ CV EXPL 21-386
Vonnis van 7 september 2021
in de zaak van
de stichting
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN",
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN",
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eisende partij, hierna te noemen Beter Wonen,
gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 mei 2021,
- de akte vermeerdering van eis tevens akte indiening stukken van 10 augustus 2021,
- de mondelinge behandeling van 10 augustus 2021, waarbij mevrouw [A] (manager woondiensten), de heer [B] (consulent huurincasso) en mevrouw [C] (consulent sociaal beheer) zijn verschenen namens Beter Wonen, bijgestaan door mr. S.H. Lek van Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar, en waarbij [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door haar maatschappelijk werker, de heer [D] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken,
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Beter Wonen verhuurt sinds 2000 de woning aan het [adres] te [plaats] (hierna: de woning) aan [gedaagde] . De huur bedraagt € 494,21 per maand.
2.2.
Tijdens een zitting bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden hebben partijen (zo blijkt uit het proces-verbaal van 19 juni 2017) onder meer afgesproken:
“1. [gedaagde] betaalt aan Beter Wonen een totaalbedrag van € 1.489,33. Dit bedrag betreft de huur(achterstand) tot en met juni 2017 en de door de kantonrechter toegewezen buitengerechtelijke kosten. (…)
(…)
3. [gedaagde] zal de toekomstige huurtermijnen telkens voor de eerste van de daarop ziende maand betalen.”
2.3.
In 2020 heeft een politie-inval in de woning plaatsgevonden, waarbij schade is ontstaan aan de voordeur van de woning. Beter Wonen heeft dit hersteld. De kosten daarvan bedragen € 3.191,98.
2.4.
[gedaagde] heeft de huur voor januari en februari 2021 op 24 februari 2021 betaald.
3.Het geschil
De vordering
3.1.
Beter Wonen vordert samengevat – na vermeerdering van eis – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst met betrekking tot de woning ontbindt,
[gedaagde] veroordeelt om een bedrag van € 1.482,63 aan Beter Wonen te betalen wegens achterstallige huurpenningen tot 1 maart 2021, vermeerderd met een bedrag van € 494,21 per maand (of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten) als huurpenningen c.q. vergoeding voor voortgezet gebruik,
[gedaagde] veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten en dit ter vrije beschikking van Beter Wonen te stellen en te laten, zulks op kosten van [gedaagde] ,
[gedaagde] veroordeelt om de wettelijke rente per jaar over € 1.482,63 aan Beter Wonen te betalen, berekend vanaf 12 februari 2021 tot de dag van voldoening,
[gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure, alsmede de nakosten,
[gedaagde] veroordeelt om een bedrag van € 3.729,46 aan Beter Wonen te betalen, bestaande uit de herstelkosten van de voordeur van de woning (€ 3.191,98) en de daarop betrekking hebbende incassokosten (€ 537,48).
3.2.
Beter Wonen legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] ten tijde van dagvaarding een huurachterstand van drie maanden had, namelijk over de maanden juli 2020 en januari en februari 2021. Beter Wonen erkent dat de huur voor de maanden januari en februari 2021 inmiddels is betaald en heeft ter zitting verklaard dat [gedaagde] nog een achterstand van twee maanden heeft, namelijk over de maanden juli 2020 en augustus 2021. Volgens Beter Wonen betaalt [gedaagde] de huur al langere tijd te laat en zijn er al jarenlang problemen met en rondom [gedaagde] . Beter Wonen stelt dat niet van haar kan worden verwacht dat zij de huurovereenkomst in stand houdt. Zij vordert daarom betaling van de huurpenningen, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Daarnaast stelt Beter Wonen dat bij een politie-inval in de woning in 2020 schade is ontstaan aan de voordeur van de woning en dat [gedaagde] op grond van artikel 7:218 jo Pro 7:219 BW de herstelkosten daarvan moet vergoeden.
Het verweer
3.3.
[gedaagde] voert als verweer aan dat zij geen huurachterstand heeft. Zij stelt dat zij de huur altijd één week voor het verstrijken van de maand betaalt en dus niet te laat betaalt. Volgens [gedaagde] is de huur van juli 2020 betaald en heeft zij Beter Wonen schriftelijk medegedeeld dat zij de huur van januari en februari 2021 op 23 februari 2021 zou betalen vanwege bijzondere omstandigheden. [gedaagde] stelt dat zij bovendien niet in verzuim is, omdat ze niet in gebreke is gesteld. Volgens [gedaagde] heeft zij geen drie maanden huurachterstand, veroorzaakt ze geen overlast en woont ze al (bijna) 22 jaar prettig in de woning en tevreden met iedereen in de buurt. Volgens haar zijn er dan ook geen gronden om uithuiszetting te rechtvaardigen. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat zij de herstelkosten van de voordeur niet hoeft te betalen, omdat ze niet verantwoordelijk is voor de politie-inval en dit niet had kunnen voorkomen. De politie kwam namelijk voor haar zoon, die ingeschreven staat op het adres.
3.4.
[gedaagde] stelt dat Beter Wonen onzorgvuldig heeft gehandeld, haar jarenlang onterecht als wanbetaler te boek heeft gezet en dat de woning vele gebreken heeft die door Beter Wonen opgelost moeten worden. Zij vordert daarom betaling door Beter Wonen van € 38.000,00 als compensatie voor gederfde levensvreugde, € 15.000,00 per jaar vanaf 2002 tot en met 2021 onder meer voor het aantasten van haar gezondheid en het verstoren van haar woongenot, € 5.000,00 voor de proceskosten met betrekking tot de rechtszaak in 2017, € 2.500,00 voor de schade en overlast bij de renovatie van de woning, € 1.000,00 van de € 1.489,33 (kennelijk doelend op het overeengekomen bedrag in het proces-verbaal van 19 juni 2017) en € 7.000,00 aan extra stookkosten/hoge jaareindafrekeningen door gebreken aan de woning. Daarnaast vordert zij dat Beter Wonen haar schutting renoveert en dat de huur wordt verlaagd totdat alle gebreken zijn gemaakt.
4.De beoordeling
Samenvatting
4.1.
In deze zaak gaat het hoofdzakelijk om de volgende drie vragen:
- Heeft [gedaagde] een huurachterstand?
- Moet de huurovereenkomst worden ontbonden en de woning worden ontruimd?
- Moet [gedaagde] de herstelkosten van de voordeur vergoeden?
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] een huurachterstand over de maanden juli 2020 en augustus 2021 heeft, dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en [gedaagde] haar woning zal moeten verlaten, en dat [gedaagde] de herstelkosten van de voordeur moet vergoeden. Hij legt hierna uit waarom hij dat vindt.
Huurachterstand
4.3.
In het proces-verbaal van 19 juni 2017 – dat is ondertekend door [gedaagde] – zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] de huur vóór de eerste van de betreffende maand moet betalen. Aan die afspraak zit [gedaagde] vast. Dit betekent dat zij de huur van augustus 2021 vóór 1 augustus 2021 moest betalen. Als zij pas op 23 augustus 2021 betaalt (zoals zij ter zitting heeft medegedeeld te zullen doen), is zij dus te laat. De afgesproken termijn is bovendien een zogenaamde “fatale termijn”. Dit houdt in dat als [gedaagde] de huur niet vóór de eerste van de maand betaalt, zij op grond van artikel 6:83, sub a, BW in verzuim is zonder dat daarvoor een ingebrekestelling vereist is.
4.4.
[gedaagde] heeft ter zitting erkend dat zij de huur van augustus 2021 nog niet heeft betaald, zodat vaststaat dat er sprake is van een huurachterstand over deze maand.
4.5.
Uit het door Beter Wonen overgelegde overzicht van de huurbetalingen door [gedaagde] blijkt dat [gedaagde] sinds september 2018 de huur niet meer op tijd (vóór de eerste van de maand) betaalt, maar telkens rond het einde van de betreffende maand. [gedaagde] heeft in oktober 2019 slechts een gedeelte van de huur voor die maand betaald. In december 2019 heeft zij het overige deel van de huur voor oktober betaald, maar heeft zij niet de huur voor december betaald, zodat een huurachterstand (van twee maanden) is ontstaan. In januari 2020 heeft [gedaagde] voor december betaald, in februari 2020 voor januari, enzovoort. In juli 2020 heeft zij voor juni 2020 betaald, daarna in augustus 2020 voor die maand. De huur voor de maand juli 2020 heeft zij volgens het overzicht dus niet betaald.
4.6.
[gedaagde] stelt dat zij de huur voor de maand juli 2020 wel heeft betaald. Op grond van artikel 150 Rv Pro rust de bewijslast van deze stelling op [gedaagde] . [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat zij alle betalingsbewijzen heeft, maar dat zij deze niet heeft vergeleken met het overzicht van Beter Wonen om vast te stellen welke door haar gedane betaling ontbreekt op het overzicht. Ook heeft zij geen betalingsbewijs overgelegd waaruit blijkt dat zij de huur voor de maand juli 2020 heeft betaald. Uit (de omschrijving van) het betalingsbewijs van 24 juli 2020 dat [gedaagde] wel heeft laten zien, blijkt dat deze betaling voor juni 2020 was, zoals ook uit het overzicht van Beter Wonen blijkt. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook niet vast komen te staan dat [gedaagde] de huur voor de maand juli 2020 heeft betaald, zodat moet worden aangenomen dat [gedaagde] een huurachterstand heeft over deze maand.
4.7.
Beter Wonen erkent dat de huur voor de maanden januari en februari 2021 inmiddels door [gedaagde] is betaald. De huurachterstand bestaat dus uit twee maanden: juli 2020 en augustus 2021. De kantonrechter zal daarom een bedrag van € 988,42 (tweemaal de huurprijs per maand) aan achterstallige huurpenningen toewijzen.
4.8.
De wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro zal als op de wet gegrond en niet weersproken worden toegewezen zoals vermeld in het dictum.
Ontbinding en ontruiming
4.9.
[gedaagde] had ten tijde van dagvaarding een huurachterstand van drie maanden (juli 2020 en januari en februari 2021). Zij stelt dat zij Beter Wonen schriftelijk heeft medegedeeld dat zij de huur van januari en februari 2021 pas later zou betalen vanwege bijzondere omstandigheden. [gedaagde] kan echter niet eenzijdig bepalen dat zij de huur later betaalt. In 2017 heeft [gedaagde] ook al een huurachterstand – van kennelijk drie maanden – gehad.
4.10.
Daarnaast betaalt [gedaagde] al sinds september 2018 niet meer op tijd. [gedaagde] houdt echter vol dat zij op tijd betaalt wanneer zij vóór het einde van de maand de huur van de betreffende maand betaalt. Dit zelfs nadat de kantonrechter haar heeft gewezen op het door haar ondertekende proces-verbaal van 19 juni 2017 waarin staat dat zij vóór de eerste van de maand moet betalen. De kantonrechter acht het daarom niet aannemelijk dat [gedaagde] in de toekomst wél tijdig aan haar betalingsverplichtingen zal voldoen.
4.11.
Beter Wonen stelt dat er al drie keer (in 2014, 2015 en 2020) een politie-inval heeft plaatsgevonden in de woning vanwege de zoon(s) van [gedaagde] , waarbij telkens schade is ontstaan aan de woning. Ook stelt Beter Wonen dat [gedaagde] de tuin van de woning niet meer onderhoudt, terwijl zij dit op grond van de huurovereenkomst verplicht is. Ter zitting heeft Beter Wonen verklaard te willen helpen bij het zoeken naar vervangende woonruimte voor [gedaagde] , zoals een seniorenwoonruimte, waar zij rustig kan wonen. Volgens Beter Wonen raadt de hulpverlening van [gedaagde] dit ook aan.
4.12.
De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] al (bijna) 22 jaar in de woning heeft gewoond en dat zij er graag zou willen blijven wonen, maar is van oordeel dat op grond van het voorgaande niet van Beter Wonen kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst in stand houdt. Het was aan [gedaagde] geweest om tijdig te betalen dan wel te verzoeken om een betalingsregeling om de achterstand in te halen, om ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen. Gezien de leeftijd en gezondheid van [gedaagde] acht de kantonrechter het wel van belang dat zij de tijd krijgt om aan het idee van een verhuizing te wennen en nieuwe woonruimte te vinden. De kantonrechter zal de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning daarom toewijzen per 1 januari 2022. De kantonrechter benoemt daarbij uitdrukkelijk dat zij van Beter Wonen verwacht dat zij haar best zal doen om [gedaagde] te helpen bij het zoeken naar een passende, duurzame woonruimte, zoals zij heeft toegezegd. De kantonrechter adviseert [gedaagde] dat zij daarbij haar medewerking zal verlenen, zodat zij op 1 januari 2022 niet op straat komt te staan.
Herstelkosten voordeur
4.13.
[gedaagde] erkent dat de voordeur van de woning is beschadigd door de politie-inval in 2020. Zij stelt echter dat ze niet verantwoordelijk is voor de schade, omdat de politie voor haar zoon kwam.
4.14.
Op grond van artikel 7:218 BW Pro is [gedaagde] als huurder aansprakelijk voor schade aan de woning die is ontstaan door een aan haar toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Op grond van artikel 7:219 BW Pro is [gedaagde] ook aansprakelijk tegenover haar verhuurder (Beter Wonen) voor gedragingen van personen die zich met haar goedvinden in de woning bevinden. [gedaagde] is dus ook aansprakelijk voor schade die is toegebracht door in de woning toegelaten derden.
4.15.
[gedaagde] erkent dat de politie voor haar zoon kwam en heeft niet weersproken dat de schade van de politie-inval het gevolg is van het handelen van haar zoon, zoals door Beter Wonen is gesteld. [gedaagde] heeft verklaard dat haar zoon ingeschreven staat op het adres van de woning en dat hij daar soms ook overnacht, zodat haar zoon is aan te merken als een “toegelaten derde”. [gedaagde] is daarom op grond van artikel 7:219 BW Pro aansprakelijk tegenover Beter Wonen voor de schade aan de voordeur die bij de politie-inval is ontstaan. De hoogte van de herstelkosten is niet door [gedaagde] betwist. De vordering van € 3.191,98 zal daarom worden toegewezen.
4.16.
Beter Wonen maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten met betrekking tot de herstelkosten. Zij heeft twee facturen voor de herstelwerkzaamheden overgelegd: één van 24 januari 2020 voor de (nood)reparatie van de voordeur ter waarde van € 486,52 en één van 11 februari 2020 voor het vervangen van de voordeur en het kozijn ter waarde van € 2.705,46. Op beide facturen staat een betalingstermijn van vijf dagen. Daarnaast heeft Beter Wonen een aanmaning van 11 februari 2020 met betrekking tot (onder meer) de herstelkosten overgelegd.
4.17.
De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is, nu het verzuim na 30 juni 2012 is ingetreden. De door Beter Wonen verzonden aanmaning van 11 februari 2020 voldoet voor wat betreft de vordering van € 486,52 aan de in artikel 6:96 lid 6 BW Pro gestelde eisen. Met betrekking tot de vordering van € 2.705,46 geldt echter dat niet is gesteld of gebleken dat de [gedaagde] in verzuim verkeerde op het moment dat Beter Wonen de aanmaning verstuurde. Daardoor is niet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW Pro gestelde vereisten voldaan. De buitengerechtelijke incassokosten zullen daarom alleen worden toegewezen over het bedrag van € 486,52. De kantonrechter zal een bedrag van € 88,30 aan buitengerechtelijke incassokosten (inclusief 21% BTW) toewijzen, overeenkomstig het in het Besluit bepaalde tarief.
Tegenvorderingen
4.18.
De tegenvorderingen van [gedaagde] – zoals opgesomd onder 3.4 – zijn niet (voldoende) door haar onderbouwd, dan wel vinden geen grond voor toewijzing. De kantonrechter zal deze tegenvorderingen dan ook afwijzen.
Proceskosten
4.19.
[gedaagde] wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van Beter Wonen worden tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 118,40
- griffierecht € 507,00
- salaris gemachtigde € 374,00(2,0 punten x tarief € 187,00)
Totaal € 999,40
4.20.
De door Beter Wonen apart gevorderde nakosten zijn toewijsbaar, omdat de proceskostenveroordeling hiervoor een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich vooraf laten begroten. De nakosten zullen zoals gebruikelijk worden begroot op een bedrag gelijk aan een half salarispunt van het in de hoofdzaak toegewezen salaris, met een maximum van € 124,00. Dat leidt in dit geval tot toewijzing van een bedrag van € 93,50.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen Beter Wonen als verhuurster en [gedaagde] als huurder bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel aan het [adres] te [plaats]
per 1 januari 2022,
per 1 januari 2022,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Beter Wonen een bedrag van € 988,42 wegens achterstallige huurpenningen tot 1 augustus 2021 te betalen, vermeerderd met een bedrag van € 491,21 per maand, als huurpenningen c.q. vergoeding voor voortgezet gebruik, zijnde gelijk aan de thans geldende huurprijs of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, vanaf 1 augustus 2021 tot en met de dag van ontruiming van voornoemd perceel, een gedeelte van een maand voor een volle maand te rekenen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om
vóór 1 januari 2022voornoemd perceel te ontruimen en te verlaten en dit ter vrije beschikking van Beter Wonen te stellen en te laten, zulks op eigen kosten,
vóór 1 januari 2022voornoemd perceel te ontruimen en te verlaten en dit ter vrije beschikking van Beter Wonen te stellen en te laten, zulks op eigen kosten,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan Beter Wonen de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro per jaar over € 494,21 (de huur voor juli 2020) te betalen, berekend vanaf 12 februari 2021 tot de dag van voldoening,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] om aan Beter Wonen de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro per jaar over € 494,21 (de huur voor augustus 2021) te betalen, berekend vanaf 1 augustus 2021 tot de dag van voldoening,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] om een bedrag van € 3.191,98 aan herstelkosten van de voordeur van de woning en € 88,30 aan buitengerechtelijke incassokosten aan Beter Wonen te betalen,
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Beter Wonen begroot op € 999,40, en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, de nakosten begroot op € 93,50 (½ punt liquidatietarief) aan nasalaris,
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2021.