Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 8910439 CV EXPL 20-5716
Vonnis in kort geding d.d. 18 januari 2021 in de zaak van:
1.[eiser 1] , wonende te [woonplaats] ,
2. [eiser 2] , wonende te [woonplaats] ,
3. [eiser 2] , wonende te [woonplaats] ,
eisers in kort geding, samen te noemen: [eiser 1] ,
gemachtigde: mr. R.W.A. Kroon, advocaat te Almelo,
tegen
1.[gedaagde 1] , wonende te [woonplaats] ,
2. [gedaagde 2] , wonende te [woonplaats] ,
verweerders in kort geding, samen te noemen: [gedaagde 1] .
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de mondelinge behandeling,
- de pleitnota van [gedaagde 1] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
Met ingang van 1 januari 2016 huurt [gedaagde 1] , van zijn [zuster] de woning aan de [adres] te
[plaats] . Op de overeenkomst zijn de Algemene Bepalingen 2003 van toepassing. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 710,00 per maand.
[gedaagde 2] , is als inwonende echtgenote van rechtswege medehuurder.
[zuster] is op 15 oktober 2020 overleden. Eisers zijn haar erfgenamen, te weten haar echtgenoot, eiser sub 1, en haar zonen, eisers sub 2 en 3.
Sinds 15 oktober 2020 zijn eisers de eigenaren van de verhuurde onroerende zaak.
In de periode vanaf 1 januari 2016 tot en met eind 2018 is de huur betaald.
Vanaf 1 januari 2019 hebben gedaagden geen huur meer betaald. Een sommatie tot betaling van achterstallige huur is verzonden op 3 juni 2019, maar daarop is niet gereageerd.
Op 24 november 2020 zijn gedaagden opnieuw gesommeerd om de huurachterstand te betalen, verhoogd met boete en rente. Daarop is op 30 november 2020 éénmalig een betaling van gedaagden ontvangen van € 710,00 met de omschrijving ‘huur’.
3.Het geschil
3.1.
[eiser 1] vordert - samengevat – om bij vonnis in kort geding:
1. [gedaagde 1] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te [plaats] te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, met al het hunne en al de hunnen, alles met afgifte van de sleutels,
alles op straffe van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom van
€ 1.500,00 per dag met een maximum van € 25.000,00, dat gedaagden na betekening van het vonnis niet aan de veroordeling zullen hebben voldaan;
2. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 17.040,00 voor huurachterstand tot en met december 2020, te vermeerderen met de contractueel verschuldigde boete van € 2.556,00 tot en met december 2020, de boete te verminderen met € 710,00,
te vermeerderen met € 710,00 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat gedaagden vanaf januari 2021 niet aan de veroordeling tot ontruiming en afgifte van de sleutels voldoen;
3. Gedaagden te veroordelen in de kosten van de procedure, en in de nakosten.
Daartoe wordt het volgende aangevoerd. Gedaagden zijn sinds januari 2019 geheel opgehouden de verschuldigde huur te betalen. De betaling die is ontvangen op 30 november 2020 is slechts voorzien van de zeer algemene omschrijving ‘huur’. Dit is zo weinig specifiek dat deze betaling op grond van artikel 6:44 BW Pro in mindering dient te komen op de verschuldigde boete. Gezien het geheel niet meer betalen van de huur sinds begin 2019 en gezien het feit dat gedaagden grote schulden hebben, is er geen enkele kans dat gedaagden alsnog de achterstallige huur gaan betalen of de lopende termijnen. [zuster] heeft nog coulance gehad met het gezin van haar broer, mede vanwege de inwonende kinderen, maar inmiddels is de jongste ook boven de 20 jaar. Eisers willen de woning leeg hebben zodat deze kan worden verkocht, onder andere omdat successierechten moeten worden betaald over de waarde van de woning. Er is ook een bodemprocedure gestart ter zake ontbinding van de huurovereenkomst, maar het kan van eisers niet in redelijkheid worden verwacht dat zij de uitkomst van die procedure afwachten. Te verwachten valt dat deze procedure lang zal duren, ook omdat [gedaagde 1] zoveel mogelijk uitstel zal bewerkstelligen, en al die tijd loopt de huurachterstand verder op.
Het verweer dat [zuster] met haar broer had afgesproken dat ze geen huur hoefde te betalen is onjuist. Het is ook in tegenspraak met het feit dat de eerste jaren wel huur is betaald.
[gedaagde 1] voert verweer. De huurachterstand werd gedoogd door de zus van [gedaagde 1] ; [gedaagde 1] zat in een moeilijke periode in zijn leven en zij hielp hem daarbij.
De afspraak was dat hij weer huur zou gaan betalen zodra hij werk had gevonden. Dat zou in maart 2020 het geval zijn, maar dit ging door de corona crisis niet door. Inmiddels heeft [gedaagde 1] werk sinds november 2020 waardoor hij weer huur kan betalen.
[gedaagde 1] begrijpt dat er successierechten moeten worden betaald over de woning en dat de woning leeg moet zijn om te worden verkocht. Hij is bereid mee te werken aan beëindiging van de huurovereenkomst. Ter zitting stelt [gedaagde 1] dat een ontruimingstermijn per 1 maart 2021 niet onredelijk is, hij zou dan in principe voldoende tijd moeten hebben andere woonruimte te vinden.
Wat betreft de proceskosten merkt [gedaagde 1] op dat deze procedure onnodig is. Hij was bereid onderling afspraken te maken maar de familie wilde niet dat hij nog contact zou opnemen met zijn zwager de heer [eiser 1] .
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
In de eerste plaats is van belang dat de vorderingen worden voorgelegd in een kort geding procedure. Een dergelijke procedure is bedoeld om, indien een spoedeisend belang aanwezig is, een voorlopige voorziening te treffen, in afwachting van een beoordeling in een bodemprocedure.
Het vereiste spoedeisend belang is naar het oordeel van de kantonrechter in deze zaak aanwezig, nu gedaagden sinds januari 2019 slechts eenmalig € 710,00 hebben betaald.
Dat betekent dat ten tijde van de behandeling ter zitting een huurachterstand van 24 maanden bestaat (inclusief januari 2021), die steeds verder oploopt. Eisers hebben belang bij het ontvangen van huurpenningen en bij de ontruiming van de woning, die zij willen verkopen.
4.2.
Ten aanzien van de vordering tot ontruiming van de woning, overweegt de kantonrechter als volgt. In deze kort geding procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vorderingen van eisers in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is.
4.3
Vast staat dat [gedaagde 1] structureel en in ernstige mate de hoofdverplichting van de huurder, te weten correcte voldoening van de overeengekomen huurpenningen, niet is nagekomen en dat deze situatie nog steeds voortduurt. Het verweer van [gedaagde 1] dat hij van zijn overleden zuster de huur niet hoefde te betalen zolang hij geen inkomen had is door hem op geen enkele manier onderbouwd. En zelfs als het zo was dat zijn zuster zich coulant opstelde wat betreft de tijdige betaling van de huur, betekent dat niet dat de verplichting tot het betalen van de huur, die wel werd nagekomen in 2016, 2017 en 2018, geheel was komen te vervallen. Dat de sommatie uit juni 2019 niet echt een sommatie was maar slechts ‘een belasting technisch hulpmiddel’ is niet onderbouwd en komt de voorzieningenrechter niet aannemelijk voor. Bovendien is [gedaagde 1] in november 2020 nogmaals gesommeerd om tot betaling van de achterstallige huur over te gaan, maar heeft hij ook daaraan geen gevolg gegeven. [gedaagde 1] heeft naar eigen zeggen sinds november 2020 weer werk maar heeft, behalve de eenmalige betaling van € 710,00, geen initiatief genomen om de huurachterstand te gaan inlopen en heeft ook de huur voor januari 2021 niet betaald.
Dat er geen afspraken konden worden gemaakt omdat zijn zwager liever geen contact meer met hem wilde is daarbij geen excuus, [gedaagde 1] had daarover de gemachtigde van [gedaagde 1] kunnen benaderen.
De voorzieningenrechter oordeelt dus dat niet aannemelijk is gemaakt dat [gedaagde 1] geen huur hoefde te betalen. Dat betekent dat thans een achterstand van meer vierentwintig maanden huur bestaat. Een dergelijk tekortkoming aan de zijde van gedaagden hoeven eisers niet te tolereren en op grond van het vorenstaande moet worden geoordeeld dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure met hoge mate van waarschijnlijkheid zal worden toegewezen.
De vordering tot ontruiming is dan ook toewijsbaar. De ontruimingstermijn zal worden bepaald 1 maart 2021. Daarbij overweegt de kantonrechter dat beide partijen ter zitting hebben aangegeven dat deze termijn redelijk is en gedaagden de tijd geeft om andere woonruimte te zoeken.
4.4.
De vordering om een dwangsom te verbinden aan iedere dag dat gedaagden na 1 maart 2021 in gebreke blijven met ontruiming zal worden afgewezen. Eisers kunnen de ontruiming met dit vonnis indien nodig laten uitvoeren door een deurwaarder, op kosten van gedaagden. Maar gezien de uitlatingen van gedaagden ter zitting is er vooralsnog geen aanleiding om aan te nemen dat het zover zal komen.
4.5
Volgens eisers bedraagt de achterstallige huur in januari 2021 25 maanden ad € 710,00.
Op 30 november 2021 is door gedaagden € 710,00 betaald onder de omschrijving huur.
Dat die omschrijving zo vaag is dat de betaling kan worden afgeboekt op de contractuele boete volgt de kantonrechter niet. Vanwege de omschrijving ‘huur’ moet het bedrag worden afgeschreven op de oudste openstaande huurtermijn, dus voor januari 2019. De achterstallige huur tot en met januari 2021 bedraagt dus 24 termijnen, in totaal € 17.400,00. Dit bedrag is toewijsbaar, te vermeerderen met € 710,00 per maand (of gedeelte daarvan) vanaf 1 februari 2021 tot aan het moment van volledige ontruiming.
Omdat gedaagden in verzuim zijn vordert [eiser 1] op basis van de algemene bepalingen (artikel 20.4) een boete/vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van 15% van het verschuldigde bedrag. Dit bedrag van € 2.556,00 is toewijsbaar zoals gevorderd.
4.6
Gedaagden hebben aangevoerd dat het voeren van deze procedure niet nodig was geweest omdat partijen onderling afspraken hadden kunnen maken over ontruiming. Dat verweer houdt kennelijk in dat gedaagden niet in de kosten moeten worden veroordeeld.
De kantonrechter komt tot een ander oordeel. Gedaagden zijn voor het laatst in november 2020 aangemaand en gesommeerd om tot betaling van de hoog opgelopen huurachterstand over te gaan. In die brief is ook aangezegd dat bij niet betaling een procedure zal worden gestart voor ontruiming van de woning. Als gedaagden werkelijk in onderling overleg naar een oplossing hadden willen zoeken hadden zij contact moeten opnemen met de gemachtigde van eisers. Gedaagden hebben dat niet gedaan. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen zij (hoofdelijk) worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
Deze worden begroot op € 100,89 voor exploot, € 499,99 voor griffierecht en salaris gemachtigde € 480,00, bij elkaar € 1.080,88. De nakosten worden begroot op € 120,00.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om de gehuurde woning aan de [adres] te [plaats] uiterlijk 1 maart 2021 te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, met al het hunne en de hunnen, alles met afgifte van de sleutels aan eisers of aan een door eisers aan te wijzen derde;
5.2
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser 1] te betalen:
A € 17.400,00 voor huurachterstand tot en met januari 2021, te vermeerderen met € 710,00 per maand vanaf februari 2021 tot aan het moment van ontruimen met afgifte van de sleutels, waarbij een gedeelte van een maand voor een volle maand telt;
B € 2.556,00 voor contractuele boete/incassokosten.
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [eiser 1] begroot op € 1.080,88 en de nakosten tot op heden aan de zijde van [eiser 1] begroot op
€ 120,00,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2021.