ECLI:NL:RBOVE:2021:2122

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rolnummer: C/08/246813 / HA ZA 20-152

Vonnis van 26 mei 2021

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

beiden wonende in [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. M.A. Schuring te Almelo,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

beiden wonende in [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. J.W. Damstra te Apeldoorn.

Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 3 februari 2021
de akte uitlating van de zijde van [gedaagde 1] c.s.
de pleitaantekeningen van beide partijen
de comparitie van 13 april 2021, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte is een datum vastgesteld voor het vonnis.

2.De verdere beoordeling

2.1.

In het tussenvonnis van 3 februari 2021 heeft de rechtbank de vaststaande feiten en vorderingen van [eiser 1] c.s. weergegeven. Verder heeft de rechtbank in dat vonnis overwogen dat beoordeeld moet worden of [gedaagde 1] c.s. als verkopers van de woning aan [eiser 1] c.s. aansprakelijk zijn voor de door [eiser 1] c.s. gestelde gebreken, en of [gedaagde 1] c.s. daarom gehouden zijn om een bedrag van € 38.165,98 te betalen. De rechtbank zal de gestelde gebreken hierna afzonderlijk beoordelen. Het gaat dan om: (a) het dak, (b) de vensters, en (c) de beglazing.

(a) De gestelde gebreken aan het dak

2.2.

[eiser 1] c.s. stellen dat sprake is van een gebrek aan het dak van de woning waardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. De panlatten op het dak blijken bij aanvang af ondeugdelijk te zijn geweest, omdat deze te dun zijn om de pannen te kunnen dragen. Daardoor zijn de latten losgekomen van het dakbeschot, gaan draaien en zijn de pannen verzakt. Hierdoor heeft regen- en wind vrij spel gehad op delen van het dak, zodat de panlatten en het dakbeschot zijn gaan rotten. [gedaagde 1] c.s. waren daarvan op de hoogte, omdat zij herstelwerkzaamheden aan het dak hebben laten verrichten. Degene die de werkzaamheden verrichtte, buurman [X] , heeft verklaard dat hij aan [gedaagde 1] c.s. heeft gezegd dat het dak vervangen moest worden. [gedaagde 1] c.s. hebben in het verleden ook concrete verbouwplannen gehad om het dak te laten vervangen. Tegen [eiser 1] c.s hebben zij bij de verkoop evenwel niets over de staat van het dak gezegd. [gedaagde 1] c.s. kunnen zich daarom niet beroepen op de ouderdomsclausule. De herstelkosten bedragen € 26.480,53 incl. BTW, aldus [eiser 1] c.s.

2.3.

[gedaagde 1] c.s. betwisten dat het dak gebrekkig was en dat zij daar vanaf wisten. Zij stellen zich op het standpunt dat als het dakbeschot ondeugdelijk zou zijn, dat ook zichtbaar moet zijn geweest aan de binnenzijde van de woning, toen [eiser 1] de woning kochten. Dat was niet het geval, want bij de bouwkundige keuring is het niet opgemerkt. Verder wijzen [gedaagde 1] c.s. erop dat de woning bijna 100 jaar oud is en dat zij met kopers een ouderdomsclausule zijn overeengekomen, op grond waarvan gebreken voor rekening van [eiser 1] c.s. komen. [gedaagde 1] c.s. betwisten dat [X] hun heeft gezegd dat het dak vervangen moest worden. Dat er reparaties zijn uitgevoerd, erkennen [gedaagde 1] c.s. [X] had na de uitgevoerde reparaties juist verzekerd dat het dak er weer mee door kon. De verbouwplannen waren bedoeld om meer ruimte te creëren voor de kinderen, en niet om gebreken aan het dak te herstellen. Uiteindelijk hebben [gedaagde 1] c.s. geen uitvoering gegeven aan die plannen, omdat zij vanwege de komst van een vierde kind een andere woning hebben gezocht. [gedaagde 1] c.s. betwisten verder dat [eiser 1] c.s. schade lijden, omdat de woning inmiddels meer waard is geworden dan waar het aan [eiser 1] c.s. voor is verkocht, aldus [gedaagde 1] c.s.

2.4.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eiser 1] c.s. voldoende onderbouwd en aangetoond dat ten tijde van de verkoop sprake was van een gebrek aan het dak. [eiser 1] c.s. hebben foto’s overgelegd waarop te zien is dat panlatten verdraaid zijn, los van het dakbeschot zijn gekomen en zijn gaan rotten. Ook hebben zij foto’s overgelegd waarop te zien is dat delen van het dakbeschot houtrot heeft. Zowel [X] als [Y] , werkzaam bij Bouwbedrijf [A] (hierna: [Y] ) verklaren dat hierdoor het dak wordt aangetast. [X] verklaart hierover onder meer het volgende:

“
In de winter (2014/2015) heb ik de hoekpannen allemaal weer vastgezet en onder de nokvorsten nieuw lood aangebracht. Ook zag ik toen dat de panlatten eigenlijk veel te zwak waren voor de zware sneldek dakpannen. Normaal gesproken worden panlatten gebruikt met een afmeting van 22 mm x 50 mm. Op deze woning is een panlat gebruikt die een afmeting heeft van 22 mm x 25 mm. (waarschijnlijk is de gangbare panlat door midden gezaagd). De oorzaak van het probleem (lekkage) is de te lichte constructie (panlat) voor deze dakpan. Hierdoor gaan de dakpannen zakken, waardoor er kieren ontstaan. Hierdoor kan hemelwater in het dak stromen en dat brengt een rottingsproces van het hout op gang, tevens roesten de spijkers door.”

[Y] verklaart onder meer het volgende:

“
Ik werd uitgenodigd om een offerte te maken voor een grondige dak en huis renovatie. Het dak was niet geïsoleerd. Ze hadden al enkele malen lekkage gehad, waardoor de ophanging van de pannen verslechterd is. De latten verzakken, pannen verzakken naar onderen. Hierdoor kan er water in de constructie komen.”

Verder heeft [X] ten aanzien van de huidige staat van het dak het volgende verklaard:

Toen [eiser 1] mij belde (januari 2019) om naar de lekkage te kijken van de badkamer zag ik dat het dak in korte tijd erg achteruit is gegaan (zie foto). De ligging van de dakpannen aan de westzijde heb ik bijna allemaal moeten herstellen door nieuwe panlatten aan te brengen en het dak te voorzien van folie. Dit is overigens ook een tijdelijke oplossing. Het dak is gewoon op en aan vervanging toe.”

[gedaagde 1] c.s. hebben de stellingen van [eiser 1] c.s. naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd weersproken. [gedaagde 1] c.s. voeren aan dat houtrot kan zijn ontstaan door onvoldoende ventilatie ten gevolge van ‘vuil en nestmateriaal’ onder de pannen en wijzen daarvoor naar het rapport van de bouwkundige keuring. De deskundige maakt daarover evenwel slechts een algemene opmerking, die niet is toegespitst op de onderhavige woning. Verder blijkt nergens uit dat ten aanzien van de verkochte woning sprake is (geweest) van vuil of nestmateriaal. De rechtbank is daarom van oordeel dat sprake is van een gebrek aan het dak, bestaande uit te dunne panlatten waardoor houtrot en lekkage ontstaat en het dak is aangetast.

2.5.

[eiser 1] c.s. hebben gesteld dat de woning door dit gebrek niet voldoet aan de eisen van een normaal gebruik als woning. Zij voeren daartoe aan dat verwacht mocht worden dat de dakconstructie waterdicht zou zijn en dat zij enkel door tijdelijke herstelmaatregelen van [X] , die op een deel van het dak een waterkerende folie heeft aangebracht, in de woning kunnen wonen. [gedaagde 1] c.s. hebben hier geen afzonderlijk verweer tegen gevoerd. De rechtbank is van oordeel dat de woning niet de eigenschappen bezit die [eiser 1] c.s. op basis van de overeenkomst met [gedaagde 1] c.s. mochten verwachten. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst dienen [gedaagde 1] c.s. in te staan voor de afwezigheid van feitelijke eigenschappen van de woning die aan een normaal gebruik als woonruimte in de weg staan. Nu is gebleken dat sprake is van een gebrek – de te dunne panlatten – waardoor het dak van de woning wordt aangetast en deze in ieder geval op delen lekkage vertoont, zijn [gedaagde 1] c.s. tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting om een woning te leveren die gebruikt kan worden als woonhuis.

2.6.

Vervolgens is het de vraag of [gedaagde 1] c.s. dit gebrek kenden ten tijde van de verkoop. [eiser 1] c.s. wijzen allereerst op de verklaring van [X] , die het volgende schrijft:

“
In het eerste jaar dat de familie [gedaagde 1] in het huis woonde (oktober 2014) werd ik gevraagd of ik wilde kijken naar een lekkage in de slaapkamer aan de straatzijde. Toen ik het dak bekeek zag ik dat de dakpannen die op de hoek lagen bijna allemaal waren verzakt (zie foto’s). Deze lekkage heb ik tijdelijk verholpen door de dakpannen weer omhoog te schuiven. (…) In de winter (2014/2015) heb ik de hoekpannen allemaal weer vastgezet en onder de nokvorsten nieuw lood aangebracht. Ook zag ik toen dat de panlatten eigenlijk veel te zwaar waren voor de zware sneldek dakpannen. (…) Ik heb toen ook aangegeven dat de kap eigenlijk aan vervanging toe was.”

[gedaagde 1] c.s. betwisten dat [X] dit tegen hen heeft gezegd. Desgevraagd konden zij evenwel niet toelichten waarom [X] aldus heeft verklaard. Zij hebben weliswaar erop gewezen dat bij [X] mogelijk sprake is van wrok, omdat de opdracht tot het plaatsen van een vervangend rieten dak niet is doorgegaan, maar die stelling is op geen enkele wijze onderbouwd. De rechtbank gaat daarom aan die stelling voorbij.

[eiser 1] c.s. wijzen verder op de omstandigheid dat [gedaagde 1] c.s. al in 2017 concrete plannen hadden voor de renovatie van het dak. [gedaagde 1] c.s. erkennen dat zij plannen hadden voor het vervangen van het dak, maar stellen dat de reden daarvan lag in de wens om meer ruimte te creëren. Het vervangen van het dak leidde, ook bij toepassing van een rietendakbedekking in plaats van een geïsoleerd pannendak, evenwel niet tot een groter gebruiksoppervlak zodat [gedaagde 1] c.s. daarvan af hebben gezien. [Y] heeft verklaard dat de door [gedaagde 1] c.s. beoogde werkzaamheden in ieder geval mede ingegeven waren door de noodzaak om het dak te renoveren. [Y] verklaart hierover het volgende:

“
Omdat er al verschillende reparaties waren uitgevoerd, moest er nu een grondige renovatie van het dak plaatsvinden. Mede omdat door verschillende oorzaken er vocht in de woning komt en de wens er was om het huis uit te breiden met een slaapkamer. Is er een vergunning door teken-bureau GEHA aangevraagd.(…)”.

Hieruit leidt de rechtbank af dat de verbouwplannen samenhingen met de staat van het dak.

Tot slot is van belang dat [gedaagde 1] c.s. erkennen dat er lekkages hebben plaatsgevonden en dat er meermalen reparaties zijn uitgevoerd aan het dak, en dat zij daarover niet bij de verkoop van de woning melding hebben gedaan. [gedaagde 1] c.s. hebben onder meer erkend dat sprake is geweest van verzakte dakpannen die door [X] omhoog zijn gelegd en zijn vastgeschroefd, en dat er een lekkage in de ouderslaapkamer is geweest. Deze werkzaamheden en lekkage hebben [gedaagde 1] c.s. niet vermeld op de NVM-vragenlijst bij verkoop van de woning. Daarop staat enkel vermeld dat er sprake is geweest van lekkage ter plaatse van de badkamer.

Gelet op deze omstandigheden tezamen, is de rechtbank van oordeel dat [eiser 1] c.s. voldoende hebben onderbouwd en aangetoond dat [gedaagde 1] c.s. ten tijde van de verkoop wisten van het gebrek aan het dak. [gedaagde 1] c.s. hebben daar onvoldoende tegenover gesteld om hen in de gelegenheid te stellen om tegenbewijs te leveren. De rechtbank neemt daarom als vaststaand aan dat [gedaagde 1] c.s. wisten van het gebrek aan het dak.

2.7.

Omdat de rechtbank van oordeel is dat [gedaagde 1] c.s. wisten dat het dak gebrekkig was en verder tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagde 1] c.s. daar tegenover [eiser 1] c.s. geen melding van hebben gedaan, kunnen [gedaagde 1] c.s. naar het oordeel van de rechtbank geen beroep doen op de ouderdomsclausule als bedoeld in artikel 21 van de koopovereenkomst. Een dergelijk beroep is onder deze omstandigheden onaanvaardbaar. Ook een eventueel beroep van [gedaagde 1] c.s. op de onderzoekplicht van [eiser 1] c.s. stuit af op de mededelingsplicht van [gedaagde 1] c.s. om zelf over de hun bekende gebreken te vertellen. Voor zover [eiser 1] c.s. al meer onderzoek hadden moeten doen, bijvoorbeeld door bij de bouwkundige keuring een deel van de dakpannen te lichten, staat daaraan in de weg dat het vooreerst aan [gedaagde 1] c.s. was om hen te wijzen op de noodzaak van onderzoek daarnaar. Dit betekent dat [gedaagde 1] c.s. op grond va artikel 6.3 van de koopovereenkomst aansprakelijk zijn voor het gebrek.

2.8.

[eiser 1] c.s. vorderen betaling van een bedrag van € 26.480,53 voor herstel van het dak en hebben ter onderbouwing daarvan een offerte van bouwbedrijf [B] overgelegd. [gedaagde 1] c.s. hebben daartegenin gebracht dat de offerte ziet op werkzaamheden aan het gehele dak, terwijl niet het gehele dak is aangetast met houtrot – enkel de westzijde – en hooguit de panlatten vervangen zouden moeten worden en niet tevens de dakpannen en dakplaten. Dit verweer hebben [gedaagde 1] c.s. naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Een offerte of deskundigenverklaring hebben [gedaagde 1] c.s. niet overgelegd, terwijl [eiser 1] c.s. ter onderbouwing van hun stelling dat het gehele dak vervangen moet worden, wijzen naar de verklaring van [X] – die al in 2014 gezegd heeft dat de kap vervangen moet worden – en de offerte van [B] – waaruit volgt dat ook het onderliggende dakbeschot en de panlatten verrot zijn. Daarnaast valt ook valt verder niet in te zien waarom slechts een deel van het dak gerenoveerd moet worden, nu het gebrek aan het dak de panlatten betreft, die logischerwijs op het gehele dakvlak zijn toegepast, en [eiser 1] c.s. onbetwist hebben gesteld dat bij het vervangen van de panlatten een aanzienlijk deel van de pannen verloren zal gaan. Daarbij komt dat de aansprakelijkheid van [gedaagde 1] c.s. naar het oordeel van de rechtbank niet beperkt is tot de herstelkosten, als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst, omdat [gedaagde 1] c.s. het verwijt valt te maken dat zij het gebrek niet aan [eiser 1] c.s hebben gemeld. Het volledig door [eiser 1] gevorderde bedrag ten aanzien van het dak en ter hoogte van € 26.480,53 is daarom toewijsbaar.

(b) De gestelde gebreken aan de vensters

2.9.

[eiser 1] c.s. stellen dat bij verschillende ramen sprake is van lekkage, doordat water tussen het kozijn en de ramen doorkomt. Ten tijde van de aankoop was sprake van een zeer warme en droge zomer, zodat dit toen niet is opgemerkt. [gedaagde 1] c.s. hadden evenwel moeten weten dat sprake was van lekkage en daarvoor moeten waarschuwen, aldus [eiser 1] c.s.

2.10.

[gedaagde 1] c.s. betwisten dat de ramen gebrekkig waren ten tijde van de verkoop. Zij stellen dat bij één raam een lekkage is geweest voordat zij de woning kochten, in 2014, en dat de vorige eigenaar dat heeft gerepareerd door het opnieuw te kitten.

2.11.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat de betreffende ramen lek waren bij het sluiten van de koop. Daarbij is van belang dat, zoals zij zelf hebben toegelicht, ten tijde van de koop sprake was van een warme en droge zomer. Het is mogelijk dat, zoals [gedaagde 1] c.s. hebben aangevoerd, het kit van de ramen daardoor is aangetast en de lekkage daardoor, en dus ná het sluiten van de koop, is ontstaan. Daarbij is van belang dat vaststaat dat sprake was van achterstallig onderhoud aan het buitenschilderwerk en dat dit bekend was bij [eiser 1] c.s. Dit zou betekenen dat de lekkages bij de vensters vlak na de koop kunnen zijn ontstaan en dat [gedaagde 1] c.s. daar geen last van hebben gehad. De vorderingen van [eiser 1] c.s. ten aanzien van de vensters zullen daarom worden afgewezen.

(c) De gestelde gebreken aan de beglazing

2.12.

[eiser 1] c.s. stellen dat drie dubbelglazige ruitjes in de huiskamer lek zijn, omdat sprake is van condensvorming. Zij stellen dat [gedaagde 1] c.s. dit moeten hebben geweten, omdat de condens ten tijde van de verkoop niet aanwezig was vanwege de warme weersomstandigheden, maar in de periode daarvoor zichtbaar moet zijn gewest.

2.13.

[gedaagde 1] c.s. betwisten dat de beglazing ten tijden van de verkoop lek was.

2.14.

De rechtbank overweegt dat ook ten aanzien van de gestelde gebreken aan de beglazing door [eiser 1] c.s. onvoldoende is onderbouwd dat deze ten tijde van de koop aanwezig waren. Op welke termijn condensvorming ontstaat en zichtbaar wordt, is bijvoorbeeld door [eiser 1] c.s. niet gesteld. De vorderingen van [eiser 1] c.s. ten aanzien van de gestelde gebreken aan de beglazing zullen daarom worden afgewezen.

De vorderingen van [eiser 1] c.s.

2.15.

[eiser 1] c.s. hebben ten eerste gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat sprake is van non-conformiteit doordat de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn, zodat [gedaagde 1] c.s. conform de koopovereenkomst hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de herstelkosten. Gelet op het voorgaande wordt deze vordering toegewezen.

2.16.

[eiser 1] c.s. hebben ten tweede gevorderd een verklaring voor recht dat zij tijdig van hun klachtplicht gebruik hebben gemaakt door binnen de daarvoor gestelde termijn hun klachten te uiten richting [gedaagde 1] c.s. Tegen deze vordering hebben [gedaagde 1] c.s. geen afzonderlijk verweer gevoerd, zodat het zal worden toegewezen.

2.17.

Ten derde vorderen [eiser 1] c.s. dat [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, dat wil zeggen als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, worden veroordeeld om aan [eiser 1] c.s. een bedrag van € 38.165,98 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente, gerekend vanaf 14 december 2018 tot aan de dag van volledige betaling. Gelet op het voorgaande zal deze vordering tot een bedrag van € 28.480,53 worden toegewezen. Tegen de gevorderde rente is door [gedaagde 1] c.s. geen verweer gevoerd, zodat ook dit zal worden toegewezen.

2.18.

Ten vierde vorderen [eiser 1] c.s. een vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten tot een beloop van € 1.156,66. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn (op grond van artikel 6:96, tweede lid onder c BW) toewijsbaar, nu uit het dossier blijkt dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht anders dan ter voorbereiding en instructie van de zaak en het gevorderde bedrag in overeenstemming is met de forfaitaire tarieven van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.

2.19.

Tot slot vorderen [eiser 1] c.s. hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] c.s. tot betaling van de kosten van de procedure en de nakosten. Deze vorderingen worden toegewezen, omdat [gedaagde 1] c.s. in deze procedure in het ongelijk worden gesteld. De nakosten worden begroot zoals in het dictum is vermeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de kant van [eiser 1] c.s. als volgt:

griffierecht € 937,-

betekeningskosten € 109,29

advocaatkosten € 2.163,- (zijnde: 3 punten maal € 721,- per punt)

totaal € 3.209,29

3.De beslissing

De rechtbank:

3.1.

verklaart voor recht dat sprake is van non-conformiteit doordat de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn, zodat [gedaagde 1] c.s. conform de koopovereenkomst hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de herstelkosten;

3.2.

verklaart voor recht dat [eiser 1] c.s. tijdig van hun klachtplicht gebruik hebben gemaakt door binnen de daarvoor gestelde termijn hun klachten te uiten aan het adres van [gedaagde 1] c.s.;

3.3.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, in de zin dat indien de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van € 28.480,53 aan [eiser 1] c.s., te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 14 december 2018 tot de dag van volledige betaling;

3.4.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, in de zin dat indien de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de buitengerechtelijke incassokosten en begroot deze op € 1.156,66;

3.5.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, in de zin dat indien de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten en begroot deze aan de kant van [eiser 1] c.s. op € 3.209,29;

3.6.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, in de zin dat indien de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de nakosten en begroot deze op € 163,-, te vermeerderen met € 85,- indien het vonnis betekend wordt;

3.7.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de overwegingen 3.3, 3.4 en 3.5 uitvoerbaar bij voorraad;

3.8.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Rozeboom en in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2021.(ER)