ECLI:NL:RBOVE:2021:3074

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 9339673 \ CV EXPL 21-1660

Vonnis in kort geding van 29 juli 2021

in de zaak van

de stichting
Almelose Woningstichting "Beter Wonen",
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,

eisende partij, hierna te noemen Beter Wonen,

gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink,

tegen

1. de besloten vennootschap
Beschermingsbewind Oost Nederland B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder van de heer
[gedaagde 2],
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,

gedaagde partij, hierna te noemen Beschermingsbewind Oost Nederland en de bewindvoerder,

verschenen in persoon.

2 [gedaagde 2] ,wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde 2] ,

niet verschenen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties van 21 juli 2021,

- de mondelinge behandeling van 29 juli 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op grond van een schriftelijke huurovereenkomst huurt [gedaagde 2] sinds 8 januari 2018 van Beter Wonen de woning aan de [adres] te [plaats] . De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Beter Wonen d.d. 11 maart 2014 van toepassing verklaard. Daarin staat het volgende opgenomen:

“(…) 6.4. Huurder zal het gehuurde de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder zonder toestemming van de verhuurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien. (…)

6.5.

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Indien huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. (…)”.

2.3.

Op 15 februari 2021 heeft de Afdeling Vreemdelingenpolitie, identificatie en Mensenhandel (AVIM) een controle uitgevoerd in het gehuurde, omdat er meerdere (seks)advertenties op www.kinky.nl naar het gehuurde leiden. De politie heeft tijdens de controle geconstateerd dat er in de woning sprake was van prostitutie.

2.4.

Bij brief van 2 juni 2021 heeft de burgemeester Beter Wonen op de hoogte gesteld van het besluit om de woning te sluiten voor een periode van drie maanden. De sluiting is ingegaan op 18 juni 2021. In de brief van de burgemeester van 2 juni 2021 staat, voor zover van belang, het volgende:

“(…) Hierbij ontvangt u in uw hoedanigheid van eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaats] mijn besluit om deze woning te sluiten voor een (tijdelijke) periode vandriemaanden vanwege illegale bedrijfsmatige prostitutie. (…)

Op 15 februari 2021 heeft de Afdeling Vreemdelingenpolitie, Identificatie en Menenhandel van de politie (hierna: ‘de politie’) een controle uitgevoerd in de eerdergenoemde woning aan de [adres] [plaats] . Eigenaar van deze woning is woningcorporatie “Beter Wonen”. De controle heeft plaatsgevonden, omdat er meerdere (seks) advertenties opwww.kinky.nlnaar dit adres in [plaats] hebben geleid. (…)

Eenmaal op locatie werd de politie binnengelaten door een schaars geklede dame die bevestigde dat ze [A] was en dat er sprake was van een seksafspraak. De politie werd vrijwillig binnen gelaten door deze dame. Tijdens de controle is door de politie vastgesteld dat de woning niet in gebruik was als woning, maar in gebruik was als seksinrichting om klanten te ontvangen. (…)

Daarnaast zijn de volgende relevante omstandigheden door de politie geconstateerd:

er worden seksuele handelingen tegen betaling aangeboden via de websitewww.kinky.nl;
er wordt door sekswerkers aldus openbaar en commercieel geadverteerd;
de politie heeft gereageerd op de advertenties, waarbij de politie tot twee keer toe is gemeld zich te moeten begeven naar het adres [adres] in [plaats] ;
de prostituees zijn geen huurder of eigenaar van de woning;
de prostituees staan niet ingeschreven op het adres waar ze werken’ (…)

Gelet op alle bevinden uit de bestuurlijke rapportage staat in dit geval vast dat een overtreding van een wettelijk voorschrift heeft plaatsgevonden, namelijk artikel 3:4 lid 1, eerste lid van de APV [plaats] . Daarin is immers bepaald dat het verboden is om zonder vergunning van de burgemeester een seksinrichting te exploiteren.

Nu er sprake is van illegaal gebruik van de woning als seksinrichting is aldus sprake van overtreding van artikel 3.4 van de APV. Mijn bevoegdheid om over te gaan tot handhaven is daarmee gegeven. (…)

Ik ben van mening dat hier sprake is van een ernstige situatie waarbij een tijdelijke sluiting van deze woning noodzakelijk is om de openbare orde en het woon- en leefklimaat rondom de woning te herstellen. Ook moet er een signaal worden afgegeven dat dergelijke overtredingen niet getolereerd worden binnen [plaats] . (…)

Gelet op al het voorgaande, besluit ik daarom om de woning aan de [adres] te [plaats] te sluiten voor een periode van drie maanden. (…)”.

2.5.

De gemachtigde van Beter Wonen heeft de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ingeroepen bij brief van 5 juli 2021. In de brief staat onder andere:

“(…) Bij deze ontbind ik met onmiddellijke ingang op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk de huurovereenkomst tussen cliënte en u. Voorts stel ik u hierbij aansprakelijk voor de schade die cliënte als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst lijdt. Deze schade bestaat uit de huurderving over de periode dat het gehuurde is gesloten, te weten over de periode van 18 juni 2021 tot en met 17 september 2021. Hierbij verzoek en zo nodig sommeer ik u binnen veertien dagen na ontvangst van deze brief over te gaan tot betaling aan cliënte van de huurderving over deze periode van in totaal € 1.553,04. Indien cliënte binnen deze periode geen volledige betaling van u heeft ontvangen, maakt zij voorts aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 281,88. (…)”.

3.Het geschil

3.1.

Beter Wonen vordert dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. de bewindvoerder - in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde 2] - veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis in kort geding de woning staande en gelegen aan de [adres] in [plaats] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden;

II. de bewindvoerder - in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde 2] - veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis in kort geding over te gaan tot betaling van een bedrag van € 517,68 per maand vanaf 1 juli 2021 tot aan de maand waarin de woning aan de [adres] in [plaats] is ontruimd, een ingegane maand voor een hele gerekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van iedere maand tot de datum van algehele voldoening;

III. de bewindvoerder - in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde 2] - veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis in kort geding over te gaan tot betaling van een bedrag van € 281,88 aan buitengerechtelijke incassokosten;

IV. de bewindvoerder - in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde 2] - veroordeelt in de kosten van het geding, waaronder de nakosten.

3.2.

Beter Wonen voert daartoe aan dat zij de tussen partijen gesloten huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 jo artikel 6:267 BW, nu de woning op grond van artikel 174a van de Gemeentewet is gesloten.

[gedaagde 2] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door in de woning een bedrijfsmatige seksinrichting te exploiteren.

Voorts lijdt Beter Wonen schade als gevolg van de sluiting van het gehuurde, omdat zij het gehuurde in deze periode niet kan verhuren. [gedaagde 2] is gehouden deze schade - bestaande uit huurderving - te vergoeding op grond van artikel 6:74 BW, dan wel artikel 7:225 BW, aangezien [gedaagde 2] door de sluiting niet in staat is het gehuurde tijdig aan Beter Wonen op te leveren. Verder vordert Beter Wonen betaling van de maandelijkse huurprijs van € 517,68 per maand vanaf 1 juli 2021 tot aan de maand waarin het gehuurde is ontruimd. Beter Wonen maakt daarnaast aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten van € 281,88.

3.3.

De bewindvoerder heeft ter zitting geen inhoudelijke verweren gevoerd.

4.De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering.

4.2.

Beter Wonen heeft bij brief van 5 juli 2021 de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ingeroepen. Beoordeeld dient te worden of Beter Wonen het recht had de huurovereenkomst met [gedaagde 2] buitengerechtelijk te ontbinden in de zin van artikel 7:231 lid 2 BW.

4.3.

Ingevolge artikel 7:231 lid 2 BW is de verhuurder bevoegd de huurovereenkomst op de voet van artikel 6:267 BW buitengerechtelijk te ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a van de Gemeentewet is gesloten. De in artikel 7:231 lid 2 BW gegeven bevoegdheid aan de verhuurder grijpt diep in de woonrechten van de huurder in en vormt een uitzondering op de regel dat ontbinding van de huurovereenkomst op de grond dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen slechts door de rechter kan geschieden. Een veroordeling tot ontruiming van een woning bij wijze van voorlopige voorziening zal veelal een definitief karakter hebben en dus vergaande gevolgen hebben voor de huurder. Terughoudendheid van de kort gedingrechter bij de beoordeling of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, is dan ook geboden. Een vordering, als hier aan de orde, is in kort geding dan ook slechts toewijsbaar wanneer voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk is ontbonden.

4.4.

Gelet op het karakter van artikel 7:231 lid 2 BW bestaat slechts ruimte voor toepassing van de daarin neergelegde uitzondering, als aan de daarin vermelde eisen is voldaan.

Vaststaat dat de burgemeester het gehuurde heeft gesloten. Deze sluiting is gebaseerd op de aanwezigheid van een seksinrichting in de woning. Dit is noch door [gedaagde 2] , noch door de bewindvoerder weersproken. De buitengerechtelijke ontbinding door Beter Wonen heeft dus plaatsgevonden overeenkomstig de wettelijke regeling.

4.5.

Dat Beter Wonen in beginsel terecht gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid de huurovereenkomst met [gedaagde 2] buitengerechtelijk te ontbinden, neemt echter niet weg dat de kantonrechter dient te beoordelen of het beroep van Beter Wonen op artikel 7:231 lid 1 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar zou moeten worden aangemerkt. Bij deze toetsing dient de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken. In dat kader overweegt de kantonrechter als volgt.

4.6.

Beter Wonen hoeft niet te tolereren dat haar huurders bedrijfsmatig een seksinrichting exploiteren in het gehuurde. Als woningcorporatie heeft zij immers een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar de woningen zijn gelegen. Prostitutie is een factor die (andere vormen van) criminaliteit kan aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kan beïnvloeden. Beter Wonen heeft dus een zwaarwegend belang, zoals zij ook heeft gesteld, bij haar wens daartegen op te treden en een strikt beleid te hanteren. Het kan dan ook een verkeerd signaal afgeven als de woning na de sluiting van drie maanden op grond van de Gemeentewet, zonder gevolg, opnieuw bewoond zou worden door [gedaagde 2] .

4.7.

Daar staat tegenover het belang van [gedaagde 2] om in zijn woning te blijven wonen. Uit de stukken en ter zitting is gebleken dat [gedaagde 2] ook voor de sluiting van de woning niet meer in het gehuurde woonde. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het belang van [gedaagde 2] bij voortzetting van de huur niet opweegt tegen het belang van Beter Wonen bij het voorkomen van misbruik van haar woningbestand en handhaving van het door haar gevoerde beleid bij het voorkomen van prostitutie in haar huurwoningen.

4.8.

Een en ander overziend heeft Beter Wonen naar het oordeel van de kantonrechter een zo zwaarwegend belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dat, vooruitlopend op een oordeel in een bodemprocedure, niet gezegd kan worden dat het uitoefenen door Beter Wonen van haar bevoegdheid om tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Dit maakt dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening de vordering van Beter Wonen tot ontruiming van het gehuurde zal toewijzen.

4.9.

Volgens de wetsgeschiedenis van artikel 7:231 lid 2 BW is de huurder gedurende de sluiting van de woning, op last van de burgemeester, geen huurpenningen verschuldigd, aangezien hij in die periode niet het huurgenot heeft van de woning. Voor die periode kan de verhuurder een schadevergoeding vorderen, gelijk aan de huurpenningen voor de maanden dat de woning is gesloten en voor zover deze sluiting aan huurder is toe te rekenen. Ter zitting is gebleken dat de huur over de maand juli 2021 al is betaald. De gevorderde vervangende schadevergoeding van € 517,68 per maand, zal dan ook worden toegewezen vanaf 1 augustus 2021 tot en met de maand waarin [gedaagde 2] de woning ontruimt.

4.10.

Beter Wonen maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Ter zitting is gebleken dat de huurpenningen over de maand juli 2021 al zijn betaald. Nu de huurpenningen over de maanden augustus 2021 en september 2021 nog niet opeisbaar zijn, ziet de kantonrechter geen aanleiding om de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten bij voorbaat toe te wijzen.

4.11.

De bewindvoerder zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Beter Wonen begroot op:

- dagvaarding € 125,02

- griffierecht € 126,00

- salaris gemachtigde (2 punten a € 187,00) € 374,00

--------------- +

€ 625,02

4.12.

De gevorderde nakosten worden begroot op € 93,50 (dat is een half punt van het liquidatietarief).

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt Beschermingsbewind Oost Nederland, in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 2] , om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de woning staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden,

5.2.

veroordeelt Beschermingsbewind Oost Nederland, in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 2] , om aan Beter Wonen te betalen een bedrag van € 517,68 per maand (een ingegane maand voor een hele gerekend) vanaf 1 augustus 2021 tot de dag van daadwerkelijke ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van iedere maand tot de datum van algehele voldoening,

5.3.

veroordeelt Beschermingsbewind Oost Nederland, in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 2] , in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van Beter Wonen begroot op € 625,02,

5.4.

veroordeelt Beschermingsbewind Oost Nederland, in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 2] , in de nakosten, begroot op € 93,50,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2021. (ms)