ECLI:NL:RBOVE:2021:3500

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats ZwolleZwolle

Zaaknummer : 8489592 \ CV EXPL 20-1790

Vonnis van 18 augustus 2020

in de zaak van

de besloten vennootschap
URBANA ZWOLLE B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,

eisende partij, hierna te noemen
Urbana,

gemachtigde: mr. G.D. te Biesebeek,

tegen

de besloten vennootschap
ZWOLLE B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,

gedaagde partij, hierna te noemen
[gedaagde],

gemachtigde: mr. A.M. Takkenberg.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding,
de conclusie van antwoord.

1.2.

Vervolgens heeft de kantonrechter de zaak aangehouden om te beslissen of een mondelinge behandeling zal worden bevolen.

2.De overwegingen

2.1.

De kantonrechter zal een mondelinge behandeling bevelen om nadere informatie van partijen over de zaak te krijgen en om met hen te bespreken of zij het op één of meer punten met elkaar eens kunnen worden.

2.2.

Maar buiten dat, heeft de kantonrechter de stellige indruk dat deze zaak zich bij uitstek leent voor mediation, omdat:

 een huurovereenkomst een relatie voor langere duur inhoudt en partijen daarom gebaat zijn bij een goede verhouding, maar die onderlinge verhouding momenteel steeds verder lijkt te vertroebelen;

 er sprake is van meerdere geschilpunten, maar het er eigenlijk alle schijn van heeft dat partijen het liefst een ándere oplossing willen dan met een beslissing op de aangevoerde juridische vorderingen kan worden bereikt;

 partijen dan ook mogelijk gebaat zijn bij een meer omvattende oplossing dan via een vonnis mogelijk is;

 partijen al intensief overleg met elkaar voeren, maar de bemiddeling van een neutrale, onpartijdige derde misschien vruchten kan afwerpen;

 als partijen geen ándere oplossing kunnen bereiken, zij waarschijnlijk nog langer op elkaar aangewezen zijn, omdat het hier een huurverhouding betreft die nog niet van vandaag op morgen is beëindigd;

 met deze kwestie al meerdere juridische procedures gemoeid zijn en er mogelijk nog meer zullen volgen;

 een snelle oplossing gewenst lijkt en deze mogelijk eerder te bereiken is via mediation dan via het voortprocederen in deze (en andere) procedures.

2.3.

De kantonrechter adviseert partijen niet te snel afwijzend te reageren op dit voorstel tot doorverwijzing naar mediation. Partijen (en hun gemachtigden) zouden zich bij hun afweging in elk geval de volgende vragen moeten stellen:

 Als u verliest, legt u zich dan daar bij neer?

 Stel dat u wint, is voor u dan alles opgelost?

 Komt u elkaar na afloop van deze procedure nog tegen?

 Zijn naast deze procedure andere zaken die partijen verdeeld houden?

 Wat gaat deze procedure (en mogelijke vervolgprocedures) nog kosten aan geld en stress/emoties?

Kort gezegd: Wat zijn de lasten van doorprocederen en wat lost het uiteindelijk op?

2.4.

De kantonrechter geeft nog in overweging dat bij doorverwijzing het eerste gesprek van maximaal 2 uren bij de mediator zal kunnen plaatsvinden tegen een instaptarief van € 90,75 incl. BTW per partij. Partijen zouden dit eerste gesprek kunnen benutten om te onderzoeken wat mediation hun zou kunnen opleveren.

2.5.

De kantonrechter zal het dossier doorgeven aan het Mediationbureau van de rechtbank, teneinde contact met partijen op te nemen over de mogelijkheden van mediation als oplossing voor het conflict. Indien partijen ingaan op het advies om samen een mediationgesprek aan te gaan, dan zal de nader te bepalen datum voor de mondelinge behandeling desgewenst kunnen worden uitgesteld. Zo niet, dan zal de nader te bepalen mondelinge behandeling gewoon doorgang vinden. Het kiezen voor mediation hoeft op zich geen vertragend effect te hebben op de voortgang van deze procedure. De wachttijd tot de mondelinge behandeling kan simpelweg worden benut om de mogelijkheden van mediation te beproeven.

2.6.

Intussen zal de kantonrechter – op grond van artikel 131 WvBRv^[1]– een mondelinge behandeling bevelen om inlichtingen over de zaak te vragen en om te onderzoeken of partijen het op één of meer punten met elkaar eens kunnen worden.

2.7.

De kantonrechter acht de aanwezigheid van beide partijen bij de mondelinge behandeling wenselijk, in het bijzonder van personen die inhoudelijk van de zaak op de hoogte zijn alsmede van personen die bevoegd zijn om een regeling te treffen.

2.8.

De mondelinge behandeling zal in beginsel volgens de navolgende
agendaverlopen:

I. Inleiding en door kantonrechter te bespreken formaliteiten

II. Toelichting (indien gewenst) door (de gemachtigden van) partijen (maximaal 10 minuten per partij), waarvan beknopte notities kunnen worden overgelegd

III. Onderwerpen die onder meer aan de orde zullen komen:
A. Machtiging tot zelf verrichten van onderhouds-, herstel en vervangingswerkzaamheden (art. 7:206 BW):- verzuim [gedaagde] ? (o.a. in verband met ingebrekestelling (brieven d.d. 26-11-2019^[2]en 12-03-2020^[3]) – gevolgen intentieovereenkomst – crediteursverzuim);
- (lijst met) te verrichten onderhouds-, herstel- en/of vervangingswerkzaamheden^[4]: door wie moeten deze werkzaamheden worden verricht, tegen de achtergrond van de vraag hoe art. 9 van de huurovereenkomst en art. 9.1. en 9.2. van de Algemene Bepalingen van de huurovereenkomst zich onderling verhouden?
B. Huurprijsherziening (art. 7:303 BW)- ontvankelijkheid in verband met vereiste^[5]van een door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundige(n) opgesteld advies;
- vast te stellen huurprijs;
- ingangsdatum huurprijsherziening i.v.m. vraag of en in hoeverre [gedaagde] o.g.v. art. 7:226 BW (m.n. ook lid 3) is gebonden aan afspraken tussen Urbana en de vorige verhuurder [A] dienaangaande;
C. Huurprijsvermindering (art. 7:207 BW)- Gebreken in de zin van art. 7:204 BW en vermindering van huurgenot ten gevolge daarvan: welke?
- Kennisgeving van deze gebreken door Urbana aan [A] en/of [gedaagde] ? En ook in dit verband de vraag of en in hoeverre [gedaagde] o.g.v. art. 7:226 BW (m.n. ook lid 3) is gebonden aan een kennisgeving door Urbana aan de vorige verhuurder [A] .
- In hoeverre zijn gebreken ontstaan door achterstallig onderhoud, die volgens de huurovereenkomst en/of de Algemene Bepalingen voor rekening van huurder dan wel van verhuurder komen?
D. Wijziging overeenkomst (art. 6:258 BW)- In hoeverre moeten de gevolgen van de overheidsmaatregelen i.v.m. Covid-19 in de huurrelatie tussen partijen voor rekening van huurder of van verhuurder komen? Maatstaven van redelijkheid en billijkheid en in het verkeer geldende opvattingen;

IV. Bespreking van het verdere verloop van de procedure, zoals:
- de mogelijkheid tot het treffen van een schikking, waarbij desgewenst een voorlopig oordeel kan worden gegeven
- verdere regie van de procedure
- het opmaken van een proces-verbaal
- de termijn waarop vonnis wordt gewezen

V. Het eventueel mondeling wijzen van (tussen)vonnis

VI. Sluiting.

2.9.

De kantonrechter wenst van Urbana uiterlijk tien dagen voor de mondelinge behandeling de volgende stukken te ontvangen:
- (in verband met de vordering tot huurprijsvermindering:) een overzicht van gebreken als bedoeld in art. 7:204 BW en het als gevolg daarvan gederfde huurgenot;

- Kennisgeving van deze gebreken door Urbana aan [gedaagde] .
2.10. Een partij die zich tijdens de mondelinge behandeling wil beroepen op stukken die nog niet zijn overgelegd, moet die stukken uiterlijk tien dagen voor de mondelinge behandeling hebben ingebracht door (tijdige) toezending aan de kantonrechter en aan de wederpartij. Indien een partij stukken later indient, moet zij er rekening mee houden dat die stukken mogelijk niet worden geaccepteerd.

2.11.

Als een partij niet op de mondelinge behandeling verschijnt kan de kantonrechter daaraan de gevolgen - ook in het nadeel van die partij - verbinden die hem geraden voorkomen.

3.De beslissing

De kantonrechter

3.1.

beveelt een mondelinge behandeling;

3.2.

partijen moeten, (eventueel) bijgestaan door hun gemachtigden, verschijnen op de mondelinge behandeling door mr. F. Koster, hetzij via een Skype-verbinding, hetzij in het gerechtsgebouw te Zwolle aan de Schuurmanstraat 2, op een door de kantonrechter vast te stellen datum en tijd;

3.3.

bepaalt dat partijen dan vertegenwoordigd moeten zijn door iemand die van de zaak op de hoogte is en hetzij rechtens hetzij op grond van een bijzondere schriftelijke volmacht bevoegd is deze partij te vertegenwoordigen;

3.4.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
dinsdag 1 september 2020voor het bepalen van dag en tijdstip waarop de mondelinge behandeling zal plaatsvinden. Partijen hoeven niet aanwezig te zijn bij deze rolzitting. Partijen kunnen tot uiterlijk de vrijdag voordien schriftelijk 20 verhinderdata (of 40 verhinderingsdagdelen) opgeven voor de drie maanden volgend op genoemde rolzitting;

3.5.

bepaalt dat bij gebreke van de gevraagde opgave(n) de kantonrechter het tijdstip van de mondelinge behandeling zelfstandig zal bepalen, alsmede dat bij de planning geen rekening zal worden gehouden met de verhinderingen van een partij die meer verhinderingen heeft opgegeven dan hiervoor onder 3.4 genoemd;

3.6.

bepaalt dat de mondelinge behandeling in beginsel niet zal worden uitgesteld nadat daarvoor dag en tijdstip zijn bepaald;

3.7.

wijst partijen er op, dat voor de mondelinge behandeling 3 uur zal worden uitgetrokken;

3.8.

wijst partijen er op dat zij eventuele nadere stukken ten behoeve van de mondelinge behandeling (zie hiervoor onder 2.9 en 2.10) tot uiterlijk tien dagen voor de mondelinge behandeling in het geding kunnen brengen;

3.9.

bepaalt de het dossier in de tussentijd naar Mediationbureau van de rechtbank gaat, teneinde contact met partijen op te nemen over de mogelijkheden van mediation als oplossing voor het conflict;

3.10.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2020. (BJ(O)