ECLI:NL:RBOVE:2021:2633

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 8765021 \ CV EXPL 20-3925

Vonnis van 15 juni 2021

in de zaak van

de stichting
WONINGSTICHTING RENTREE,
gevestigd en kantoorhoudende te Deventer,

eisende partij, hierna te noemen Rentree,

gemachtigde: mr. M.H. Andreae,

tegen

[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. H.C. Kiers.

1.De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het proces-verbaal van de op 1 februari 2021 gehouden mondelinge behandeling;

- de akte aan de zijde van [gedaagde] ;

- de antwoordakte aan de zijde van Rentree;

- de akte uitlating producties aan de zijde van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt de eengezinswoning met tuin (hierna: de woning of het gehuurde) aan de [adres] in [plaats] van Rentree. Het betreft een sociale huurwoning. De huurovereenkomst is aangegaan per 3 september 2019.

2.2.

Tot de huurovereenkomst behoren de ‘Algemene Huurvoorwaarden Rentree d.d. 1 oktober 2015’ (hierna: de huurvoorwaarden). Daarin is vermeld, in artikel 7.3, dat – kort gezegd – de huurder gedurende de huurtijd feitelijk het gehuurde zal bewonen en het gehuurde als zijn hoofdverblijf zal gebruiken. Ook is daarin opgenomen, in artikel 7.4, dat het de huurder niet is toegestaan om zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder de woning onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, een en ander op straffe van boete zoals eveneens is opgenomen in de algemene huurvoorwaarden.

2.3.

Bij brief van 26 mei 2020 heeft Rentree [gedaagde] erop gewezen dat hij de woning niet als hoofdverblijf gebruikt terwijl hij daartoe wel gehouden is en heeft Rentree [gedaagde] gevraagd de huurovereenkomst op te zeggen.

3.Het geschil

3.1.

Rentree vordert – kort samengevat – ontbinding van de tussen partijen geldende huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan haar van een bedrag van € 2.500,00, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Rentree legt – samengevat – het volgende aan haar vordering ten grondslag. [gedaagde] heeft de woning die hij huurt van Rentree in strijd met de huurvoorwaarden in gebruik gegeven aan derden, dan wel onderverhuurd. Hierdoor is [gedaagde] een direct opeisbare boete van € 2.500,00 verschuldigd. Daarnaast heeft [gedaagde] , eveneens in strijd met de huurvoorwaarden, niet zijn hoofdverblijf in de woning. [gedaagde] is door dit handelen tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Deze tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen zal, voor zover dit voor de beoordeling van belang is, hierna worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

4.2.

De vraag die in deze zaak centraal staat is of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en indien dit het geval is, of deze tekortkoming van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, gelet op de gevolgen voor de huurder, te rechtvaardigen. Of ontbinding gerechtvaardigd is, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Bewijslastverdeling

4.3.

Daarnaast geldt dat Rentree, die zich op wanprestatie door [gedaagde] beroept, op grond van artikel 150 Rv^[1]dient te stellen en (bij voldoende betwisting) moet bewijzen dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehad. Dit neemt echter niet weg dat van [gedaagde] als huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting.

Derden in de woning laten/onderhuur

4.4.

Rentree stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] de woning, zonder haar toestemming, in gebruik heeft gegeven aan derden dan wel deze heeft onderverhuurd. Daartoe voert Rentree aan dat zij tijdens een huisbezoek, naar aanleiding van meldingen van omwonenden, een gezin heeft aangetroffen in de woning, bestaande uit een man, een vrouw en twee kinderen.

4.5.

[gedaagde] ontkent niet dat hij tijdelijk een gezin in zijn woning heeft gelaten, maar stelt dat zij slechts tijdelijk zijn blijven logeren. Bovendien woonde hij op dat moment nog steeds in de woning, aldus [gedaagde] . Door [gedaagde] wordt dan ook betwist dat er sprake is geweest van onderhuur, dan wel van het aan derden in gebruik geven van de woning. [gedaagde] heeft het gezin uit nood opgevangen, omdat ze nergens anders onderdak konden vinden. Het in de woning laten van het gezin was volgens [gedaagde] een kwestie van naastenliefde en hij heeft dan ook uitdrukkelijk geen huur gevraagd voor het logeren. Als je de algemene huurvoorwaarden uitlegt zoals Rentree doet, dan moet je iedere logee melden, aldus [gedaagde] .

4.6.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] door het in de woning laten van derden weliswaar strikt genomen in strijd heeft gehandeld met de huurvoorwaarden, en dus is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, maar dat deze tekortkoming te gering is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Hiervoor is van belang dat [gedaagde] het gezin slechts een korte periode, van ongeveer twee maanden, in de woning heeft gelaten en dat [gedaagde] , op verzoek van Rentree, het gezin heeft gevraagd de woning te verlaten, wat het vervolgens heeft gedaan. Daarnaast is niet vast komen te staan dat [gedaagde] huur heeft ontvangen van het gezin.

4.7.

Gelet op het voorgaande kan de tekortkoming van [gedaagde] voor wat betreft het aan derden in gebruik geven van de woning niet tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden. Evenmin is [gedaagde] een boete verschuldigd, omdat een volgens art. 7.4. (2e alinea) van de algemene huurvoorwaarden een boete alleen verschuldigd is bij ongeoorloofde onderhuur en niet is komen vast te staan dat [gedaagde] voor het gebruik van de woning van het gezin huur heeft ontvangen.

Het feitelijk bewonen van de woning/het hebben van zijn hoofdverblijf

4.8.

Rentree heeft gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Ter onderbouwing van deze stelling heeft Rentree gewezen op een huisbezoek van 10 februari 2020 waarbij twee medewerkers van Rentree een ‘kale en koude woning’ hebben aangetroffen. Ook heeft Rentree verklaringen van omwonenden overgelegd. Deze omwonenden verklaren – kort samengevat – dat zij [gedaagde] niet in de woning hebben zien wonen en dat hij alleen om de zoveel tijd naar de woning komt om zijn post op te halen.

4.9.

[gedaagde] betwist dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Hij is weliswaar vaak bij anderen, bijvoorbeeld bij zijn moeder of in de weekenden bij zijn vriendin in [plaats] , maar de woning die hij huurt van Rentree is zijn hoofdverblijf. [gedaagde] is na afloop van de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld zijn betwisting nader te onderbouwen. Hiertoe heeft [gedaagde] jaarnota’s van water- en energieverbruik in de woning overgelegd. Daarnaast heeft [gedaagde] foto’s van binnenin de woning overlegd, als ook een verklaring van zijn huisarts waarin staat dat [gedaagde] bekend is met depressieve klachten en slaapproblemen en dat een verlies van een vaste woonplek een negatief effect zal hebben op deze problemen.

4.10.

De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] op grond van artikel 7.3 van de huurvoorwaarden verplicht is zijn hoofdverblijf in de woning te hebben. Het begrip hoofdverblijf is niet vast omlijnd. De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat daarvan sprake is als het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Hierbij moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen.

4.11.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in de woning en moet de vordering van Rentree tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. Dit oordeel berust op het volgende. Allereerst blijkt uit de door [gedaagde] overgelegde jaarnota’s dat zijn energieverbruik ver onder gemiddeld ligt. Die gegevens laten met betrekking tot de periode september 2019 tot september 2020 een gasverbruik van 220 m3, een elektraverbruik van 480 kWh en een waterverbruik van 21 m3 zien. Rentree heeft een – door [gedaagde] op zichzelf niet weersproken – overzicht van het gemiddeld energieverbruik in Nederland overgelegd, afkomstig van het Nibud. Uit die gegevens blijkt dat het gemiddeld gasverbruik per jaar in een tussenwoning 1.190 m3 is, het gemiddeld elektraverbruik 1.810 kWh en het gemiddeld waterverbruik 46 m3 is. Met die wetenschap zijn de verbruiksgegevens van [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om de stelling van Rentree dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning, te ontkrachten. Deze lage verbruiksgegevens kunnen weliswaar (tot op zekere hoogte) worden verklaard doordat [gedaagde] – zoals door hem is aangevoerd – geen koelkast en wasmachine heeft, maar die omstandigheid is ook een aanwijzing dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. De door [gedaagde] overgelegde foto’s van binnenin de woning zijn evenmin voldoende om de stelling van Rentree te weerspreken. Uit die foto’s kan niet worden afgeleid – zoals door Rentree terecht is aangevoerd – of en wanneer [gedaagde] in de afgelopen periode daadwerkelijk in de woning heeft verbleven. Daarnaast laten de foto’s geenszins zien dat [gedaagde] in de woning ook (al) zijn spullen heeft staan. Zo zijn er geen kasten te zien, met bijvoorbeeld kleding, beddengoed, handdoeken en/of andere bezittingen.
Ook de verklaringen van omwonenden wijzen er niet op dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf heeft in de woning. [gedaagde] heeft weliswaar bezwaar gemaakt tegen de verklaring die Rentree bij antwoordakte heeft overgelegd, omdat deze verklaring dateert uit december 2020 en dus eerder overgelegd had kunnen worden, maar aan dat bezwaar gaat de kantonrechter voorbij aangezien [gedaagde] op deze verklaring heeft kunnen reageren en daardoor niet in zijn belangen is geschaad. Dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning vindt bovendien ook steun in zijn eigen verklaringen, nu [gedaagde] zelf heeft aangegeven dat hij vaak elders verblijft en de woning gebruikt als uitvalsbasis.

4.12.

Op grond van voorgaande feiten en omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, komt de kantonrechter tot het oordeel dat het leven van [gedaagde] zich niet in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Daarmee heeft [gedaagde] niet aan zijn verplichting voldaan om de woning feitelijk zelf te bewonen en als exclusieve hoofdverblijf te gebruiken, zodat sprake is van een tekortkoming. Een dergelijke tekortkoming is ernstig genoeg om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Dit geldt temeer nu het hier om een schaarse sociale woning gaat en Rentree als woningstichting verantwoordelijk is voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij. De door [gedaagde] aangevoerde gezondheidsklachten en de negatieve gevolgen voor zijn ziektebeeld van een ontruiming maken dit oordeel niet anders. Het risico van het moeten verlaten van de woning had [gedaagde] zich, gelet op de bepalingen in de huurvoorwaarden en de waarschuwingen van Rentree, al eerder kunnen en moeten realiseren.

Conclusie

4.13.

Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van Rentree worden toegewezen. De termijn van ontruiming zal worden gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Rentree vastgesteld op

- kosten dagvaarding € 105,09;

- griffierecht € 499,00;

- salaris gemachtigde € 467,50 (2,5 punten, voor de dagvaarding, mondelinge behandeling en een akte, maal het tarief van € 187,00);

totaal € 1.071,59;

de nakosten worden begroot op € 93,50 (een half punt van het salaris gemachtigde en met een maximum van € 124,00).

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen Rentree en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] ;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar vanwege hem bevinden en al hetgeen daarin vanwege hem bevindt, alsmede het gehuurde, onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking van Rentree te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Rentree vastgesteld op

€ 1.071,59, en in de nakosten, begroot op € 93,50;

5.4.

wijst het meer of ander gevorderde af;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2021.