Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/258815 / HA ZA 20-511
Vonnis van 12 mei 2021
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser, verder te noemen [eiser] ,
advocaat mr. A.P.C. Houben te Weert,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONTWIKKELINGSCOMBINATIE BUITENPLAATS VELUWEMEER BV,
gevestigd te Vriezenveen,
gedaagde, verder te noemen OBV,
advocaat mr. W.R. de Vries te Enschede.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 januari 2021,
- de aanvullende producties (14 tot en met 19) van de zijde van [eiser] ,
- de, in verband met de getroffen maatregelen vanwege het Coronavirus, op voorhand toegezonden pleitnota’s van partijen waarbij de pleitnota van [eiser] tevens een eiswijziging bevat,
- de, vanwege eerdergenoemde maatregelen, via een videoverbinding gehouden mondelinge behandeling op 30 maart 2021, waar [eiser] , bijgestaan door zijn advocaat, en OBV, vertegenwoordigd door de heer [A] en de heer [B] , bijgestaan door haar advocaat, zijn verschenen. De heren [C] , [D] en [E] hebben de zitting (gedeeltelijk) als belangstellenden bijgewoond. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
OBV is een ontwikkelingscombinatie. Begin 2008 heeft OBV diverse percelen grond in eigendom verkregen ten behoeve van de ontwikkeling van Vakantiepark Waterparc Veluwemeer (hierna ook: het Vakantiepark). Het Vakantiepark is gelegen aan de Leuvenumse Beek 1 te Biddinghuizen.
2.2.
Op het Vakantiepark worden (gefaseerd) 220 recreatiewoningen gerealiseerd en verkocht door OBV. Inmiddels zijn (ongeveer) 150 van de 220 recreatiewoningen gerealiseerd en van de 150 gerealiseerde recreatiewoningen zijn er 141 verkocht en geleverd. De wel gerealiseerde maar nog niet verkochte recreatiewoningen zijn in eigendom van OBV. Deze worden door OBV gebruikt c.q. verhuurd, totdat deze zijn verkocht.
2.3.
De grond waarop het Vakantiepark is gelegen bestaat niet enkel uit de 220 kavels waarop recreatiewoningen zijn of worden gerealiseerd, maar ook uit mandelige grond (hierna ook: de Mandelige Zaak).
2.4.
Bij notariële akte van 7 juli 2009 (hierna: de Statuten) is de vereniging van eigenaren 'Waterparc Veluwemeer' (hierna: de VvE) opgericht. In deze akte is - voor zover van belang - het volgende vermeld:
“(…)
Artikel 3
1.
De vereniging heeft ondermeer ten doel:
De vereniging heeft ondermeer ten doel:
A.
Het ten behoeve van de eigenaren van recreatie-woningen voor niet-permanente bewoning in beheer nemen van, waaronder uitdrukkelijk begrepen het toezien op en het (doen/laten) verrichten van deugdelijk onderhoud in het plan 'Waterparc Veluwemeer (…) alsmede bij te dragen tot de organisatie, coördinatie en verbetering van het leef- en woonmilieu op dit waterparc, zijnde tezamen met de zogeheten 'Buitenplaats Veluwemeer' een besloten woongebied van recreatie-woningen voorniet-permanente bewoning en woningen voor permanente bewoning, één en ander zoals schetsmatig is aangegeven op de aan deze akte gehechte situatieschets.De vereniging is bevoegd om bedoeld beheer gezamenlijk met de Vereniging van Eigenaren 'Buitenplaats Veluwemeer' ten behoeve van permanente bewoning,(…) te laten uitvoeren door één of meer derden alsmede het met één of meer derden sluiten van overeenkomsten, welke gericht zijn op een goede gang van zaken met betrekking tot de exclusieve verhuur van recreatie-woningen welke gelegen zijn in het plan 'Waterparc Veluwemeer'.Met het plan 'Waterparc Veluwemeer' wordt onder meer bedoeld de infrastructurele voorzieningen, wegen, straatverlichting, rioleringen, plantsoenen, brandkranen, parkeerterrein, alsmede alle andere bouwwerken dan de zich in het plan bevindende recreatie-woningen voorzover niet uitdrukkelijk anders aangegeven en de eventueel bij deze andere bouwwerken behorende roerende zaken.
Het ten behoeve van de eigenaren van recreatie-woningen voor niet-permanente bewoning in beheer nemen van, waaronder uitdrukkelijk begrepen het toezien op en het (doen/laten) verrichten van deugdelijk onderhoud in het plan 'Waterparc Veluwemeer (…) alsmede bij te dragen tot de organisatie, coördinatie en verbetering van het leef- en woonmilieu op dit waterparc, zijnde tezamen met de zogeheten 'Buitenplaats Veluwemeer' een besloten woongebied van recreatie-woningen voorniet-permanente bewoning en woningen voor permanente bewoning, één en ander zoals schetsmatig is aangegeven op de aan deze akte gehechte situatieschets.De vereniging is bevoegd om bedoeld beheer gezamenlijk met de Vereniging van Eigenaren 'Buitenplaats Veluwemeer' ten behoeve van permanente bewoning,(…) te laten uitvoeren door één of meer derden alsmede het met één of meer derden sluiten van overeenkomsten, welke gericht zijn op een goede gang van zaken met betrekking tot de exclusieve verhuur van recreatie-woningen welke gelegen zijn in het plan 'Waterparc Veluwemeer'.Met het plan 'Waterparc Veluwemeer' wordt onder meer bedoeld de infrastructurele voorzieningen, wegen, straatverlichting, rioleringen, plantsoenen, brandkranen, parkeerterrein, alsmede alle andere bouwwerken dan de zich in het plan bevindende recreatie-woningen voorzover niet uitdrukkelijk anders aangegeven en de eventueel bij deze andere bouwwerken behorende roerende zaken.
(…)
Artikel 4
1.
Leden van de vereniging als zodanig zijn uitsluitend zij die één of meer recreatie-woningen voor niet-permanente bewoning, hierna ook aan te duiden als 'recreatie-woningen', in het 'Waterparc Veluwemeer' in
Leden van de vereniging als zodanig zijn uitsluitend zij die één of meer recreatie-woningen voor niet-permanente bewoning, hierna ook aan te duiden als 'recreatie-woningen', in het 'Waterparc Veluwemeer' in
economische of juridische eigendom verkregen hebben (en waarbij iedere recreatie-woning recht geeft op één lidmaatschap).
(…)
Artikel 5
1. Van de gezamenlijke kosten en lasten van de vereniging verband houdend met of voortvloeiend uit haar doelstelling, zal door het bestuur jaarlijks een begroting worden opgemaakt, welke jaarlijks uiterlijk in de maand november aan de ledenvergadering ter goedkeuring zal worden voorgelegd. Bij de vaststelling van de bijdrageplicht, welke op kostprijsbasis dient te geschieden, is het bestuur bevoegd een naar redelijkheid vast te stellen reserve te vormen voor onvoorziene kosten of periodiek terugkomende werkzaamheden. De bijdrageverplichting voor elk lid bedraagt per recreatie-woning een breukdeel van het totale exploitatiesaldo en wel een breukdeel waarvan de teller gelijk is aan één (1) en de noemer gelijk is aan het totale aantal recreatie-woningen voor niet-permanente bewoning in het plan 'Waterparc Veluwemeer', alzo ongeacht grootte en ligging van iedere recreatie-woning voor niet-permanente bewoning.
2. Bijwege van voorlopige bijdrage zal op uiterlijk één januari van elk jaar telkens bij vooruitbetaling de voor het betreffende jaar begrote bijdrageplicht voor beheer en onderhoud infrastructuur moeten worden voldaan. Betaling zal moeten plaatsvinden binnen dertig dagen na dagtekening der betreffende nota's. Voor de eerste maal dient betaling naar rato plaats te vinden, gerekend vanaf het moment dat de in eigendom verkregen kavel woonrijp is opgeleverd of vanaf het moment dat de kavel in eigendom wordt verkregen indien dit laatste tijdstip later valt dan eerstbedoeld tijdstip, tot en met eenendertig december van het desbetreffende jaar.
(…)”
2.5.
Op 5 januari 2011 is een notariële akte van levering en vestiging mandeligheid (hierna ook: de Notariële akte) opgemaakt. In deze akte is, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“(…)
VESTIGING MANDELIGHEID [1]
A.
GEMEENSCHAP
GEMEENSCHAP
De ontwikkelaar [2] en de eigenaren sub A. tot en met III zijn na inschrijving van de onderhavige akte tezamen eigenaar van:
een perceel bestemd tot mandelige grond zoals hierna nader in deze akte omschreven, bestaande uit waterpartijen en infrastructurele voorzieningen zoals wegen, straatverlichting, rioleringen, plantsoenen, brandkranen, en dergelijke, gelegen in park "Waterparc Veluwemeer" te Biddinghuizen, uitmakende een ter plaatse kennelijk aangeduid en afgepaald gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Dronten, [perceelnummer] , ter grootte als na kadastrale uitmeting zal blijken, de ontwikkelaar vooreenhonderdtweeënvijftig/tweehonderd-twintigste(152/220e) onverdeeld aandeel, en de eigenaren A tot en met III gezamenlijk voor achtenzestig/tweehonderd-twintigste (68/2220e) onverdeeld aandeel en afzonderlijk voor de onverdeelde aandelen hierna voor het geheel ook te noemen: "de mandelige zaak".(…)
E. REGLEMENT [3] De deelgenoten zijn tot regeling van hun onderlinge rechtsverhouding met betrekking tot de mandelige zaak het navolgende overeengekomen:(…)beheerDe mandelige zaak wordt door de vereniging [4] beheerd.
vernieuwing
1. Ingeval van geheel of gedeeltelijk tenietgaan van de mandelige zaak, alsook ingeval de toestand van deze zaak zulks noodzakelijk maakt, kan elke deelgenoot de overige deelgenoten dwingen mee te werken aan herstel in de oude toestand, onderhoud, reiniging en indien nodig vernieuwing, zulks op kosten van alle mede eigenaars.
2. Eventuele, terzake van de in het vorige lid vermelde omstandigheden, verkregen verzekeringsuitkeringen dienen hiertoe in de eerste plaats te worden aangewend.
(…)”
2.6.
Op 12 december 2013 heeft [eiser] een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met OBV met betrekking tot een recreatiewoning op het Vakantiepark (hierna ook: de overeenkomst). In deze overeenkomst is - voor zover van belang - het volgende opgenomen.
“(…)
“(…)
1. een perceel grond, (…) aangeduid met het [bouwnummer] , gelegen op Waterparc Veluwemeer (…) met de - voor zover aanwezig - daarop gerealiseerde opstallen, kadastraal bekend Gemeente Dronten sectie F [nummer 1] (ontstaan uit het thans vervallen kadastrale [nummer 2] ) (…).
2. één/tweehonderdtwintigste (1/220e) onverdeeld aandeel in de zogenaamde mandeligheid, bestaande uit waterpartijen en infrastructurele voorzieningen zoals wegen, straatverlichting, rioleringen, plantsoenen, brandkranen, en dergelijke, gelegen in park "Waterparc Veluwemeer" (…), uitmakende en ter plaatse kennelijk aangeduid en afgepaald gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Dronten, sectie F, [nummers] , (alle ontstaan uit het thans vervallen kadastrale [nummer 2] ) (…).
Bij deze aanvaardt de verkrijger uitdrukkelijk de lasten en beperkingen omschreven in het door beide partijen gewaarmerkte concept van de akte houdende levering van het verkochte, welk concept aan de verkrijger ter hand is gesteld.
(...)”
2.7.
Op 31 januari 2014 heeft [eiser] de recreatiewoning en het 1/220-ste onverdeeld aandeel in de Mandelige Zaak geleverd gekregen door het passeren van de notariële akte van levering 'Waterparc Veluwemeer' van die datum (hierna: de Leveringsakte). In de Leveringsakte is, voor zover van belang, het volgende vermeld.
“(…)
Artikel 26
De verkrijger [7] verbindt zich jegens de vereniging: Vereniging van Eigenaren Waterparc Veluwemeer, hierna te noemen Vereniging van Eigenaren Waterparc Veluwemeer, (…) en Ontwikkelingscombinatie Buitenplaats Veluwemeer B.V. lid te worden en te blijven, zolang hij eigenaar casu quo zakelijk gerechtigde van het gekochte is, van de Vereniging van Eigenaren Waterparc Veluwemeer en dient te voldoen aan de rechten en plichten die het lidmaatschap inhouden, met name genoemd in de statuten van voormelde vereniging, de beheerovereenkomst en de verhuurbemiddelingsovereenkomst.(…)De verkrijger verklaart een exemplaar van de statuten van bedoelde vereniging te hebben ontvangen en met de inhoud hiervan bekend te zijn en alle uit de statuten voortvloeiende verplichtingen uitdrukkelijk te aanvaarden. Het lidmaatschap vangt aan wanneer de grond met eventueel reeds gebouwde opstal(len) wordt geleverd.(…)
LIDMAATSCHAP VERENIGING VAN EIGENAREN 'WATERPARC VELUWEMEER' [8]
(…)
Koper levert hierbij ten titel van beheer zijn onverdeeld aandeel in de mandeligheid aan voormelde Vereniging van Eigenaren, hetwelk hierbij - evenals het lidmaatschap van de koper - door de verschenen persoon sub 1 in zijn sub b gemelde hoedanigheid, wordt erkend casu quo in beheer aangenomen.
(…)”
2.8.
De wijze waarop de kosten van het beheer van de Mandelige Zaak worden vastgesteld is de afgelopen jaren meerdere keren aan de orde geweest in de algemene ledenvergadering van de VvE (hierna: ALV) en is (mede) aanleiding geweest voor een mediationtraject. Tijdens de ALV van 3 april 2019 is er ten aanzien van (onder meer) dit onderwerp, blijkens de daarvan opgemaakte notulen, met meerderheid van stemmen besloten dat er geen procedures worden opgestart. In de opgemaakte notulen van de ALV van 28 november 2019 staat - voor zover van belang - het volgende vermeld:
“(…)De heer [eiser] (…) is van mening dat de kosten opgebracht moeten worden door 220 eigenaren en niet door 140.
“(…)De heer [eiser] (…) is van mening dat de kosten opgebracht moeten worden door 220 eigenaren en niet door 140.
De heer [F] (accountmanager) herinnerd [eiser] er aan dat deze discussie reeds is gevoerd en in de vorige ALV afgehandeld.(…)De secretaris geeft aan dat de eigenaren voor 1/220e eigenaar zijn, maar 1/140e van de kosten betalen. Zodra er kavels verkocht worden, verandert dit.Onverkochte kavels zijn geen lid van de VvE "(…)”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat en na wijziging van eis, waartegen geen procedurele bezwaren zijn geuit -:
I. een verklaring voor recht dat ieder lid van de VvE per recreatiewoning die dat lid in eigendom heeft voor 1/220e aandeel eigenaar is van de Mandelige Zaak zoals vermeld in de Notariële akte en dat OBV eigenaar is van alle resterende aandelen in de Mandelige Zaak, althans een verklaring voor recht dat [eiser] voor 1/220e aandeel eigenaar is van de Mandelige Zaak zoals vermeld in de Notariële akte en dat OBV eigenaar is van alle door haar gehouden en nog niet aan derden overgedragen resterende aandelen in de Mandelige Zaak;
II. een verklaring voor voor recht dat ieder lid van de VvE per recreatiewoning die dat lid in eigendom heeft 1/220e deel van de kosten van de Mandelige Zaak zoals vermeld in de Notariële akte dient bij te dragen en dat de resterende kosten van de Mandelige Zaak voor rekening van OBV komen, althans een verklaring voor recht dat [eiser] 1/220e deel van de kosten van de Mandelige Zaak zoals vermeld in de Notariële akte dient bij te dragen en dat OBV het deel van de kosten van de Mandelige Zaak dient bij te dragen dat gelijk is aan het deel van de door haar gehouden en nog niet aan derden overgedragen aandelen in de Mandelige Zaak;
III. een verklaring voor recht dat [eiser] eigenaar is van de Recreatiewoning en dus van 1/220e aandeel eigenaar is van de Mandelige Zaak en dus voor 1/220e deel in de kosten van de Mandelige Zaak dient bij te dragen;
IV. een verklaring voor recht dat de in de Statuten en eventueel vervolgens in nadien door de VvE rechtsgeldig genomen besluiten vervatte regeling omtrent het beheer en de vaststelling van de verdeling van de kosten in de Mandelige Zaak komt te vervallen dan wel als onaanvaardbaar wordt aangemerkt en de regel van artikel 5:65 van het Burgerlijk Wetboek (BW) herleeft wegens onvoorziene omstandigheden dan wel wegens de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid een en ander op grond van artikel 2:8 BW en/of artikel 3:168 lid 3 BW en/of artikel 6:2 BW en/of artikel 6:248 BW en/of artikel 6:258 BW;
V. een verklaring voor recht dat de leden van de VvE in het verleden en in ieder geval tot het moment van het uitbrengen van deze dagvaarding niet conform de in de Notariële akte opgenomen verdeling hebben bijgedragen en per saldo alle leden van de VvE met uitzondering van OBV te veel hebben bijgedragen daar waar OBV te weinig heeft bijgedragen, althans een verklaring voor recht dat [eiser] , in het verleden en in ieder geval tot het moment van het uitbrengen van deze dagvaarding niet conform de in de Notariële akte opgenomen verdeling heeft bijgedragen en per saldo
te veel heeft bijgedragen daar waar OBV te weinig heeft bijgedragen;
te veel heeft bijgedragen daar waar OBV te weinig heeft bijgedragen;
VI. een verklaring voor recht dat alle op de Mandelige Zaak gevestigde opstallen onderdeel uitmaken van de mandeligheid;
VII. een verklaring voor recht dat OBV ten koste van de (overige) leden van de VvE, ongerechtvaardigd is verrijkt, althans dat OBV ten koste van [eiser] ongerechtvaardigd is verrijkt, als gevolg waarvan [eiser] schade heeft geleden, welke schade OBV aan [eiser] dient te vergoeden;
VIII. OBV te veroordelen om alle schade die [eiser] in dit kader heeft geleden, lijdt en zal lijden aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van opeisbaarheid van dit bedrag, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum, tot de dag der algehele voldoening;
IX. OBV te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente, en de nakosten.
3.2.
OBV heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De vordering onder I
4.1.
[eiser] zal in zijn vordering onder I niet-ontvankelijk worden verklaard, omdat het daarin primair gevorderde in wezen beoogt de rechtsverhouding tussen alle eigenaren van de Mandelige Zaak vast te stellen en voorts omdat door OBV het subsidiair gevorderde nooit is betwist. [eiser] heeft geen belang bij een verklaring voor recht, waarover tussen partijen geen geschil bestaat noch heeft bestaan.
De vorderingen onder II tot en met V
4.2.
De kern van het geschil betreft de wijze waarop de jaarlijkse bijdrageplicht voor het beheer van de Mandelige Zaak wordt vastgesteld door de VvE.
4.3.
OBV heeft als meest verstrekkende verweer naar voren gebracht dat
[eiser] niet haar maar de VvE had moeten dagvaarden. De VvE voert het beheer van de Mandelige Zaak en neemt besluiten over de kostenverdeling. Omdat [eiser] zich in wezen verzet tegen de wijze waarop deze verdeling plaatsvindt, had zij de VvE moeten dagvaarden, aldus OBV. [eiser] betwist dit standpunt van OBV. Dit betekent dat de rechtbank zich eerst moet buigen over deze vraag.
[eiser] niet haar maar de VvE had moeten dagvaarden. De VvE voert het beheer van de Mandelige Zaak en neemt besluiten over de kostenverdeling. Omdat [eiser] zich in wezen verzet tegen de wijze waarop deze verdeling plaatsvindt, had zij de VvE moeten dagvaarden, aldus OBV. [eiser] betwist dit standpunt van OBV. Dit betekent dat de rechtbank zich eerst moet buigen over deze vraag.
4.4.
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het beheer van de Mandelige Zaak is overgedragen aan de VvE. Evenmin is in geschil dat de Statuten op grond van de artikel 3:168 juncto 5:69 BW, in artikel 5 een (afwijkende) regeling bevat over het beheer.
4.5.
Volgens [eiser] beperkt het beheer dat op grond van de Notariële akte is overgedragen aan de VvE zich tot het uitvoeren van beheerhandelingen en is de VvE niet beschikkingsbevoegd. Het beheer ziet dan ook niet op de verdeling van de financiële lasten, aldus [eiser] . [eiser] wijst in dit verband ook op datgene wat onder het kopje “vernieuwing” in de Notariële akte is opgenomen. Gelet hierop stelt [eiser] dat de besluiten die zijn gebaseerd op artikel 5 van de Statuten onbevoegd zijn genomen door de VvE en daarom nietig, althans vernietigbaar zijn. OBV betwist dit standpunt gemotiveerd en stelt dat het beheer van de Mandelige Zaak ook het vaststellen van de jaarlijkse bijdrage omvat.
4.6.
De rechtbank volgt [eiser] niet in zijn betoog en overweegt daartoe het volgende. Het gaat hier om de uitleg van een tekst in een Notariële akte. Deze moet worden getoetst aan de hand van de zogenaamde cao-norm, aangezien de Notariële akte niet uitsluitend is gericht tot de contracterende partijen. Ook derden kunnen rechten en verplichtingen aan deze akte ontlenen. De cao-norm houdt in dat aan een bepaling een uitleg naar objectieve maatstaven moet worden gegeven, waarbij in beginsel de bewoordingen van die bepaling, gelezen in het licht van de gehele tekst, van doorslaggevende betekenis zijn.
4.7.
De bepaling over het beheer in de Notariële akte is naar het oordeel van de rechtbank helder: het beheer van de Mandelige Zaak wordt overgedragen aan de VvE. Er wordt op geen enkele wijze onderscheid gemaakt. Het gehele beheer wordt overgedragen en dit impliceert dat het beheer ook de verdeling van de financiële lasten omvat. De verwijzing naar het kopje “vernieuwing” kan [eiser] niet baten. Toetsend aan de hiervoor vermelde cao-norm komt de rechtbank tot het oordeel dat deze bepaling betrekking heeft op de situatie dat de Mandelige Zaak geheel of gedeeltelijk teniet is gegaan of dat er sprake is van een zodanige toestand van de Mandelige Zaak waardoor herstel in de oude toestand, onderhoud, reiniging of zo nodig vernieuwing noodzakelijk is. Dit betreft een uitzonderlijke situatie en dient te worden onderscheiden van het (gebruikelijke) beheer van de Mandelige Zaak, waarvoor in de Statuten een aparte regeling is opgenomen. Deze uitzonderlijke situatie doet zich hier bovendien niet voor.
4.8.
Voor zover [eiser] heeft aangevoerd dat de besluiten van de VvE nietig zijn omdat deze in strijd zijn met artikel 5 van de Statuten, overweegt de rechtbank als volgt. Ook de Statuten moeten worden uitgelegd aan de hand van de cao-norm. Het debat tussen partijen heeft zich toegespitst op de vraag waarop de bijdrageplicht betrekking heeft. OBV stelt zich op het standpunt dat deze alleen ziet op de verkochte recreatiewoningen, terwijl [eiser] de mening is toegedaan dat deze ook geldt voor de (nog) niet verkochte recreatiewoningen en de (nog) onbebouwde kavels. De rechtbank volgt [eiser] niet in zijn standpunt. De rechtbank is van oordeel dat artikel 5 lid 1 van de Statuten zo moet worden uitgelegd dat de noemer van het breukdeel dat de basis is voor de bijdrageplicht wordt gevormd door het totaal aantal recreatiewoningen voor niet-permanente bewoning. Dit omvat dus niet de kavels waarop (nog) geen recreatiewoning is gerealiseerd. Artikel 5 lid 2 van de Statuten bepaalt vervolgens (onder andere) wanneer de jaarlijkse bijdrage (naar rato) voor het eerst verschuldigd is. Uit de bewoordingen van dit artikellid volgt dat de jaarlijkse bijdrage voor het eerst (naar rato) verschuldigd is vanaf het moment dat de in eigendom verkregen kavel woonrijp is opgeleverd of (als dat moment later is gelegen) vanaf het moment dat de kavel in eigendom wordt verkregen. Uit deze bewoordingen volgt naar het oordeel van de rechtbank dat, nu er eerst sprake dient te zijn van eigendomsoverdracht, (nog) niet verkochte reactiewoningen niet meetellen bij het vaststellen van de bijdrageplicht.
4.9.
Aan het voorgaande doet niet af dat OBV heeft verklaard dat de nog niet verkochte recreatiewoningen tijdelijk gebruikt dan wel verhuurd worden door haar en dat deze (hoewel in haar ogen strikt genomen wellicht onverplicht) wel worden meegenomen bij de vaststelling van de bijdrageplicht en dat zij daarvoor dus een (naar rato) jaarlijkse bijdrage betaalt, hetgeen zij ook redelijk acht, aangezien de gebruikers/huurders gebruik maken van de Mandelige Zaak.
4.10.
Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat de VvE bevoegd is om de jaarlijkse bijdrageplicht ter zake het beheer van de Mandelige Zaak vast te stellen en dat er van nietige besluiten geen sprake is. Hieruit vloeit voort dat [eiser] ten onrechte OBV in rechte heeft betrokken; voor zover [eiser] het niet eens is met de inhoud van de genomen besluiten en/of de totstandkoming hiervan, had hij de VvE moeten dagvaarden. Nu, gelet op het voorgaande, met de vorderingen onder II tot en met V, behoudens de vordering onder IV, in wezen een wijziging van de op zich bevoegd genomen besluiten van de VvE wordt beoogd, dient [eiser] in die vorderingen in zoverre niet-ontvankelijk te worden verklaard. Voor een wijziging/vernietiging van die besluitvorming zal [eiser] zo nodig de VvE in rechte kunnen betrekken.
4.11.
De omstandigheid dat het bestuur van de VvE in reactie op het (niet geslaagde) mediationtraject (schriftelijk) te kennen heeft gegeven dat eigenaren van recreatiewoningen die een proces tegen OBV willen voeren hun rechtsbijstandsverzekeraars kunnen raadplegen om dit op te pakken en [eiser] daarmee mogelijk op het verkeerde been is gezet, doet geen afbreuk aan het vorenstaande. [eiser] , althans zijn advocaat, heeft immers een eigen verantwoordelijkheid wat betreft (de kans van slagen van) het voeren van een juridische procedure en wie daartoe gedagvaard moet(en) worden. Ook de omstandigheid dat OBV een vetorecht heeft, leidt niet tot een ander oordeel. OBV heef tijdens de mondelinge behandeling te kennen gegeven dat zij in het verleden geen gebruik heeft gemaakt van haar vetorecht en heeft toegelicht dat het vetorecht destijds is opgenomen om er zeker van te zijn dat de ontwikkeling van het Vakantiepark zou gaan zoals zij voor ogen had. Wat hier verder ook van zij; voor het geval OBV gebruik zou maken van haar
vetorecht, staat het [eiser] vrij om het daardoor ontstane besluit van de VvE in rechte aan te vechten.
vetorecht, staat het [eiser] vrij om het daardoor ontstane besluit van de VvE in rechte aan te vechten.
4.12.
Voor zover [eiser] met zijn stelling dat de Notariële akte geen deel uitmaakte van de bijlagen die bij de overeenkomst waren gevoegd, met een beroep op de goede trouw heeft willen betogen dat hij niet wist dat het beheer van de Mandelige Zaak is overgedragen aan de VvE en derhalve niet aan besluiten van de VvE hierover gebonden zou zijn, overweegt de rechtbank dat, wat hier ook van zij, de Notariële akte een openbaar stuk is dat is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers op 5 januari 2011 in register Onroerende Zaken Hyp4 in deel 59395 nummer 2. Een beroep op de goede trouw kan niet gehonoreerd worden, indien daarbij een beroep wordt gedaan op onbekende feiten welke wel bekend zouden zijn geweest indien de registers zouden zijn geraadpleegd, aldus artikel 3:23 BW. Dat [eiser] deze registers niet heeft geraadpleegd, alvorens tot de koop van de recreatiewoning over te gaan, komt derhalve voor zijn eigen rekening en risico.
De vorderingen onder IV en VI
4.13.
Naar het oordeel van de rechtbank kan [eiser] evenmin worden ontvangen in het gevorderde zoals verwoord onder IV en VI, reeds omdat deze vorderingen de rechtsverhoudingen beogen vast te stellen ten aanzien van alle eigenaren van de Mandelige Zaak. Daarbij overweegt de rechtbank dat het bepaalde in artikel 262 van het Wetboek van burgerlijk rechtsvordering (Rv) niet wegneemt dat [eiser] , indien hij een verzoek tot wijziging van de regeling als bedoeld in artikel 3:168 lid 3 BW had willen bewerkstelligen, daartoe nog steeds een verzoekschriftprocedure had moeten starten. Artikel 262 Rv regelt namelijk enkel dat een rechter in een dagvaardingsprocedure bevoegd is kennis te nemen van een verzoekschrift die met die dagvaardingsprocedure samenhangt (bijvoorbeeld in het kader van conservatoir beslag) en voor zover er geen sprake is van absolute onbevoegdheid. Een dergelijk verzoek is evenwel niet ingediend. Nu de vordering onder IV voorts niet enkel gegrond is op het bepaalde in artikel 3:168 lid 3 BW, kan verder niet worden gesteld dat sprake is van een (evident) onjuiste procesinleiding, zodat de rechtbank in het onderhavige geval geen toepassing zal geven aan artikel 69 Rv.
De vorderingen onder VII tot en met IX
4.14.
De vorderingen onder VII en VIII dienen te worden afgewezen. De grondslag voor deze vorderingen is immers primair gelegen in de stelling dat de VvE niet bevoegd was om besluiten over de kostenverdeling te nemen, dat die besluiten nietig zijn en dat OBV (als gevolg daarvan) ongerechtvaardigd is verrijkt. Reeds in het voorgaande is overwogen dat van onbevoegd genomen c.q. nietige besluiten van de VvE geen sprake is, zodat in zoverre ook geen sprake is van een ongerechtvaardigde verrijking. Voor zover [eiser] zich beroept op vernietiging van die besluiten, is reeds in het voorgaande overwogen dat [eiser] daartoe (tevens) de VvE had moeten dagvaarden. Voor zover [eiser] , tot slot, zijn vorderingen mede baseert op de vordering onder IV, die een derogatie van de regeling van het beheer van de Mandelige Zaak beoogt, overweegt de rechtbank dat [eiser] (ook) in de vordering onder IV niet-ontvankelijk wordt verklaard, zodat ook in zoverre niet kan worden gesteld dat OBV als gevolg van de kostenverdeling op basis van de besluitvorming van de VvE ongerechtvaardigd is verrijkt; van een afwijkende regeling die noopt tot een andere kostenverdeling is daardoor immers (nog) geen sprake. Derhalve ontbreekt de grondslag voor de vorderingen onder VII en VIII.
4.15.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van OBV worden begroot op € 656,-- aan griffierecht en € 1.126,-- (2 x € 563,--, conform liquidatietarief) aan salariskosten van de advocaat.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen onder I tot en met VI en wijst de overige vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van OBV tot op heden begroot op € 1.782,--;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.J. Thurlings-Rassa en in het openbaar uitgesproken door mr. U. van Houten op 12 mei 2021 (IB). [9]